Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости?

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры

Самое основное, для чего нужен риэлтор – контроль и проверка. Специалист от агентства недвижимости прекрасно понимает все подводные камни той или иной ситуации. Это позволяет заранее исключать мошеннические схемы и не тратить на них время.


Риэлтор также заинтересован в покупке или продаже квартиры, как и клиент. Хотя бы просто потому, что его зарплата напрямую связана с суммой сделки и самим фактом заключения договора.

Пример: Оплат риэлтора установлена на уровне 2% от стоимости сделки. Квартира продается за 2 миллиона рублей. 2% от этой суммы – это 40 тысяч рублей. Неплохие деньги, особенно если учесть, что сотрудник агентства недвижимости не будет заниматься данным вопросом постоянно, в течение месяца. Однако деньги эти он получит только после того, как все подпишут договор купли-продажи и средства будут переданы (или получены) клиентом. Таким образом, риэлтор заинтересован в том, чтобы сделка совершилась как можно быстрее.

Что делает риэлтор для того, что сделать все быстрее? Самое основное – он ищет покупателей на жилье клиентов или собственников, готовых продать квартиру клиенту, в зависимости от потребностей последнего. Нужен ли агент для этого? Ведь можно и самостоятельно изучить всевозможные биржи недвижимости, типа Авито и аналогов.

Да, это так, можно. Не вот конечный результат клиента вряд ли обрадует. Мало того, что у любого нормального риэлтора (а именно о таких и идет речь) есть помимо общедоступной еще и своя собственная база покупателей/продавцов, что автоматически позволяет предоставлять клиенту больше данных, так еще он может заранее определять, является ли продавец/покупатель мошенником или нет.

Зачастую самостоятельно определить, мошенник ли продавец/покупатель или нет – достаточно сложно

В отличие от риэлтора, клиент не знает всех особенностей подобных сделок, не понимает, на что нужно обращать внимание, а чем можно пренебречь и так далее. Вот именно для того, чтобы минимизировать возможность мошенничества, и сократить сроки оформления сделки до оптимальных и нужен риэлтор

Покупка или продажа квартиры в другом регионе

Если при покупке/продаже квартиры в своем регионе проживания без риэлтора можно хоть как-то обойтись, пусть даже при повышении рисков до неприличных высот, то продать жилье, находясь в другом городе или, наоборот, купить квартиру в другом городе без риэлтора практически невозможно.

В данной ситуации такой человек фактически становится представителем клиента. Он показывает жилье или, наоборот, проводит его осмотр. Делает фотоотчеты, проверяет покупателей/продавцов, договаривается с банками и нотариусами и так далее. Учитывая тот факт, что сам клиент не может оперативно делать то же самое из-за того, что находится в другом регионе, без риэлтора тут никак не обойтись.

Как проверить надежность риэлтора?

Что нужно сделать для проверки агентства недвижимости на надежность:

  1. Заказать выписку из ЕГРЮЛ. Хорошая компания работает официально. Если она не зарегистрирована в ИФНС, есть риск, что это черные риэлторы.
  2. Проверить регистрацию в Едином реестре риэлторов. Лицензирование сейчас осуществляется в добровольном порядке, и наличие лицензии повышает шанс на то, что агентство работает нормально.

Самый важный момент – содержание договора. Взаимоотношения клиента и риэлтора зависят именно от него

Стоит обратить внимание об ответственности агента: если там указано, что он не отвечает за последствия сделки, при этом предоставляет юридическое сопровождение, от сотрудничества с ним лучше отказаться

А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры? Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета

Спросить юриста

Что делает риэлтор

Характер работ посредника:

  1. Изучить потребности клиента;
  2. Распространение рекламных объявлений;
  3. Изучить существующие на рынке предложения;
  4. Подобрать для клиента несколько вариантов на выбор;
  5. Организовать непосредственный контакт между сторонами сделки;
  6. Помочь с организацией сделки и юридическим сопровождением.

