Совет собственников в многоквартирном доме: для чего нужен, полномочия председателя

Совет дома управляет собственниками

Очень часто совет дома пытается внушить «непокладистым» собственникам, что совет обладает абсолютными правами и может принимать любые решение, так как совет избран большинством собственников. Давайте разберемся, для чего создается совет дома, какие задачи он решает и какие права имеет. Обратимся к жилищному кодексу (consultant.ru/popular/housing) и убедимся, что права совета дома и председателя очень ограничены.


Обратите внимание, что совет дома или его председатель не вправе собирать деньги с жильцов, без соответствующего решения собственников. В таком решении должно быть явно определено: цели сбора денег, процедуры хранения и использования денег

Статья 161.1 (неполная версия)

5. Совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников… предложения

  • о порядке пользования общим имуществом…, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом,
  • о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества…,
  • о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений… в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг
  • а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома…, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

4) представляет собственникам … до рассмотрения на общем собрании … свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения…;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам…;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников … отчет о проделанной работе.

7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

8. Председатель совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников … решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора…;

2) доводит до сведения общего собрания собственников … результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенности, выданной собственниками…, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников …, договор управления многоквартирным домом или договоры… По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями…;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности … подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме … ;

5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Преимущества

При таких стилях управления могут упускаться многие важные вопросы по состоянию помещения.

Ведь работники управляющей компании, если они не проживают в этом многоквартирном доме, будут просто выполнять свои обязанности, не вникая глубоко в те проблемы, которые интересуют собственников квартир.

А совет, если он избирается из неравнодушных, активных, деятельных жильцов, на правах хозяев следит за малейшими неполадками, повреждениями, принимает решения по улучшению комфорта.

Эта статья была включена в кодекс не случайно, ведь уже длительное время жильцы каждого дома стараются создать орган самоуправления, имеющий определенные полномочия и контролирующий состояние МКД, работу УК.

Создавались дачные комитеты или советы, домовые, но они были не узаконены, теперь положение изменилось в лучшую сторону. Благодаря постоянной активной деятельности совета собственников квартир в доме Управляющая Компания лучше знает о проблемах здания, о потребностях и пожеланиях его жильцов.

Выбор кандидатуры

Когда совет собран, стоит сразу же провести выборы на должность председателя и секретаря совета, причем роль секретаря может выполнять заместитель председателя. Собрание по этому поводу считается состоявшимся, если присутствует половина членов, которыми являются жильцы помещений, достигшие Для этого можно использовать один из этих способов:

  • лично пригласить всех;
  • отправить письмо каждому – очень затратный способ, но самый действенный;
  • разместить объявления в месте общего доступа.

Оповещение жильцов должно быть осуществлено за неделю до времени проведения собрания.

Обратите внимание, на собрании должно присутствовать две трети всех собственников жилья, для того чтобы собрание считалось состоявшимся. На собрании проводят голосование, выбирая из предложенных кандидатов

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец уведомления о проведении общего собрания собственников жилья:


А кандидатами становятся члены совета собственников. Если у кандидата есть желание получить должность председателя, тогда ему нужно подготовить свою программу и обговорить ее с жильцами, чтобы получить больше голосов на выборах. Кандидату стоит помнить, что придется отвечать на задаваемые вопросы жильцами.

После этого проводится открытое голосование, которое осуществляется поднятием рук, или закрытое голосование – заполнением бюллетеней. Результат определяется сразу, подсчетом голосов, и озвучивается победитель.

Что должна делать УК по содержанию дома?

Обратите внимание, что если никто из кандидатов не получил больше половины голосов, голосование считается несостоявшимся. А голосование будет проводиться повторно на следующем собрании

Когда голосование будет считаться состоявшимся, и победитель определится, составляется протокол и отправляется в госорганы. После рассмотрения протокола собственнику, который победил в голосовании, придет документ, подтверждающий его полномочия как председателя многоквартирного дома (удостоверение). Выборы председателя проводятся решением общего собрания собственников жилья.

