Что входит в места общего пользования жильцами многоквартирных домов?

Как формируется плата за содержание и ремонт ОДИ в МКД

В соответствии с законодательством выполнение обязанностей по надлежащему состоянию многоквартирного дома лежит на собственниках. Как правило, для управления общим имуществом заключается контракт с УК или формируется ТСЖ.


Порядок начислений за содержание, указывается в расшифровке тарифа, являющейся частью договора (в виде приложения).

В него входит:

  • очистка территории и уборка помещений;
  • вывоз мусора, твердых бытовых отходов;
  • соблюдение санитарного норматива;
  • оплата текущего и капитального ремонта
  • поддержание коммуникационных сетей в рабочем состоянии;
  • благоустройство придомового участка – посадка деревьев, цветов, обустройство площадок для детских игр и спорта.

Детальный список прописывается в контракте с управляющей компанией или в уставе товарищества жильцов. Такие условия являются обязательными, т. к. при отсутствии перечня и пунктов в договоре собственники могут нести затраты.

мест общего пользования и придомовой территории нежилого здания. Образец договора

В состав многоквартирного дома (МКД) входят жилые и нежилые помещения, а также общего пользования (ПОП). Владельцами нежилых строений могут являться местные органы государственной власти, физические или юридические лица, имеющие такие же права и обязанности, как и собственники жилых.

Под ПОП понимаются территории, расположенные вне жилых или нежилых помещений и предназначенные для обслуживания владельцев. В качестве обобщающего используется понятие общего имущества МКД, которое, помимо ПОП, включает конструкции и системы, призванные обслуживать несколько помещений, и придомовой земельный участок.

Порядок определения и право собственников на него регулируется ст.ст. 289 и 290 ГК РФ.

В реестр включаются:

Правила классификации и содержания утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491.

Почувствуйте разницу

Почувствуйте разницу Не стоит путать понятия МОП и общего имущества МКД. Что касается нежилых помещений дома и земельного участка – не все они доступны для жильцов. Никто вас без особой надобности не пустит в подвал или на чердак, вы не сможете пробраться в шахту лифта или на крышу.

Местами общего пользования являются подъезды, лифты и дворовая территория. Конечно, если на крыше вашего дома разбит зимний сад, вы сможете там находиться. А если общим собранием владельцев квартир вы решили оборудовать в подвале кладовки, у вас будет свой ключ для доступа в него.

Заботимся и бережем

Если вас интересует полный перечень общего имущества МКД, читайте статью «Двор, подъезд и …». Конечно, в наши обязанности входит производить оплату за содержание общедомового имущества, но мы должны понимать, что чем бережнее будем к нему относиться, тем дольше оно нам послужит.

И реже придется что-то ремонтировать и приводить в порядок. Дешевле, конечно, не станет – тарифы, разработанные муниципалитетом, едины для всех (если дома относятся к одному типу), но комфортнее, спокойнее и чище – обязательно.

Работы по наведению порядка

Напомним, какие виды работ являются необходимыми для обеспечения нормального состояния МОП:

  • Выявление неисправностей и поломок отдельных конструкций и оборудования, находящегося на территории МОП.
  • Проверка наличия и функционирования осветительных приборов в подъездах и возле них.
  • Поддержка регламентированной температуры в подъездах и влажности воздуха.
  • Проведение уборки помещений и придомовой территории.
  • Соблюдение правил пожарной безопасности, содержание в порядке противопожарного оборудования и средств сигнализации.
  • Вывоз твердых бытовых отходов.
  • Озеленение летом и уборка и вывоз снега зимой.

Далее мы рассмотрим, что же включается в таинственную строчку в наших квитанциях «Техническое обслуживание жилого фонда» — именно она вызывает обычно наибольшее количество вопросов – платить от 400 до 1 000 рублей (а где-то и больше), не зная за что, очень жаль.

Территория вокруг нежилого здания в законодательстве называется прилегающей (ГрК РФ, ст. 1, п. 37). Данная территория не входит в состав имущества собственника.

Места коллективного пользования

Места обслуживающие более одного помещения в нежилом здании являются вспомогательными. Они служат для сообщения между основными помещениями, входа и выхода из здания, обеспечивают функционирование инженерных систем.

Местами общего пользования (МОП) в нежилом здании считаются:

  • коридоры;
  • вестибюли;
  • внутренние и пожарные лестницы;
  • лифты, шахты и др.

Право на это имущество распространяется на всех собственников, т.е. каждый из них владеет долей в праве общей собственности.

