Самая полная классификация объектов коммерческой недвижимости

Пошаговая инструкция по проведению сделки

Основой сделки является заключение и регистрация договора купли-продажи. Но прежде чем оформить переход права собственности, нужно найти покупателя и подготовить пакет документов.


С другой организацией

Как правило, сделки между двумя юридическими лицами совершаются уполномоченными представителями, действующими на основании доверенности, полученной от генерального директора. Она обязательно должна удостоверяться нотариально, согласно нормам статей 185, 185.1 ГК РФ. После просмотра нежилого помещения и проверки его правоспособности изучением документации, стороны приступают к оформлению купли-продажи.

Согласно статье 429 ГК РФ юридические лица, выступающие в роли покупателя и продавца, вправе составить предварительный договор купли-продажи (ПДКП). В нём указывают:

  1. Организации, выступающие в роли сторон и уполномоченных лиц, которые представляют стороны сделки.
  2. Описание объекта недвижимости. Его стоимость и условия участия в сделке.
  3. Сроки проведения купли-продажи. Ответственность сторон по её проведению.
  4. Передача и получение аванса.

В ответственность сторон по преимуществу вносятся условия уплаты компенсации за просрочку по сделке или за её срыв контрагентом.

  • Скачать бланк ПДКП нежилого помещения между юрлицами
  • Скачать образец ПДКП нежилого помещения между юрлицами

ВНИМАНИЕ: по ПДКП недопустимо требовать или передавать полную стоимость недвижимости.

В установленный положением ПДКП срок, стороны составляют основной договор купли-продажи. Он соответствует нормам статьи 549 ГК РФ. Его участниками должны быть те же представители юридических лиц, которые заключали ПДКП. Если такое условие не соблюдается, то необходимо оформить передоверие доверенности, по которой происходит представительство.

В основной договор нужно перенести параметры нежилого помещения, подлежащего продаже. Здесь ни в коем случае не допускается замена его параметров или кадастровых характеристик. То же касается стоимости – она должна полностью соответствовать той, которая устанавливалась в ПДКП. Если требуется изменить то или иное положение, составляется дополнительное соглашение.

Дополнительно могут вноситься любые положения, существенные для конкретной сделки. По усмотрению сторон вносят:

  • условия страхования объекта;
  • страхование сделки;
  • удостоверение сделки нотариусом;
  • условия расторжения договора.

В завершение даются реквизиты контрагентов, в том числе – ИНН, ОГРН, КПП. Документ подписывается руководителями или их доверенными лицами, чьи паспортные данные так же указываются в документе. Скрепляется печатями организаций. К договору, подписанному сторонами, прилагается пакет документов.

  • Скачать бланк договора купли продажи нежилого помещения между юридическими лицами
  • Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения между юридическими лицами

СПРАВКА: расчёт покупателя с продавцом может быть только безналичным. Через бухгалтерию перечисляются денежные средства организации покупателя, которые поступают на лицевой счёт продавца.

С гражданином или ИП

Если покупателем выступает индивидуальный предприниматель или гражданин, процедура остаётся аналогичной, но имеет небольшие изменения. Покупатель так же вправе воспользоваться услугами поверенного, но может участвовать в сделке лично.

Если составляется ПДКП, к нему применяются те же гражданские нормы. Но в самом договоре купли-продажи между, например, ООО и физическим лицом вносятся следующие сведения о покупателе:

  • Ф.И.О.;
  • год и место рождения;
  • серия и номер паспорта;
  • кем и когда выдан паспорт;
  • место прописки.

Далее договор содержит все существенные положения по организации сделки. В назначенное для заключения сделки число покупатель подходит в компанию, где заключается основной договор купчей на недвижимость.

Основной договор составляется по такому же алгоритму:

  • в него переносятся сведения из ПДКП;
  • или составляются дополнительные соглашения.

ВАЖНО: в заключение вносятся реквизиты Продавца – юридического лица и паспортные данные покупателя – физического лица. Ставятся подписи сторон и печать продавца.. Производится расчёт по сделке, в результате которого покупатель кладёт на лицевой счёт, указанный в договоре, соразмерную сумму средств

При необходимости – составляет кредитный договор с банком


Производится расчёт по сделке, в результате которого покупатель кладёт на лицевой счёт, указанный в договоре, соразмерную сумму средств. При необходимости – составляет кредитный договор с банком.

Объекты недвижимости

К недвижимости относятся объекты, которые характеризуются такими признаками, как долговечность, материальная ценность и стационарность. Это означает, что такое строение не может быть перенесено на другое место без разрушения, здание приносит пользу владельцу и имеет физические характеристики, ценность которых можно определить в денежном выражении, а также обладает сроком службы не менее 15 лет.

