Ремонт, реконструкция и строительство зданий

Гостиница Кокорева и публичная библиотека: объекты гражданской архитектуры

Лауреатами конкурса среди объектов гражданской архитектуры стали здания Кокоревского подворья на Софийской набережной и Государственной публичной исторической библиотеки.


Кокоревское подворье — гостиница с магазинами и оптовыми складами — построено в начале 1860-х годов предпринимателем и меценатом Василием Кокоревым. Здесь насчитывалось 315 номеров ценой от 30 копеек до четырех рублей в сутки. Торговая часть состояла из 20 магазинов.

В гостинице останавливалась делегация конгресса США, жили писатели П.И. Мельников-Печерский, Д.Н. Мамин-Сибиряк, художники И.Н. Крамской и В.Д. Поленов, номера снимали Л.Н. Толстой и П.И. Чайковский.

В 1889 году подворье было продано из-за финансовых затруднений, но гостиница продолжала работать вплоть до революции. Затем здание было передано оборонному ведомству. Тогда в нем надстроили несколько этажей.

В этом году также завершилась реставрация объекта «Жилой дом XVIII–XIX веков», в котором расположена Государственная публичная историческая библиотека России. В ходе работ восстановили фасад и внутреннее убранство помещений, а также обновили техническую базу библиотеки.

Как подбирают материалы при реставрации

Во время реставрации специалистам часто приходится восстанавливать утраченные элементы. Так называемая докомпоновка проводится из современных материалов. Бытует мнение, что некоторые образцы невозможно повторить. Это не так. Сегодня существует множество видов отделочных и строительных материалов, компоненты которых использовались несколько столетий назад.

Есть, правда, небольшие трудности с докомпоновкой каменных деталей. Дело в том, что камень, добытый на конкретном месторождении, уникален по своей природе. Например, многие здания в Москве, созданные в XIX и начале XX века, облицованы гранитом из рудников Карелии. Сегодня некоторые из них уже закрыты, поэтому приходится заказывать из соседних месторождений, подбирая материал, максимально близкий по структуре и внешнему виду.

Но даже добытый на разных пластах одного рудника камень отличается по структуре. Поэтому, например, для реставрации постамента памятника Горькому на площади Тверская Застава материал подбирался на камнеобрабатывающих комбинатах, где остались части партий гранита, полученные в прошлом столетии.

Технология полного воссоздания какого-то архитектурного элемента имеет свои особенности. Так, чтобы вернуть утраченные маскароны (скульптурное украшение в виде головы человека или животного), снимаются силиконовые формы с уцелевших фрагментов. Как правило, на одном здании бывает не один, а несколько маскаронов. По полученному слепку отливается копия, которая устанавливается на историческое место.

Материалы для реставрации заказываются как на российских фабриках, так и на зарубежных. К примеру, для докомпоновки сохранившейся керамики на фасаде павильона «Земледелие» на ВДНХ была произведена полихромная керамика на одном из подмосковных заводов.

В Московской области также изготовили часть фрагментов разноцветной смальты для облицовки фонтана «Каменный цветок». Остальную привезли из Академии художеств в Санкт-Петербурге, где ее заказывали и в 1954 году.

Кстати, технология производства материала была та же самая, что и более 60 лет назад. Смальту до сих пор делают, соединяя два стекла — цветное и белое. А между ними размещают прокладку из сусального золота или серебра. Для глубины и игры цвета нижний слой стекла должен быть от шести до трех миллиметров, а верхний — от 0,14 и больше. Например, для листьев цветка применялась так называемая глушеная смальта.

При восстановлении фонтана «Каменный цветок» реставраторы тщательно подбирали оттенки, чтобы они полностью соответствовали историческим. Современные образцы прикладывали к сохранившимся подлинным фрагментам на фонтане, и могу с уверенностью сказать, что они абсолютно идентичны по форме и цветам. Тем не менее у горожан возникли вопросы, почему некоторые детали фонтана (особенно зона самоцветов) оказались после реставрации гораздо ярче, чем до нее. Дело в том, что за долгие годы историческая смальта была почти полностью исчезла с постамента фонтана. А незначительные ее остатки покрылись плотным слоем налета, поэтому не выделялись на фоне бетонной конструкции. Сняв их и отчистив от загрязнений, специалисты увидели именно те цвета, что и впоследствии были воссозданы. Всего для отделки фонтана использовалось более 200 цветовых оттенков смальты.