Сегодня риэлтор должен обладать определенным набором качеств, без которых в профессии невозможно добиться успеху:

  • Наличие знаний в сфере психологии, так как общаться приходится с разными людьми;
  • Готовность работать без выходных с ненормированным рабочим днем;
  • Способность к аналитической работе;
  • Доскональное знание рынка недвижимости, требований продавцов и покупателей.

Каждый из вариантов в дальнейшем оценивается на предмет конкурентоспособности. Для этого проводится сравнение с другими аналогичными по характеристикам объектами недвижимости, представленными в продаже. В расчет принимаются расположение, площадь помещений, состояние здания, уровень ремонта, транспортная доступность и так далее.

Наиболее привлекательные из предложений в дальнейшем проверяются на юридическую чистоту, отсутствие возможных проблем при оформлении, и только после этого предлагаются заказчику услуги для выбора. Чаще всего перечень наиболее выгодных вариантов предоставляется в письменном виде. В случаях, когда риэлтор действует в интересах продавца, он после анализа рынка и объекта недвижимости предлагает оптимальную стоимость актива, хотя конечное слово остается за собственником.

Ниже представлен список задач, которые агент по недвижимости выполняет при различных вариантах купли-продажи жилья. Эти списки помогут вам обосновать затраты по времени, а так же предоставить отчет по проделанной работе на сделке.

Перечень работ риелтора при продаже жилья:

  1. Заключение договора с клиентом;
  2. Осмотр квартиры и рекомендации по подготовке к продаже;
  3. Составление анализа объектов-конкурентов;
  4. Составление маркетингового плана, отчет о выполнении;
  5. Сбор первоначального пакета документов для продажи;
  6. Отслеживание и фиксирование звонков и обращений покупателей;
  7. Организация показов реализуемого жилья;
  8. Отчет по результатам просмотра;
  9. Ведение переговоров и торга с потенциальными покупателями;
  10. Информирование клиента о ходе продажи на всех этапах;
  11. Принятие аванса за продаваемый объект недвижимости;
  12. Подготовка финального пакета документов для сделки;
  13. Подготовка плана сделки и корректировка (при необходимости);
  14. Составление и печать договора купли-продажи;
  15. Запись на сделку;
  16. Оформление сделки в ФРС (МФЦ).

Что делает риэлтор на сделке обмена (дополнительно к пунктам по продаже):

  1. Подбор встречных вариантов для приобретения;
  2. Организация просмотров встречных вариантов;
  3. Ведение переговоров и торга с потенциальными продавцами;
  4. Поверка документов и внесение аванса за выбранный объект.

Задачи агента на альтернативной сделке с ипотекой (дополнительно к пунктам «обмена»):

  1. Консультация при составлении анкет, формирование пакетов документов;
  2. Доставка документов в банки, переговоры с ипотечным менеджером;
  3. Сбор документов на выбранную квартиру для банка и страховой компании;
  4. Переговоры банком и страховой компанией для получение одобрения на выбранную квартиру.

Что делает агент по недвижимости при подборе жилья:

  • Заключение договора с клиентом;
  • Подбор вариантов по оговоренным параметрам;
  • Организация просмотров выбранных вариантов;
  • Ведение переговоров и торга с потенциальными продавцами;
  • Проверка документов и внесение аванса за выбранную квартиру;
  • Подготовка и корректировка плана сделки;
  • Печать ДКП;
  • Запись на сделку;
  • Оформление сделки в ФРС (МФЦ).

Дополнительный перечень работ, при подборе жилья с участием ипотечного кредита:

  1. Предварительная одобрение заемщика и выбор банков для подачи заявок;
  2. Консультация при составлении анкет, формирование пакетов документов;
  3. Доставка документов в банки, переговоры с ипотечным специалистом;
  4. Сбор документов на выбранную квартиру для банка и страховой компании;
  5. Переговоры банком и страховой компанией для получения одобрения на выбранную квартиру.