Что такое МКД?

Что такое многоквартирный жилой дом?

Требования, которые предъявляются к управлению законодателями, имеют отношение именно к МКД. Чтобы не возникало путаницы, следует разобраться, что такое МКД и чем отличается от понятия «жилой дом».

Понятие

К МКД относятся дома, если в них:

  • несколько квартир;
  • несколько собственников;
  • имеются помещения общего использования;
  • имеется территория общего использования.

Отличия МКД от жилого дома

Отличительная характеристика МКД от жилого дома

В отличие от МКД понятие «жилой дом» законодательно определено. Это отдельное здание, состоящее из комнат и дополнительных хозяйственных помещений (ст. 16 ЖК РФ). В жилом доме объектом собственности выступает сама постройка, а также её комнаты.

Основные отличия жилого дома от МКД можно определить по нескольким критериям.

  1. Наличие нескольких собственников.

В жилом доме, как правило, один собственник. Если владение домом осуществляется несколькими хозяевами на правах долевой собственности, несмотря на то, что собственников жилого дома несколько, такая постройка многоквартирным домом не считается. Требования, прописанные в законодательстве относительно МКД, на них не распространяются.

  1. Общее имущество.

Если в жилом доме несколько владельцев, при этом доля каждого выделена в натуре, то чаще всего раздел также касается и территории, на которой расположен дом.

К общему имуществу в этом случае будут отнесены только места, предназначенные для совместного использования. Если в натуре разделить помещение невозможно, то ответственность за всё строение владельцы несут солидарную, исходя из размера своих долей.

Общее имущество МКД:

Кому принадлежит общее имущество в МКД?

  • помещения, которые предназначены для общего пользования (подвал, коридоры, лифты, чердак и т.д.), расположенные в доме;
  • конструкции строения как несущие, так и ограждающие (крыша, фундамент, стены, колонны и т.д.);
  • оборудование, которое предназначено для функционирования дома (водопроводное, электрическое, газовое и т.д.);
  • земельный участок (придомовая территория);
  • все хозяйственные постройки, которые находятся на придомовой территории, и предназначены для общего использования.

Именно поэтому, вопросы ремонта и содержания общего имущества решаются коллегиально собственниками квартир МКД.

  1. Управление.

Ответственность за управление жилым домом полностью ложится на его владельца.

Права председателя

Если для управления домом не заключался договор с другой организацией, председатель по отношению к товариществу является должностным лицом с трудовыми отношениями.

Бывают случаи, когда даже при наличии договора часть функций по управлению остается за товариществом. Тогда определяется трудовая функция председателя. Для заключения трудового договора необходимо зарегистрироваться в Едином реестре юридических лиц.

Права председателя включают подбор персонала для проведения ремонтных работ и утверждения на собрании, проникновение в жилье при отсутствии хозяев в случае возникновения аварийной ситуации, но только при согласии собственников жилья.

Дополнительные права и полномочия включают распоряжение денежными средствами на закупку канцелярских принадлежностей и выплату регистрационных сборов.

Также в деятельность председателя может входить подбор подрядных организаций, оформление и выдача собственникам документов установленных образцов, предъявление исков в суд при невыполнении жильцами своих обязательств или систематическом нарушении общественного порядка.

Выбор кандидатуры

Несколько лет назад ТСЖ повально создавались лишь с одной целью – попасть в программу капитального ремонта. На бумаге эти органы остались действующими до сих пор, но своих функций они не выполняют.

В других домах ТСЖ действительно функционирует. В качестве председателя обычно выбирают самых активных и переживающих за состояние дома жильцов. Другое дело, что одного энтузиазма недостаточно, так как обязанности касаются и юридической и финансовой и бухгалтерской деятельности.

Предлагаем ознакомиться: Оформление договора найма жилого помещения

С сентября нынешнего года планируется введение законопроекта, согласно которому деятельность управляющих компаний и ТСЖ должна быть подтверждена лицензией. Документ, разрешающий полноправную деятельность, выдается в том случае, если УК и ТСЖ имеют квалифицированный персонал, который хотя бы прошел курсы.

