Снижение кадастровой стоимости земельного участка

Вероятность успеха

Оценить шансы на успех трудно, поскольку все зависит от тех оснований, на которые опирается владелец имущества. Для достоверного определения КС квартиры учитывается не только состояние помещения, но и фактический износ самого дома. Шансы повышаются, если на руках имеется заключение оценщика, подтверждающее завышенную Кадастровую Стоимость объекта.


Когда сумму пересмотрят, в следующие 2-5 лет она останется неизменной.

Но если решение суда будет положительным, с ним можно направиться в налоговую и запросить возврат переплаченных средств. В отношении жилого имущества это не дает серьезной экономии, но для юрлиц, чаще всего использующих для своей деятельности нежилые помещения, это позволит серьёзно облегчить налоговое бремя.

Итак, стоимость жилья по кадастру – показатель, на основе которого рассчитывается цена объекта при заключении сделок и величина налога за него. Для проведения перерасчёта сверяются с ценами на схожие типы недвижимости на рынке, обратиться в оценочную компанию, а затем – в Росреестр.

Какие сроки рассмотрения?

Сроки рассмотрения поданных заявлений также закреплены законодательством, но это зависит от загруженности инстанций того или иного региона.

Сроки снижения в комиссии составляют 2-3 месяца, в Суде 5-9 месяцев.

Все показатели Вашего объекта находятся в открытом доступе на портале Росреестра. Там же можно отслеживать изменения в цене вашего объекта недвижимости.

Конечная роль юриста в процессе просто не поддается оценке — без грамотного сопровождения, добиться качественного снижения кадастровой стоимости попросту не удастся. Цена услуг зависит не только от региональных особенностей, но и конкретной ситуации.

Что делать в случае отказа

Если на заявление собственника о понижении кадастровой стоимости участка пришел отрицательный ответ, в течение десяти дней гражданин имеет право оспорить решение комиссии в процессе судебного разбирательства.

Иск составляется на имя мирового судьи в адрес Государственного кадастра недвижимости. Прикладываются доказательства о неправомерном увеличении цены и отказ из муниципалитета о пересмотре результатов проверки и снижении кадастровой стоимости земли.

Необходимо также предоставить:

  • документ, подтверждающий право владения участком;
  • удостоверение личности;
  • чек об оплате госпошлины;
  • дубликат искового заявления (для ответчика);
  • документацию, подтверждающую необходимость уменьшения кадастровой цены (например, акт независимой оценки).

Подготовленные документы нужно нотариально заверить и отправить в службу кадастра заказным письмом с уведомлением через почтовое отделение.

Если в течение 30 дней с момента отправки документации в ГКН ответа не поступило, собственник имеет право начать судебное разбирательство. В качестве доказательства в службу кадастра можно предъявить опись вложений в письмо, уведомление и чек о почтовой отправке.

Имеет ли смысл изменять ВРИ для целей снижения кадастровой стоимости?

Логика проведения государственной кадастровой оценки и определения удельных показателей кадастровой стоимости свидетельствует о том, что наибольшие удельные показатели устанавливаются для земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства коммерческого назначения. Снизить кадастровую стоимость подобных участков возможно только изменив ВРИ. А для его смены необходимо переменить функциональное назначение находящихся на участке зданий.

На основании ст. 4 Федерального закона от 2 ноября 2013 г. № 307-ФЗ «» постановлением Правительства Москвы от 14 мая 2014 г. № 257-ПП утвержден Порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения (далее – Порядок).

Мероприятия по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения осуществляются Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Госинспекция) ().

Часто подобные мероприятия проводятся для выявления таких видов недвижимого имущества, как торговые, деловые центры и просто нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются таким образом ().


Фактическим использованием здания (строения, сооружения) и нежилого помещения, предусматривающих размещение объектов, указанных в , признается использование не менее 20% общей площади указанного здания (строения, сооружения), нежилого помещения для размещения офисов и (или) торговых объектов, и (или) объектов общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания ().

ПРИМЕР

В качестве иллюстрации влияния снижения ВРИ на величину кадастровой стоимости можно привести следующий пример. При рассмотрении одного из дел возник спор о величине кадастровой стоимости в разрезе ВРИ земельного участка, который был предоставлен юридическому лицу под размещение автостоянки автомобильного транспорта. При проведении государственной кадастровой оценки указанный земельный участок был отнесен к виду разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», поскольку владельцем земельного участка оказывались услуги по платному размещению на нем автомобильного транспорта. Предоставление суду аргументированной позиции о том, что содержание разрешенного использования: «земельные участки, предназначенные для хранения автотранспортных средств для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» в части «личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» применимо только к автотранспортным средствам, а не к самому земельному участку позволило более чем в два раза снизить кадастровую стоимость.

