Договор субаренды

Субаренда – выгодное вложение денег с целью получения дохода

Любое вложение денег с целью получения дохода подразумевает выбор стратегии инвестирования и точный расчет.


Доход инвестора от субаренды офисных помещений обычно формируется за счет одной из двух стратегий:

  1. разделения большого офисного помещения на маленькие офисы
  2. за счет аренды рабочих мест (коворкинг-центр)

Возможно также применение смешанной стратегии (мини-офисы + коворкинг-центр в одном помещении) и получение дополнительных доходов – например, за счет почасовой аренды переговорных. Таким образом реализуется классический принцип Кийосаки деления большого на малое. Это можно рассматривать как бизнес, но не требующий активного участия владельца и приближенный к пассивному инвестированию.

Арендодатели и владельцы  офисных площадей обычно не заинтересованы в том, чтобы сдавать помещение мелким фирмам, индивидуальным предпринимателям или тем более – частным лицам. Они предпочитают один раз сдать большое помещение и на длительный срок, получить деньги и забыть о нем. Это позволяет инвестору заработать на субаренде.

Особенности субаренды

Зачастую к сделке прибегают арендаторы, которые смогли получить помещение по невысокой стоимости. В результате можно получить существенную прибыль. У арендатора появляются следующие возможности:

  • передать частному или юридическому лицу право аренды;
  • передать объект по договору безвозмездного пользования без взимания оплаты;
  • сдать помещение частично или полностью на выгодных условиях.

Если речь идет о торговом или бизнес-центре, зачастую передают часть помещения. Это удобно, если оно имеет большую площадь и задействовано не полностью. Возможно заключение сделки с физическим лицом, даже если помещение коммерческое.

Обратите внимание! Если в первоначальном договоре не содержится указание на возможность передачи третьим лицам, но собственник на нее согласен, возможно заключение дополнительного соглашения или подписание письменного согласия.

Срок действия договора

Срок действия соглашения определяется также по взаимному согласию сторон, однако следует принимать во внимание, что если период действия документа больше года, акт потребуется передать в надзорный орган для официальной постановки на учет. Если срок меньше 12 месяцев, регистрация не является обязательной

Что касается срока действия документа, то он устанавливается сторонами по взаимному согласию. Несмотря на ошибочное мнение многих, это условие является не существенным, а всего лишь дополнительным – участники сделки сами для себя определяют удобный период ее действия.

Существует два способа определения сроков в договоре:

  1. Он прописывается в виде конкретной цифры. В этом случае стоит помнить, что договоры, заключенные на срок до 1 года, регистрировать не обязательно. А вот документы с более длительным сроком действия – от года и выше – подлежат обязательной государственной регистрации.
  2. В договоре отсутствуют данные о сроках его действия. Такой вариант тоже возможен, в этом случае документ будет считаться бессрочным. Регистрировать такой договор не надо, стороны могут сами определить причины для его расторжения.

Отличительной особенностью при заключении договоров аренды сооружений или зданий (в том числе и нежилых) являются требования к его форме. Она обязательно должна быть письменной, без этого договор не будет считаться действительным. Документ составляется в такой форме и подписывается обеими сторонами сделки.

Каждый бланк мы снабжаем примерами по его заполнению и правилами оформления. Информация на сайте постоянно пополняется и если вы не нашли нужный бланк, он обязательно появится в будущем.

Срок действия соглашения определяется также по взаимному согласию сторон, однако, следует принимать во внимание, что если период действия документа больше года, акт потребуется передать в надзорный орган для официальной постановки на учет. Если срок меньше 12-ти месяцев, регистрация не является обязательной

Как составить договор?

Согласно ему, арендатор обязуется передать помещение в пользование субарендатору, а последний обязуется уплачивать установленную в договоре плату пользоваться этим имуществом в соответствии с условиями договора и его назначением.

Договор субаренды должен быть составлен в письменной форме. Устная форма делает их ничтожными.

