“кажется смешным, но люди берут”. хозяева микроквартир рассказывают, как выжить на 20 квадратных метрах

Центр и окраины

Елена Мищенко отмечает, что больше всего псевдостудий расположено на юге Москвы — в районах Бирюлево и Бутово, а также в Реутове. «Цена таких предложений соразмерна стоимости комнаты в соответствующем районе. Например, псевдостудию площадью 10 кв. м на первом этаже 12-этажного панельного дома в районе Люблино можно приобрести за 1,7 млн рублей», — говорит представитель «НДВ — Супермаркет недвижимости».


студии

Генеральный директор петербургского агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов рассказал «Известиям», что такие варианты жилья встречаются и в Северной столице, особенно в исторической части города.

«Подобные объекты появляются путем деления бывших коммуналок. Площадь таких лотов — менее 25 кв. м. В среднем — от 14 до 18 квадратов. Как правило, они появляются на первых этажах и являются не отдельной жилплощадью, а долей. Основной сложностью и опасностью для тех, кто хочет купить студию в центре, является неузаконенная перепланировка. При обнаружении данного факта владельца могут обязать вернуть объект в первоначальное состояние. Такая операция является крайне трудоемкой и дорогостоящей. Кроме того, отметим, что ответственность за перепланировку возлагается на хозяина помещения, а не на того, кто ее сделал», — сказал он.

Эксперты сходятся в одном — к псевдостудиям следует относиться с крайней осторожностью. Они могут быть совершенно узаконены по части перепланировки и коммуникаций, но нужно иметь в виду, что покупатель приобретает долю в квартире, а у нее особенный юридический статус

Даже если это условие устраивает клиента, то сделку следует совершать «по-белому», иначе сложностей не избежать.

Перепланировали, перепланировали

Разделение квартиры на две или несколько студий — идея не новая. На YouTube размещены десятки видео о том, как сделать перепланировку и подвести к каждому помещению свет и воду с отдельными счетчиками. Общая площадь такого жилья — около 10–15 кв. м. Чаще всего крошечные студии создают, чтобы выгодно сдавать в аренду, но на рынке стали появляться предложения и о продаже.

Плюсы для покупателей, конечно, находятся. Студии дешевле, чем квартиры, и удобнее, чем комнаты, — за счет отдельного санузла и кухни

Но эксперты советуют относиться к ним с осторожностью

студии

Первый вопрос к продавцам студий — по перепланировке и подведению коммуникаций в помещения. Жилищный кодекс предъявляет к застройщикам много требований. К примеру, жилая комната не должна быть меньше 9 кв. м, а кухня — меньше восьми, вход в санузел нельзя делать из жилой комнаты или кухни, а кухню нельзя размещать над жилой комнатой нижнего этажа.

Студии обычно оборудуют на первых этажах, изредка выше. Чаще всего разделяют двух-трехкомнатные квартиры, но владельцы арендного бизнеса рассказывают на YouTube и о преобразовании однушек. В этом случае приходится переоборудовать под комнату кухню. Площадь жилого помещения при этом не превышает 7–8 м, а в некоторых случаях составляет всего пять.

По словам заведующего кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости в Финансовом университете при правительстве России профессора Александра Цыганова, это не частая, но и не единичная ситуация в городах с дорогими квартирами и старым жилым фондом с коммунальным заселением, то есть в Москве и Санкт-Петербурге.

«Обмануть невнимательного покупателя можно, но проверить законность установки санузла в студии довольно легко — на документах по студии или доле в квартире все санузлы должны быть отражены на поэтажном плане, иметься документы по оплате коммунальных услуг, желательно счетчики на воду и документы на них», — пояснил он «Известиям».

студии

Руководитель отдела городской недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко отметила, в Москве владельцы такого жилья не всегда приводят в порядок электросети и водопровод до продажи. «На словах обещают узаконить коммуникации в каждой комнате. Но на практике я еще не встретила «студии» с узаконенным подведением коммуникаций. Обычно таким жильем обзаводятся покупатели, которые хотят жить в пешей доступности от метро, но не располагают достаточной суммой на полноценную квартиру», — рассказала она.

Александр Цыганов подчеркнул, что студии всё же остаются долями. «Превращение доли в квартире в отдельный объект недвижимости возможно, но потребуется еще больше сложных согласований, и только в этом случае студия станет самостоятельным объектом недвижимости, которым можно свободно распоряжаться», — добавил профессор.

