Земельный участок — понятие и определение

Содержание

Закон о продаже земли в России — Юридический справочник


Как правило, иностранные граждане, приезжающие в РФ, предпочитают арендовать российскую недвижимость, а не приобретать ее путем покупки.

Однако есть определенная категория иностранцев, которые хотят именно купить недвижимость — для постоянного использования или проживания на ней.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-6630.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Особенно это касается южных районов страны, с расположенными в них курортными зонами и благоприятным климатом.

Далее будут рассмотрены особенности проведения сделки купли-продажи нерезидентом РФ на примере такой недвижимости, как земельный участок.

Налогообложение сделок в России

Облагается налогами продажа земельных участков, расположенных на территории Российской Федерации. Собственники, владеющие не менее 5 лет своими наделами, от уплаты налогов освобождаются.

О налогообложении купли-продажи земли в России читайте тут.

В итоге можно сделать вывод, что покупка или иное приобретение земельного участка в собственность — это процедура, к которой нужно отнестись самым тщательным образом, так как приходится учитывать очень много нюансов. Соглашение по этой сделке должно отвечать всем законодательным требованиям и иметь однозначную трактовку. Перед оформлением договора продавцу необходимо обязательно провести межевание данного земельного участка.

Порядок действий

Для того, чтобы продать земельный участок, необходим следующий порядок действий:

  1. Собрать все документы.
  2. Выбрать оптимальную стоимость участка.
  3. Найти покупателя.
  4. Заключить предварительный договор, получить задаток.
  5. Подготовить документы для продажи.
  6. Заключить сделку, получить деньги.

Для того, чтобы купить зем. участок, необходимо:

  • Подобрать для себя оптимальный вариант.
  • Согласовать с продавцом основные моменты предстоящей сделки купли-продажи.
  • Заключить договор, передать деньги.
  • Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Пошаговую инструкцию по купле-продаже земли с домом и без вы найдете здесь, а из этой статьи вы узнаете, как купить участок в городе или деревне.

Необходимые документы для сделки

Для сделки потребуются следующие документы:

  • Правоустанавливающие документы.
  • Кадастровый паспорт участка.
  • Свидетельство о регистрации права собственности либо выписка из ЕГРН.
  • Паспорта.

Что обязательно следует проверить?

ВАЖНО! Перед заключением договора следует проверить подлинность всех документов на данный земельный участок.


Необходимо проверить:

  1. Целевое назначение земельного надела.
  2. Категорию и возможность его использования.

Если продавец – физическое лицо, то необходимо проверить наличие:

  • Согласия второго супруга на проведение сделки (заверенное нотариально).
  • Документов, подтверждающих отсутствие обременения на участок и отсутствие долгов по налогам.

Сколько стоит сопровождение нотариусом или риелтором?

Нотариальное сопровождение сделки в среднем обойдется в сумму, составляющую 1,5% от всей суммы сделки. Сопровождение сделки риэлтором будет стоить от 2% до 20% от суммы сделки.

О стоимости услуг риелтора и нотариального сопровождения сделки можно узнать в нашем материале.

Можно ли обойтись без посредников?

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость земельного участка определяется по результатам оценки земли (проводимой государством) с учетом целевого назначения. Формируется она на основании усредненной цены за один квадратный метр по каждой категории.

Полная стоимость земельного участка рассчитывается произведением стоимости квадратного метра на его площадь. Можно продать земельный участок за цену, которая ниже кадастровой, но налог придется заплатить с учетом кадастровой стоимости.

ВАЖНО! Продать землю без межевания с 01.01.2018 г. невозможно

Нюансы, которые следует учесть при составлении и заключении договора

При составлении и заключении договора необходимо учесть:

  1. Земельный участок должен соответствовать заявленным характеристикам.
  2. Необходимо указать целевое назначение участка.

Возможно ли переоформление территории, находящейся в аренде?

Земля, находящаяся в аренде, является собственностью арендодателя, продать ее может только собственник. Про куплю-продажу участка, находящегося в аренде, рассказывается здесь.