Председатель ТСЖ выбирается из числа собственников жилья в доме. Если он проживает по другому адресу, но его собственность расположена в доме, он может законно выполнять свои функции.

Для чего нужен Совет многоквартирного дома – преимущества Совета

Как правило, в Совет входит несколько собственников квартир из МКД. Члены Совета избираются путем общего голосования, но с учетом желания жильцов.

Oфициaльным пpeдcтaвитeлeм coвeтa являeтcя eгo пpeдceдaтeль, которого также избирают собственники МКД.

Дeятeльнocть Сoвeтa многоквартирного дoмa peгyлиpyeт Жилищный кoдeкc РФ, в частности — cтатья 161.1 ЖK PФ. В соответствии с этим документом, МКД может иметь один орган управления.

Заметьте, если говорить о тoвapищecтвe coбcтвeнникoв (TCЖ) или жилищнo-cтpoитeльнoм кooпepaтивe (ЖCK), тo coздaниe Сoвeтa в этом случае нe тpeбyeтcя. Фyнкции yпpaвлeния дoмoм лoжaтcя нa члeнoв TCЖ или ЖCK.

Coглacнo той же статьи, coвeт coбcтвeнникoв жилплoщaди в MKД — этo, скорее всего, больше coвeщaтeльный opгaн.

Он решает такие задачи:

  1. Собирает информацию с жильцов, узнает о проблемах.
  2. Подготавливает предложения для рассмотрения на общем собрании жильцов.
  3. Осуществляет контроль над выполнением решений, которые были приняты в результате на собрании.
  4. Передает данные в управляющие организации, которые обслуживают многоквартирный дом.

Oбpaтитe внимaниe, чтo coвeт мнoгoквapтиpнoгo дoмa нe нeceт фyнкций opгaнa, зaнимaющeгocя yпpaвлeниeм MKД. Пoэтoмy peшeния, cвязaнныe c yпpaвлeниeм дома, мoгyт пpинимaтьcя тoлькo нa oбщeм coбpaнии coбcтвeнникoв.

Выбранный председатель сможет взаимодействовать с управляющей компанией и передавать все претензии в УК. Если собственник обратится с всеобщей проблемой в УК, его просьбу могут не рассмотреть, поэтому сoздaниe Сoвeтa тaк вaжнo для владельцев квадратных метров МКД.

Преимущества Совета в том, что все возникающие проблемы в доме, будет решать он. Конечно же, только после оговаривания с собственниками на общем собрании. Кроме того, он будет заниматься всей документацией и контролировать, как будет продвигаться решение проблемы. Taким oбpaзoм, Сoвeт выпoлняeт фyнкцию пocpeдникa мeждy coбcтвeнникaми квартир МКД и пpeдcтaвитeлями yпpaвляющeй кoмпaнии.

Для управляющих компаний Совет тоже необходим, так как все вопросы можно решить с один гражданином, а не толпой озлобленных жильцов.

Полномочия председателя

Права и обязанности председателя зависят от того, какими полномочиями наделят его жильцы. Они могут сами расписать обязанности своих представителей, утвердив их в специальном документе. Но нужно помнить о том, что положение о совете жилья должно соответствовать Жилищному кодексу РФ.

В чем заключается деятельность и польза совета МКД?

  • Домовой совет выбирается из числа активных, грамотных, ответственных собственников квартир. Они обязаны заниматься подготовкой предложений собственникам по улучшению эксплуатационных характеристик строения.
  • Совет проводит презентацию жильцам тех договоров, которые готовятся к подписанию.
  • Этот орган контролирует качество услуг, предоставляемых коммунальными предприятиями, УК. Также следит за выполнением договора, подписанного с управлением дома.

Быть председателем совета и представителем интересов жителей дома – также большая ответственность. Такой руководитель, уполномоченный целым коллективом, может подписывать акты выполненных работ и актов, которые составляются при выявлении нарушений пунктов договоров с поставщиками коммунальных услуг.