В договоре необходимо обозначить:

  1. стороны договора (паспортные реквизиты, юридическое наименование, точный адрес прописки и месторасположения, а также банковские реквизиты);
  2. объект сделки (наименование, точный адрес, инвентарный номер, целевое предназначение, если таковое имеется, площадь);
  3. оплату (ее размер, периоды внесения платежей, порядок перечисления необходимых сумм с указанием банковских счетов);
  4. период времени, на который соглашение заключается, он не может быть больше, чем срок договора аренды. Если срок не указан, соглашение считается;
  5. права и обязанности сторон.

Договор может быть оформлен в свободной форме, главное чтобы вышеназванная информация была отражена в нем. Подписывается обеими сторонами. Особенностью данного вида соглашений является то, что в нем участвуют три стороны. Практика показывает, что основная масса споров происходят по инициативе арендодателя, который не давал согласие на вторичную аренду.

С одной стороны, дача согласия в договоре устраняет некоторые сложности в оформлении субаренды, с другой стороны, дает широкую свободу первоначальному арендатору, что не всегда выгодно для собственника.

  • Скачать бланк договора субаренды нежилого помещения
  • Скачать образец договора субаренды нежилого помещения

ВАЖНО! При заключении данных соглашений проверьте обязательно наличие кадастрового и технического паспорта.

Именно эти документы позволяют идентифицировать и индивидуализировать конкретное помещение. Поскольку предметом договора субаренды является недвижимое имущество, нужно быть предельно осторожным.

Гражданский кодекс не содержит отдельную главу, посвященную именно ему

Однако важно правильно все оформить, что бы потом быть защищенным в суде при возникновении спорных ситуаций. Учитывая, что нежилые помещения используются чаще всего для бизнеса, заключение соглашений об их повторной аренде особенно пронизано риском

Будьте бдительны. До заключения изучите законодательство и присущие нюансы.

Индивидуальное предприятие

Работа субарендатора строится по следующей схеме:

  1. Поиск помещения.
  2. Заключение договора аренды с правом пересдачи третьим лицам.
  3. Поиск клиентов.
  4. Передача помещения в аренду.

На первый взгляд все просто, но на каждом из этапов есть свои трудности, расходы и подводные камни.

Поиск помещения

Квартира, которая будет сдаваться в субаренду, должна быть ликвидной и соответствовать некоторым требованиям. Например, собственник должен быть готов заключить договор на длительный срок. К тому же, квартира должна находиться в удачном месте.

Большинство субарендаторов – это гости города и туристы, которые хотят пожить в центре города, им неинтересны городские окраины и промышленные зоны.

В помещении должен присутствовать нормальный ремонт и мебель. Конечно, субарендатор может заключить договор на долгий срок и самостоятельно привести квартиру в божеский вид, однако в любой момент владелец имеет право разорвать договор и вселиться туда сам. Конечно, суд обяжет его вернуть потраченные средства, но волокита и простой принесут бизнесмены существенные убытки.

Месячная аренда однокомнатной квартиры эконом или бизнес – класса в хорошем месте стоит 15 000. Расчет производится для небольшого областного города, в столицах эта цифра выше, в маленьких городках – ниже, но и стоимость субаренды там изменяется в соответствующих пропорциях.


https://youtube.com/watch?v=1rr8QBUMFGM

Заключение договора с собственником

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, в договоре о найме жилого помещения указываются:

  1. Паспортные данные и реквизиты договаривающихся сторон.
  2. Адрес жилого помещения.
  3. Срок аренды.
  4. Сумма, способ и сроки платежей.
  5. Кто и как оплачивает коммунальные услуги.
  6. Права и обязательства каждой из сторон.

По соглашению сторон в него вносятся дополнительные пункты, при этом субаренда как бизнес требует обязательного внести в договор пункт о праве на этот шаг.