Из каких этапов состоит реставрация

Реставрация (или комплекс работ по сохранению) памятника архитектуры начинается с его первичного обследования. Для этого необходимо получить в нашем Департаменте задание на проведение работ по сохранению, а затем разрешение на научно-исследовательские и изыскательские работы. Они включают в себя изучение всевозможных архивных и справочных материалов, позволяющих получить информацию о строительстве и эксплуатации здания в разные временные периоды. Этим занимаются историки и искусствоведы.

Одновременно архитекторы и реставраторы проводят так называемое натурное исследование объекта. Они выезжают на место и изучают инженерные и конструктивные особенности здания, делают архитектурные обмеры и зондажи (пробные раскрытия слоев штукатурки), копают шурфы (глубокие ямы вдоль фундамента), берут пробы исторических материалов, из которых выполнены, например, какие-то элементы декора, и так далее.

Результаты полученных историко-архивных и инженерно-технологических исследований становятся отправной точкой для разработки проекта реставрации и приспособления памятника архитектуры. Он представляет собой свод методических рекомендаций по проведению работ. В нем содержится эскиз объекта, пояснительная записка с перечнем и обоснованием всех архитектурных, конструктивных и объемно-пространственных решений, необходимых для воссоздания памятника. В проекте подробно описаны этапы реставрации, а также указаны методические решения по реставрации объекта

Важной частью проекта является план приспособления исторического здания под современные нужды. Например, для размещения в нем кафе, библиотеки, музея, какого-нибудь общественного пространства и так далее

После этого проектную документацию внимательно изучают и согласовывают специалисты Департамента. На следующем этапе определяется подрядчик, который непосредственно займется реализацией проекта. Разрешение на проведение реставрационных работ может получить организация, имеющая соответствующую лицензию на этот вид деятельности.

В Москве работают два крупных профессиональных объединения реставраторов. Это общероссийская общественная организация «Союз реставраторов России» и НП «Российская ассоциация реставраторов». В них состоят научно-исследовательские и проектные организации, а также реставрационные фирмы и индивидуальные архитекторы и реставраторы, которых привлекают для каких-то узкоспециальных работ. Например, есть реставраторы монументальной живописи, специалисты по лепному декору, мастера по позолоте и другие.

Вне зависимости от того, кому принадлежит памятник, Департамент культурного наследия города Москвы на всех этапах ведет контроль. Наши сотрудники регулярно выезжают на объекты и пристально следят за качеством производственных работ и их соответствием проекту. К примеру, в 2014 году началась масштабная реконструкция и благоустройство территории ВДНХ. На сегодняшний день комплексно отреставрированы 14 памятников архитектуры из 49, среди них павильоны № 34 «Космос», № 58 «Земледелие», № 14 «Вычислительная техника и информатика» и другие. Во время реставрации всех павильонов на ВДНХ мне приходилось посещать реставрационные площадки еженедельно.

Завершающим этапом является предоставление научно-реставрационного отчета на согласование в наш Департамент и последующая государственная приемка реставрационных работ.

Проектирование реконструкции зданий включает в себя следующие основные этапы:

техническое обследование объекта; определение степени износа; составление технического заключения; сбор исходно-разрешительной документации, которую необходимо принимать во внимание при разработке проекта; предпроектная проработка; разработка детального технического задания; согласование документации с заказчиками и надзорными органами; разработка проекта; оформление разрешения на реконструкцию по разработанному проекту.


Проектирование реконструкции зданий и сооружений требует комплексного и грамотного подхода. Мы предлагаем заказчикам реализацию продуманных, современных, экономически оправданных решений.

Что относится к реконструкции здания

Реконструкция – это проведение работ, которые направлены на изменение характеристик здания или сооружения, а также их отдельных элементов и/или коммуникаций в соответствии с новым назначением. Этим реконструкция отличается от капитального ремонта.