Необходимые документы

По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением заявлением ().

БЛАНКИ

Таким образом, заявителю потребуется представить документы, доказывающие его позицию. Кроме того, как в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в суд помимо заявления потребуется предоставить ряд документов (, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «»):

  • кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
  • отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
  • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший вышеуказанный отчет, о его соответствии требованиям законодательства и стандартов;
  • документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости) (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «»).

При подаче административного искового заявления в суд дополнительно необходимо представить:

  • уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления (либо копии документов для направления этим лицам);
  • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
  • доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
  • документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).

Заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов Комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Как оспорить кадастровую стоимость в суде

Дела об оспаривании кадастровой оценки рассматривают суды общей юрисдикции субъектов РФ по правилам главы 25 КАС.

К делам об оспаривании кадастровой стоимости относят любое дело, результатом которого может стать изменение стоимости (абз. 4 п. 1 Постановления пленума ВС № 28). Это не значит, что в суд общей юрисдикции надо заявлять любое требование, которое может привести к изменению кадастровой стоимости. Он рассматривает только споры, суть которых – изменить кадастровую стоимость. Если же такое изменение всего лишь следствие решения суда по основному требованию, то такой спор нужно заявлять по подведомственности (абз. 1-3 п. 1 п. 2, 13 постановление абз. 1–3 п. 1, п. 2, 13 Постановления пленума ВС № 28 ).

Суды не сочтут, что был предъявлен иск об оспаривании кадастровой стоимости, когда он связан с применением Градостроительного кодекса или Земельного кодекса. При этом он не должен затрагивать рыночную или кадастровую стоимость объекта  (ответ на вопр. 4 Обзора судебной практики ВС №1 от 13.04.2016).  В то же время, используя нормы земельного и градостроительного законодательства, можно поменять кадастровую стоимость.

Пример:

Кадастровая палата отказала во внесении в ГКН новых сведений о кадастровой стоимости имущества ЗАО. Общество оспорило отказ в арбитражном суде.

Суд первой инстанции прекратил производство по делу в связи с его неподведомственностью арбитражному суду. Апелляция оставила это решение в силе. По мнению судов, требования заявителя фактически были направлены на изменение кадастровой стоимости участка.

Кассация отменила решение и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию. По обстоятельствам дела кадастровая стоимость земельного участка уже была ранее установлена судебным решением. Требование об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в рассматриваемом деле не заявлено (пост. Арбитражного суда МО от 12.07.2017 № Ф05-10248/2017 по делу № А40-237105/2016).

1. Составить заявление и собрать пакет документов

В соответствии со ст. 124, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ в административном исковом заявлении нужно указать:

1) наименование суда;

2) наименование административного истца. Если заявление подает юридическое лицо, то его адрес и ОГРН. Если физическое лицо, то его место жительства или место пребывания, дату и место его рождения;

3) номера телефонов, факсов, адреса электронной почты административного истца, его представителя;

4) наименование административного ответчика, его место нахождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты, если известны;

Если заявитель просит приравнять кадастровую стоимость к рыночной, то соответчиками выступают Росреестр и государственный орган или орган местного самоуправления, который утвердил результаты определения кадастровой стоимости. Если заявитель оспаривает решение, действия или бездействие комиссии, то соответчиками выступают комиссия и отделение Росреестра, при котором она действует. Основание: п. 7 Постановления № 28.

5) какие права, свободы и законные интересы истца нарушены или причины, которые могут повлечь за собой их нарушение;


6) основания и доводы в обоснование требования административного истца, то есть почему кадастровую стоимость нужно приравнять к рыночной;

7) сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения – если нужно было соблюсти досудебный порядок;

8) перечень прилагаемых документов.

В административном исковом заявлении нужно указать действия, которые предпринимались для мирного разрешения спора, если они были ( ч. 2 ст. 125 КАС).

Если истец оспаривает решение комиссии, то дополнительно нужно указать (п. 5, 7 ч. 2 ст. 220 КАС):

1) наименование, номер, дату оспариваемого решения, дату и место оспариваемого действия или бездействия. Если обжалуется бездействие, то необходимо указать, в чем оно заключается;

2) нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым нужно проверить оспариваемые решение, действие или бездействие.

ответ: нет, нельзя.

Суд не рассматривает такие требования в рамках одного дела, так как это нарушит правила подведомственности и подсудности.