Дополнительно подписывается акт приема – передачи. В него подробно вписывается все имущество, находящееся в квартире. Очень хорошо, если кроме стандартного набора мебели присутствует холодильник, микроволновая печь, стиральная машина и кондиционер.

https://youtube.com/watch?v=Ulvmf-8HWZc

Поиск клиентов

Ответственный шаг, который определяет успешность всего предприятия. Реклама посуточной сдачи жилой недвижимости проводится как через сеть интернет, так и через печатные СМИ.

В сети есть сайты, но которых путешественники и туристы оставляют отзывы о гостеприимстве различных городов. Предприниматель, ищущий как заработать на субаренде квартир, может получить большой поток постоянных клиентов с таких сайтов. Это не требует дополнительным материальных вложений, нужно будет только попросить довольного клиента оставить отзыв об услуге.

Много клиентов приходит с сайтов, посвященных продаже недвижимости. На них есть специальные разделы аренды, с разбивкой по городам, районам, ценам и видам услуг. Чтобы арендодателю получать оттуда постоянный поток клиентов, нужно купить платный аккаунт. Его стоимость варьируется от 500 до 2000 рублей.

Однако на первом этапе значительная часть клиентуры приходит из местных бесплатных газет. Часто людям требуется ночлег на пару суток в родном городе, или парочки ищут пристанища для совместного отдыха.

Клиенты, ищущие квартиру в собственном городе для проведения досуга, это отдельная клиентура, которым требуются не просто ночлег, а апартаменты. Для развития такого направления необходимо иметь в распоряжении номера повышенной комфортности.

Что прописано в краткосрочном договоре аренды

Соглашение с клиентом не сильно отличается от соглашения с собственником квартиры. В нем имеются все те же пункты. Кроме того, часто берется залог, который служит гарантией сохранности имущества, поскольку с приезжающих из дальних городов трудно будет получить компенсацию даже в судебном порядке. Суточная арендная плата составляет около 1000 рублей, залог – до 5 000.

Особенности договора субаренды

Нюансы субарендного соглашения:

 Обязанности первоначального арендатора перед собственником сданного по субаренде помещения не прекращаются Арендатор не может переуступить субарендатору больше правомочий в отношении помещения, чем у него самого есть
 При заключении договора на срок более 1 года требуется пройти процедуру его государственной регистрации

Порядок заключения сделки

В соответствии с нормами статьей 420, 432, 434 гражданского кодекса РФ. к договору субаренды предъявляются следующие требования:

 Договор составляется в письменном виде и подписывается каждой стороной сделки
 Сделка считается недействительной если собственник объекта недвижимости не выразил согласия на его заключение
 Субаренда не может оформляться на срок превосходящий срок первоначальной сделки аренды
 Необходимость обязательной регистрации при заключении на срок более одного года
 Если договор аренды досрочно расторгается то это приводит к прекращению субарендного договора

В отношении земельных участков

Участки земли в нашей стране также относятся к объектам недвижимого имущества, поэтому их могут сдавать в аренду и субаренду согласно действующему гражданскому законодательству.

Плата по сделке определяется по соглашению сторон. При субаренде участка подлежит оплате владение и пользование земельным наделом либо недрами.

При этом полученные результаты и доходы от землепользования на арендованном наделе принадлежат только субарендатору.

Договор заключается в письменной форме, и включает в себя следующие данные:

 Личные сведения о сторонах договора собственнике, арендаторе, а также субарендаторе
 Точное описание участка в обязательном порядке необходимо детально описать земельный  участок, указать его точные границы, а прописать параметры территории и все условия оформляемой субаренды

В параграфе договора относительно предмета сделки, детально указываются ключевые характеристики земельного участка, а именно:

 Общая площадь участка а также вид разрешенного использования земли
 Кадастровый номер участка адрес местонахождения
 Деятельность, которую планирует выполнять субарендатор на ЗУ если в рамках участка размещены какие-либо постройки, то следует их указать

Договор обретает юридическую силу в момент его подписания сторонами. Если договор заключен на длительный срок, то он должен быть зарегистрирован в службе Росреестра (через МФЦ).