Что может входить в комплекс работ по реконструкции:

  • Изменение площади здания. Строительство или снос пристроек.
  • Надстройка мансард, новых этажей.
  • Усиление несущих и вспомогательных конструкций, укрепление фундамента, стен.
  • Перестройка производственных цехов, складских помещений.
  • Изменение высоты помещений (такая перестройка может понадобиться при изменении технологических процессов или установке производственных автоматизированных линий).
  • Изменение конфигурации коммуникаций, инженерных сетей.
  • Перестройка кровли, изменение угла уклона, конструктивных элементов.
  • Постройка служебных, технических помещений и др.

Комплекс работ по реконструкции определяется с учетом задач, которые ставит заказчик. Подбираются оптимальные технологические решения – для минимизации стоимости реконструкции и получения желаемого результата за минимальные сроки. Перестройка может быть нацелена на увеличение площади и пропускной способности помещений, оптимизации использования полезной площади, улучшения эксплуатационных характеристик зданий и сооружений.

Реконструкция зданий с применением металлического каркаса

Реконструкция кровли здания

Реконструкция кровли здания применяется в следующих случаях:

– При сильном физическом износе конструктивных элементах кровли в процессе эксплуатации здания.

– Необходимостью увеличения внутреннего объёма здания и внешнего облика.

Одним из примеров является реконструкция кровли на 2-х зданиях коровников р-ром 21х78 м АО Племзавод “Пригородный” выполненными специалистами компании “МеталлКаркас”. При реконструкции было произведено обследование несущего каркаса здания, разработана рабочая документация, изготовлены и смонтированы несущие металлоконструкции и покрытие кровли.

Устройство дополнительных междуэтажных перекрытий

Это один из методов применяемый при реконструкции, затрагивающей изменение конструктивной схемы здания и изменение функционального назначения.

Дополнительные межэтажные перекрытия устанавливаются на вновь возводимые опоры(колонны) или на существующие несущие стены, если по результатам расчётов по несущей способности они выдерживают нагрузку.

Геометрические размеры, толщина перекрытия, сечения балок перекрытия определяются расчётом в зависимости от функционального назначения помещения и нагрузкам передающимся на межэтажное перекрытие.

Усиление несущих конструктивных элементов

Конструктивными элементами здания являются: колонны, фундаменты, несущие стены, балки перекрытия и покрытия, плиты покрытия и перекрытия.

Усиление несущих элементов каркаса- это результат сильного физического износа в процессе эксплуатации здания и неспособность элемента выдерживать требуемые нагрузки. Методы усиления в каждом отдельном случае подбираются только после полного обследования здания и просчёте несущей способности всех составных конструктивных элементов здания.

Этапы реконструкции

Реконструкция может быть проведена полностью или частично (малая реконструкция).

Этапы работ по реконструкции производственных, коммерческих и административных зданий:

  1. Разработка плана реставрации, в который входит проект и рабочая документация, для памятников архитектуры также потребуется специальное обоснование.
  2. Согласование проектных документов с соответствующими разрешительными органами.
  3. Реализация проекта. Выполнение комплекса запланированных реставрационных работ. Для действующих предприятий проектировщики планируют выполнение работ таким образом, чтобы не прерывать производственный процесс или минимизировать простои.

Кроме комплексной или частичной реконструкции, мы также выполняем смежные работы – капитальное строительство, ремонт и модернизацию объектов. Для каждого заказа подбирается оптимальный перечень работ – в соответствии с поставленными задачами, текущим состоянием готовых конструкций, зданий и сооружений. В процессе расширения или смены назначения здания предлагаются каркасные и модульные конструкции, которые отличаются экономичностью, прочностью и долговечностью.

Театр под руководством Александра Градского на Коровьем Валу

Это один из самых сложных театральных долгостроев Москвы. Решение по реконструкции здания кинотеатра «Буревестник» было принято еще в 1994 году. Но ввели его в эксплуатацию только 20 лет спустя — в 2014-м. За это время на стройке три раза менялся подрядчик.