Каков статус площадей и конструкций здания?

Помимо вспомогательных помещений, в нежилом здании присутствуют:

  • несущие конструкции;
  • крыша;
  • лифты;
  • трубы;
  • перила и др.

Если они обслуживают более одного помещения, то вне зависимости от локализации являются совместной собственностью.


Права регламентируются ч.1 ст.244 ГК РФ, и рассматриваются, как имущество 2-х или более лиц на правах общей собственности. Его нельзя разделить или поменять назначение без согласия всех владельцев. Если пользование осуществляется на правах аренды, то владельцем остается арендодатель. Условия его использования могут дополнительно оговариваться в договоре аренды.

Доля в праве общего имущества рассчитывается в зависимости от площади помещений, принадлежащих владельцу. В случае продажи или наследовании доля на общую собственность переходит к новому владельцу, так как не может быть отчуждена отдельно.

Места общего пользования в многоквартирном доме: Жилищный кодекс

Все места в многоквартирном доме, предназначенные для общего использования жильцами, учитывая положения ст. 36 ЖК РФ, находятся в их общем долевом владении.

В свою очередь, владельцы помещений, размещенных в многоквартирном жилом доме, имеют право владения, пользования и распоряжения (с некоторыми ограничениями) имуществом, находящимся в доме.

Что представляют собой места общего пользования в МКД?

В этот список включены:

  • Помещения, размещенные в жилом доме, которые не относятся к составным частям квартир, цель которых – обслуживание помещений (при их количестве от двух и более), включая лестничные площадки, размещенные между квартир, лифты, лестницы, шахты лифтов, коридоры, чердачные помещения, технические этажи, подвальные помещения, где размещена инженерная коммуникация, а также другое оборудование, предназначающееся для целей обслуживания помещений (при их количестве от двух и более);
  • Другие помещения, размещенные в доме, не относящиеся к собственности отдельных граждан, используемые для обеспечения социально-бытовых нужд владельцев помещений в этом доме, вместе с помещениями, предназначенными для проведения досуга, культурного развития, занятий физкультурой, детским творчеством и схожих мероприятий;
  • Кровли, конструкции, выполняющие в доме роль несущих ограждающих и ненесущих конструкций, оборудование механического, электрического и санитарно-технического вида, размещенное как непосредственно в самом доме, так и вне его пределов либо во внутренней части помещений, целью которых является обслуживание помещений (при их количестве от 2 и более);
  • Территория, на которой располагается жилой дом, со всеми объектами благоустройства и озеленения, а также другие объекты, размещенные на указанной территории, созданные чтобы обслуживать дом, обеспечивать его эксплуатацию и надлежащий уровень благоустройства.

Кто платит за капитальный ремонт в многоквартирном доме?

Кто должен ремонтировать в МКД подъезд, читайте тут.

Если же брать более детализированный перечень, предусмотренный Правилами по содержанию общего имущества в доме, которые утверждены правительственным постановлением №491 от 13 августа 2006 г., то полный список будет состоять из:

Помещений, расположенных в многоквартирном доме, не относящихся к частям квартир и предназначенных для обслуживания более чем одного помещения жилого или нежилого типа в указанном доме (дальше – помещения общего пользования). Речь идет о межквартирных лестничных площадках, лифтах, лестницах, коридорах, лифтовых шахтах, чердачных помещениях, колясочных, технических этажах (включительно с созданными при финансировании владельцев помещениями, площадками для автотранспорта, встроенными гаражами, техническими чердаками и мастерскими), технических подвалах, с размещенными в них коммуникационными сетями и ином оборудовании, выполняющем обслуживание больше чем одного помещения в доме (вместе с котельными, элеваторными узлами, бойлерными и прочим оборудованием инженерного направления);

  • Крыши;
  • Конструкций несущего ограждающего типа в многоквартирном доме (включительно с фундаментом, несущими стенами, плитами перекрытий, балконными и другими плитами, несущими колоннами и прочими подобными ограждающими несущими конструкциями);
  • Конструкций несущего ограждающего типа, расположенных в многоквартирном доме, обслуживающих больше чем одно помещение (нежилое/жилое), вместе с конструкциями дверей и окон в помещениях общего пользования, перилами, парапетами и прочими конструкциями несущего ограждающего типа;
  • Оборудования механического, сантехнического и электрического вида, размещаемого в многоквартирном доме вне пределов и во внутренней части помещений, цель которого обслуживать помещения жилого/нежилого типа (при их количестве от 2 и больше);
  • Земельного участка, на котором возведена многоэтажка, линии границ которого обозначены, основываясь на сведениях государственного кадастрового учета, с наличием элементов благоустройства и озеленения;
  • Других объектов, выполняющих функцию обслуживания, надлежащей эксплуатации и поддержки уровня благоустройства дома (включительно с трансформаторными подстанциями, тепловыми пунктами, выполняющими обслуживание дома, гаражами, стоянками коллективного пользования, площадками спортивного типа и детскими, размещенными в пределах территории, на которой располагается жилое строение).