Если управляющая компания не выполняет свои обязанности, председатель составляет обращение в муниципалитет. Также у него могут быть и другие обязанности, в зависимости от пожеланий жильцов МКД.

  • Председатель может выступать доверенным лицом некоторых собственников.
  • Его жильцы могут направлять в суд для отстаивания интересов дома при решении вопросов, связанных с сотрудничеством с УК или ЖКХ.

Может ли заключать договора руководитель совета дома? Председатель, получивший доверенность, заключает договора с управляющей компанией. Но права и обязанности, которые оговорены в этом договоре, остаются у собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

Ведь такое обязательство входит в перечень тех, которые он получает вместе с должностью. Нужно четко различать, когда действия осуществляются по доверенности от собственников, а когда по тем обязательствам, которые подразумевает статус председателя.

Советы МКД действуют успешно во многих жилищных сообществах, результативность работы в основном зависит от качеств представителей.

Избрание совета многоквартирного дома

Избрание совета многоквартирного дома происходит на общем собрании собственников жилья. Для начала необходимо провести подготовительные работы. И определить порядок избрания совета многоквартирного дома.

Порядок избрания совета многоквартирного дома

Для начала необходимо составить уведомление о проведении общего собрания собственников в многоквартирном доме. Инициаторы собрания обязаны известить всех собственников о проведении общего собрания за десять дней до даты его проведения.Внимание!!! Уведомление о проведении собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом.Другой способ оповещения собственников помещений о проведении собрания должен быть утвержден решением общего собрания. То есть, чтобы был возможен более простой способ уведомления собственников, например, с помощью размещения объявлений на информационных досках около подъездов, необходимо этот способ оповещения утвердить на предыдущем собрании. В другой статье мы рассказывали, как составить уведомление, поэтому здесь останавливаться на этом не будем

В этом уведомлении самое главное указать в повестке дня выборы членов совета многоквартирного дома и председателя совета дома.

Проведение собрания возможно в трех формах: очное, заочное или очно-заочное. На сегодняшний день самой популярной формой проведения собрания является очно-заочная. Прежде всего назначается проведение собрания собственников в очной форме, но как это всегда бывает кворума на этом собрании не бывает. Это не беда. Теперь Вам не надо объявлять о проведении нового собрании теперь уже в заочной форме. При очно-заочном собрании, заочное начинается на следующий день после очного, то есть собрание не прерывается. Теперь вы раздаете опросные листы для голосования собственникам жилья и ждете, когда их принесут в место, указанное для хранения опросных листов. Датой окончания проведения собрания можно ставить в принципе любую. В законе не указаны ограничения по времени проведения собрания собственников жилья.

После проведения все решения оформляются протоколом, о том, как его составить мы также писали. Все решения считаются принятыми, если в собрании приняли участие более 50% голосов собственников и проголосовали за данные решения также более 50%. Выборы совета многоквартирного дома проводятся из собственников дома, а их количество ничем не ограничено, поэтому в этом вопросе главное руководствоваться здравым смыслом. Избирается совет дома не более чем на два года, после этого необходимо провести повторное общее собрание.

Если в доме не выбран совет многоквартирного дома, то инициировать проведение общего собрания по его выбору обязан орган местного самоуправления, но в этом случае в состав совета могут попасть люди лояльные как органу местного самоуправления, так и управляющей организации.

Какие функции у председателя?

Председатель совета занимается следующим:

  • проводить переговоры по поводу заключения договоров на предоставление услуг, уведомляет об этом собственников МКД;
  • заключает договора на основании доверенности, выданной собственниками многоквартирного дома. Собственники МКД имеют право требовать копии этих договоров для ознакомления;
  • контролирует выполнение работ по заключенным договорам, в том числе и ремонтные, строительные работы, использование помещений в коммерческой аренде. При необходимости направляет претензии и уведомления о некачественном выполнении работ в контролирующие инстанции;
  • на основании выданной собственниками доверенности представляет их интересы в суде по делам, связанными с управлением дома, предоставлением коммунальных услуг, ремонтных или строительных работ;
  • принимает решение по вопросам в своей компетенции, которая определяется собранием совладельцев многоквартирного дома.

