Проектирование нежилых зданий в 2020 году

Содержание

Обзор документа

В кадастровом учете помещения откажут, если объект не изолирован или не обособлен от других, расположенных в здании или сооружении.


Помещение считается обособленным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями. Объект признается изолированным, если дополнительно имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение.

Разъяснено, что для кадастрового учета помещения в качестве жилого такой объект должен отвечать критериям изолированности, для учета помещения в качестве нежилого — обособленности.

Если на учет представлены документы в отношении помещения, имеющего назначение «жилое», и оно обособлено, но не изолированно, то должно приниматься решение об отказе в нем.

Если речь идет о помещении с назначением «нежилое», и оно обособлено строительными конструкциями, но не изолировано, то основания для отказа в учете отсутствуют.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Какой налог на кадастровую стоимость на вспомогательные помещения и отличается ли он от обычных ставок

Имущественный налог рассчитывается по кадастровой стоимости в отношении всей площади объекта. Поэтому процентное отношение вспомогательных и основных площадей не имеет значения. Налоговые ставки определяются нормативными актами субъекта РФ, но не могут превышать 2.2 или 2% от стоимости объекта (в зависимости от его вида). Например, ставка 2% от кадастровой стоимости применяется к зданиям и помещениям офисного типа, административно-бытовым и ряду иных объектов.

В ст. 378.2 НК РФ есть важные правила для налогообложения торговых и административно-деловых центров, объектов общепита и бытовых услуг, офисных и некоторых иных зданий. Для отнесения здания к указанным видам объектов нужно, чтобы площадь помещений с основным назначением составляла более 20% от общей площади здания. Соответственно, если площадь вспомогательных и иных помещений будет превышать 80%, здание не будет признано офисным, торговым центром или иным профильным типом объекта. Это может повлиять на ставку имущественного налога, так как субъекты РФ вправе устанавливать их дифференцировано.

Пено и газобетонные блоки

Пожалуй, самые выгодные и при этом надежные материалы

В них нет органического токсичного утеплителя, что очень важно. При этом мелкопористая структура бетона обеспечивает стене отличные теплоизолирующие свойства, сравнимые с сухой древесиной.

Сложив из них стену толщиной 40 см, вы решите вопрос утепления (шпаклевка снаружи и изнутри) и за минимальную стоимость (3 000 рублей за 1 куб)* получите долговечную и прочную стену

Только не забудьте сделать над первым этажом армированный пояс. Блоки из газо и пено бетона хрупкие и без армированного пояса не выдерживают давление панелей перекрытия. При определенных нагрузках можно обойтись менее затратным вариантом этого пояса — кладкой из красного полнотелого кирпича. На сегодняшний день проекты домов из газобетона и пеноблоков (https://www.parthenon-house.ru/e-store/projects/index.php?SECTION_ID=254) являются самыми популярными и востребованными среди застройщиков малоэтажного частного жилья России.

Глиняный кирпич

Сегодня утратил роль самостоятельного материала для возведения стен. Высокая трудоемкость, низкая скорость, не лучшие теплотехнические характеристики — вот главные причины деградации стандартного кирпича.

В сочетании с другими материалами для строительства жилого дома он выглядит гораздо лучше. Поэтому сегодня кирпич чаще всего используется лицевой, а стена представляет собой двухслойную конструкцию: пеноблок, газоблок или керамоблоки внутри, лицевой кирпич снаружи.

Цена такой комбинированной стены невелика (без стоимости работы 2500 — 3000 руб./м3)*. Ее прочностные характеристики обеспечивают дому долговечность на уровне 80-100 лет. По теплотехнике она проходит «на все сто».

Блоки Теплостен

Их можно назвать очередной попыткой соединения в одной кладочной единице всех требуемых качеств стены: утеплителя, несущего и облицовочного слоев. Структура блока теплостен тройственная: внутри мы видим слой керамзитобетона (несущий), далее идет пенопласт. Наружу смотрит все тот же керамзит, но уже с фактурной поверхностью, не требующей штукатурки, а только покраски.