Нежилые помещения и ОДН: основные заблуждения

Собственники помещений в жилом доме обязаны содержать общее имущество и нести дополнительные коммунальные расходы. Законодатели давно уже закрепили это правило нормативными актами.

Но оплата общедомовых нужд породила у жильцов новые сомнения, связанные с нежилыми помещениями в многоквартирном доме.

“Барнаульская горэлектросеть” предлагает читателям “Амитела” разобраться с типичными заблуждениями и прояснить для себя важные моменты по расчетам электроэнергии на ОДН.

– Заблуждение 1: подключения офисных помещений к внутридомовым сетям жилого дома  выполнены с грубыми нарушениями

Жильцов часто волнуют вопросы законности технического присоединения офисов и магазинов к внутренним электрическим сетям  многоэтажного дома.

Граждане высказывают опасения, что такие подключения могут быть выполнены со всевозможными огрехами или в обход общедомового прибора учета, из-за чего собственники квартир вынуждены нести дополнительное бремя коммунальных расходов, включая оплату электроэнергии на общедомовые нужды.

Факт: на телефон доверия барнаульских энергетиков с начала года поступило 15 звонков с просьбой проверить законность присоединения нежилых помещений.  Например, жильцы дома №3 по улице Минская считают, что ателье, расположенное в их доме, подключено к сетям самовольно и просят разобраться в ситуации.

Владельцев квартир в доме №225 по улице Интернациональной интересует, что за кабель протянут в третьем подъезде и какой объект он питает электроэнергией. Хозяева жилых помещений по ул.

По каждому указанному адресу специалистами сетевой организации  были организованы инспекторские проверки, однако ни один из случаев, вызывавших опасения соседей из-за возможных нарушений, не подтвердился.

Совет специалиста: С вопросами и предложениями по поводу технического подключения нежилых помещений к коммуникациям в многоэтажном доме, гражданам следует обращаться в управляющую компанию, с которой заключен договор на обслуживание или ТСЖ.

  В свое время именно этим организациям было отдано право решать все, что касается технического присоединения к инженерной инфраструктуре жилого дома.

– Заблуждение 2: жильцы платят ОДН за магазины и офисы, которые находятся на первом этаже

Некоторые собственники квартир считают, что они платят ОДН за встроенные магазины и офисы. Такое убеждение связано с отсутствием понимания схемы распределения платы электроэнергии на общедомовые нужды. Чтобы избавиться от заблуждений необходимо уяснить всего несколько моментов:


– Начисления ОДН не могут зависеть от наличия или отсутствия нежилых помещений в жилом доме.

– Согласно действующему законодательству плату за ОДН хозяева нежилых помещений в многоквартирном доме   вносят на равных условиях с владельцами жилых пропорционально площади, находящейся в собственности.

– На долю ОДН влияет количество квадратных метров, а не статус помещения. При этом прослеживается явная закономерность: чем больше собственности, тем больше расходов и наоборот.

Совет специалиста: Владельцам квартир необходимо разобраться в начислениях платы за электроэнергию на ОДН и понять, что абоненты, у которых заключены договоры с ресурсоснабжающей организацией, могут сдавать свои площади в аренду. Такие случаи не влияют на  расчеты электроэнергии на ОДН.    

– Заблуждение 3: владельцы нежилых помещений на первых этажах многоквартирного дома могут не платить ОДН

Например, директор одного из торговых помещений, расположенных по адресу Павловский тракт, 70 при оформлении договорных отношений с  Горэлектросетью приложил справку о том, что его магазин не имеет отношения к общедомовым затратам по потреблению электроэнергии жилого дома по указанному адресу, поскольку услуга подается самостоятельным кабелем от подстанции. На подобную ситуацию ссылается и руководитель образовательного учреждения по адресу ул. Юрина, 192, полагающий, что его заведение не несет расходы на ОДН.

Однако согласно действующему законодательству все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от подключения, отдельного входа и иных факторов, обязаны оплачивать расходы на общедомовые нужды.   