Установить связь

Желательно встретиться как минимум с тремя дизайнерами, прежде чем сделать свой выбор. Для начала можно поговорить со всеми претендентами по телефону. Перед консультацией лучше уточнить об ее условиях – иногда она бывает платной. Первую беседу с дизайнером нужно внимательно проанализировать. Прежде всего с ним должно быть комфортно общаться

Для успешного сотрудничества важно, чтобы между заказчиком и исполнителем сразу установились хорошие, доверительные отношения. Следующие вопросы помогут определить, насколько личность дизайнера вам подходит:

  • умеет ли он слушать?
  • учитывает ли идеи заказчика помимо своих?
  • способен ли он убеждать?
  • доходчиво и лаконично ли объясняет?
  • тактичен и уважителен ли он?

Главный ориентир – это желание работать с этим человеком после первой с ним беседы. Взаимопонимание заказчика и дизайнера – практически 80% успеха проекта. Если согласия и доверия между ними нет, то работу начинать не стоит.

Немного про цены

Предложения по покупке квартиры-студии в Санкт-Петербурге начинаются от 1 млн рублей за студию далеко в Ленинградской области, например в Гатчинском районе, в домах со сроком сдачи через 2-3 года.

В городе стоимость студий начинается от 1,4 млн в отдаленных локациях по типу Янино, Бугры, Девяткино и Рыбацкое до 10 млн за просторную студию в охраняемом апарт-отеле элит-класса в Петроградском районе, недалеко от стадиона Петровский.

Средняя стоимость студии, 20-25 квадратных метров, в хорошем жилищном комплексе, в шаговой доступности от метро колеблется от 3 до 6 млн, в зависимости от района.

Среднюю цену самого квадратного метра назвать сложно, она напрямую зависит от срока сдачи, класса жилищного комплекса, репутации застройщика, удаленности от метро, транспортной доступности и района города. Стоимость студии невысока, но в пересчете на квадратный метр — получается недешево.


Плюсом остаются небольшие коммунальные платежи. И даже сильно разнится оплата за студию и «однушку» зимой — студия выходит дешевле.

Преимущество квартир-студий — низкий налог на недвижимость. В России он устанавливается региональными властями и зависит напрямую от кадастровой стоимости объекта, его типа, сегмента и определенных коэффициентов-дефляторов.

Стоит ли покупать

Покупка апартаментов для проживания обоснована только при условии отсутствия ипотеки. В противном случае гораздо выгоднее взять кредит на жилье.

Преимущества

У недвижимости нежилого фонда имеется ряд плюсов, обоснованных как с финансовой, так и с позиционной стороны. Перед приобретением площадей необходимо изучить все нюансы и особенности местности.

Преимущества:

  • стоимость помещения на 10—30 % ниже, чем квартиры,
  • более удобное расположение — коммерческие сооружения стараются строить в центре городской инфраструктуры,
  • регистрация для проживания не занимает большого количества времени,
  • управляющая компания может включить дополнительные пакеты услуг, вроде бесплатной уборки или охраны.

Отдельно стоит упомянуть о планировке. Многие апартаменты — это реконструированные промышленные здания со всеми вытекающими достоинствами. Например, в них нередки потолки от 4 до 6 метров и просторные комнаты.

Отрицательные моменты

Именно коммерческий статус недвижимости обуславливает большинство ее минусов. Во многом они связаны с завышенной стоимостью общей эксплуатации и отсутствием государственных льгот.

Недостатки:

  • отсутствие возможности постоянной регистрации,
  • более высокий налог на имущество,
  • нет налогового вычета при покупке или продажи квартиры,
  • для приобретения запрещено использовать маткапитал или жилищный сертификат,
  • за задолженность перед коммунальщиками будут отключены все жизненно необходимые системы (вода, свет, отопление).

Также для апартаментов действуют социальные ограничения. У гражданина, проживающего в помещении нежилого фонда, нет прав на бесплатное обслуживание в местных больницах, получение мест в детсадах и прочее.

Объекты социальной значимости

Выбирая в качестве постоянного места жительства коммерческую недвижимость, нельзя забывать, что застройщик не несет обязательств по возведению инфраструктуры с объектами социальной значимости. Это один из решающих факторов, который значительно снижает кадастровую стоимость нежилого помещения.