Минусы риэлтора

  1. Нестабильность получения комиссионных. Комиссию вы будете получать исправно, но только в случае проведения сделок, которых может оказаться как 1-2 в месяц, так и ни одной в течение полугода;
  2. Постоянная доброжелательность с заказчиками независимо какое у вас настроение, поели ли вы, хорошо ли вам и есть ли у вас проблемы. Это никого не волнует, ни директора, ни клиента;
  3. Если вы новичок, то будете получать процент от комиссии, становясь более опытным процент будет расти, но полностью комиссию вы все равно не получите, т.к. агентству тоже надо на что-то жить;
  4. Свободный график, читайте правильно — ненормированный рабочий день, как поздно вечером в будни, так рано утром в выходные. Поэтому забудьте про «поспать подольше» в субботу или воскресенье;
  5. Дежурства в офисе. Формально в офисе вас никто не держит, но работая в конторе вы обязаны один-два вечера отсидеть на приеме звонков в агентство по объявлениям, обычно до 19.00 – 20.00 (зависит от графика работы фирмы);
  6. Нет официального трудоустройства (причина см. п. 1), а значит, трудового стажа и обязательного оклада;
  7. Высокий уровень стресса связанный со сложными сделками, клиентами и менталитетом;
  8. Высокая ответственность. Допущенные ошибки приводят либо к срыву сделки, либо к продлению сроков оформления сделки, либо имущественному ущербу клиента, что в последствии влияет на репутацию агентства и вашу;
  9. Невозможность отключения рабочего телефона, т.е. специалист всегда должен быть на связи, т.к. позвонит клиент или по объявлению или с вопросами по сделке. Не ответил — потерял клиента и комиссию;
  10. Сложности в формировании клиентской базы без элементарных навыков.

Подводные камни риэлтора

  • Начало риэлторской деятельности, ка правило, сопровождается длительные отсутствием первых сделок (от 1 месяца до полугода). Поэтому желательно иметь «финансовую подушку» на этот период времени;
  • Часто клиенты не только не оставят о вас отзыв, но даже не поблагодарят после успешного завершения сделки, считая, что деньги ваша основная благодарность;
  • Довольно часто поездки на просмотр нового объекта недвижимости будут заканчиваться неудачей, т.к. договорившийся с вами на встречу собственник может вдруг перестать брать трубку или передумать показывать жилье;
  • «Холодные звонки», которыми занимаются агенты увеличивают количеств стресса в работе, т.к. приносят негатив от тех кому вы звоните;
  • В профессии специалиста по недвижимости довольно часто возникают неврозы и депрессии;
  • Вам могут сказать, что есть возможность совмещать деятельность риелтера с другой подработкой, но это истина наполовину. Практика показывает, что у вас не будет ни на что другое времени, от слова «абсолютно»;
  • Часто придется распихивать коллег из других агентств локтями, потому что конкуренция за клиента с деньгами высокая;
  • Часто расходы на проезд в общественном транспорте (на бензин) и мобильную связь не оплачиваются.

Рейтинг ваших страхов: Слишком рано или поздно учиться новому 5.58%

Не хватит денег 31.01%

Вдруг это тоже не мое? 23.88%

У меня нет знаний 19.53%


Я уже много перепробовал и все — зря! 2.17%

Что скажут люди? 2.17%

Будет слишком трудно 7.6%

Куда я пойду, если здесь не получится 8.06%

Проголосовало: 645

Вы познакомились с преимуществами и недостатками профессии риэлтор и несомненно поняли, что плюсов гораздо меньше, чем минусов.

Нужен ли отдельный закон о риэлторской деятельности, и что он должен регулировать?

И представители риэлторского сообщества, и юристы придерживаются единого мнения – специальный закон нужен. Более того, Дмитрий Щегельский убежден, что в этом заинтересовано и само государство: «Когда речь идет о противодействии легализации доходов, полученных преступным путем, наше государство считает, что деятельность риэлторов важна. Нотариусы не обязаны представлять в Росфинмониторинг сведения об операциях с денежными средствами, а агенты по недвижимости обязаны (, Федерального закона от 7 августа 2001 г. № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»)».