Начинка здания — самая современная. Таких театров по набору сценического оборудования нет даже в Европе.

Проект включал реконструкцию главного четырехэтажного здания (6,8 тыс. кв. м): первый этаж заняли помещения входной театральной группы (в том числе кассовый зал, вестибюль и гардероб) и многофункциональный зрительный зал с амфитеатром и балконами на 500 мест, на втором оборудованы помещения для отдыха артистов, звукоаппаратная и светопроекционная комнаты, на третьем обустроен танцевальный зал с эстрадой и кафе.

В трехэтажной пристройке (1,7 тыс. кв. м) разместили кабинет директора, артистические, кухни, складские помещения, кафе.

Подробнее о сценах-трансформерах и плавающем звуке в других театральных долгостроях Москвы, читайте в эксклюзивном материале stroi.mos.ru.

Полезные советы

Самостоятельное согласование перепланировки и реконструкции чревато не только затягиванием процедуры на долгие месяцы, но и денежными затратами и риском отказа в утверждении проекта. Избежать указанных неблагоприятных последствий можно только с помощью профессиональных специалистов экспертной организации, состоящей в саморегулируемой организации и обладающей допуском СРО.

При подготовке документации для согласования воспользуйтесь следующими рекомендациями:

  • выбор экспертной организации необходимо делать с учетом профессионализма и опыта специалистов в указанной сфере деятельности – только в этом случае вы получите гарантию правильного оформления всех документов и положительного результата при согласовании;
  • при необходимости узаконить самовольную перепланировку или реконструкцию непосредственное обращение в уполномоченный орган неизбежно повлечет наложение штрафа – только помощь профессиональных специалистов позволит соблюсти все нюансы административного или судебного порядка согласования выполненных работ;
  • разграничение видов работ между перепланировкой и реконструкцией нередко представляет затруднения – устранение таких сложностей входит в полномочия экспертной организации при подготовке проекта и технического заключения.

Поскольку правила оформления технического заключения действуют только в Москве, в иных регионах РФ этот документ не выдается. Чтобы уточнить, какой из муниципальных органов занимается согласованием проекта перепланировки или выдачей разрешения на реконструкцию, рекомендуем воспользоваться информацией на официальных сайтах местных властей. Процедура кадастрового учета на территории РФ проводится при обращении в территориальное подразделение Росреестра или Многофункциональные центры.

Watch this video on YouTube

Реконструкция жилых и общественных зданий

При проведении работ в общественных зданиях преследуют двоякую цель

С одной стороны, здание должно привлекать внимание туристов и являть собой символ старинной архитектуры города. С другой, общественное здание должно продолжать выполнять свои изначальные функции

Ремонт и реконструкция зданий, представляющих историческую ценность, проводится с сохранением исконного облика и интерьеров.

Этапы ремонта и реставрации зданий:

  • Полный анализ состояния здания

На этом этапе необходимо получить максимально полное представление о текущем состоянии здания. Для этого проводится весь необходимый комплекс технических изысканий, в том числе анализ состояния конструкционных элементов, перекрытий и несущих стен, анализ коммуникаций и инженерного оборудования, оценка общего состояние объекта и так далее.

Данные, полученные путем такого анализа, ложатся в основу подготовки проекта будущей реконструкции. Именно на основе этих данных принимаются те или иные проектные решения.

Разработка и согласование проекта, плана работ, смет

Подготовка проекта ремонта и реконструкции жилого здания сходна с проектными работами перед новым строительством. Проект включает в себя все необходимые технические данные и чертежи, а также детальный план всех видов работ. Также проектная подготовка обязательно включает в себя составления сметы работ.

Еще не детализированный проект проходит согласование в соответствующих органах. Лишь после того, как проект будет принят, осуществляется его детализация с подробной разработкой каждого решения.

Освобождение зданий, подготовка объекта

В ходе подготовки здания к восстановительным работам одновременно решаются две задачи. С одной стороны, здание превращается из действующего в строительный объект. Производится уборка коммуникаций, частичный демонтаж и другие работы. С другой стороны, на объекте работают специалисты, которые изучают конкретную ситуацию с каждым помещением и уточняют уже принятые проектные решения.

