Ставка капитализации для недвижимости

What Is an Interest Rate Cap Structure?

An interest rate cap structure refers to the provisions governing interest rate increases on variable-rate credit products. An interest rate cap is a limit on how high an interest rate can rise on variable-rate debt. Interest rate caps can be instituted across all types of variable rate products.

However, interest rate caps are commonly used in variable-rate mortgages and specifically adjustable-rate mortgage (ARM) loans.

Key Takeaways

  • An interest rate cap is a limit on how high an interest rate can rise on variable rate debt. Interest rate caps are commonly used in variable-rate mortgages and specifically adjustable-rate mortgage (ARM) loans.
  • Interest rate caps can have an overall limit on the interest for the loan and also be structured to limit incremental increases in the rate of a loan.
  • Interest rate caps can give borrowers protection against dramatic rate increases and also provide a ceiling for maximum interest rate costs.

Special Considerations

If the variable rate on a similar loan goes above the capped rate, the capped rate loan holder gets the benefit of not having to pay the extra portion. While this is a benefit, capped rate loans can have higher interest rates than a traditional fixed-rate loan. This is because the lender misses out on increasing interest payments if interest rates above the cap, and also gets the short end of the stick if rates fall below the starting interest rate.

For example, a 10-year capped rate loan may be issued to a borrower at 6%, but with a capped rate of 9%. The interest rate can fluctuate up and down depending on the activity of the underlying rate benchmark, but can never go higher than the 9% capped rate.

Oftentimes, the capped rate on such loans may be limited to a certain period. For example, the interest rate on adjustable-rate mortgages may be capped for the first 2 to 5 years of the loan. Then at that time the rate of the loan can be changed to a pure floating rate or reset to a capped rate with a new cap based on market rates at that time. This new capped rate can also then be reset periodically, usually every 12 months.

The amount that the rate is adjusted by each year can also be capped so that the rate can only increase by a certain amount. Finally, the adjustable-rate can still have an overarching cap that represents an absolute maximum interest rate after any other adjustments, caps on rate resets, or expiration of an initial fixed-rate are taken into account. 

How to calculate cap rate

The basic formula for calculating a cap rate is to divide the NOI by the property value. However, the actual calculation can be a bit more complicated. For the most accurate estimation of a property’s cap rate, it’s important that you use a comprehensive calculation.


The more detailed you are when you calculate your cap rate, the easier it will be for you to have a comprehensive understanding of both a property’s value and its operational costs.

Below are the key steps to take when calculating the cap rate for any particular rental property:

First, you have to calculate your net operating income (NOI).

To do this, add up all your expenses excluding your principal mortgage, and interest payments.

Now, subtract this from your gross net income (rent). This will give you your NOI.

The last step of calculating your cap rate is to divide your NOI from the purchase price of the property. Simple as that.

Let’s take a look at a couple examples of cap rate calculations.

What are the drawbacks?

The problem with relying heavily on the cap rate is that it assumes that revenue estimates are accurate and that the market value of the property will remain unchanged.

Put simply, the property is only valuable if NOI is increasing at the same rate or more than the property’s value.

With limited consideration for net operating loss, the cap rate also struggles when it comes to NOI that is irregular and so will require another measurement tool.

There’s also the issue of getting “like for like” comparable sales for the commercial property you’re looking to purchase.

This is quite unique to the commercial real estate space purely because there are less commercial properties then there are residential properties.

For example, the valuer might need to consider factories in the next suburb or the next town because it’s not likely you’re going to find the same three property types on the same street.

It may also be difficult to find comparable sales where transactions took place in the last 12 months.

Anything older than a year isn’t a comparable sale.

Why cap rates are important to real estate investors

Cap rates are an important metric for real estate investors because they offer an accurate estimation of the profitability of a property. It gives investors the opportunity to understand their return on investment, and to compare potential investments before deploying their capital.