Цена блоков Теплостен достаточно высокая (около 7 000 рублей за куб)*. Вроде бы дорого, но на самом деле не слишком, если вспомнить о том, что такая стена не требует утепления и отделки. По поводу долговечности и экологичности есть серьезные сомнения. Пенопласт, внедренный в структуру стены, не отличается ни тем, ни другим. Кроме этого, он перекрывает движение водяному пару и вынуждает, траться на принудительную вентиляцию.

Какие объекты нужно оформлять обязательно?

Регистрировать необходимо только объекты капитального строительства. Такие объекты должны соответствовать двум основным требованиям:

  • их нельзя переместить или переставить, при этом не разрушив;
  • имеют прочный фундамент (неразрывно связаны с землей).

Жилые строения

Существует много видов капитальных строений. Нас с вами интересуют только объекты индивидуального жилищного строительства, а именно частный жилой дом. Ставить на кадастровый учет индивидуальный жилой дом должен сам владелец.

Градостроительный кодекс РФ дает такое определение:

индивидуальный жилой дом – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более 3-х, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости. Жилой дом рассчитан на долгий срок службы и предназначен для постоянного проживания.

Индивидуальный жилой дом надо регистрировать

Нежилые строения

К ним относятся дачные и садовые дома, гаражи и бани, а также постройки хозяйственного и вспомогательного назначения. Все они не являются «жилыми», т.е. не пригодны для постоянного, круглогодичного проживания.

1. Дачные и садовые дома

Федеральный закон №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества» дает такое определение: садовый дом – это здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

Садовые и дачные дома в отличие от индивидуального жилого дома не являются жилыми в законодательном отношении. Однако садовый дом возможно перевести в категорию «жилой» на основании Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением…» ред. от 24.12.2018 г. Это даст право на постоянное проживание и возможность получения прописки.


Садовые и дачные дома также подлежат обязательной регистрации.

2. Гаражи, бани, беседки (капитальные)

Баню с прочным фундаментом и коммуникациями относят к капитальным строениям. Ее нужно регистрировать.

Пример беседки, которую надо оформлять

Гараж такого плана является капитальной постройкой. – Оформляем? – Да!

3. Хозяйственные и вспомогательные постройки

Это теплицы, сараи, туалеты, пристройки, летние кухни, складские помещения, имеющие черты капитального строения.

Рассмотрим фото-примеры таких строений.

Какие строения регистрировать не нужно?

Все некапитальные строения не надо ставить на кадастровый учет и получать на них право собственности тоже. В Градостроительном кодексе РФ нет четкого определения некапитального объекта строительства, однако можно выделить ряд его характерных черт.

Некапитальной постройка считается, если:

  • ее легко можно переставить или перенести на другое место,
  • она имеет временный или сезонный характер,
  • не имеет капитального фундамента,

Не всегда наличие этих признаков говорит о том, что постройка является объектом некапитального строительства. В некоторых случаях требуется проведение строительной экспертизы. Итак, рассмотрим примеры некапитальных построек, которые чаще всего встречаются на земельных участках. Это различного рода разборные гаражи, сараи, туалеты, теплицы без фундамента, переносные бани, временные пристройки, хозблоки, навесы, бытовки, а также колодца, дровницы и т.п.

Строительство нежилых помещений

Предпринимательская деятельность сегодня активно развивается, появляются новые общественные организации и компании, предоставляющие различные виды услуг, расширяются производства. Именно поэтому потребность в помещениях разного назначения стоит особенно остро. Строительство сооружений коммерческого назначения, таких как офисы, склады, цеха и др., регламентируется разными нормами юридического, технического, организационного характера.