Однако повлиять на существующую сегодня ситуацию с посредничеством на рынке недвижимости закон сможет, только если в нем будет учтен ряд существенных аспектов.

Прежде всего, в нем должен быть четко определен круг обязанностей риэлторов.

«Потребность в законе вызвана необходимостью защиты прав граждан и добросовестных участников на рынке недвижимости от возможного риска утраты права собственности в результате тех или иных действий, – комментирует главный консультант аппарата Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Екатерина Бадулина. – Исходя из этого, прежде всего и должен быть определен статус самого риэлтора – его основные права и обязанности». 

МНЕНИЕ

Лидия Михеева, д. ю. н., заместитель руководителя Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, председатель Комиссии ОП РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами:

«Для нас главным вопросом применительно к будущему закону остается вопрос, чем же все-таки риэлтор занимается? Если эта услуга стоит 150 тыс. или 200 тыс. руб., то, наверное, в такую крупную сумму должно входить все – то есть сбор необходимых документов, выписок, справок из домовой книги, поиск необходимого объекта или лица, стыковка этих сторон, подбор места совершения сделки, подбор нотариальной конторы, подготовка документов в простой письменной форме, подача документов для государственной регистрации права собственности, поиск необходимого способа расчета. Если в этот объем услуги включены все необходимые действия, россиянам может быть и не жаль было бы потраченных денег. Но очень часто выясняется, что большую часть этих действий клиент вынужден совершить сам».


МНЕНИЕ

Илья Радченко, член Правления Московской городской нотариальной палаты, нотариус г. Москвы:

«Я не согласен с тем, что риэлторская деятельность является в чистом виде посреднической деятельностью – скорее, это просто помощь. Риэлтор должен заниматься подысканием контрагентов, а юридическую чистоту самой сделки должен обеспечивать нотариус. Вместо этого получается конкуренция за чистоту сделки. А все потому, что законодатель оставил этот вопрос висеть в воздухе. Получается, что юридическую чистоту могут обеспечивать все, кому не лень. Должно быть проведено разведение тех областей, в которых действуют риэлторы и нотариусы. Риэлтор не должен заниматься расчетами, принимать и выдавать деньги и обеспечивать юридическую чистоту сделки».

В свою очередь, установленный круг обязанностей позволит говорить и об ответственности риэлтора за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а также установить конкретные гарантии для клиентов. Кроме того, по мнению Екатерины Бадулиной, в законе имеет смысл продумать порядок заключения риэлтором договора с заказчиком, а также обеспечение по этому договору (это может быть, например, ). «Тем самым риэлтор гарантирует свое добросовестное поведение на рынке, чтобы граждане знали, что в случае чего они могут с риэлтора спросить», – добавляет она.

В рассматриваемом законопроекте эти особенности пока не отражены, однако разработчики обещают учесть все замечания специалистов и доработать документ так, чтобы он стал действенным механизмом по защите прав клиентов, обращающихся за оказанием риэлторских услуг.

А пока добросовестным клиентам, желающим защитить свои интересы, остается лишь внимательно подбирать риэлтора, желательно прошедшего добровольную сертификацию, тщательно проверять условия заключаемого с ними договора, обращая внимание на круг обязанностей посредника и его ответственность, и по возможности обращаться к нотариусу.  

Для чего нужен риэлтор при продаже квартиры

Что может сделать полезного для клиента риэлтор, если он, как и сам владелец, занимается поиском потенциального приобретателя, прибегая к услугам всемирной сети Интернет?