Рассрочка платежа

Возможно приобрести ЗУ в рассрочку. В этом случае в договоре прописываются сроки, когда необходимо вносить платежи покупателю и размер платежа.

Отличия в реализации земли с домом

  • При процедуре купли-продажи земли с домом должны быть предоставлены два пакета документов: на землю и на дом. Договор заключается один.
  • Землю без дома возможно продать только в том случае, если этот дом построен самовольно и не зарегистрирован нигде. Также возможно произвести межевание своего участка, получить кадастровые номера на участки и после этого продать участок без постройки.

Об особенностях купли-продажи земли с недостроенным домом читайте тут.

Подробнее о процедуре оформления сделки через Росреестр и МФЦ мы писали в этом материале.

Происхождение слова «зэк»

Зек / Зэк / Зэка́ (мн. ч. зэ́ки) — название узников тюрем и лагерей в СССР. Происходит от обозначения «з/к», использовавшегося в официальных документах в период с конца 1920-х по конец 1950-х годов. Этимологически восходит к сокращению от «заключённый красноармеец», впервые появившемуся во время опытов Л. Д. Троцкого по созданию Трудармий в послевоенной стране. Позже, ввиду неполиткорректности расшифровки, признанной позорящей Красную Армию было изменено на «заключённый каналоармеец» во время строительства Беломорско-Балтийского канала по инициативе А. И. Микояна.

Л. И. Коган обогатил советский «новояз» придуманным им словом зэк, что расшифровывается как «заключённый каналоармеец». В официальных документах использовалось сокращение з/к (множественное число — з/к з/к). В устной речи — термин «зек» применялся ко всем заключённым вообще, так же, как термин «вертухай» применялся не только к войскам, охранявшим заключённых, но к любым представителям репрессивного аппарата. В марте 1932 года во время посещения Беломорстроя, кандидатом в члены Политбюро ЦК ВКП(б) А. И. Микояном, Коган сказал ему о заключённых:

«Товарищ Микоян, как их называть? (…) Вот я придумал слово — „каналоармеец“. Как вы смотрите?
 — Что ж, это правильно. Они у вас каналоармейцы, — согласился Микоян».

С тех пор неологизм «зэк» получил известность:

Слушай, Волга-река!Если рядом с з/кДнём и ночью на стройке чекисты —Это значит — рукаУ рабочих крепка,Значит, в ОГПУ — коммунисты!

Комментарии к статье 7 ЗК РФ, судебная практика применения


В Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 года содержатся следующие разъяснения:

Незаконность отказа в установлении вида разрешенного использования земельного участка, когда он не был определен при предоставлении участка

Отказ администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка в случаях, когда вид разрешенного использования земельных участков не был определен при его предоставлении, является незаконным.

..Поскольку вид разрешенного использования земельного участка не был определен при его предоставлении, отказ администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не соответствует закону.

См. подробнее п. 7 Обзора практики применения

Градостроительным регламентом для территориальной зоны могут быть установлены виды разрешенного использования с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности сочетания различных видов использования земельных участков.

..Градостроительный регламент, установленный для территориальной зоны «ведение огородничества» с установлением основного вида разрешенного использования «ведение садоводства» с возможностью размещения объектов капитального строительства, не противоречит нормам федерального законодательства и не лишает административных истцов права на использование принадлежащих им земельных участков, в том числе на возведение объектов капитального строительства (садовых домов).

См. подробнее п. 8 Обзора практики применения

Вид разрешенного использования земельного участка не может быть изменен, если предельные размеры не позволят осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования

Вид разрешенного использования земельного участка не может быть изменен в случае, если для запрашиваемого вида разрешенного использования градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования.

..Изменение вида разрешенного использования в целях осуществления строительства, реконструкции либо иного использования земельного участка возможно в том случае, если планируемая деятельность не приведет к нарушению градостроительного регламента в части установленных в нем предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, предельных параметров разрешенного строительства.

См. подробнее п. 9 Обзора практики рассмотрения..