Понятие и классификация сооружений

Прежде всего, объекты недвижимости можно поделить на рукотворные и нерукотворные. Ко второму типу относятся земельные участки, а к первому — всевозможные строения.

Строения, в свою очередь, делятся на здания и сооружения:

  • Согласно (ОК 013–94) здание — это построенный по архитектурному проекту объект, который люди используют для жизни, работы, отдыха, производства материальных ценностей, хранения вещей и предоставления различных услуг населению. Строения этого вида имеют стены, крышу и все необходимые коммуникации.
  • Сооружения — это объекты недвижимости, спроектированные для технических целей. К ним относятся мосты, эстакады, нефтяные скважины.

Другая классификация делит недвижимость на коммерческую и жилую. Внутри каждого из этих видов существуют деления объектов по разным признакам. Например, среди объектов жилой недвижимости выделяют городские и загородные дома.

Классификации коммерческой и жилой недвижимости уместнее рассматривать применительно не к целым строениям, а к помещениям, которые, будучи отдельными частями зданий, могут использоваться в различных целях.

Строения, предназначенные для проживания

Определение этого объекта недвижимости дано в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ. Согласно законодательству, такое помещение должно быть изолированно и пригодно для проживания людей в течение длительного срока. В российском праве имеется ряд законодательных актов, утверждающих санитарные и технические нормы, которым должно соответствовать жилое помещение. К ним относятся:

  • № 184-ФЗ «О техническом регулировании» от 27.12.2002.
  • № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 (в ред. от 22.08.2004).
  • Постановление Правительства РФ от 24.07.2000 № 554 «Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании» (в ред. постановлений от 6.02.2004 № 51, от 17.11.2004 № 648).

Помещение считается жилым, если характеризуется признаками:

  • подходит для проживания в течение длительного срока;
  • является изолированным;
  • по всем признакам подходит под определение недвижимого имущества;
  • в законном порядке признано жилым.

Классификации жилых помещений:

  1. По виду здания, в котором находятся, жилые помещения делятся на общежития, квартиры и дачи, пригодные для проживания в течение всего года.
  2. По способу использования подразделяются на постоянные и предназначенные для проживания в течение относительно недолгого срока, т. е. временные.
  3. По типу жилые помещения могут быть как простыми квартирами, комнатами, так и отдельными домами и др.
  4. По основаниям, на которых люди пользуются недвижимостью, жилье может быть предоставлено по договору социального найма, по коммерческому найму, в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, по праву собственности, как служебное и т. д.

Нежилые объекты

Помещение, которое по каким-либо причинам не подходит под определение жилого, относится к категории нежилых помещений. Оно отличается следующими признаками:

  • изолированно от других помещений;
  • зарегистрировано как объект недвижимости в соответствии с № 122-ФЗ (ред. от 06.04.2015);
  • является частью здания;
  • имеет конкретный адрес (о том, как присваивается номер нежилого помещения при кадастровом учете, определяющий нахождение объекта по конкретному адресу, читайте тут);
  • состоит в нежилом фонде;
  • имеет целевое назначение, исключающее использование в качестве постоянного жилья.

Классификации нежилых помещений:

  1. По характеру использования нежилые помещения делятся на основные и вспомогательные. Последние служат для обеспечения нормального функционирования основных площадей. В здании бизнес-центра к основным помещениям относятся собственно офисы, а к вспомогательным — холл, коридоры, туалеты и т. д.
  2. По назначению нежилые помещения подразделяются на производственные и непроизводственные (школы, детсады, больницы, магазины, химчистки, кинотеатры, объекты коммунального хозяйства и др.).

Хотите узнать больше о правилах пользования и владения нежилой недвижимостью? Читайте наши статьи о том, как в нежилом помещении:

  • поселиться и прописаться;
  • оформить процедуру раздела;
  • сделать перепланировку, переустройство и реконструкцию.

Классификация

К классу относятся следующие здания:


Этот класс считается самым престижным.

B-класс

К категории относят помещения с такими характеристиками:

Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, офисные здания. Расположение может быть удаленным от основных дорог либо отсутствует удобный подъезд. Микроклимат в здании контролируется.Важно! В помещениях В-класса обязательно имеется источник бесперебойного питания.

Имеются все системы безопасности. Управление зданием соответствует международным требованиям.

Обеспечен комфорт для сотрудников.

С-класс

Отличием категории является следующее:

  • Устаревшие офисные здания или реконструированные для размещения кабинетов сотрудников здания другого назначения.
  • Удаленность от основных транспортных путей, отсутствие парковки.
  • Климат-контроль осуществляется посредством сплит-систем.
  • Удобная планировка здания.
  • Опытный арендодатель.