Только профессионалы могут выполнить основные требования, которые выдвигаются к нежилым помещениям, чтобы сэкономить время, силы и средства. Наша компания специализируется на проектировании и строительстве производственных зданий в Москве и близлежащих регионах. Специалисты в штате компании имеют высокую квалификацию и большой опыт работы в данной сфере, поэтому все работы будут выполнены четко в срок, при этом все пожелания заказчика обязательно будут учтены.

Основные этапы строительства производственных помещений

Специалисты компании «Новострой» знают, что успешное строительство напрямую зависит от последовательного и качественного выполнения этапов:

  1. Земельный участок готовится к постройке фундамента. Он расчищается, выравнивается, проводятся другие виды работ.
  2. Проводятся геодезические изыскания. Анализ почты, проверяются высокостоящие подземные воды и др.
  3. Разрабатывается проект, получается разрешение на ведение строительных работ.
  4. Делается разметка и строится фундамент (ленточная или свайная основа).
  5. Проводятся гидроизоляционные работы, монтируется каркас и грунтование металлических конструкций.
  6. Монтируются стеновые и кровельные ограждающие конструкции, проводится утепление.
  7. Строятся рельсы, линии, грузоподъемники, направляющие, коммуникации под полом.
  8. Укладываются полы.
  9. Выполняются внутренние стены, перегородки, проводится зонирование, навешиваются двери, устанавливаются окна.
  10. Расставляется оборудование.
  11. Проводится окончательная отделка.
  12. Запускается промышленный парк и проводится наладка.

Может ли строение иметь временно статус непригодного для проживания и как долго?

Согласно норм Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть переведено в категорию нежилого только при соблюдении специальной процедуры, предусмотренной действующим законодательством. Порядок перевода регламентирован ст.ст. 22,23,24 Жилищного кодекса РФ.

Перевод в категорию нежилого помещения в многоэтажном доме можно произвести, если данная квартира расположена на 1-ом этаже дома. Также не исключен вариант перевода жилья в категорию нежилого помещения выше 1-го этажа. Но это можно осуществить в случае, если помещение под квартирой не подпадает под категорию жилого.

Перевод жилого помещения в нежилое также возможен и тогда, когда его техническое состояние не позволяет в нем проживать. Законодательно невозможно использовать недвижимость как нежилую, не поменяв ее статус и не сменив назначение. Помещения переводятся из одной категории в другую без указания конкретного срока.

Перевод жилого помещения в категорию нежилого невозможен:

  • в случае наличия возражений одного из собственников данного объекта;
  • переводимая недвижимость является предметом договора ипотеки или обременена правами третьих лиц;
  • объект используется кем-либо в качестве места постоянного проживания;
  • если оно недоступно без эксплуатации иных объектов, дающих доступ к помещениям жилого типа или же просто нет технической возможности сделать доступ именно здесь.

О том, куда нужно обратиться для перевода жилой недвижимости в нежилую и наоборот, какие документы необходимо подготовить и в каких случаях в переоформлении помещения могут отказать, мы подробно рассказывали тут.

Интересуетесь темой нежилых помещений? Читайте наши материалы о том, как оформить процедуру раздела такого помещения, как узнать кадастровую стоимость объекта, а также узнайте все об особенностях налогообложения данной категории недвижимости.

В настоящее время в отечественной юридической практике нежилые помещения часто являются предметами правоотношений. Несмотря на наличие некоторых юридических пробелов в законодательстве в сфере использования нежилых строений, необходимо неукоснительное соблюдение норм Гражданского и Жилищного кодексов РФ, а также иных нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере пользования недвижимостью.

Из чего складывается цена на строительство производственных помещений?


Стоимость возведения промышленных зданий рассчитывается индивидуально в каждом отдельном случае.

Она складывается из таких факторов:

  • Специфические особенности места строительства, его расположения, доступности, наличия подъездных путей.
  • Типовой или индивидуальный проект, его специфика и сложность.
  • Масштабы здания, необходимость прокладывать коммуникации.
  • Технологии строительства, сложности в подготовке места строительства, трудоемкость постройки фундамента и др.