Риелторы нередко сглаживают этот момент, уверяя покупателя, что постройка апартаментов осуществляется в районах с готовой инфраструктурой. Однако из-за большого количества коммерческих площадей далеко не все специализированные объекты смогут справиться с нагрузкой.

Цель приобретения

В первую очередь апартаменты привлекают инвесторов, которые стремятся получить максимальную выгоду от недвижимости. Если новый собственник зарегистрирован в качестве ИП и декларирует доходы от аренды имущества, то он освобождается от уплаты подоходного налога за сдачу площадей.

Впрочем, гражданин может преследовать другие цели:

  • непосредственно инвестиции,
  • проживание на постоянной основе,
  • покупка апартаментов в качестве служебного жилья для сотрудников в командировке.

Можно ли перевести в жилой фонд

Государство допускает возможность перевода нежилого фонда в жилой, однако для этого придется собрать пакет документов и доказать, что недвижимость будет использоваться исключительно для проживания.

Необходимый пакет документов:

  • заявление на перевод,
  • паспорт,
  • справка из ЕГРП, в которой содержится информация о собственнике и об отсутствии у него обременений,
  • схема строения,
  • при необходимости — проект перепланировки,
  • выписка из технического паспорта,
  • справка из технадзора, подтверждающая соблюдение норм при строительстве здания.

Средний срок рассмотрения запроса составляет 48 часов. О принятом решении заявитель узнает через телефонный звонок или почту. Для получения положительного результата необходимо также соблюсти ряд условий.

В их числе:

  • наличие прав собственности на помещение,
  • отсутствие у гражданина задолженностей по налогам или коммунальным услугам,
  • соответствие строения всем санитарным нормам.

В государственных организациях до сих пор нет четких правил по проведению процедуры, поэтому у гражданина могут возникнуть непредвиденные проблемы.

Определить цель

Отремонтировать ванную, расширить пространство квартиры, обновить офис под новый логотип или оформить загородную резиденцию… – цели, для которых нанимается дизайнер, могут быть самыми разными. Но чем четче их обрисовать, тем проще и эффективнее их достигнуть.

В зависимости от цели и задач нужно учитывать статус и профиль дизайнера. Студии по проектированию общественных пространств или специалисты по люксовым интерьерам вряд ли возьмутся за бюджетный ремонт квартиры или дачи

Поэтому заказчикам нужно обращать внимание на того претендента, чьи работы ближе всего подходят к исходной цели проекта

Минусы проживания в квартире-студии

Если вы пока живете один, и трудности совместного проживания в студии вас не пугают, советуем обратить внимание на несколько минусов, которые могут оказаться для вас сущими пустяками или наоборот, серьезными проблемами:


Какой бы просторной визуально не казалась студия, учтите, что разместить нужно и спальное место, и зону для готовки. Кому-то потребуется поставить рабочий стол, понадобятся шкафы для вещей и хочется, чтобы оставалась возможность свободно передвигаться по комнате.

В такой квартире у вас не получится разместить большое количество шкафов, а значит и много вещей. Если у вас есть пианино, сноуборд с полным снаряжением и три шкафа одежды с обувью — расположить это в студии вряд ли получится. С вещами придется безжалостно распрощаться или выбрать вариант по-просторнее.

Не слишком комфортно будет жить с домашними животными, особенно с шустрыми собаками и кошками, которые ночью обожают побеситься: выдворить животных будет некуда. Кстати, грызуны или птицы тоже могут мешать вам спать.

Туалет чаще всего совмещен с ванной комнатой. В это пространство обычно вмещается сам унитаз, душевая кабина, весьма скромных размеров стиральная машинка и небольшая раковина. Лишнего места точно не останется.

Запахи при готовке моментально распространяются по всей квартире. Жарить рыбу, например, достаточно проблематично. Перед переездом в квартиру-студию следует запастись вытяжкой с достаточным воздухообменом, но и она не всегда решает проблемы. Спать в комнате, где пахнет котлетами — сомнительное удовольствие.

Обязательно приобретите бесшумный холодильник, иначе даже спокойный сон для вас станет непозволительной роскошью.

Пространства в комнате у вас и так не слишком много, а еще где-то нужно сушить белье. И хорошо, если есть балкон.

Все эти особенности вы должны учесть при выборе квартиры-студии.

Плюсы покупки квартиры-студии

Если проживание в квартире студии имеет ряд особенностей и недостатков, то для покупки и вложения средств студия оказывается очень хорошим вариантом.

Средняя стоимость студии, как мы уже говорили, ниже аналогичных однокомнатных квартир.