Жилых помещений

Предметом договора субаренды могут быть как нежилые, так и жилые помещения. Сдача в аренду жилья распространена в населенных пунктах, в которых развита туристическая сфера.

Обычно, собственники жилых помещений сдают их агентствам недвижимости, а те, в свою очередь, пересдают их в субаренду.


Также многие владельцы жилья сдают помещения посуточно или на часы, что очень выгодно.

Для получения прибыли, потребуется обеспечить комфортное проживание граждан. Например, придется:

При необходимости поменять мебель на регулярной основе производить уборку квартиры (самостоятельно или с помощью клининговой фирмы)
 Обеспечивать жильцов всем необходимым средствами индивидуальной гигиены, полотенцами, моющими средствами и др.

Эти действия позволят повысить арендную плату за жилье, а в результате, это увеличит рентабельность договора субаренды.

Без согласия собственника

Как говорилось выше, сдать арендованную недвижимость по договору субаренды допускается исключительно при согласии на это собственника.

Письменное согласие дается либо отдельным документом, либо в качестве пункта в основном договоре аренды.

Поэтому, перед тем как заключить соглашение субаренды, необходимо проверить следующие моменты:

  • Действительность права передачи в субаренду у арендатора;
  • Может ли собственник распоряжаться помещением на законных основаниях.

Также собственник вправе потребовать возмещения убытков, вызванных пользованием субарендатором помещением без соответствующих на это правовых оснований.

Комментарий к статье 618 ГК РФ

1. В п. 1 коммент. ст. раскрывается судьба договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды. Досрочное прекращение договора аренды дает субарендатору право требовать от арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды с бывшим арендатором. Договор при этом заключается на условиях прекращенного договора аренды и ограничен его неистекшим сроком. Это правило применяется, если другие последствия досрочного прекращения договора аренды не согласованы сторонами договора аренды.

Обоснованием подобного ограничения права арендодателя на свободный выбор контрагента следует, по-видимому, считать тот факт, что арендодатель ранее выразил свою волю в отношении субарендатора, дав согласие на заключение договора субаренды.

Несмотря на определенное сходство, данное право субарендатора не следует рассматривать как преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (см. коммент. к ст. 621 ГК).

Во-первых, договор аренды будет заключен не на новый срок, а на оставшийся срок первоначального договора аренды. Во-вторых, в данном случае содержание этого нового договора аренды должно совпадать с содержанием прежнего, досрочно прекращенного договора, что совсем не гарантируется при использовании преимущественного права. В-третьих, закон не определяет специальных последствий на тот случай, когда арендодатель после досрочного прекращения ранее действовавшего договора аренды, но до того, как субарендатор обратился с требованием о заключении с ним договора аренды, уже заключил новый договор аренды с третьим лицом.

Во всяком случае, никакого перевода прав и обязанностей на субарендатора аналогично тому, как это закреплено в ст. 621 ГК, в п. 1 коммент. ст. не предусмотрено, да он и невозможен в случаях, когда условия нового договора отличаются от условий прежнего. При ближайшем рассмотрении приходится прийти к выводу, что в такой ситуации по действующему законодательству интересы субарендатора остаются вообще незащищенными. Ведь закон не возлагает на арендодателя обязанности уведомлять субарендатора о наличии у него права, предусмотренного п. 1 коммент. ст., или выяснять наличие у него намерения воспользоваться этим правом. Кроме того, оснований для признания нового договора аренды с третьим лицом недействительным, равно как и для взыскания убытков с арендодателя в связи с незаключением договора аренды с субарендатором, тоже нет, так как в действиях арендодателя, правомерных по сути, не было уклонения от заключения договора в обязательном порядке (п. 4 ст. 445 ГК).

2. Пункт 2 коммент. ст. посвящен квалификации договоров субаренды как ничтожных в случае ничтожности договора аренды (см. также коммент. к ст. 166 ГК). Данная норма является примером воплощения в конкретном случае более общего принципа «Никто не может передать больше прав, чем имеет сам». Если договор аренды оспорим, до признания его недействительным договор субаренды признается действительным. В случае признания оспоримого договора аренды недействительным договор субаренды также должен быть признан недействительным, так как недействительная сделка считается таковой с момента ее совершения (ст. 167 ГК). В то же время недействительность договора субаренды не влечет недействительности договора аренды.