Наша компания предлагает выгодное сотрудничество по доступным ценам от производителя. У нас есть свой проектный отдел, производство и бригады монтажников в штате, поэтому услугами посредников не пользуемся. Мы гарантируем высокое качество работ на всех этапах.

Наши объекты

Коммунально-складской объект г. Чебоксары Склад Марий- Эл 1440 м2 Цех по производству дверей Гардиан Йошкар-Ола, 2300 м2 Цех по производству металлических дверей, г. Йошкар-Ола
Склад продуктов питания «Фрегат» площадью 5500 м2, г. Чебоксары Склад хранения продукции, г. Казань Цех по производству ж/б конструкций, респ. Марий Эл Склад Марий- Эл 1440 м2
Цех по переработке семечек и орехов, Республика Мордовия

Деревянный каркас

Зачем громоздить тяжелые стены из кирпича или блоков, когда можно сделать прочный и легкий «скелет» из древесины, заполнив его утеплителем? Эта продуктивная мысль легла в основу каркасной технологии. Скорость монтажа на «каркасниках» выше, чем на традиционной стройке. Стоимость стен у них ниже, чем при использовании блоков (2 100 руб./м2)*. Ее долговечность и прочность вполне приемлемы (40-50 лет). Выводы делайте сами, но все же должны вам сказать, что каркасные дома лучше всего подойдут для сезонного проживания. И связано это в первую очередь с тем, что эти дома быстро протапливаются, но также быстро и остужаются. То есть инерционность тепловых процессов в них минимальна, что ведет к дополнительным энергозатратам при эксплуатации дома на постоянной основе.

Изыскания и исследования перед проектированием

Обязательной стадией для проектирования нежилых зданий являются инженерные изыскания и обследования. Они проводятся на участке, его наземной и подземной части, на прилегающих территориях. Результаты изысканий оформляются в документах, передаются проектировщикам.

Из чего состоят изыскания

Изыскания проводятся на участке, на котором будет располагаться нежилое здание. Целью этих работ является:

  • изучение особенностей рельефа, почвы и грунта, наземных и подземных сетей, тоннелей, ранее возведенных объектов;
  • анализ градостроительных нормативных актов, параметров разрешенного строительства, ограничений для участка;
  • выбор места размещения здания, вспомогательных объектов, элементов транспортной, социальной, инженерной и иной инфраструктуры;
  • оформление чертежей, схем и планов участка, проведение топографических и иных съемок.

В ходе изысканий будет решено, возможно ли возведение нежилого здания на участке, где будет располагаться пятно застройки и инфраструктура, где будут точки подключения к коммунальным сетям, иные важные вопросы для проектирования.

Необходимые исследования

При проведении исследований используются нормы Приказа Минрегиона № 624, СП 11-104-97, СНиП 1.02.07-87. В перечень исследований и изысканий входит:

  • геологические исследования, изучение состава и вида почвы, грунтов, отбор проб;
  • геодезические работы, топографические съемки для составления планов, геоподосновы;
  • обследование объектов и коммуникаций, ранее построенных на участке;
  • изучение экологической безопасности участка, проверка на предмет химических и иных загрязнений;
  • проведение иных работ.

Изыскания включают отборы проб грунта, бурение, шурфирование, изучение рельефа участка. Также будут выбраны оптимальные места размещения техники и стройматериалов, складирования отходов и мусора. Для обустройства территории будут получены данные о состоянии ландшафта.

Специалисты проводят комплексное обследование участка и объектов, расположенных на нем

Геоподоснова и геодезия

Геодезическая подоснова входит в состав обязательных документов на предпроектной стадии. Геоподоснова представляет собой чертеж, который содержит:

  • площадь и размеры участка под застройку;
  • геологические и геодезические данные на участок;
  • географические координаты;
  • схемы подземных коммуникаций, тоннелей метрополитена, иных сетей;
  • строение рельефа, почвы и грунтов;
  • иная информация, полученная в ходе изысканий.

