Характеристика первичного рынка ценных бумаг

Суть понятия

На первичном маркете бумаг продаются все виды и формы акций, облигаций, сертификатов, векселей и прочих финансовых инструментов, которые были только что выпущены и передаются самым первым покупателям. Размещение товара может осуществляться через фондовую биржу или другим способом. Например, посредством прямого предложения ограниченному кругу лиц. Правительство, представители частного бизнеса, используют возможность получить наличные инвестсредства на открытие и развитие бизнеса. А также получают право реализовать эмитированные активы на классической бирже, то есть, первичном рынке.


Стоит понимать, что первичный рынок ЦБ — это не какое-то определённое место или организация, а абстрактная система, по правилам которой происходит вся совокупность правовых взаимоотношений, возникающих между сторонами при купле-продаже ЦБ. Правоотношения представляют собой не только договорные отношения между эмитентами и вкладчиками, но и регистрацию новых выпусков бумаг, проверку их госорганами, определение проспекта и его последующую публикацию.

На первичном маркете ЦБ ежедневно публикуется множество новых предложений от сотен компаний со всех стран мира, потому можно сказать, что он существует в распределённой форме. Как и на любом другом рынке, цена на его товары складывается исходя из спроса и предложения. Первичный спрос предоставляют инвесторы, желающие преумножить свой капитал в долгосрочной перспективе, а предложение — компании и государственные организации, которым своего дохода не хватает для финансирования производственного процесса или воплощения каких-то проектов.

Положительные и отрицательные стороны

Плюсами вторичного рынка являются:

  • доступная цена;
  • быстрое оформление сделки;
  • развитая инфраструктура;
  • дополнительные скидки.

Минусами, как правило, выступают:

  • износ объекта;
  • низкое качество;
  • затраты на ремонт и содержание;
  • возможные юридические проблемы.

Стоимость вторичных объектов зависит от:

  • года постройки;
  • площади и особенностей планировки;
  • качества отделки и коммуникаций.

Если спрос на вторичное жилье падает, рынок достаточно гибко реагирует на изменения и средняя цена объектов падает. Стоимость продажи будет зависеть от того, насколько срочно собственник хочет реализовать жилье и как планирует потратить полученные средства.

Например, если владелец продает квартиру, чтобы улучшить свои жилищные условия, он будет удерживать цену в надежде получить более выгодное предложение. Если продажа связана с переездом, собственник заинтересован реализовать недвижимость в короткий срок, и может дать скидку. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

Первичное и вторичное жилье – что это такое

Первое, с чем необходимо определиться, – на каком рынке будет приобретаться жилье, как говорят в народе, «первичка» или «вторичка»? Первичный и вторичный рынок недвижимости – это способ совершения сделки.

Под первичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с только что созданными объектами, то есть квартирами в новостройках и строящихся домах. Такое жилье впервые выставляется на продажу, и на него не было установлено права собственности.

Справка. Продавцами таких объектов недвижимости являются строительные компании или государство.

Вторичный рынок жилья – что это такое? Это сделки, совершаемые с уже созданными объектами, которые находятся в эксплуатации несколько лет. Такое жилье имеет владельца, свою историю и могло выставляться на продажу ранее.

И у «первички», и у «вторички» есть достоинства и недостатки, которые нужно учитывать, принимая решение о покупке.

Плюсы и минусы первичного рынка

К плюсам приобретения «первички» относятся следующие моменты:

  1. Цена вопроса. Зачастую этот фактор является важнейшим при выборе, а приобретая квартиру в новостройке, можно сэкономить. Жилье, приобретенное в доме на начальном этапе строительства, к моменту готовности и прохождения госкомиссии вырастает в стоимости на 30-40 %.
  2. Большой выбор квартир в новостройках в рамках одного корпуса. Этажность, площадь, вид из окна и прочие характеристики, среди которых можно выбрать подходящие.
  3. Качество готового жилья. При современном строительстве используются экологичные материалы, новые инженерные системы и вентиляция. Не стоит забывать и о наличии большого количества парковочных мест.
  4. Гарантии на устранение дефектов. Даже в новом доме могут быть проблемные места. В течение гарантийного срока, определяемого застройщиком, собственник жилья может рассчитывать на бесплатное устранение дефектов.
  5. Наибольший шанс получить ипотеку от банка. На квартиры в новостройках банки оформляют ипотеку охотнее, также застройщики предлагают совершить покупку в рассрочку.