Here are some of the reasons cap rates are critical for savvy real estate investors:

1. More accurate understanding of operating costs

When it comes to operating a rental property, management and overhead costs can easily balloon out of control. Calculating the cap rate of a property gives you the opportunity to understand all of the operating costs in detail.

Not only does this allow you to make the best decision about where to invest your money, but it also helps bring out-of-whack expenditures to your attention.

You may realize, for example, that the property has excessive energy costs because of an inefficient heating and cooling system. Examining your NOI early on enables you to identify changes you can make to increase profitability.

2. Helps in choosing between investment options

As an investor, there are many cases in which you may have several viable investment options available to you. At first glance, it may be overwhelming when trying to pick between the type of real estate investment.

Do you buy a single-family home?

A multi-family?

A new condo investment?

Understand the cap rates of all of these potential investment vehicles will enable you to make the best investment choice.

The cap rate can be a great indicator of which properties will yield the greatest return for your investment. It may come as a surprise just how much difference there is between two similarly priced properties when it comes to the annual rate of return.

Want to grow your income with Rental Properties?


Our proven, data-driven approach to building a portfolio of income-producing rental properties that perform in the long-term.

Get the Course Learn More

Понятие и способы расчета ставки капитализации.

Ставка (коэффициент) капитализации – процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта.

R — Ставка капитализации; ЧОД – чистый операционный доход (чистый доход, генерируемый объектом недвижимости за период); Cт – стоимость объекта недвижимости.

Расчет коэффициента капитализации. Существует несколько методов ее определения:

— метод кумулятивного построения;

— метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

— метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы:

— метод прямой капитализации.

Метод кумулятивного построения. Ставка капитализации в оценке недвижимости вычисляется как сумма элементов:

— ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал). Это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег c учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

— нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент ставки капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.

Ставка дохода на инвестиции (на капитал) строится на базе:

— безрисковой ставки дохода;

— премии за низкую ликвидность недвижимости;

— премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода. Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну – страновой риск. Российские показатели берутся исходя из ставки дохода на государственные облигации или, что предпочтительнее, из ставок по валютным депозитам (сравнимой длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.

Премия за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации данного риска.

Премия за низкую ликвидность недвижимости. Ликвидность показывает насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно низколиквидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека.

Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Как отмечалось ранее, ставка капитализации применительно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в ставке капитализации возмещения капитала.

Существуют три метода возмещения инвестированного капитала :

— прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

— возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиций (метод Инвуда). Его иногда называют «аннуитетный метод»;

— возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскальда).

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы. Применяется при разделении инвестиций на здание и землю. При условии, что можно отдельно получить ставки капитализации на землю и здание.

Где R – ставка капитализации, L – доля стоимости земли в общей стоимости объекта недвижимости, Rl – ставка капитализации земли, B – доля стоимости здания в общей стоимости объекта недвижимости, Rb – ставка капитализации для здания.

Большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капиталов, поэтому ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части капитала (инвестиций). Величина ставки определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Ставка капитализации для заемных средств называется «ипотечная постоянная» и рассчитывается по формуле:

Real World Example of an Initial Interest Rate Cap

Take as an example, a hypothetical 30-year adjustable-rate mortgage (ARM), which may start off with a fixed rate of 4.5% for the first two years. At the end of the first adjustment period, the initial interest rate cap is plus or minus 2%, meaning that the rate will adjust no higher than 6.5%, and no lower than 2.5%. After that, the interest rate will be subject to adjustments based on whatever index was used at the onset of the loan plus the margin. The margin is the maximum spread that the adjustments won’t fluctuate beyond.

Consider another example where the borrower has taken out a 30-year adjustable-rate mortgage that contains an initial fixed rate of 4.5%, a 2% initial rate cap and a 6% margin. The maximum increase the borrower could experience would then be 10.5% over the life of the loan.

Характеристика показателя

Например, ставка капитализации без риска предусматривает направление инвестиций в те активы, по которым гарантирован хотя бы возврат вложенных средств. Насколько известно, инвестирования без рисков вообще практически не существует. В этом случае имеются в виду такие вложения, по которым вероятность неприятных случайностей сведена к нулю.