Существует несколько весомых причин, по которым при продаже квартиры или дома следует обращаться к услугам риелтора:

  • маклер способен увязать в единую цепочку клиента со сложной ситуацией, к примеру, если тому надо продать недвижимость, взять ипотеку, и еще использовать материнский капитал;
  • обеспечить безопасность, проследив и организовав безопасные расчеты;
  • обеспечить маркетинговые мероприятия и эффективно прорекламировать объект недвижимости, при этом выставить его перед потенциальными покупателями в выгодном свете;
  • провести консультацию в области налогообложения;
  • значительно сэкономить личное время и нервы продавца, отсеивая просто любопытствующих, от действительно заинтересованных в покупке;
  • у агента есть собственная база клиентов, желающих приобрести жилье, и коллеги, у которых тоже есть потенциальные купцы, что значительно увеличивает вероятность скорой реализации жилища;
  • у специалиста есть несколько способов рекламирования жилья, и, следовательно, больше возможностей донести необходимую информацию до потенциальных покупателей.

Владелец всегда может сделать свой осознанный выбор – пытаться продать самостоятельно, и взять все риски на себя, с возможностью затянуть продажу, потратить уйму времени и сил, столкнуться с мошенническими действиями, либо довериться профессионалу, и осуществить сделку в рамках закона, быстро и эффективно.

Несколько очевидных плюсов для работы с риэлтором:

  1. Профессионал берет на себя всю организацию процесса. Продавцу остается только подписать необходимые документы, и выполнить условия заключенного соглашения. Это существенная экономия времени и сил собственника.
  2. Обеспечение безопасности оформления продаваемого или приобретаемого объекта. Грамотный маклер способен выявить и исключить потенциальных мошенников и неплатежеспособных клиентов.
  3. Скорость проведения сделки. Как показывает практика, с агентом в разы быстрее, чем самостоятельный поиск покупателя.
  4. Соблюдение прав собственника и приобретателя. Юридически подкованный специалист не допустит подписания потенциально опасных документов, которые могут в будущем навредить продавцу, или негативно повлиять на достигнутые соглашения.

Индивидуальный подход к каждому заказчику. Жизненные ситуации бывают разными, и зачастую продавцу необходима помощь для сбыта жилплощади. Квалифицированный посредник всегда найдет выход из положения, обеспечив получение необходимых документов и разрешений, действуя в интересах владельца. Он заинтересован в том, чтобы владелец как можно быстрее продал свой объект недвижимости, или приобрел жилье своей мечты.

Как не платить риелтору за продажу квартиры

Прежде чем решить, оплачивать услуги агента или нет, нужно проанализировать, как риэлтор продает квартиру. Если риелтор добросовестно выполнил свои обязательства по договору услуг, то заплатить придется – иначе не избежать судебного иска. Если суд установит, что продавец немотивированно уклоняется от оплаты, то решение будет в пользу агента.

Другое дело, если риелтор не выполняет своих обязанностей, а оплату требует. В этом случае необходимо прекратить отношения с агентом. Сделать это можно, вручив риелтору уведомление об отказе от договора в силу ч. 1 ст. 782 ГК РФ. Обращения в суд в этом случае не требуется – уведомление уже обладает достаточной юридической силой для прекращения договора.

После получения уведомления агент будет не вправе требовать с продавца оплаты услуг по договору.

Покупаем без обмана

Покупка также не является простым делом. Здесь больше всего подводных камней: от проблем с документами до откровенного мошенничества. Давайте подробнее разберем все аспекты.

Сразу вам сообщим, что регистрационная палата не является на 100% надежным барьером от ошибок в документах. Наша компания работает на рынке 6 лет. Мы знаем, что всегда нужна тщательная проверка всех бумаг. Разберем основные проблемы, которые встречаются при оформлении сделок.

Ипотечное обременение

Тут все просто. Человек продает квартиру, которая находится в залоге у банка. Чаще всего, у продавца есть желание купить новую побольше и перекредитоваться. Это невозможно без закрытия ипотеки.

Продавец хочет закрыть ипотеку деньгами, которыми вы расплачиваетесь за покупку. В этом случае, агентство документально фиксирует, что покупатель дает часть денег на погашение кредита и средства входят в стоимость квартиры. Вы официально защищены со всех сторон.