Факт: распределение ОДН на все нежилые помещения в многоэтажном доме производится на основании:

1. П.2 ст.39 Жилищного кодекса РФ: доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме (как жилого, так и нежилого), определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Расчет стоимости электроэнергии

У большинства собственников возникает вопрос: электроэнергия МОП — что это? Ранее все затраты на электроснабжение мест общего пользования входили в графу расходов на «Содержание и ремонт жилого помещения», но с внесением соответствующих изменений были оттуда вычтены.

Расчет суммы оплаты определяется по площади квартиры. Общедомовое имущество делится пропорционально площади каждой квартиры, а не количеству проживающих. После того как показания приборов учета сняты, они направляются в управляющую компанию. Она делает расчет, который определяет ежемесячную стоимость «Электроснабжения МОП».

При расчете электроэнергии, которая тратится на общественные нужды, опираются на показатели:

  • общего потребления электричества в доме;
  • совокупности потребления электричества во всех жилых помещениях;
  • затрат электроэнергии юридический лицами, которые подключены к общедомовой сети.

Возможные проблемы

При установке в местах общего пользования дополнительного освещения или при незаконном подключении к электросети, суммы денежных средств, которые связаны с утечкой электроэнергии, выплачивают все жильцы дома.

Погашение счета за электроснабжение общественных помещений рассчитывается по квадратным метрам: у какого собственника больше площадь, тот больше и оплачивает.

Учет энергопотерь

Утечка электроэнергии, как правило, связана с множеством неблагоприятных факторов.

Например:

  • устаревшая электрическая проводка;
  • отсутствие энергосберегающих лампочек;
  • поломка счетчика;
  • незаконное подключение к сети и т. д.

Для учета энергопотерь и уменьшения суммы по оплате за электроснабжение МОП жильцы должны собрать инициативную группу. Она будет контролировать снятие показаний индивидуальных счетчиков всеми жильцами дома и выявлять незаконные подключения к электросети.

Кто и сколько платит

Все расходы, связанные с предоставлением коммунальных услуг, в которые входит и содержание MOП, несут собственники помещений. Это установлено статьей 39 п.1 ЖK PФ. Постановление №354 определяет, что собственники обязаны каждый месяц производить оплату электроснабжения MOП, даже если они не проживают в данном месте. Общее количество людей, которое зарегистрировано в жилом помещении, не имеют отношения к освещению общественных мест дома.

Что относится к местам общего пользования

Состав такого имущества вправе определить сами жильцы, органы местного самоуправления. Детально он указывается в договоре управления МКД. Приведем основной перечень того имущества, что входит в МОП в многоквартирном доме (в соответствии с разделом I Постановления Правительства РФ № 491):

  • помещения, предназначенные для вспомогательных целей или обслуживания дома;
  • крыши, несущие конструкции;
  • механическое, электротехническое, отопительное оборудование, обеспечивающее функционирование МКД;
  • земельный участок, на котором расположен дом;
  • прилегающие к жилому строению территории;
  • инженерные коммуникации;
  • общие счетчики и др. имущество.

Освещение в подъезде, отопление лестничных площадок, вспомогательных помещений также относится к МОП, оплата осуществляется за счет жильцов, а поддерживается в надлежащем состоянии управляющей организацией. Все работы выполняются согласно установленным тарифам, утверждаемым на общем собрании. Обычно они не ниже тех, что действуют на региональном уровне.

Придомовое освещение многоквартирного дома оплачивается за счет средств собственников квартир и нежилых помещений. По желанию жильцов и при наличии технической возможности, устанавливаются энергосберегающие лампы с автоматическим управлением и датчиками движения.


Подвальное помещение тоже находится в собственности всего дома. По совместной договоренности и согласованию с УК помещение может сдаваться в аренду, например, под мастерскую. Вырученные средства в этом случае направляются на нужды МКД

За содержание и ремонт лифтов тоже платят и собственники (наниматели) квартир (причем неважно, на каком этаже они проживают) и нежилых помещений

Зачем отделять места общего пользования в многоквартирном доме

Чтобы разобраться в вопросе, какое имущество в многоквартирном доме называют общим, необходимо окунуться в суть проблемы. Легче понять, как собственность разделяется между всеми жителями дома путем исследования конкретного примера.

В одном из городов Московской области жители многоквартирного дома получили квитанцию на оплату коммунальных услуг, а в частности электроэнергии.