В п. 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015 года содержатся следующие разъяснения:


Изменение вида разрешенного использования земельного участка без волеизъявления собственника

Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности юридического лица, невозможно без волеизъявления его собственника.

В силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ и п. 1 ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ вид разрешенного использования земельного участка устанавливается в отношении земельного участка и не может быть установлен в отношении конкретного лица.

Поскольку судами установлено, что на момент возникновения спора правила землепользования и застройки (ст. 32 Градостроительного кодекса) в данном муниципальном образовании приняты не были, подлежали применению положения Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», в том числе о необходимости проведения публичных слушаний.

Кроме того, из системного толкования ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса и ст. 7 ЗК РФ следует, что изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности юридического лица, невозможно без волеизъявления собственника такого земельного участка, при этом вид разрешенного использования изменяется в соответствии с градостроительным регламентом.

Обмен заключёнными

Существует международная практика обмена заключёнными или их передачи другим государствам и странам (обычно государствам и странам, гражданами которых они являются).

В 1960-е годы сбитого над СССР пилота американского самолёта-разведчика Пауэрса обменяли на советского разведчика Рудольфа Абеля.

В 2000-е годы Катар передал России двух российских граждан, отбывавших пожизненное заключение за убийство Зелимхана Яндарбиева. Тогда же Ливия передала Болгарии группу болгарских медсестёр и палестинского врача, осуждённых на смертную казнь за якобы заражение ВИЧ-инфекцией нескольких сот ливийских детей.

Обмен заключёнными

Существует международная практика обмена заключёнными или их передачи другим государствам и странам (обычно государствам и странам, гражданами которых они являются).

В 1960-е годы сбитого над СССР пилота американского самолёта-разведчика Пауэрса обменяли на советского разведчика Рудольфа Абеля.

В 2000-е годы Катар передал России двух российских граждан, отбывавших пожизненное заключение за убийство Зелимхана Яндарбиева. Тогда же Ливия передала Болгарии группу болгарских медсестёр и палестинского врача, осуждённых на смертную казнь за якобы заражение ВИЧ-инфекцией нескольких сот ливийских детей.

Использование заключённых для охраны других заключенных

В военизированной охране ГУЛАГа, в ряде лагерей, использовались в качестве стрелков зарекомендовавшие себя заключённые (бывшие сотрудники ОГПУ-НКВД, милиции, военнослужащие), которых называли самоохраной или самонадзором. На 1 января 1939 г. количество таких стрелков достигало 25 тыс. человек, к началу 1940 г. — до 12.115 человек.

Привлечь их на свою сторону НКВД могло, только пообещав определённые льготы за хорошую работу. Заключённые самоохраны проживали в отдельных бараках в улучшенных жилищно-бытовых условиях. Они обеспечивались в первую очередь постельными принадлежностями, обмундированием, зачислялись на все виды довольствия. Им выделяли отдельные столы в общей столовой. Питание для этой категории заключённых устанавливалось в одинаковой степени с работающими на производстве и выполняющими норму осуждёнными. В послевоенный период периодически издавались приказы, запрещавшие использовать заключённых в охране ИТЛ. Однако нехватка кадров военизированной охраны вынуждала администрацию лагерей использовать заключённых в качестве стрелков самоохраны на всём протяжении существования ГУЛАГа

Происхождение слова «зэк»

Зек / Зэк / Зэка́ (мн. ч. зэ́ки) — название узников тюрем и лагерей в СССР. Происходит от обозначения «з/к», использовавшегося в официальных документах в период с конца 1920-х по конец 1950-х годов. Этимологически восходит к сокращению от «заключённый красноармеец», впервые появившемуся во время опытов Л. Д. Троцкого по созданию Трудармий в послевоенной стране. Позже, ввиду неполиткорректности расшифровки, признанной позорящей Красную Армию было изменено на «заключённый каналоармеец» во время строительства Беломорско-Балтийского канала по инициативе А. И. Микояна.