В качестве примера таких инвестиций можно привести капиталовложения, поручителем по которым является государство или надёжный банк из Швейцарии. В то же время рыночные риски неразрывно связаны с финансовыми инструментами вроде акций, облигаций и других ценных бумаг. Доход от подобных вложений напрямую зависит от успешности деятельности эмитирующей их компании.

Инвесторы первыми ощущают низкую доходность бизнеса на вложение в ценные бумаги собственных денежных средств. Но не только этот вид финансирования сопровождают риски. Например, недвижимость является традиционным и одним из самых надёжных способов инвестирования. Тем не менее этот актив также предрасположен к таким рискам, как низкая ликвидность, износ в процессе эксплуатации, а также изменения в законодательстве, в том числе и налоговом.

The Initial Interest Rate Cap Explained

Initial interest rate caps can only be found on adjustable-rate products, like adjustable-rate mortgages, where the interest rate undergoes scheduled changes throughout the life of the loan. Fixed-rate products do not have a cap because they do not adjust. The rate at the inception of the loan remains the same until the loan is paid off, or there is a change to the terms of the note, such as during modification or refinance.

Products like this were popular in the early 2000s during the subprime mortgage boom. Many homeowners quickly found themselves in trouble when their interest rates jumped after the initial fixed period. The lure of an adjustable-rate mortgage was that the initial fixed-rate was generally lower than the interest rates offered on fixed-rate products at the time. Borrowers were eager to take advantage of these lower rates, with the expectation that they could refinance again before their rate adjusted. The initial interest rate cap was in place to protect homeowners from a large payment shock, with the expectation that the rates would slowly increase over time.

Unfortunately, the market crashed and property values plummeted, leaving many homeowners without the ability to refinance out of increasingly costly mortgage products. Many borrowers defaulted on their mortgages compounding the subprime crash.

Although initial interest rate caps still exist as added protection for borrowers who are concerned about payment shock, adjustable-rate mortgage products are far less common today.

What Is a Cap?

A cap is an interest rate limit on a variable rate credit product. It is the highest possible rate a borrower may have to pay and also the highest rate a creditor can earn. Interest rate cap terms will be outlined in a lending contract or investment prospectus.

A cap is an important aspect of the terms in a variable credit product. Borrowers and investors choose variable-rate credit products to take advantage of changes in market interest rates. A cap sets a limit on how much interest a borrower has to pay and how much a creditor can earn. Common types of capped interest rate products include adjustable rate mortgages (ARMs) and floating-rate bonds.

When should I not use the cap rate?

You’re leasing a property


The first and most obvious reason why you wouldn’t use a cap rate when valuing a commercial property is if you’re an owner occupier.

As a business owner, you’re not buying the property to make a capital gain and you’re not concerned with net operating income since this would be the concern of your landlord.

Your perception of value is totally different to someone looking to invest in a freehold.

Of course, if you’re buying the freehold as a going concern, the costs of building maintenance, repairs and maintenance etc. should be taken into account as part of your business due diligence.

In addition, knowing that the property is likely going to grow in value over the next few years (based on historical cap rate figures) should give you some comfort in the event your business venture experiences financial trouble.

When fundamentals don’t stack up

Although the cap rate takes into account many aspects of the property, there are other factors that influence the ultimate purchase price that don’t quite fit neatly into the capitalisation rate formula.

For example, a retail shop may have a particularly high cap rate based on the strength of the current tenants.

A reason for the high cap rate is that the current tenants may be coming to the end of their lease.

However, business is going well and they’re likely to renew their lease.

Even if they don’t renew their lease, you know from your due diligence on the location that the area is being developed by the local council into a retail centre.

Losing a tenant is clearly a risk but you may be willing to wear that risk because you’re confident in finding a new tenant.

The cap rate won’t cover all of the costs and potential revenue.