Проведение черновых работ, прокладка коммуникаций

Производится укрепление несущих конструкций, изменение конфигурации помещений, перепланировка, замена коммунальных сетей и так далее – то есть осуществляются все те виды работ, которые были заложены в проекте.

Проведение финишной отделки

На этом этапе здание обретает свой конечный вид. Осуществляются декоративные фасадные работы, внутренняя отделка помещений, установка фасадного освещения и так далее.

Реставрация отдельных элементов здания


Этот этап имеет особое значение для реконструкции и ремонта зданий. Речь идет о восстановлении исходного исторического облика зданий и реставрации отдельных его элементов с максимальной исторической достоверностью. Это могут быть и отдельные декоративные элементы, и целый фасад.

Ремонт и реконструкция жилых зданий производится с целью не только вернуть объекту первоначальный вид, но и повысить комфорт жильцов. При этом особенное значение имеет сочетание современных систем коммуникаций с историческими интерьерами помещений.

Реставрация зданий – это один из наиболее трудоемких сегментов строительства. Он предусматривает обязательное наличие большого практического опыта и теоретических знаний. Только в этом случае возможно получение действительно качественного результата.

В последнее время приобретает особое значение реставрация зданий, Москва в этом плане играет очень заметную роль. Сегодня как никогда актуально возвращение архитектурным памятникам их исторического вида.

Белый город и «Зарядье»

Фрагмент фундамента стены Белого города был обнаружен в ходе археологических исследований и законсервирован еще 10 лет назад. Кирпичная стена, крашенная белой известью, стала третьим крепостным сооружением после Кремля и Китай-города. Построили ее еще в конце XVI века, а с расширением города в XVIII веке стену стали постепенно разбирать, используя кирпич для строительства особняков.

В 2017 году на Хохловской площади устроили музей под открытым небом. Самый большой из сохранившихся фрагментов стены помещен под стекло, а вокруг расположился амфитеатр с деревянными сиденьями для отдыха горожан.

Часть еще одной древней стены, Китайгородской, была обнаружена в ходе строительства парка «Зарядье». Теперь кусок стены XVI века включен в подземное пространство реконструированного пешеходного перехода через Москворецкую набережную. В экспозицию уникального музея вошли также и другие археологические находки, сделанные на территории «Зарядья».

Что такое перепланировка нежилого здания в Москве

Юридическое понятие перепланировки содержится в Жилищном кодексе РФ и формально распространяется только на жилые объекты недвижимости. В отношении нежилых помещений и зданий порядок перепланировки на федеральном уровне не утвержден, поэтому, по аналогии, используются нормы ЖК РФ. На территории столицы действуют специальные правила перепланировки, регламентированные Постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП (далее – Постановление Правительства № 432-ПП).

Примерный перечень перепланировочных работ зафиксирован в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170. С учетом особенностей нежилого здания, можно выделить следующие наиболее распространенные варианты перепланировки:

  • разборка перегородок или перенос их на другое место;
  • устройство дверных проемов или их перенос на другое место;
  • устройство дополнительных санузлов;
  • увеличение площади нежилого помещения в здании за счет дополнительных и вспомогательных помещений;
  • иные виды работ.

Ключевым требованием при проведении перепланировочных работ является необходимость учесть все изменения в техническом паспорте помещения или здания. С учетом изменений в федеральном законодательстве, в настоящее время указанные изменения вносятся в обновленный технический план и подлежат кадастровому учету в службе Росреестра.

Помимо общего требования о подготовке проекта перепланировки и его согласовании в уполномоченных службах, Постановлением Правительства Москвы № 432-ПП введено дополнительное правило о получении положительного заключения о техническом состоянии конструкций и возможности производства планируемых работ (далее – техническое заключение). К указанному техническому заключению предъявляются следующие требования:

  • документ выдает на основании экспертизы проекта перепланировки;
  • на выдачу документов уполномочены экспертные организации, имеющие допуск СРО;
  • в содержании заключения приводятся выводы эксперта о соответствии заявленных видов работ требованиях безопасности здания.