Л. И. Коган обогатил советский «новояз» придуманным им словом зэк, что расшифровывается как «заключённый каналоармеец». В официальных документах использовалось сокращение з/к (множественное число — з/к з/к). В устной речи — термин «зек» применялся ко всем заключённым вообще, так же, как термин «вертухай» применялся не только к войскам, охранявшим заключённых, но к любым представителям репрессивного аппарата. В марте 1932 года во время посещения Беломорстроя, кандидатом в члены Политбюро ЦК ВКП(б) А. И. Микояном, Коган сказал ему о заключённых:

«Товарищ Микоян, как их называть? (…) Вот я придумал слово — „каналоармеец“. Как вы смотрите?
 — Что ж, это правильно. Они у вас каналоармейцы, — согласился Микоян».

С тех пор неологизм «зэк» получил известность:

Слушай, Волга-река!Если рядом с зэ-каДнём и ночьюна стройке чекисты —Это значит — рукарабочих крепка,Значит, в ОГПУ — коммунисты!

Какие существуют ограничения?

Есть ли в России ограничения на покупку земли в собственность? Рассмотрим следующие:

Кто имеет право продать, а кто купить?

В России землю могут купить и продать физические лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели. Бизнесмены приобретают ее для организации или расширения своего бизнеса, обычные граждане покупают землю для дачных участков или индивидуального жилого строительства.

Продавать землю может только собственник, имея на руках правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации права собственности).

Продавцом же данного ресурса может выступать государство, как федеральный собственник (или муниципалитет), в собственности которого находится земля города или района.

Особенности и условия

Можно выделить следующие особенности купли и продажи земельных участков в РФ:

  • Предметом сделки купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые состоят на учете в ЕГРН. При заключении договора собственник земли должен обязательно информировать покупателя об ограничениях его использованиях и обременениях.
  • Если условия договора купли-продажи земли ограничивают ответственность продавца в случае, когда права на земельный участок заявят третьи лица; определяют право продавца выкупить обратно свою землю (если будет его желание), то такие условия являются недействительными.

Сделки с местностями различного назначения

  1. Участков в ДНП и СНТ. Основное назначение для таких земель – сельскохозяйственное. О том, как купить или продать участок в ДНП или СНТ, мы рассказывали тут, а из этой статьи вы узнаете о том, какие документы при этом понадобятся.
  2. В коттеджных поселках с подрядом и без. Купля-продажа с подрядом будет стоить дороже, чем без него.
  3. Участков коммерческого назначения. В этом варианте налогом будет облагаться абсолютно все, что в дальнейшем будет построено.
  4. Для строительства многоэтажных домов, баз отдыха и гостиниц. Наличие градостроительной документации необходимо.
  5. Лесных участков. Продаются только посредством торгов у государства.
  6. Промышленных земель. Установленный вид разрешенного использования необходимо соблюдать. Сельскохозяйственных, в том числе под ЛПХ и КФХ. Это право преимущественной покупки земельных участков есть у государства. О купле-продаже земли сельскохозяйственного назначения и пая можно более детально узнать тут.

Использование заключённых для охраны других заключенных

В военизированной охране ГУЛАГа, в ряде лагерей, использовались в качестве стрелков зарекомендовавшие себя заключённые (бывшие сотрудники ОГПУ-НКВД, милиции, военнослужащие), которых называли самоохраной или самонадзором. На 1 января 1939 г. количество таких стрелков достигало 25 тыс. человек, к началу 1940 г. — до 12.115 человек.

Привлечь их на свою сторону НКВД мог, только пообещав определённые льготы за хорошую работу. Заключённые самоохраны проживали в отдельных бараках в улучшенных жилищно-бытовых условиях. Они обеспечивались в первую очередь постельными принадлежностями, обмундированием, зачислялись на все виды довольствия. Им выделяли отдельные столы в общей столовой. Питание для этой категории заключённых устанавливалось в одинаковой степени с работающими на производстве и выполняющими норму осуждёнными. В послевоенный период периодически издавались приказы, запрещавшие использовать заключённых в охране ИТЛ. Однако нехватка кадров военизированной охраны вынуждала администрацию лагерей использовать заключённых в качестве стрелков самоохраны на всём протяжении существования ГУЛАГа


С этим читают