Геоподоснова передается в проектную организацию, будет использована при проведении экспертизы, выдаче разрешения на строительство.

Документы по итогам исследований

Результаты изысканий будут включены в проектную документацию, оформляются в следующих бланках и формах:

  • технические заключения и отчеты;
  • протоколы, акты, дефектные ведомости;
  • графические материалы топографической, инженерно-геодезической и иной съемки;
  • чертежи, планы, схемы;
  • расчеты, результаты измерений.

На объекты и коммуникации, ранее возведенные на обследованном участке, в проектную организацию передается эксплуатационная и техническая документация.

Нюансы образования помещений в здании в 2020 году

Образование помещений происходит за счет внутреннего объема здания. Чтобы вновь образованное помещение было признано самостоятельным объектом недвижимости, в процессе строительных работ нужно добиться соблюдения двух признаков – изолированности и обособленности. Для этого происходит отграничение образованных помещений от остального объема здания.

Если у Вас нет времени читать статью, можете посмотреть ролик нашего руководителя экспертной группы:

Watch this video on YouTube

Признаки изолированности и обособленности подразумевают следующее:

  • вновь образованные помещения будут считаться изолированными, если они отграничены от остального объема здания строительными конструкциями (стены, перекрытия и т.д.) и имеют отдельный вход;
  • для обособленности помещения требуется не только отграничить его от остального объема здания, но и обустроить собственный выход к местам общего пользования, либо на улицу.

Чтобы разделить одно помещение на несколько новых, чаще всего проводится перепланировка или реконструкция. Порядок согласования строительных работ будет зависеть от их содержания – для перепланировки не нужно получать разрешение на строительство. Также значение имеет в каком здании происходит раздел в многоквартирном жилом доме или в нежилом здании.


Раздел здания на помещения

При возведении здания, в том числе многоквартирного жилого дома, постановка на кадастровый учет проходит после приема объекта в эксплуатацию. Поскольку проектной документацией изначально предусматривалось образование помещений в границах здания, они также будут поставлены на кадастровый учет при первичном обращении. Для этого характеристики здания и каждого образованного помещения фиксируются в текстовом и графическом блоке технического плана.

Уже после постановки на учет здания, образование новых помещений может происходить за счет раздела или выдела уже существующих помещений. Для этого соблюдаются следующие правила:

  • выдел происходит только при выделении доли в натуре – образуется новое самостоятельное помещение, а исходный объект изменяет свои характеристики (при этом само здание с кадастрового учета не снимается). Выделенные помещения становятся самостоятельными объектами недвижимости;
  • при разделе исходный объект утрачивает существование, а вместо него на учет будут поставлены два или более новых помещений. Раздел сооружения (здания) также часто применяемая операция в сфере недвижимости и такая процедура требует профессионального и качественного подхода.

Кадастровое деление нежилого помещения проводится в соответствии с требованиями законодательства и правильность подготовки технического плана будет влиять на скорость выполнения работ и регистрации. Также как и раздел существует объединение помещений в один объект недвижимости. Объединяемый объект также должен быть изолирован и обособлен.

Чем отличается помещение от здания — помещение это всегда составная часть здания. Здание может существовать без зарегистрированных в нем помещений, но помещение не может иметь место быть без здания, в котором оно расположено. Исключения составляют кадастровые ошибки и ошибки в сведениях ЕГРН. Сведения о здании или помещении могли быть искажены и неверно внесен в ЕГРН в переходный период 2013 года. К сожалению, исправлять такие ошибки приходится собственникам зданий и помещений самостоятельно за свой счет.

