Как узаконить перепланировку в новостройке

Подготовка

Начальный этап планировки включает несколько этапов.


  •  Определение типа жилплощади.
  •  Выбор стиля интерьера квартиры.
  •  Оценка возможностей, в соответствии с материальной составляющей, пожеланиями и габаритами.
  •  Составление сметы.

Владелец должен уложить свои пожелания в рамки бюджета. Важна и организация жилплощади. Не каждую стену можно снести, для этого приглашают профессионального проектировщика или строителя. Жильё должно оставаться безопасным.

Распределение пространства

Теперь приступают к зонированию. Многие руководствуются правилами фэн-шуй. Это древнее восточное учение об организации пространства. Оно гласит, что от расстановки предметов, и планировки помещения зависит здоровье и благополучие жильцов. Сегодня нет подлинных доказательств, что принципы фэн-шуй действительно работают.

При распределении пространства учитывают стиль. От него зависят детали: делать ли замысловатые арки, соединять ли несколько комнат в студию. На варианты дизайна влияет количество комнат, и проживающих в квартире людей. Каждому требуется личное пространство — этот момент продумывают заранее.

Достоинства свободной планировки в коттеджах

В коттеджной застройке, возможность применения свободной планировки обеспечивает несущая способность внешних стен, которая используется в технологии каркасного строительства. Таким образом, собственник может возводить перегородки и выделять площадь здания под разные комнаты по личному усмотрению. Это решение также позволяет привлекать к сотрудничеству дизайнеров и более грамотно подходить к благоустройству помещений.

Благодаря свободной планировке, собственник может распределить жилую площадь под потребности всех членов семьи и не привязываться к стандартному количеству комнат. Даже если спустя время, дизайн и обустройство помещений перестанут устраивать владельца, он без ущерба для безопасности дома, сможет снести внутренние стены и по-новому реорганизовать пространство.

Стоит отметить, что тенденции в мире интерьерного дизайна достаточно быстро меняются. За счет свободного пространства появляется раздолье для творчества. Оно позволяет создать нечто уникальное и адаптировать конструкцию дома к своим потребностям. Например:

  • Хозяева просторных столовых и кухонь начали объединять эти помещения для того, чтобы получить единую зону для приготовления пищи и общения с членами семьи;
  • Или, если вы всегда мечтали хранить вещи в отдельной гардеробной, то можете обустроить для себя такую комнату, и при этом не ограничиваться маленькими шкафами;
  • Точно также можно играть с зонированием комнат и нарушать правила эргономики, прописанные застройщиком.

Многие психологи утверждают, что отсутствие лишних перегородок в доме позволяет человеку выйти за грани обыденности и чувствовать себя более комфортно.

Собственный загородный коттедж сегодня является олицотворением пространства и свободы своего хозяина. К тому же, не стоит забывать про преимущество в виде придомового участка: на нем можно выстроить террасу или беседку или организовать зону для отдыха, которая украсит двор и создаст дополнительное пространство, в котором вам будет приятно проводить досуг.

Ограничения

Что касается свободы внутренней перепланировки, то это скорее миф, чем реальность. При перепланировке существуют серьезные ограничения:

  1. Несущие стены. Ни в коем случае не разрешается переносить или ломать несущие стены, особенно это касается больших помещений.
  2. Санитарные стояки. Расположение стояков всегда отражено в планировке квартиры, но согласовать их перемещение практически невозможно. Поэтому ванная и туалет останутся в месте, отведенном им застройщиком.
  3. Окна. Количество и расположение оконных проемов рассчитывается в зависимости от площади и расположения квартиры.

Покупатели редко обращают внимание на то, что по документам общая площадь квартиры в два раза больше жилой зоны. В таких случаях работают ограничения по фактической инсоляции

Приходится использовать плохо освещенные зоны для увеличения объема жилого пространства, а для таких проектов тоже нелегко получить согласование.

Важно! По закону не допускается расширение подсобной площади за счет жилой. Это значит, что балконы и лоджии нельзя перестраивать в жилые помещения, запрещено планировать комнаты менее 9 квадратных метров.

Как получить разрешение на перепланировку

  1. Подготавливаем проект вместе с организацией, получившей членство в СРО и согласовываем его со всеми службами, например, пожарной инспекцией, СЭС и т.д.
  2. Обращаемся в орган МСУ, который выдает разрешение на перепланировку со следующими документами:
  • Паспорт;
  • Заявление;
  • Проект;
  • Согласие соседей;
  • Технический паспорт и правоустанавливающие документы (по желанию).
  1. Получаем разрешение или отказ (можно обжаловать в течение 3 месяцев в суде).
  2. На основании проекта производим ремонтные работы.
  3. Вызываем специалиста из органа, выдавшего разрешение и получаем акт приемки выполненных работ. Если конечный результат разнится с проектом, никто работы не примет, так как утверждали и давали разрешение на то, что обозначено в проекте. Поэтому собственник должен вернуть помещение в то состояние, которое предусмотрено проектом.
  4. Акт направляется органом в Росреестр и вносятся изменения в ЕГРН.