Форма договора

Запомните, такие сделки оформляются только в письменном виде. Устные договорённости, даже сделанные в присутствии свидетелей, не имеют юридической силы. Вот какие положения должен содержать бланк в 2016 году.

  1. Суть и название договора. Здесь можно отметить и основные сведения о нежилом помещении. В частности, определение участников сделки (арендодатель/субарендатор), техническая информация: сдаваемая площадь, местоположение, номер кадастрового учёта. Кроме того, необходимо упомянуть про ограничения (если есть), которые предусмотрены первичным договором аренды.
  2. Требования к участникам соглашения. Обычно субарендатор обязуется обеспечить беспрепятственный доступ к объекту, поддерживать техническое состояние и регулярно вносить арендную плату в установленном размере. Кроме того, оговаривается порядок проведения ремонтных работ или перепланировки помещения, использование объекта в качестве рекламной площадки (нанесение на стены и витрины товарных знаков и символики), график проверки технического состояния. Последний пункт касается арендодателя, который обязуется извещать контрагента о проводимых проверках заранее.
  3. Стоимость. Этот пункт не зависит от аналогичного раздела основного договора. Арендодатель и субарендатор оговаривают стоимость аренды в индивидуальном порядке. Нелишним будет согласовать график оплаты, предусмотреть штрафные санкции за просроченные платежи. Оговаривается и порядок оплаты коммунальных услуг.
  4. Обязанности. Для субарендатора этот пункт означает целевое использование помещения, и личную ответственность перед проверяющими организациями. В обязанности арендатора входит передача недвижимости в пригодном для целевого использования состояния. Кроме того, обязательно нужно обеспечить контрагента с правилами внутреннего распорядка, во избежание конфликтных ситуаций.
  5. Форс-мажорные обстоятельства, дающие право расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, без штрафных санкций.
  6. Подписи сторон и печати организаций.

Учтите, что бланк не имеет строго установленной законом формы, обязательной к исполнению. Поэтому допускается внесение сторонами дополнительных условий (по обоюдному согласию) в образец договора.

Однако такие изменения делают прежний документ недействительным, поэтому долгосрочные договоры подлежат повторной регистрации. Краткосрочные соглашения, заключённые на срок менее 12 месяцев регистрировать не нужно.

ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ

нежилого помещения под офисг.

«» 2020 г.

СубарендаторАрендаторДоговор

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендатор обязуется предоставить Субарендатору помещение, мебелированное под офис, состоящее из (общая площадь кв.м.), находящееся в здании по адресу: .

1.2. Данный договор заключается с письменного согласия Арендодателя, действующего на основании права собственности на данное помещение.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендатор обязан:

  • предоставить в пользование Субарендатора помещение в срок, предусмотренный данным договором;
  • предупредить Субарендатора обо всех обязательствах Арендатора перед Арендодателем, вытекающих из договора аренды на нежилое помещение;
  • предупредить Субарендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в субаренду имущество;
  • требовать от Арендодателя проводить капитальный ремонт за счет своих средств;
  • следить за использованием помещения по назначению.

2.2. Субарендатор обязан:

  • поддерживать имущество в исправном состоянии;
  • проводить за свой счет текущий ремонт;
  • своевременно вносить арендную плату в размере и сроки, определенные настоящим договором.

3. СТОИМОСТЬ И УСЛОВИЯ ОПЛАТЫ

3.1. За предоставленное помещение Субарендатор ежемесячно уплачивает Арендатору сумму в размере рублей за квадратный метр.

3.2. Данная сумма подлежит оплате не позднее числа каждого месяца.