К заявлению нужно приложить такой же пакет документов, как и к заявлению для комиссии, с учетом требований Закона № 237-ФЗ ( ст. 126, ч. 2,3. ст. 246, ч. 3 ст. 220 КАС, ч. 9 ст. 22 Закона № 237-ФЗ, п. 11 Пстановления № 28).

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Так как уменьшить кадастровую стоимость можно только после проведения расчета рыночной и оспаривание первой в судовом порядке, необходимо обращаться к высококвалифицированным специалистам. Это довольно сложный процесс, который требует большого количества знаний и, главное, понимания, когда это сделать реально и что для этого нужно.

  • если показатель слишком завышен;
  • если произошло изменение категории земельного надела;
  • после изменения целевого назначения территории.

Право изменять кадастровую цену имеет только владелец земли. Собственник территорий может направить в суд иск, если завышенный размер налога нарушает его права, как налогоплательщика. Арендатор также имеет право оспорить решение оценочной комиссии, если кадастровая стоимость влияет на арендную плату.

Для обычных граждан выходом из ситуации может стать суд общей юрисдикции. Следует обращаться в то учреждение, которое находится по месту размещения участка земли.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Кто имеет право

Провести снижение стоимости земли по кадастровой оценки имеют право только определенные категории лиц.

  • собственники земли;
  • арендаторы наделов;
  • другие физические или юридические лица, у которых есть исключительное право приватизировать недвижимость.

Выступать инициаторами проведения переоценки могут местные органы самоуправления или федеральные власти.

Заявление и другие документы

Заполнять заявление на проведение переоценки надела следует по образцу, который в каждом регионе может иметь свои особенности. Образец этого документа можно попросить у сотрудников органов землеустройства. Заполненное заявление следует направлять в комиссию при Управлении Росреестра.

  • фамилия, имя, отчество заявителя;
  • адрес владельца земли;
  • контактный телефон;
  • адрес электронной почты.

Также в тексте следует указать причину обращения, а именно сокращение кадастровой стоимости, что становится основанием для внесения изменений в этот показатель.

Кроме заявления следует иметь с собой такие документы:

  • паспорт или другой документ, удостоверяющий личность гражданина;
  • кадастровый паспорт;
  • документ о праве владения на участок земли.

После получения этого документа нужно будет обращаться к независимым экспертам, которые проведут переоценку недвижимости.

Алгоритм и порядок действий

Если после проведения экспертизы было обнаружено, что стоимость выше на 30 процентов от той, которую установила ГКН, то местная земельная служба примет от гражданина заявление и рассмотрит его. Чтобы подтвердить свою правоту, нужно будет иметь только заключение от эксперта.

Куда обращаться

Для получения услуги по уменьшению кадастровой стоимости земли следует обращаться в кадастровый орган. Сотрудники этого учреждения принимают граждан в порядке очереди или по записи. Там владельцу земли нужно будет написать заявление, рассмотрением которого будет заниматься администрация этого учреждения. Здесь же будет выдан положительный или отрицательный вердикт.


В результате рассмотрения документов будет выдано постановление. Если гражданину отказано в перерасчете кадастровой стоимости, то отказ он получит в письменном виде. В таком документе должны быть четко указаны все причины отрицательного решения.

Иск с суд при отказе

Для принятия заявления в суде следует оплатить госпошлину, которая сейчас составляет 300 рублей. Документы можно отправить в суд почтой. Для этого следует сделать копии всех бумаг и заверить их у нотариуса.

Примеры из судебной практики

Законодательство позволяет в судебном порядке оспаривать решение об образовании цены на недвижимость кадастром таким лицам:

  • юридическим лицам, если земля находится в их частной собственности или они являются арендаторами надела;
  • индивидуальным предпринимателям, которые владеют землей на правах собственности или аренды;
  • гражданам, которые являются владельцами земли.

Фонд данных государственной кадастровой оценки

Для обобщения и систематизации данных и материалов, используемых при определении стоимости, ведется Фонд данных государственной кадастровой оценки. Выделим ключевые моменты, связанные с ведением этого ресурса:

  • оператором Фонда является Росреестр, а ведется в электронном виде;
  • в содержание фонда включатся материалы и сведения, используемые при государственной оценке, поступающие в Росреестр, а также результаты мониторинга рынка недвижимости;
  • информация, включенная в Фонд, является общедоступной и открытой (кроме отдельных сведений, доступ к которым ограничен законом).

Приказ Минэкономразвития России № 291 конкретизирует объем информации, который доступен в Фонде:

  • копии решений о проведении государственной оценки объектов;
  • перечень объектов, которые подлежат государственной оценке;
  • сведения и материалы по промежуточным отчетным документам;
  • копии актов об утверждении результатов оценки;
  • сведения об объектах, в отношении которых осуществлялось понижение стоимости по обращению собственников;
  • отчеты об итогах определения кадастровой стоимости;
  • решения об установлении кадастровой стоимости в виде рыночной цены;
  • иная информация, документы.