Но даже при таких достоинствах жилье на первичном рынке имеет ряд недостатков:

  1. Долгое ожидание. Желая сэкономить определенную сумму, стоит учитывать, что средняя продолжительность строительства нового корпуса занимает около трех лет. О быстром переезде можно забыть.
  2. Неустойчивые сроки сдачи дома. Покупка жилья на стадии котлована предполагает большой риск: застройщик может сдвинуть сроки сдачи дома или стройка может быть заморожена из-за финансовых сложностей в строительной компании.
  3. Дополнительные средства на ремонт. Основная доля предложений на первичном рынке – квартиры без отделки, что подразумевает вложение дополнительных инвестиций в ремонт. Они могут составлять до трети от стоимости жилья.
  4. Шум от ремонта соседних квартир. Несмотря на то, что в новой квартире можно воплотить любой дизайнерский проект, придется потерпеть шум от ремонта, который ведется в соседних квартирах.
  5. Неразвитая инфраструктура. Стоит забыть о красивых картинках прилегающей к дому территории, которые презентовал застройщик в офисе. В большом жилом комплексе, рассчитанном на несколько корпусов, соседние дома будут возводиться параллельно с вашим переездом, постепенно будет развиваться и инфраструктура микрорайона.

Плюсы и минусы вторичного рынка

Вторичный рынок также имеет ряд преимуществ:

  1. Быстрый переезд. Приобретая «вторичку» в недвижимости, нужно понимать, что это такое жилье, где не придется ждать сдачи дома. Можно сразу въезжать и жить.
  2. Экономия средств на ремонте. Есть шанс подобрать такой вариант, где ремонт будет устраивать новых собственников. Иногда квартиры продаются с полной обстановкой.
  3. Оценка покупки. На «вторичке» квартиру покупатель видит сразу. Это значит, что и сделка будет более прозрачной.
  4. Развитая инфраструктура. В противовес «первичке» жилье на вторичном рынке уже имеет сформировавшуюся инфраструктуру.

Среди недостатков можно выделить следующие факторы:

  1. История квартиры. Перед заключением сделки лучше провести юридическую проверку объекта: изучить правоустанавливающие документы, документы о возникновении и переходе прав собственности, выяснить, были ли произведены в квартире перепланировки, которые невозможно узаконить.
  2. Устаревшие отделка и коммуникации. Со временем нарушается водонепроницаемость отделочных материалов, а инженерные коммуникации необходимо обновлять. Как понять и выявить во вторичном жилье подобные проблемы – вопрос сложный, зачастую это выясняется уже после покупки.

Нормативы по уборке подъездов в многоэтажных домах.

Особенности и требования при наследовании жилых и нежилых помещений.

Можно ли перевести нежилое помещение в жилое и как это сделать.

Что лучше? Выбор за вами!

Конечно, покупатели стремятся приобрести именно новое жильё – почему? Можно провести самостоятельный ремонт (сделать по-своему), зачастую приемлемая стоимость квартиры, минимальный риск, широкий выбор, новый дом и т.д. По плюсам оно достаточно сильно обходит вторичную недвижимость.

Несомненно, они являются частями одного целого! Влияние первичного и вторичного рынка друг на друга можно увидеть в ценовой категории.

Рассмотрим положительные факторы при покупке квартиры в новостройке

  • Не нужно платить разнообразным посредникам.
  • Ремонт можно сделать самостоятельно, создать свою «атмосферу».
  • Не нужно тратить множество денег, дом новый и не требуется заменять трубы и прочее.
  • Цена за купленную квартиру будет идти в положительном направлении. Если будет необходимость, вы можете продать её. То есть, не потерять кучу денег!
  • Не следует проверять «историю» и рисковать. Лишь требуется проверить застройщика и убедиться, что всё в порядке т.е по закону.

Негативные аспекты первичного рынка

  • По срокам может быть задержка, дом позже построят.
  • Строительная компания может стать «банкротом», дом не достроят.
  • Выдача и подготовка юридических документов – это долгий процесс, ждать их придётся не один месяц.
  • В новостях мы видим зачастую недобросовестные организации. Собрали деньги, ничего не построили и уехали в «тёплые» страны.
  • Квартира без отделки? Придётся потратиться на ремонт.
  • Все жильцы будут встречать новоселье с вами т.е тоже будут производить ремонт – постоянные шумы за стенкой.
  • Может оказаться, что рядом не будет соц.учреждений – школы, садики, магазины, парковки и появиться это неизвестно когда.
  • Деньги на домофон, консьержа и тому подобные затратные мероприятия.
  • Стрессовые ситуации – нужно ждать когда построят дом, много неприятных моментов.
  • Деньги на квартиру – банки выдают кредит с большими процентами или вовсе отказывают в выдаче.