Ниже окажется и плата за коммунальные услуги и налог на недвижимость, в перспективе.

Покупка студии прекрасный вариант вложений. Их приобретают для сдачи внаем и для последующей перепродажи. Покупая студию в новостройке, на этапе котлована и продавая ее в уже сданном доме, выгода составляет до 40%.

Каждый квадратный метр квартиры-студии функционален. В ней нет бессмысленных и длинных коридоров и огромных холлов, за каждый квадратный метр которого вы также заплатили, и немало. В небольшой квартире-студии вы будете рационально использовать каждый сантиметр.

С помощью дизайнерских решений в едином пространстве можно и создать уют, и разместить все необходимые вещи. Очень удачной будет планировка студии, в которой есть два окна. Такое пространство удобно зонировать мебелью или другими интересными приемами декора.

Целевая аудитория

Квартиры-студии — это квартиры нового поколения, отличающиеся от обычного вида жилья тем, что жизненное пространство объединено, отсутствуют стационарные стены и перегородки. Этот вид жилья в основном предназначен для людей, которые выбрали эффективность и практичность, а не погоню за квадратными метрами. Как правило, квартира-студия состоит из комнаты, в которой эргономично совмещено жилое пространство и полноценная кухонная зона, ванная комната с сантехническим узлом. Если есть лоджия, ее можно переоборудовать под рабочий кабинет, установив там компьютер. Квартиры такого типа — это идеальный вариант для молодоженов, пользуются спросом они у студентов, людей творческих профессий, одиноких людей, в основном пенсионеров.

Главное, что ценят покупатели такой недвижимости, — это возможность реализовать самые смелые дизайнерские решения. А если говорить о плюсах и минусах квартиры-студии, в современных реалиях небольшая площадь жилья позволяет существенно экономить на коммунальных услугах.

Еще раз все риски

Квартира-студия – это обычная квартира, поделенная на несколько студий со своими входами и санузлами и зачастую с общим коридором (по сути, это старая добрая коммуналка, но в современном веке ее стали модно называть студией).

Такие квартиры продаются зачастую потому, что это выгодно первоначальному собственнику: псевдостудию продать легче и быстрее, чем всю квартиру разом.

-Перепланировка таких квартир зачастую незаконная, потому что устанавливать в комнатах унитазы и делать переустройство по закону запрещено, и поэтому такие квартиры и расположены на первых этажах МКД, дабы не затопить случаем соседей (ответственность по ст. 7.21 КоАП).

Практически никогда нет отдельных счетчиков в каждой студии, счета за коммунальные услуги вы будете получать общий на квартиру, и каким образом потом платить каждому собственнику – большой вопрос

Бытовые неудобства: это обычная квартира, незаконно разделенная на студии, с тоненькими стеночками, звукоизоляции никакой.


В любой момент можно получить предписание компетентных органов (жилинспекции, например) о незаконной перепланировке и предписание о приведении квартиры в первоначальное состояние согласно техплану.

Поэтому не связывайтесь с долевой собственностью!

Найти подходящее фото

Если же конкретных задач по ремонту нет, и просто хочется обновить интерьер, то вдохновиться идеями помогут фотографии готовых проектов из Интернета (на сайтах о дизайне, Pinterest, Instagram), книг или журналов. При поиске изображений желательно точно и правильно формулировать их описания: к примеру, вместо «красивая студия недорого» – «бюджетный ремонт маленькой квартиры-студии», вместо «кухня без лишней мебели» – «минималистский интерьер кухни» и пр. Для упрощения поиска можно указывать тип недвижимости, регион, стиль, назначение, цвет и пр.

Через приглянувшиеся картинки можно выйти на авторов проектов и узнать о них подробнее. Либо выбрать не менее 4-5 изображений и опираться на их стиль и образы при рассмотрении портфолио потенциального автора проекта.  Понравившиеся фотографии заказчик может показать дизайнеру при личной встрече, чтобы проще донести свои пожелания.

В чем риск

Разделение квартиры на две или несколько студий — идея не новая. В Интернете предостаточно статей с идеями, вдохновляющими на переоборудование квартиры на несколько студий, к которым еще и прикрепляются отзывы собственников, совершивших такие перепланировки и далее сдающих такие квартиры в аренду и имеющих с этого доходы. К тому же в таких статьях вам прям посоветуют спокойно делать перепланировку, несмотря на то что квартира взята под ту же ипотеку… На YouTube тоже размещены десятки видео о том, как сделать перепланировку и подвести к каждому помещению свет и воду с отдельными счетчиками. Общая площадь такого жилья — около 10–15 кв. м. Чаще всего крошечные студии создают, чтобы выгодно сдавать в аренду, но на рынке стали появляться предложения и о продаже.