Несколько собственников

Многие семьи платят за ипотеку деньгами материнского капитала. В случае продажи закон требует, чтобы детям были выделены доли. Сами вы не сможете выяснить была ли ипотека, использовался ли материнский капитал, да и вообще не увидите детей продавцов.

А опытный риелтор обязательно обратит внимание на все мелочи. Вот на полке детские игрушки, а рядом со стиральной машиной комбинезон маленького размера

Здесь живут дети. Дальше собирается информация и оказывается, что объект просто так купить нельзя. Если этого не сделать, через 18 лет к вам могут постучаться молодые люди с претензией, что в этом доме есть их доля.

Есть варианты и на грани криминала. Сейчас много разводов. Жилплощадь супруги покупали вместе. Затем развелись, муж ушел жить в другое место, оставив квадратные метры бывшей жене. Однажды она решает их продать.

Есть миф, что можно сделать это после того, как прошло 3 года с даты развода, но это не так. Должно пройти 3 года со дня, когда муж дал официальное разрешение на продажу. Чувствуете разницу?

Регистрационная палата пропустит эту сделку с пометкой, что продажа может быть оспорена другим собственником. Вряд ли вы пойдете на такие условия. Но вы ничего не заметите, если жена продала её брату или другу. Тот согласился на оспоренные сделки, получил документы, выставил жилище на продажу и в его случае сделка уже не оспаривается.

Через некоторое время бывший муж может предъявить претензии на часть жилья. Грамотный риэлтор досконально отследит историю жилплощади и выявит возможные угрозы.

Откровенный криминал

Недавно на рынке Казани была попытка продажи квартиры с помощью доверенности, выданной на Украине. Дело в том, что у наших соседей лицензию нотариуса получить просто, достаточно иметь юридическое образование. Человеку выдается доверенность на Украине, чтобы он продавал в Казани. Странно, не так ли?

В итоге выяснилось, что объект хотели продать нескольким людям. Специалисты по недвижимости смогли пресечь эту операцию.  С доверенностями часто возникают проблемы.

По закону человек имеет право участвовать в сделке, если доверенность действует именно в этот день. Бывает так, что ему разрешены операции в августе, а он их совершает в сентябре. Это незаконно. Так якобы сын продаёт квартиру мамы, но прав у него на это нет. Вы тратите деньги на квадратные метры, которые покупать нельзя.

У нас был случай, когда клиент подал объявление о продаже загородного дома. Ему поступил звонок от клиента. Тот сказал, что ему нравится дом, и он его покупает. Сейчас он переведет задаток, но ему для этого нужно сообщить код, который придёт по смс. Хорошо, что наш клиент посоветовался с нами, и мы пресекли попытку мошенников получить доступ к средствам на карте.

Мы не хотим сказать, что рынок недвижимости опасен. Но там крутятся деньги покупателей и продавцов. Всегда есть те, кто хочет их заполучить. Поэтому нужно защищать себя.

Как выбрать риэлтора при покупке квартиры?

Чтобы выбрать хорошее агентство недвижимости для приобретения жилья, нужно обратить внимание на несколько моментов:

  1. Отзывы. В большинстве случаев в интернете положительные отклики заказные. Если у агентства много отрицательных отзывов, это должно насторожить. Лучше поинтересоваться у знакомых, проводивших успешные сделки с помощью риэлторов.
  2. Онлайн-консультации. Если агентство их предоставляет, лучше предварительно проконсультироваться и получить первое впечатление по ответу.
  3. Стоимость услуг. Слишком низкая цена – плохой показатель. Есть вероятность, что изначальные 0,1% при выходе на сделку превратится в 10%. Средняя стоимость риэлторских услуг – 1-3% от цены квартиры.
  4. Беседа с агентом. Если он сразу же предлагает заключить договор, не узнав, какое жилье нужно покупателю, это плохой показатель.

Обратите внимание! Помимо отзывов, стоимости и манеры общения есть еще ряд способов проверки. Они более надежные


С этим читают