Покупать новое жильё стоит лишь при наличии необходимой суммы для покупки

Негативных факторов достаточно, дабы выбрать вторичноё жильё по доступной цене. Основной плюс – покупатель приобретает «готовую» квартиру со всеми прелестями и неудобствами. Квартиру можно приобрести в сжатые сроки, но поиск подходящей недвижимости отнимает массу времени.

Условия обработки персональных данных

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Задачи и функции

Основная задача первичного рынка — формирование и регулирование национальной экономики путём привлечения свободных денег от инвесторов для последующего эффективного использования и приумножения этих средств. Именно на первичном рынке ценных бумаг происходит эмиссия и первоначальное размещение всех активов — выгоду от их покупки получает сам бизнес, а не какие-либо третьи лица.

Кроме того, на первичном маркете вычисляется фактическая стоимость и привлекательность акций, что не только приносит в оборот новые финансы, но и распределяет их по разным отраслям. Поскольку инвесторы заинтересованы в наиболее выгодных вложениях, большая часть денег с первичной площадки поступает тем сферам бизнеса и хозяйства, которые максимизируют доход. Это способствует росту экономики по рыночным критериям и поддержке пропорциональности хозяйства.

Таким образом, степень развития первичной площадки напрямую влияет на эффективность и масштабы экономики страны. Рынок выполняет следующие функции:

  • привлекает свободные ресурсы от населения в актуальные сферы бизнеса, где первично вложенные деньги смогут принести ощутимую прибыль в будущем;
  • активизирует финансовый рынок;
  • обеспечивает условия эмиссии, размещения активов, хранения, учёта и распределения между инвесторами;
  • поддерживает баланс спрос-предложение на активы;
  • вычисляет риски и потенциальную прибыльность инвестиций, а также определяет их реальную стоимость, что помогает инвесторам вложить средства в наилучшие отрасли рынка;
  • накапливает первичный капитал и эффективно распределяет его между разными сферами деятельности, что способствует росту экономики;
  • частично компенсирует дефицит госбюджета, так как значительную часть первичных эмитентов составляют государственные органы;
  • предоставляет награду за риск тем, кто готов вложить свои средства в активы;
  • снижает скорость инфляции.

Помимо пользы для общей экономики, деятельность на первичном рынке приносит также выгоду эмитентам и вкладчикам. Первые стараются разместить пакет акций по максимально возможной цене и оптимизировать проценты и другие условия так, чтобы их покупка осталась привлекательной для инвесторов. Если им удаётся создать такое предложение, компания получает дополнительное финансирование, необходимое для развития и увеличения прибыли.

Инвесторы чаще всего покупают ЦБ на первичном маркете с целью приумножения вложений и максимизации дохода. Это может достигаться при помощи перепродажи акций на вторичном рынке и получения дохода в виде разницы в цене либо получения дивидендов непосредственно от компании. Реже инвесторы приобретают акции с целью укрепления своего влияния на АО и получения дополнительных привилегий в её контроле. Обычно их деятельность на рынке рассчитана на получение значительной выгоды в долгосрочной перспективе.

Нюансы ипотеки на покупку новостройки


Ипотека на новое жилье отличается от вторичного рынка некоторыми важными моментами.

  • Для военнослужащих, покупка новостройки по военной ипотеке возможна только по договору ДУ. Кроме того, в сделке участвует третья сторона в лице РосВоенИпотеки.
  • Процедура получения налогового вычета при покупке вновь построенного жилья также имеет свои особенности.

    Основанием для него является не свидетельство о праве собственности, а акт приёмки-передачи. Возврат осуществляется в начале года, следующего за годом подписания этого акта.

  • При оформлении ипотеки (в том числе – на покупку новостройки) в обязательном порядке составляется закладная.

    Этот документ является гарантией соблюдения интересов банка. Она может быть составлена как на покупаемое жильё, так и на иную принадлежащую заёмщику недвижимость. На основании закладной банк может продать часть прав, переуступить их, выпустить эмиссионные бумаги.

  • Основанием для приобретения новой квартиры в ипотеку может быть долевое участие, договор с ЖСК или переуступка прав (цессия).