Документ включал в себя дополнительные сроки. Согласно новой платежке, появилась новая услуга «Освещение мест общественного пользования». Фактически у собственников жилья возник актуальный вопрос: «Откуда появилась новая графа, и на что направляются деньги».

Ответ прост. Новая строка – это отдельное отражение оплаты услуг за поставленную электроэнергию на места общественного пользования. То есть там, где все жители дома, а не единственный человек, конкретная семья, успешно используют освещение.

Важно! Оплата данной коммунальной услуги происходила и ранее. Только она не отражалась в платежке, а теперь выделяется отдельной строкой

Никто новых платежей не ввел.

Сейчас управляющие компании уверяют, что стоимость услуги в пять-десять раз превышает потребление света конкретной семьей. Такое происходит из-за несовершенства системы распределения общественных расходов.

По мнению общественной палаты Правительства РФ и глав УК требуется ввести пропорциональное владению разделение расходов. Например, в доме содержится 20 квартир. Из них занято всего 10. Фактически только 10 семей пользуются общественным имуществом. Поэтому и оплату требуется взимать с них.

Учтите! Каждый из собственников владеет недвижимостью, площадь которого составляет:

  • семья 1 – 30 м2;
  • семья 2 – 35 м2;
  • семья 3 – 40 м2;
  • семья 4 – 40 м2;
  • семья 5 – 35 м2;
  • семья 6 – 30 м2;
  • семья 7 – 50 м2;
  • семья 8 – 40 м2;
  • семья 9 – 35 м2;
  • семья 10 – 50 м2.

Общее потребление электроэнергии для обслуживания мест общественного пользования составило 2000 кВт. Стоимость 1 кВт равна 2,62 рублей.

Произведем расчеты. Для начала нам необходимо узнать, сколько использованной энергии пришлось на 1 м2 всей площади. Для этого нам необходимо разделить общее потребление энергии на сумму площади: 2 000 / (30 + 35 + 40 + 40 + 35 + 30 + 50 + 40 + 35 + 50) = 2 000 / 385 = 5,19481.

Для расчета используются все числа. Округления допускаются крайне редко, когда без него невозможно произвести целесообразный расчет.

Сроки устранения неисправностей в МКД.

Далее можно узнать, сколько кВт приходится на каждую конкретную семью:

  • семья 1 – 30 * 5,19481 = 155,8443 * 2,62 = 408,31 рублей;
  • семья 2 – 35 * 5,19481 = 181,818335 * 2,62 = 476,36 рублей;
  • семья 3 – 40 * 5,19481 = 207,7924 * 2,62 = 544,42 рублей;
  • семья 4 — 40 * 5,19481 = 207,7924 * 2,62 = 544,42 рублей;
  • семья 5 – 35 * 5,19481 = 181,818335 * 2,62 = 476,36 рублей;
  • семья 6 – 30 * 5,19481 = 155,8443 * 2,62 = 408,31 рублей;
  • семья 7 – 50 * 5,19481 = 259,7405 * 2,62 = 680,52 рублей;
  • семья 8 — 40 * 5,19481 = 207,7924 * 2,62 = 544,42 рублей;
  • семья 9 – 35 * 5,19481 = 181,818335 * 2,62 = 476,36 рублей;
  • семья 10 — 50 * 5,19481 = 259,7405 * 2,62 = 680,52 рублей.

Теперь можно проверить полученные данные.

Для этого сложим сумму платежа каждого собственника и рассчитаем общую сумму, подлежащую к оплате:

  • 408,31 + 476,36 + 544,42 + 544,42 + 476,36 + 408,31 + 680,52 + 544,42 + 476,36 + 680,52 = 5240 рублей;
  • 2 000 * 2,62 = 5240 рублей.

Таким образом, первый результат равен второму, поэтому можно сделать вывод, что все расчеты произведены верно.

Обратите внимание на то, что электроэнергия используется не только для освещения подъездов, но и для других общественных нужд. Запомните! К примеру, к ним можно отнести:

Запомните! К примеру, к ним можно отнести:

  • фактически потери ресурса;
  • пользование домофоном;
  • различные усилители, стабилизаторы, если таковые предусмотрены;
  • освещение подвальных помещений и чердаков;
  • освещение придомовой территории;
  • электричество, которое используется для открывания или запирания дверей, насосных станций и так далее.

Иногда распределение потребленной общественной энергии происходит в равном объеме между всеми жителями дома. При этом не имеет никакого значения, сколько человек проживает в квартире, а также какую площадь занимает семья.

Посмотрите видео. Общее имущество МКД и права собственников: 


С этим читают