When it comes to using the cap rate to work out the actual market value for a freehold, you also have to keep in mind that you’re rarely going to pay market value for a property anyway.

You’ll almost always be paying a premium for any number of reasons including whether you’re in competition with another bidder or whether the area is being rezoned to support businesses locally.

Similarly, the final price you arrive at with the vendor will be by negotiation.

You don’t want to sell the vendor short and miss out on great future returns based on the cap rate alone.

On the other hand, you have to consider why the owner is selling in the first place: are they desperate and willing to move on price?

What is a cap rate?

A cap rate is a calculation used to determine the profitability of a real estate investment. In essence, the cap rate is the net operating income (NOI) of a property in relation to the property’s asset value.

Real estate investors and other players in the real estate sector use the cap rate calculation to estimate the return on an investment.

To calculate the cap rate of a property, you simply divide the NOI by the value of the property.

This calculation will give you a percentage that indicates the annual return on your investment. Although the basic structure of the calculation is straightforward, there are a lot of factors that may affect the cap rate of a property.

If you’re not into long-ass math problems (we’re not), there are tools out there like Investable to help you evaluate rental properties so you can build a profitable real estate business.

Investable

Find out if you’re getting a good deal and what your costs look like. Just enter an address and it will do the math. Don’t guess the value of your investment, calculate it.

Rental Property Analysis

Our Course

Ставка капитализации в оценке объектов недвижимости: отличия от ставки дисконтирования (Апрель 2020).

Table of Contents:

Те, кто инвестирует в недвижимость через доходные объекты недвижимости, должны иметь метод определения стоимости имущества, с учетом покупки других активов и сопоставимых свойств последних проданных цен. Ставка капитализации определяется и затем применяется к рассматриваемому объекту для определения текущей рыночной стоимости на основе дохода.

Это отличный способ делать сравнения аналогичных свойств, так как учитываются все затраты.

Когда два свойства кажутся похожими друг на друга, а один стоит дороже, это может быть связано с тем, что он генерирует больше доходов или имеет более низкие расходы.

Сложность: Простой


Требуемое время: 5 минут Вот как:

Получите последнюю проданную цену доходной недвижимости, такой как жилой комплекс.

  1. Пример: Шестиквартирный жилой проект продается за 300 000 долларов.

Для того же проекта квартиры, определить чистый операционный доход или чистую аренду, реализуемую владельцами. Все операционные расходы вычитаются, но не залог. Таким образом, этот расчет оценивает свойство так, как если бы вы заплатили за него деньги. Пример: Доход от аренды после расходов (нетто) составляет 24 000 долларов США

Пример: $ 24 000 / $ 300 000 =. 08 или 8% (скорость капитализации)

Калькулятор

  • Сопоставимые свойства проданных цен и чистых доходов.
  • Существует два способа, с помощью которых капитализация используется инвесторами. Один из них заключается в том, чтобы оценить имущество, которое они хотят продать, исходя из текущих ставок закрытия рынка для недавно проданных сопоставимых свойств.

Другой должен определить, является ли запрашиваемая цена недвижимости разумной при покупке.

Продажа — нужно знать, как цена

Вы найдете три свойства, которые были проданы за предыдущие три или четыре месяца. Трудная часть заключается в том, чтобы найти их NOI, чистый операционный доход. Иногда он публикуется в листинге, а в других случаях это не так. Но вы можете получить информацию такого типа от коммерческого агента по недвижимости, особенно когда вы будете перечислять его на продажу.

Вы получаете три ставки за доступ к собственности, и они составляют в среднем 9,2%. NOI вашей собственности, чистый операционный доход, составляет $ 31 000. Теперь все, что вы делаете, делит NOI на ограничение:

$ 31, 000 /. 092 = $ 336, 957 Стоимость вашей недвижимости.

Теперь вы можете принять решение относительно цены, которую вы хотите попросить о недвижимости и разместить ее на рынке.