    Отличительной чертой последнего варианта является то, что в качестве продавца выступает не застройщик, а участник ДДУ, который за определённую плату уступает заёмщику своё право на получение жилья после ввода дома в эксплуатацию.

  • Высоким спросом пользуется ипотека на апартаменты во вновь построенных зданиях.

    Особенностью является то, что они не относятся к жилым помещениям, поэтому процентные ставки по ним существенно выше, чем на обычные квартиры (не менее 12%). Кроме того, они не подпадают под действие программ государственной поддержки.

  • При выдаче ипотеки кредитор обычно требует застраховать жизнь и здоровье заёмщика, а также сохранность приобретаемой недвижимости.

    Но если речь идёт о квартире в строящемся доме, то страховка предмета залога не представляется возможной по причине отсутствия такового.

    В этом случае договор страхования может состоять из двух частей. Первая из них (страхование заёмщика) вступает в действие сразу, а вторая (страхование недвижимости) – после оформления права собственности. Можно также застраховать риск невозврата средств, которые были вложены в строительство.

Нелишним будет изучить реальный опыт людей и перенять их советы в этом нелегком деле:

Функции первичного рынка

Первичные рынки позволяют корпорациям привлекать капитал путем выпуска обыкновенных акций или облигаций.

Различные типы сделок на первичном рынке, в которых может участвовать корпорация, включают (1) публичную эмиссию, (2) эмиссию прав и (3) частное размещение.

Публичная эмиссия происходит, когда корпорация предлагает акции широкой публике. Первичное публичное размещение (IPO) — это особый случай публичной эмиссии, когда частная компания впервые предлагает ценные бумаги публике.

Эмиссия прав возникает, когда корпорация выпускает новые акции существующим акционерам компании пропорционально их текущему владению.

Частное размещение происходит, когда корпорация продает свои акции избранному числу крупных инвесторов, таких как пенсионные фонды, эндаументы и так далее.

Публичная эмиссия является андеррайтингом, что означает, что синдикат инвестиционных банков выступает в качестве посредника в том, что он покупает ценные бумаги у эмитента и продает их розничным инвесторам и получает прибыль в этом процессе.

161 Федеральный закон

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.


161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Что такое вторичная недвижимость

Говоря о вторичной недвижимости, многие обыватели неверно истолковывают это определение. Зачастую под ним подразумевают старый жилой фонд – дома, которые были построены давно, а на сегодня находятся в состоянии, близком к аварийному. Однако это не всегда так.

Важно! Если покупатель приобрел жилплощадь на первичном рынке, при этом оформив все необходимые документы, в том числе – акт приема-передачи и государственную регистрацию права собственности, то объект будет считаться «вторичкой».

Термин «вторичное жилье» означает объект, находящийся в чьей-то собственности. При этом он может располагаться в недавно сданном доме. Сегодня никого не удивляет, что в одном и том же жилом комплексе некоторые квартиры продаются от застройщика (первичный рынок), а часть объектов продают собственники, успевшие приобрести помещение на ранних стадиях строительства.

Элементы и участники

Каждый из участников первичной площадки выступает либо «продавцом», выпускающим новые бумаги, либо их покупателем. «Продавцы» — это чаще всего крупные корпорации и фирмы, так как малый бизнес почти никогда не может позволить себе выпускать акции. На первичном маркете покупателем ЦБ может быть кто угодно, в том числе — частное лицо. Чаще всего участниками рынка выступают

  • Как эмитенты: корпорации, фирмы, производственные компании, а также федеральные и муниципальные органы власти. Особенно актуален выпуск ЦБ при создании новых проектов и предприятий, их реорганизации или объединении.
  • Покупатели: частные инвесторы и институциональные. Вторые более распространены в развитых юрисдикциях, представлены такими типами юрлиц, как пенсионные, страховые и банки. Первично, они накапливают сбережения многих индивидуумов, организуя их более эффективное распределение, а также снижая затраты на оформление документов и прочие операции.

Основные участники первичного маркета могут взаимодействовать друг с другом как напрямую, так и через посредников, которыми на рынке, чаще всего, выступают банки. С ними заключается эмиссионное соглашение, которое определяет их права, обязанности и функции в сделке. Банки выкупают полный пакет акций, после чего перепродают их в розницу по несколько большей цене, получая от этого выгоду.