3.3. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За ненадлежащее исполнение своих обязательств стороны вправе требовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

4.2. В случае существенного нарушения Субарендатором сроков внесения арендной платы Арендатор вправе требовать от него досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ

5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента передачи имущества во временное пользование и действует . По согласованию сторон этот срок может быть продлен. Передача имущества наступает на следующий день после подписания договора.

5.2. Договор может быть расторгнут досрочно только в случае невыполнения одной из сторон своих обязательств.

6. ПРОЧИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Срок действия данного договора не может превышать срока действия договора аренды между Арендатором и Арендодателем.

6.2. В случае досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения Субарендатор имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды в пределах оставшегося срока.

6.3. Все споры и разногласия стороны обязуются решать путем переговоров. При неурегулировании сторонами возникших разногласий спор передается на решение арбитражного суда г. .

6.4. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.

7. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

СубарендаторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

АрендаторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

Что это такое

По данному договору арендатор вправе пересдать арендуемый им объект полностью или частично другому лицу. При этом договор заключается только при согласии собственника.

Все юридические соглашения, включая субаренду, должны сопровождаться оформлением договора ее сторонами. Она заключается между первоначальным арендатором и третьим лицом – субарендатором, в отдельных случаях, также арендодателем.

При условии соблюдения требования действующих законодательных норм, сделка является полностью легитимной и не может быть оспорена кем-либо.

Субаренда относится к одному из видов аренды, также, как и договоры найма и лизинга.

Законодательное регулирование

Поскольку субаренда представляет собой гражданско-правовую сделку, ее действительность зависит от оформления соответствующего договора.

Данная сделка основывается на положениях Гражданского кодекса РФ

 Гл. 34 Гражданского кодекса РФ статьи указанной главы включают все основополагающие нормы порядка и условий заключения арендного соглашения, права и обязанности и ответственность сторон
 Ст. 432 ГК РФ Субарендный договор обязан соответствовать основным положениям о заключении договора. Договор будет считаться заключенным, если между контрагентами, в надлежащей форме, достигнуто соглашение относительно всех существенных условий сделки субаренды

В качестве предмета сделки может выступать любой объект недвижимости:

  1. Земельные участки;
  2. Дома, постройки, строения и сооружения;
  3. Нежилые помещения;
  4. Жилые помещения

Существующие риски

Однако, заключение сделки арендатором недвижимости допускается исключительно при наличии согласия владельца объекта в письменном виде.

Согласие может быть сделано либо отдельно, либо как соответствующий пункт в основном договоре аренды.

Собственник недвижимости может дать согласие на передачу объекта на основании субаренды двумя вариантами:

 Дать согласие в ходе оформления арендного соглашения это делается путем включения в текст договора аренды отдельного пункта, в котором указывается на право арендатора на сдачу помещения в субаренду, без получения согласия у арендодателя. При наличии такого пункта в договоре, субарендатору предоставлена свобода действий
 Выражение согласия отдельным документом в частности, составляется бумага, именуемая согласие арендодателя, в которой дается согласие на переход прав первоначального арендатора к субарендатору

Если собственник выразил согласие одним из двух вышеуказанных способов, арендатор имеет право на сдачу помещения.

Но в ходе оформления сделки субаренды возможны следующие риски:

 Сдача арендатором объекта недвижимости без получения согласия у правообладателя данный риск минимизирован, если собственник часто проверяет состояние своего помещения. Однако, в случае нахождения арендодателя в другом городе, и он редко проверяет свой объект, то возможность такого злоупотребления арендатором вполне вероятна
 При заключении сделки на срок больше одного года возникает обязанность ее государственной регистрации в ФКП Росреестр Часто для того, чтобы не регистрировать договор, стороны оформляют договор на период 11 месяцев. Это ухищрение также позволяет получателю арендной платы не нести обязанности по уплате налогов
 В случае недобросовестности арендатора и оформлении сделки субаренды на срок, превышающий основной договор аренды субаренда прекращает действие после истечения срока действия основной сделки. При этом, если арендная плата заплачена полностью, то возвратить ее не удастся

С этим читают