Особенности: в каждом регионе имеется свой порядок получения разрешения на перепланировку. Например, в Москве возможен вариант оформления по типовому проекту. Такой вариант сэкономить деньги и время собственника, и в тоже время оградит его от ненужных проблем, позволив получить разрешение. Поэтому рекомендуем перед началом перепланировки обратиться в орган МСУ для выяснения порядка и правил оформления документов.

Расхождение в размерах площади


Разница между фактической и проектной квадратурой есть во всех новостройках. Небольшие расхождения по площади возникают именно в процессе строительства и считаются техническим нюансом. Когда дом построен, сотрудники БТИ производят замеры. Эти данные являются итоговыми и не могут быть оспорены. Если вы сомневаетесь в их точности, то можно самостоятельно вызвать специалиста БТИ и провести аналогичную процедуру.

Вопрос с несовпадением площади нужно урегулировать сразу, чтобы после чистовой отделки специалисты БТИ «случайно» не обнаружили лишние квадраты. Тогда вам придется доказывать, что это не результат сделанной вами перепланировки, а недочет застройщика. Если изначально выявлена нестыковка метража, нужно составить дополнительный договор. В нем указываются все параметры несоответствия. Если площадь оказалась меньше проектной, тогда застройщик должен сделать перерасчет. Если больше, то покупатель оплачивает лишние квадратные метры.

Что важно знать до начала работ

Несколько особенностей проведения планировки:

  •  На это необходимо согласие всех жильцов.
  •  Помните, что ремонтные работы проводят в установленное время. Подробную информации содержит закон и тишине. Правила отличаются в разных регионах.
  •  Чтобы убрать стену, необходимо получить на это разрешение в БТИ.
  •  Ремонт в хрущёвке будет, скорее, косметическим. Маленькие помещения трудно редактировать капитально. Но планировка освободит лишние метры.
  •  Если коридор и кухня в помещении общие, на ремонт необходимо согласие всех совладельцев.
  •  Жилое помещение, где проживает несколько человек, расширяют за счёт сноса стен. Для этого потребуется план дома, в котором указано, какие стены — несущие. Их снос чреват обрушением верхних этажей, крыши.
  •  Совмещённый санузел стараются разделить. Особенно если в квартире проживает более двух человек. Разделяйте и властвуйте, если позволяет площадь.
  •  Улучшить планировку можно и простой перестановкой мебели. Это изменит вид помещения. Добавит новизны косметический ремонт: частичная смена мебели, обшивки стен.
  •  Лоджия — дополнительная территория. Стоит сделать из неё уютный кабинет, предварительно утеплив. Её превращают в изолированную комнату.

Внимательно посмотрите на план квартиры. Достаточно выбросить громоздкие шкафы, заменив их более вместительными. Перепланировать расположение мебели можно и без чертежа. Хватит измерительной ленты в руках, и живой фантазии.

Как правильно составить акт приёма-передачи

Еще один важный документ, который оформляется при покупке квартиры, — это акт приема-передачи. На момент подписания передаточного документа дом должен быть полностью готов, то есть введен в эксплуатацию. В квартире к этому времени должна быть выполнена внутренняя черновая отделка (хотя бывает и без нее), сделана стяжка полов, установлены двери и окна. А также подведены инженерно-технические коммуникации. Это значит, что в квартире должны быть вода, свет, отопление и канализация.

Подписывая акт приема-передачи, застройщик передает квартиру покупателю для выполнения чистовой отделки и оплаты коммунальных услуг. Перед подписанием акта следует внимательно осмотреть квартиру и убедиться в том, что дом полностью готов и вы можете начать ремонт. Допускается, что в подъезде может не быть ремонта до тех пор, пока дом не будет заселен. Это связано с тем, что пока собственники будут обустраиваться в своих квартирах, заносить строительные материалы и мебель, отделка подъезда может пострадать.

Акт приема-передачи должен содержать следующие реквизиты:

  • Место и дату составления акта.
  • Наименование сторон, оформляющих данный акт приема-передачи, и их паспортные данные.
  • Реквизиты договора (номер, наименование и дата), в соответствии с которым и составляется данный акт, если он оформлен в виде отдельного документа.
  • Описание передаваемого объекта недвижимости, позволяющего осуществить его идентификацию (адрес, площадь, количество комнат).
  • Далее вы заключаете основной договор купли-продажи у нотариуса и только после этого регистрируете право собственности в ЦОНе.

Особенности свободной планировки квартир и апартаментов


Отсутствие перегородок или так называемая условная «трассировка» внутренних стен в квартире — это два варианта реализации свободной планировки. На самом деле у нее гораздо больше особенностей, о которых стоит помнить, делая выбор в пользу этого решения.

Основные особенности свободной планировки апартаментов и квартир:

  • отсутствие полноценных внутренних перегородок;

  • возможность реализации только при определенных условиях, в зданиях, построенных по монолитной технологии, где несущими являются наружные стены и колонны каркаса;

  • наличие жестко привязанных к своим местам «мокрых зон»;

  • отсутствие отделки стен, пола и потолка, поскольку предполагается, что она будет сделана после монтажа перегородок.

Это видимые особенности, но есть и то, что подразумевается, но не озвучивается застройщиком. Дело в том, что свободная планировка не дает полной свободы организации пространства, а в некоторых случаях становится источником дополнительных затрат. Рассмотрим это отдельно и подробно.


С этим читают