В развитых странах подавляющая часть операций на первичной площадке осуществляются с участием посредников. Они оформляют комиссию и проверку ЦБ, а также берут на себя ответственность за их реализацию. Вне зависимости от обязанностей эмиссионных банков в договорах с ними всегда присутствует «условие покинуть рынок», которая даёт возможность расторгнуть соглашение в случае форс-мажора.

Иногда на рынке для больших первичных выпусков акций несколько эмиссионных банков объединяются в «эмиссионный синдикат». Все его участники несут пропорциональную их доле выгоды ответственность за исполнение совместных обязательств по размещению выпуска. Ответственность может быть частной либо коллективной в зависимости от условий договора.

В Российской Федерации посредничество на первичных площадках развито слабо. Это связано с недостаточным количеством профессиональных и надёжных организаций, способных организовать на рынке размещение и реализацию акций. Средства и масштабы деятельности эмиссионных банков незначительны, а доверие эмитентов к ним недостаточно высоко, потому большинство из них предпочитают сэкономить средства, продав бумаги своими силами.

Что лучше покупать: первичное или вторичное жилье

Однозначного ответа на этот вопрос не существует, поскольку у каждого варианта есть достоинства и недостатки. Можно сравнить объекты по определенным критериям:

  1. Экономия средств. Выгоднее приобретать жилплощадь в новостройке на самых ранних стадиях возведения. Цена на квадратные метры будет увеличиваться по мере завершения строительства. После сдачи дома апартаменты значительно подорожают.
  2. Время. Несомненным плюсом «вторички» является возможность заселиться сразу после того, как была совершена купля-продажа. Приобретая новостройку, собственник должен будет ждать несколько лет до завершения строительства.
  3. Затраты. Большинство новых квартир сдаются с черновой отделкой. Это значит, что покупателю придется приготовить солидную сумму на ремонт и купить мебель и сантехнику. На вторичном рынке можно найти вариант с хорошим ремонтом, а иногда – с качественным интерьером.
  4. Количество предложений. Выбор вариантов в новостройках, как правило, ограничен. Большую часть предложений составляет именно «Вторичка».
  5. Юридическая чистота. Если вы приобретаете жилплощадь у застройщика, то вы можете быть уверены, что являетесь единственным законным владельцем, и ваши права не будут оспорены. Покупая вторичное жилье, вы рискуете – могут объявиться временно выбывшие лица или незарегистрированные собственники. Объект может оказаться под арестом или в залоге. Чтобы избежать таких неприятных сюрпризов, не экономьте на услугах юриста и проведите тщательную проверку.
  6. Оформление в ипотеку. Кредит выдают на приобретение любого жилья – нового и не очень. Однако можно столкнуться с некоторыми трудностями при покупке новостройки: не все банки готовы предоставлять средства под приобретение строящихся объектов. Желая покрыть возможные риски, финансовые организации завышают ставки.

Совет! Инвестируя средства в строящийся объект недвижимости, вы можете получить прибыль до 25-30% в год.

Что такое «готовое жилье» и что такое «первичка»?

Итак, отвечая на вопрос, на каком рынке жилья выгоднее купить квартиру, обратимся к определениям. Первичное жилье – это не обязательно квартира от застройщика. Под эту категорию попадает любая квартира, на которую не были оформлены права собственности. Например, это может быть жилплощадь и в готовом доме. Разница заключается в том, что на такую квартиру отсутствует запись в ЕГРП и регистрация владельца.

После того, как застройщик сдает дом, а покупатель приобретает квартиру и оформляет на нее право собственности, получает свидетельство о госрегистрации, жилплощадь в новостройке фактически становится вторичным жильем. Продавать квартиру в новом доме, даже спустя год после его постройки, владелец будет уже как «вторичку».

Ипотека под новостройку также отличается от жилищного кредита на готовую квартиру по способу заключения сделки. Покупатель приобретает «вторичку», подавая заявление вместе с пакетом документов в Федеральную регистрационную службу. Ведомство выдает владельцу свидетельство на собственность и регистрирует выдачу ипотеки.

При покупке жилья на первичном рынке в строящемся доме, застройщик и покупатель заключают договор долевого строительства. Когда недвижимость будет введена в эксплуатацию, заемщик может подавать документы на ипотечный кредит. Собирать пакет документов придется дважды: в первый раз для застройщика для заключения договора долевого участия с залогом прав требования. Второй раз – для банка, регистрации жилищного кредита и права собственности на недвижимость.


С этим читают