При мониторинге рынка недвижимости Росреестр использует сведения о цене сделок, которые прошли регистрацию и отражены в ЕГРН. На практике, занижение стоимости объекта по результатам государственной оценки встречается крайне редко. Обычно переоценка приводит к повышению КС, что автоматически влечет пересчет налогов в большую сторону. Отклонение может составлять до 20-30%, что для больших объектов весьма существенно. В этом случае необходимо снижать КС, чтобы не переплачивать на налогах.

Как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Процедуру проводит уполномоченная комиссия на основании административного распоряжения в случае плановой переоценки, или по заявлению собственника. В комиссию входят назначенные региональными властями лицензированные оценщики, в том числе предприниматели, которые оказывают коммерческие услуги по оценке стоимости земли. Порядок проведения процедуры регламентируется положениями Федерального закона № 135-ФЗ, от 29.07.1998 года.

Результаты вычислений — сведения о кадастровой стоимости ЗУ — размещают  на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. В результате регулярной переоценки и тщательного фиксирования результатов процедуры составляется единая информационная база, данные из которой доступны всем гражданам. Благодаря этому, можно легко узнать реальную стоимость объекта, подав запрос в местное отделение кадастра и картографии. По запросу вам выдадут справку, или выписку из ЕГРН, где будет указана кадастровая стоимость участка. Сроки получения выписки до трех рабочих дней.

Кроме этого, можно узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру земельного участка на официальном сайте РосРеестра, или получить интересующие сведения из кадастрового паспорта: 12 строка это кадастровая стоимость в рублях, 13-я — удельная стоимость.

Как кадастровая стоимость влияет на величину налога на землю

Согласно ст. 394 НК РФ, величина земельного налога зависит от кадастровой стоимости (КС) объекта и составляет:

  • до 0,3% от КС — для земель сельскохозяйственного назначения, дачных кооперативов, садов, земель населенных пунктов, которые предназначены под строительство жилых домов, а также территорий, отведенных под городскую инфраструктуру и жилищно-коммунальные хозяйства;
  • до 1,5% — для всех остальных категорий ЗУ.

Порядок расчета ставки налогообложения регламентирует статья №394 Налогового кодекса РФ. Земельный налог обязаны платить титульные владельцы участков: собственники, правообладатели на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения. Удержанная с владельцев сумма перечисляется в бюджет администрации населенного пункта.

Ставка налогообложения — размер налоговых платежей, рассчитанный относительно налоговой базы, то есть суммы, которую облагают налогом. В денежном эквиваленте итоговая сумма налога может меняться в результате переоценки стоимости земельного участка. Этот факт мотивирует налогоплательщиков контролировать процесс переоценки и искать пути, чтобы уменьшить кадастровую стоимость ЗУ.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка

По закону заинтересованные лица могут оспорить итоги кадастровой оценки через специальную комиссию при Росреестре или через суд. Основной причиной для оспаривания кадастровых данных становится рост итоговой суммы земельного налога. Собственнику выгодно, чтобы стоимость ЗУ по кадастру была как можно ниже, потому что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка ведет к снижению налога. Чтобы сократить расходы и не переплачивать налог за владения, владелец может оспорить результаты работы сотрудников Росреестра.

Помимо этого, при определении кадастровой стоимости земель применяют массовые методы оценки. По этой причине установленная цена может существенно превышать рыночную и затрудняет процесс продажи.

Инициатором спора могут выступать как физические, так и юридические лица, а также органы государственной и местной власти. Чтобы оспорить данные национального кадастра нужны веские основания:

доказана недостоверность информации, которая была использована при проведении оценки;

выявлены ошибки в документах, которые привели к завышению стоимости;

в результате природных, техногенных или социальных процессов изменились характеристики участка, что привело к снижению КПД участка и, соответственно, его ценности.

Пошаговая инструкция: как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Порядок действий включает:

  1. Предварительный анализ цены участка. На его основании устанавливается, завышена ли в действительности кадастровая стоимость и сопоставимы ли расходы с будущей выгодой.
  2. Отчет экспертов об оценке рыночной стоимости участка.
  3. Сбор пакета документов.
  4. Подача заявления и документов в комиссию Росреестра или в суд.

Чтобы оспорить установленную в кадастре цену участка, заявителю необходимо подтвердить свое право собственности на ЗУ и аргументировать причину обращения. Перечень необходимых для переоценки земли документов включает:


С этим читают