Нужно учитывать, что составление проекта перепланировки и оформление техзаключения необходимо сделать еще до фактического выполнения строительных работ. Узаконивание состоявшейся перепланировки также допускается законодательством, однако эта процедура будет намного сложнее и затратнее по времени.

Проект реконструкции

Прежде чем вносить изменения в технические параметры зданий или строений, необходимо сформировать проект. В проекте, сформированном согласно действующим ГОСТам и СНИПам, инженеры реализуют возможности создания новых архитектурных решений: пристройка и надстройка новых капитальных помещений. Изменения касаются и благоустройства прилегающих территорий. Реконструкция — это всегда комплексные работы, которые включают:

  • укрепление фундамента;
  • ремонт и отделку перегородок и несущих конструкций;
  • замену кровли;
  • расширение объекта;
  • перепланировку площадей;
  • подвод инженерных сетей;
  • гидроизоляцию.

Перечисленные этапы должны выполняться в соответствии с нормами и требования строительного законодательства. При несоблюдении правил такое здание не введут в эксплуатацию. Значит, процесс регистрации строения становится невозможным. И тут только 2 выхода: регистрировать через суд, что, в зависимости от характера нарушений, не всегда реально. Либо устранять недочёты, что тоже не всегда возможно без причинения конструкции ущерба. Так что оформление проекта реконструкции ещё сыграет на руку собственнику: сэкономит его время и деньги.

Зачем нужен проект

Во время реконструкции здание не просто обновляют: восстанавливают и улучшают технические показатели здания в целом за счёт увеличения этажности и переустройства площадей. Восстановление или замена фундаментов, каркасов и несущих стен на более экономичные и долговечные варианты повышает эксплуатационные показатели объекта. Одновременно повышают уровень инженерного оборудования: подключают недостающие виды и проводят реконструкцию уже проложенных сетей. Чтобы добиться чётких целей и не попасть в непредвиденные расходы, разрабатывают проект реконструкции.

Для этого группа проектировщиков и инженеров исследуют здание и, с учётом пожеланий заказчика, принимается за создание проектной документации. В проекте просчитывают последовательность действий. Следовательно, «новое» здание будет по максимуму соответствовать строительным нормам и идеям заказчика. При наличии проекта об отклонении от норм говорить не приходится. Обновлённое согласно проекту строение получается комфортным и безопасным для последующей эксплуатации.

Несмотря на то, что каждый объект — индивидуален, и используется в различных целях. При реставрации должны быть соблюдены следующие показатели: герметичность, прочность и теплосохранность. Чем еще будет полезен проект?

  • В первую очередь, проект — часть документации, которая необходима для получения разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. Для этого документацию согласуют с Управлением Архитектуры города и эксплуатирующими организациями. На основе разрешительной документации здание регистрируют.
  • Наличие проекта исключает возможность возникновения ошибок и принятие неверных технических решений. Всё, что остаётся подрядчикам — чётко следовать алгоритму действий, указанных в плане. А при возникновении вопросов можно обратиться к разработчику.
  • Проект включает в себя ведомость расхода материалов. Это позволит заказчику приобрести только необходимый материал и избежать лишних материальных затрат.
  • На основе проекта получают технические условия для подключения к инженерным сетям.
  • Благодаря правильным расчётам исключают такие проблемы, как разрешение фундамента, перекрытий и стен. А предъявить требования к рабочим без соответствующей документации очень сложно.

Ряд проблем предотвращают ещё на этапе проектирования.

Заказать проект реконструкции

Самовольное начало реконструкции грозит собственнику не только невозможностью узаконить строение, но и наложением штрафов. Наши кадастровые инженеры и проектировщики оформляют проект реконструкции зданий и строений. Мы разрабатываем проекты перепланировок как жилых, так и нежилых зданий. Получаем необходимые согласования в государственных органах и на основе рабочей документации вводим строение в эксплуатацию и регистрируем. Проводим геологические изыскания на участке для подготовки под строительство. Определяем перечень работ и устанавливаем конкретные сроки.


С этим читают