Первый вопрос к продавцам студий — по перепланировке и подведению коммуникаций в помещения. Жилищный кодекс, а также постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», СП 5.413330.2011, СП 31-107-2004 предъявляет к застройщикам много требований. К примеру, жилая комната не должна быть меньше 9 кв. м, а кухня — меньше 8, вход в санузел нельзя делать из жилой комнаты или кухни, а кухню нельзя размещать над жилой комнатой нижнего этажа.

Студии обычно оборудуют на первых этажах, изредка выше. Чаще всего разделяют двух-трехкомнатные квартиры, но владельцы арендного бизнеса рассказывают на YouTube и о преобразовании однушек. В этом случае приходится переоборудовать под комнату кухню. Площадь жилого помещения при этом не превышает 7–8 м, а в некоторых случаях составляет всего 5.

По словам заведующего кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости в Финансовом университете при Правительстве России профессора Александра Цыганова, это не частая, но и не единичная ситуация в городах с дорогими квартирами и старым жилым фондом с коммунальным заселением, то есть в Москве и Санкт-Петербурге.

«Обмануть невнимательного покупателя можно, но проверить законность установки санузла в студии довольно легко — на документах по студии или доле в квартире все санузлы должны быть отражены на поэтажном плане, иметься документы по оплате коммунальных услуг, желательно счетчики на воду и документы на них», — пояснил он «Известиям».

Руководитель отдела городской недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко отметила: в Москве владельцы такого жилья не всегда приводят в порядок электросети и водопровод до продажи. «На словах обещают узаконить коммуникации в каждой комнате. Но на практике я еще не встретила «студии» с узаконенным подведением коммуникаций. Обычно таким жильем обзаводятся покупатели, которые хотят жить в пешей доступности от метро, но не располагают достаточной суммой на полноценную квартиру», — рассказала она.

Александр Цыганов подчеркнул, что студии всё же остаются долями. «Превращение доли в квартире в отдельный объект недвижимости возможно, но потребуется еще больше сложных согласований, и только в этом случае студия станет самостоятельным объектом недвижимости, которым можно свободно распоряжаться», — добавил профессор.

Продавцы не указывают и на то, что продается именно доля, а не студия. В данных ситуациях речь идет исключительно об общедолевой собственности, поэтому нельзя называть продаваемое жилье студиями. Но доверчивых покупателей продавцы разводят именно таким образом-называя долями именно студии.

На самом деле это не деление на студии объекта, а деление на доли обычной квартиры. В праве собственности на квартиру может быть две или несколько долей, как мы знаем из ГК РФ (глава 16). Как правило, на законодательном уровне можно оформить порядок пользования долями, то есть за каждым собственником, например, закрепляется комната. Но при продаже таких псевдостудий, конечно же, никакого порядка пользования долями покупатели не получают, он не оформляется, и потом возникают различные неожиданности на практике.

Екатерина, живет с семьей на 28 «квадратах»

В маленькой квартире-студии площадью 28 кв. м живет молодая семья с дочерью. В небольшом коридоре – встроенный шкаф-купе, напротив шкафа – совмещенный санузел. В конце коридора в нише между шкафом и небольшой перегородкой стоит холодильник. На кухне он «съел» бы слишком много жизненного пространства, которое здесь в особом дефиците. Единственная комната представляет собой вытянутое помещение площадью около 18 кв. м, объединяющее кухню и жилую зону.

Квартиру купили, потому что непременно хотели новостройку, а такой вариант оказался самым доступным вариантом. Цена метра здесь была немного выше средней по рынку, но за счет малого метража квартира выходила дешевле стандартных «однушек».

Жить втроем на 28 квадратных метрах все же неудобно. Родителям приходится подстраиваться под распорядок дня маленького ребенка, соблюдать тишину и не включать потолочные светильники после того, как дочка легла спать.

В квартире не так много места для хранения вещей: небольшой шкаф в прихожей и комод в комнате. Есть еще отдельный шкаф на лоджии. Ограниченное пространство дисциплинирует – не копятся лишние вещи.


С этим читают