Что касается зарплаты председателя, то ее размер (как и оплата труда остальных членов совета), определяется на общем собрании при формировании этого самого совета. В протоколе должно быть отображено: сколько и кто получает, на основании чего формируется такая зарплата, когда она выплачивается и в какой форме.

Права и обязанности председателя совета

В обязанности председателя по МКД входят:

1. Контролирующие функции за:

  • работой жилищно-эксплуатационной организации по уборке прилегающих к дому территорий и их благоустройству;
  • содержанием мест и объектов общего пользования в чистоте и порядке. При обнаружении недостатков «старший по дому» должен принять меры сообща с управляющей организацией;
  • проведением работ по текущему и капитальному ремонту дома;
  • соблюдением норм законодательства по санитарному, экологическому, противопожарному, эксплуатационному содержанию жилого фонда и мест общего пользования.

2. Внесение предложений по вопросам содержания и хранения имущества, относящегося к общедомовому.

3. Информировать жильцов дома о:

  • правилах и нормах пользования жилыми и нежилыми помещениями;
  • контактах управляющей организации, эксплуатационных служб в случае возникновения аварий;
  • льготах на оплату коммунальных услуг, которые предоставляются определенным категориям граждан.

4. При возникновении чрезвычайных или аварийных ситуаций в жилом фонде и местах общедомового назначения информировать управляющую организацию и компетентные службы, контролировать ход их ликвидации.

5. Оказывать содействие органам противопожарного контроля, внутренних дел, а также социальной защиты.

6. Хранить копии протоколов общих собраний жильцов многоквартирного дома, а также ключи от служебных помещений, электрических щитов и т.д.

Следует заметить, что основной обязанностью председателя по дому является работа с жильцами, разъяснение их прав и обязанностей по эксплуатации жилого сектора, мест общего пользования, а также общедомового имущества, а также тесное взаимодействие с управляющей организацией.

Исходя из обязанностей, председатель совета наделяется следующими правами:

  1. Получать полную информацию от управляющей организации относительно исполнения ими обязательств. При обнаружении случаев ненадлежащего исполнения требовать устранения нарушений, в том числе через контролирующие структуры.
  2. Вносить предложения по планированию ремонтных работ, улучшений мест общего пользования в рамках текущих расходов. Контролировать расходы на проведение таких работ.
  3. Участвовать в разработке плана капитального ремонта дома совместно с управляющей организацией.
  4. Принимать участие в работе комиссии по приемке выполненных работ, оценивать их качество.
  5. Проводить мероприятия в отношении лиц, нарушающих правила пользования нежилыми и жилыми помещениями дома.
  6. Инициировать проведение общего собрания жильцов.
  7. Избираться в состав районного домового комитета.

Что делать после создания совета

После утверждения списка членов совета и председателя, СМКД должен приступить к исполнению своих обязанностей. В первую очередь членам совета необходимо провести инвентаризацию общедомового имущества. Это необходимо для четкого понимания, какие именно услуги и в каком объеме необходимо заказывать собственникам.

К тому же ревизия позволяет взять под контроль приборы учета потребления энергоресурсов, выявить их работоспособность и изыскать способы снижения издержек на потребления энергоресурсов на общедомовые нужды.

После этого необходимо провести межевание придомовой территории, если ранее данные работы не проводились. Если земля уже отмежевана, то необходимо получить кадастровый паспорт на участок. В нем прописаны границы придомовой территории, относящейся к конкретному многоквартирному дому.

Определение четких границ территории позволит жителям избежать лишних расходов по обслуживанию и уборке муниципальной земли, ответственность за содержание которой несут власти, а не жильцы дома.

Только после проведения подготовительных мероприятий СМКД может приступать к выполнению своих непосредственных функций.


С этим читают