D-класс

  • Нежилые помещения в административных зданиях, НИИ и пр.
  • Возраст здания более 10 лет.
  • Требований к расположению у данной категории нет.

Выделяется отсутствием систем жизнеобеспечения.

Е-класс

Группа выделяется следующим:

  • Нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, бывших детских садах и т.п.
  • Более или менее качественный ремонт.
  • Требований к возрасту и расположению не предъявляется.

Почувствуйте разницу

Не стоит путать понятия МОП и общего имущества МКД. Что касается нежилых помещений дома и земельного участка – не все они доступны для жильцов. Никто вас без особой надобности не пустит в подвал или на чердак, вы не сможете пробраться в шахту лифта или на крышу.

Местами общего пользования являются подъезды, лифты и дворовая территория. Конечно, если на крыше вашего дома разбит зимний сад, вы сможете там находиться. А если общим собранием владельцев квартир вы решили оборудовать в подвале кладовки, у вас будет свой ключ для доступа в него.

Заботимся и бережем

Если вас интересует полный перечень общего имущества МКД, читайте статью «Двор, подъезд и …». Конечно, в наши обязанности входит производить оплату за содержание общедомового имущества, но мы должны понимать, что чем бережнее будем к нему относиться, тем дольше оно нам послужит.

И реже придется что-то ремонтировать и приводить в порядок. Дешевле, конечно, не станет – тарифы, разработанные муниципалитетом, едины для всех (если дома относятся к одному типу), но комфортнее, спокойнее и чище – обязательно.

Работы по наведению порядка

Напомним, какие виды работ являются необходимыми для обеспечения нормального состояния МОП:

  • Выявление неисправностей и поломок отдельных конструкций и оборудования, находящегося на территории МОП.
  • Проверка наличия и функционирования осветительных приборов в подъездах и возле них.
  • Поддержка регламентированной температуры в подъездах и влажности воздуха.
  • Проведение уборки помещений и придомовой территории.
  • Соблюдение правил пожарной безопасности, содержание в порядке противопожарного оборудования и средств сигнализации.
  • Вывоз твердых бытовых отходов.
  • Озеленение летом и уборка и вывоз снега зимой.

Далее мы рассмотрим, что же включается в таинственную строчку в наших квитанциях «Техническое обслуживание жилого фонда» — именно она вызывает обычно наибольшее количество вопросов – платить от 400 до 1 000 рублей (а где-то и больше), не зная за что, очень жаль.

Обслуживание и ресурсоснабжение


Про техническое обслуживание нежилых помещений в МКД подробно написано здесь.

Отопление

Смысл планирования теплоснабжения нежилого помещения сводится к необходимым параметрам и выбору способа, за счёт которого будет нагреваться воздух и оборудование. В постановлении правительства РФ №354 наглядно прописаны формулы, на основе которых совершается расчёт сумм, выплачиваемых за отопление нежилой недвижимости.

Размер оплаты отопления по указанной формуле может производиться, если речь идёт об организации площади в МКД, в которой имеется общедомовой прибор учёта подаваемой энергии. В данной ситуации не все площади здания могут быть оборудованы персональными счётчиками. При этом постановление заодно содержит в себе информацию относительно расчёта оплаты прочих услуг ЖКХ:

  • горячего и холодного водоснабжения;
  • электричества и т.д.

Электроэнергия и ее оплата

Поэтому если электрическая энергия в нежилых помещениях не задействована для реализации профессиональной работы, то оплата всего объема энергии совершается по общим тарифам, утвержденным органом исполнительной власти государства.

О правилах оплаты электроэнергии для собственников нежилых помещений мы писали здесь.

Интернет и другие телекоммуникации

Законное решение этого вопроса сводится к согласованию доступа Интернета в многоквартирные дома через сборы собственников домов подобного типа. На деле жильцы без претензий передают право составления договоров с третьими лицами, в том числе и с операторами связи, управляющей компании.

Для окончательного согласования размещения оборудования провайдеры обращаются к её представителям, чтобы оператор связи имел возможность найти компромисс с управляющей компанией.

Заключение

В заключении стоит отметить, что существует масса нежилых помещений, использовать которые можно под разные цели. Их размер также сильно отличается. Такие объекты могут быть куплены для ведения собственного бизнеса или для использования в промышленных целях. Также их можно арендовать, заключив договор с владельцем

Важно правильно подобрать вид помещения и убедиться в том, что оно удовлетворяет ваши нужды и имеет всё необходимое для применения в нежилых целях

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

В настоящее время с развитием рыночной экономики такой термин, как «нежилое помещение», стало широко применяться при совершении сделок с недвижимостью.

Но в российском законодательстве четкое определение данного термина отсутствует. В связи с этим в ходе осуществления правоотношений возникает множество трудностей и вопросов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать,


С этим читают