Рассмотрение вопроса о покупке свойства или сравнении свойств для покупки

По этой теме некоторые менеджеры действительно небрежны или ленивы, хотя и не часто. Однако, если вы проверяете свойство с сопоставимой ставкой, вы можете обнаружить, что расходы являются ненормально высокими для типа и размера собственности.

Или, вы можете обнаружить, что арендная плата ниже рыночных ставок для сопоставимых свойств. Любая из этих ситуаций, если исправить, увеличит пропускную способность, сделав ее лучшей собственностью.

Покупка — нужно знать, какое свойство стоит

Сейчас мы находимся на другой стороне транзакции

Мы обращаем внимание на конкретный небольшой проект квартиры, и он указан для продажи за 495 000 долларов. Вопрос в том, стоит ли на текущем рынке или это слишком дорого?

Мы снова получаем сопоставимые свойства и среднюю цену. Давайте снова воспользуемся нашими 9, 2%. Если NOI этого имущества составляет $ 39, 500, стоит ли цена?

НЕТ, как и наши расчеты деления этого дохода на предельный процент, мы получаем $ 429, 348 за ценность. Таким образом, $ 495 000 немного отстает.

$ 495, 000 X. 092 = 45, 540 требуется чистый операционный доход. Давайте проверим, что:

$ 45, 540 /. 092 = $ 495, 000.

Не думайте, что это установлено на камне. Могут быть веские причины для имущества, оправдывающего лучшую скорость. Возможно, это место, или, возможно, это особенности и качество зданий и окрестностей. Все должно оцениваться для принятия решений, но ограничение скорости помогает.

When not to use a cap rate

There are many instances when it is useful to employ the cap rate when analyzing an investment property, but there are plenty of other occasions when it’s not.

For one, it’s essential that you think of the cap rate as one tool among many. Never use a cap rate as the sole determining factor when choosing real estate investments.

It is also important to consider that a cap rate is effective for determining the return on a property you will be renting out, but it cannot be used effectively for other kinds of investments.

Because the profitability of real estate investments is rarely black and white, it’s a good idea to consider other metrics for calculating investment returns—such as cash-on-cash return.

Practical Value of the CAPM

Considering the critiques of the CAPM and the assumptions behind its use in portfolio construction, it might be difficult to see how it could be useful. However, using the CAPM as a tool to evaluate the reasonableness of future expectations or to conduct comparisons can still have some value.

Imagine an advisor who has proposed adding a stock to a portfolio with a $100 share price. The advisor uses the CAPM to justify the price with a discount rate of 13%. The advisor’s investment manager can take this information and compare it to the company’s past performance and its peers to see if a 13% return is a reasonable expectation.

Assume in this example that the peer group’s performance over the last few years was a little better than 10% while this stock had consistently underperformed with 9% returns. The investment manager shouldn’t take the advisor’s recommendation without some justification for the increased expected return.

An investor can also use the concepts from the CAPM and efficient frontier to evaluate their portfolio or individual stock performance compared to the rest of the market. For example, assume that an investor’s portfolio has returned 10% per year for the last three years with a standard deviation of returns (risk) of 10%. However, the market averages have returned 10% for the last three years with a risk of 8%.

The investor could use this observation to reevaluate how their portfolio is constructed and which holdings may not be on the SML. This could explain why the investor’s portfolio is to the right of the CML. If the holdings that are either dragging on returns or have increased the portfolio’s risk disproportionately can be identified, the investor can make changes to improve returns.

Do you need a commercial property loan?

We’re not valuers but we can help you qualify for a commercial property loan!

If you’re happy with the cap rate of a property you’ve found and you’ve undertaken further due diligence, get in touch with us and we can help you qualify for a commercial loan, whether you’re buying a freehold or need a business loan as well.

We have strong relationships with the commercial credit departments of a number of major banks as well as specialist lenders.

Because we know the key decision makers, we know how to build a strong case so you have a strong chance to get approved the first time around and even negotiate reduced commercial interest rates.

Call us today on 1300 889 743 or complete our free assessment form and tell us about the commercial property you’re looking to buy.


С этим читают