Для коммерческих зданий раздел и выдел проводятся довольно стандартно. Даже в случае когда необходимо согласовать перепланировку, в нежилых зданиях  это сделать проще. Если мы говорим про часть жилого дома как объект недвижимости, для таких случаев предусмотрен особый порядок согласований любых изменений, которые могут сопровождаться длительными процедурами получений разрешений от различный контролирующих органов. Техническое помещение в жилом доме, даже если оно находится в части, где расположены коммерческие помещения, не подлежит разделу, т.к. чаще всего такие помещения предполагают размещение в них специального оборудования или приборов.

Сейчас мы часто сталкиваемся с такими вопросами клиентов: новый дом по документам нежилое здание. Это связано с тем, что приобретает популярность строительство апарт-отелей. Помещения в них продают как квартиры, при этом само здание и помещения в нем являются коммерческой недвижимостью. Если часть жилого дома как объект недвижимости проходит согласование по правилам Жилищного кодекса, то для апарт-отелей все согласовательные процедуры как для коммерческих зданий.

При разделе и выделе ключевое значение также имеет технический план – на основании этого документа собственник смогут провести учет и регистрацию в Росреестре.

Разрешение на строительство ТЦ и экспертиза проекта

Положительное экспертное заключение и разрешение на строительство оформляются на каждый проект нежилого здания. При отсутствии разрешения стройка  будет незаконной. Это может повлечь предписание стройнадзора о запрете работ, взыскание крупного штрафа.

Виды экспертиз

Для негосударственных и государственных организаций применяются идентичные правила проведения экспертиз. Они указаны в Постановлении Правительства РФ № 145. Срок оформления заключений не должен превышать 60 дней, а для отдельных проектов – до 45 дней. Если к проекту нет претензий, выдается положительное заключение.

При замечаниях экспертов проект возвращается на полную или частичную доработку. В этом случае проводится повторная экспертиза, когда в документацию будет внесена корректировка. Если претензии экспертов устранены, выдается положительное заключение.

Разрешение на строительство позволяет заключить договор с подрядчиком и начать возведение нежилого здания

Необходимые документы для строительства

Для законного строительства нежилого здания необходимо оформить следующие бланки и формы:

  • проектная документация на нежилое здание;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок (выписки ЕГРН, договор аренды);
  • разрешение на строительство;
  • положительное экспертное заключение;
  • ГПЗУ;
  • техусловия на подключение инженерных систем;
  • схемы расположения участка на кадастровом плане;
  • схема планировочной организации участка;
  • разрешения на отклонение от допустимых параметров строительства (если это требуется).

Для текущей деятельности подрядчика на объекте необходимо получать ордера на земляные работы, согласования транспортных и коммунальных служб. Эти документы можно получить через профильные департаменты местной администрации.

Требования к нежилым помещениям

К помещениям нежилого типа выдвигается ряд требований в таких направлениях:

  • Размещение. Для размещения производственного объекта должны использоваться специально отведенные строения или первые этажи многоквартирных домов, но только если это не доставляется вреда другим жильцам. Еще на этапе проектирования будут учтены такие моменты: санитарно-экологическая обстановка на участке, имеются ли вблизи учреждения, которые задают специфику данному региону.
  • Коммуникации. В большинстве случаев здания нежилого фонда оснащаются инженерными сетями, в которые входит электрификация, система отопления, лифты, телекоммуникационные линии.
  • Пожарная безопасность. В помещениях обязательно должны быть организованы системы сигнализации и тушения пожара. Во время строительства обязательно будет предусмотрена возможность для персонала и посетителей свободной эвакуации, если по какой-то причине возникнет возгорание или задымленность.
  • Санитарно-гигиеническое состояние. Такие требования к состоянию производственного здания зависят от его предназначения. Как правило, в здании должно быть обеспечено: водопровод, канализация, а также работающие санузлы. Должны быть обеспечены постоянные режимы влажности, температуры, вентиляции и др.

С этим читают