Как действовать при расторжении договора аренды по инициативе арендодателя и арендатора

Содержание

Как именно расторгается зарегистрированная сделка

В том случае, если договор изначально заключался на срок от года и выше, он подлежит государственной регистрации. В этом случае порядок его расторжения будет особым.


Куда обращаться

Сама по себе процедура прекращения арендных отношений будет в этом случае такой же, как у краткосрочного или пролонгируемого договора.

Однако тот факт, что аренда прекратилась, необходимо дополнительно зафиксировать в ЕГРН в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Для этого арендодатель должен обратиться в Росреестр с заявлением о погашении записи в ЕГРН об обременении в виде аренды.

Обращаться для этого нужно:

  • напрямую в местный офис Росреестра;
  • в МФЦ («Мои документы» или аналогичный);
  • онлайн через портал «Госуслуги» (если имеется подтверждённый аккаунт заявителя, физического лица);
  • с помощью Почты России, направив нотариально заверенное заявление и пакет документов.

Какие документы нужны

Чтобы аннулировать запись в ЕГРН о регистрации договора аренды, потребуется:

  1. Заявление.
  2. Если расторжение договора состоялось досрочно по соглашению сторон – подписанные обеими сторонами экземпляры дополнительного соглашения о прекращении аренды (не менее двух штук), а также заявление о его регистрации.
  3. Акт приёма-передачи объекта от арендатора к арендодателю.
  4. Документы арендодателя:
  • для физического лица – паспорт;
  • для юридического – заверенные копии регистрационных документов и доверенность на представителя либо паспорт директора, если он подаёт документы лично.

Сроки и стоимость

Если регистрируется только прекращение аренды, то госпошлина в силу пп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ не платится: речь будет идти только о снятии обременения.

Изменения в ЕГРН будут внесены:

  • при обращении напрямую в Росреестр (лично или через онлайн-сервис) — в течение 3 рабочих дней;
  • при подаче заявления через МФЦ – в течение 5 рабочих дней;
  • при направлении документов по почте – 3 рабочих дня, но отсчитываться они будут с момента получения письма.

Подписание соглашения

В некоторых случаях добиться расторжения договора можно, проведя переговоры между сторонами и подписав дополнительное соглашение о прекращении взаимных прав и обязанностей. Хотя это нельзя в полной мере назвать односторонним расторжением, именно этот путь часто оказывается самым быстрым и надёжным для тех, кого больше не устраивают условия по договору.

Стороны могут подписать соглашение:

  • О порядке исправления нарушений (например, наниматель, просрочивший оплату по договору, принимает на себя обязательство погасить долг в установленные сторонами сроки).
  • О расторжении договора. В этом случае отношения прекращаются с того момента, как соглашение вступает в силу.

В том случае, если наём заключался на срок более года, договор согласно ч. 2 ст. 674 ГК РФ должен быть зарегистрирован в ЕГРН в порядке, предусмотренным ч. 2 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В этом случае соглашение о расторжении будет основанием для того, чтобы зарегистрировать в Росреестре прекращение для обременения жилой недвижимости.

Взаимная договоренность о расторжении договора найма

Мирным выходом из ситуации является «полюбовное» расторжение договора, для которого необходимо обоюдное согласие каждой из сторон правоотношений.

Иногда при расторжении по каким-либо причинам (как правило, со стороны владельца квартиры), предусмотрены соответствующие санкции. При взаимной договоренности штрафы избегаются и не уплачиваются сторонами договора.

Единственное и главное правило для подписания и правильного оформления сделок — форма, которая должна быть идентичной ранее оформленным договорным отношениям (в письменном виде).

Если договор аренды прошёл этап регистрации в Росреестре, то расторжение также проходит регистрацию в соответствующем органе.

В содержании расторжения должны присутствовать реквизиты сторон, участвующих в составлении нового документа. Указывается место заключения, время, дата, количество экземпляров для каждой из сторон.

После заключения договора об окончании сделки, составляется акт приёма-передачи, в котором указывается состояние (износ) передаваемого имущества собственнику.

Особые случаи

Кто не может лишиться права проживания после разрыва контракта? В законодательстве указано, что обязательное выселение всех граждан, проживающих в съемном помещении, не предусматривается.

Если в ходе судебного процесса выясняются граждане – нарушители, то выселены могут быть только они. Другие жильцы, соответственно, могут оставаться нанимателями.

Ведь, квартирантов может быть несколько, если к примеру, квартира многокомнатная. Это касается коммерческого найма, где в свою очередь нанимают жилье частные лица.

В статьей 687 ГК РФ обозначен тот факт, что частное лицо, с которым у наймодателя подписан контракт, обязано сообщим о том, что хочет расторгнуть сделку за три месяца перед уходом.

Если же в контракте указываются другие сроки для того, чтобы уведомить, то значит можно руководствоваться непосредственного соглашением. К примеру, если там написано, что можно уведомить и за месяц до расторжения.

Также, такую новость лучше сообщить при личной встрече – это будет более корректное решение. Если наниматель хочет сделать это в официальном порядке, то он может направить заказное письмо по адресу, где проживает наймодатель.

Сроки будут отчислять с того дня, когда наймодатель получит его на руки. Ну и соответственно, по окончанию срока контракт можно считать расторгнутым.

Контракт расторгается при наличии определенных оснований. Такими могут быть:

  • нанесения вреда;
  • незаконности действий;
  • противоправности бездействий;
  • при существовании связи между нарушением и вредом.

Признанные виновными эти граждане не имеют права получать другое помещение.

Контракт по найму жилого помещения расторгается, если сам наймодатель требует этого после окончания периода, на который было заключено соглашение, и при отказе продлевать его, что может быть обусловлено нежеланием сдавать помещение в будущем.

Процесс имеет свои особенности

Поэтому важно понимать, что он ведет за собою определенные последствия

К договору найма следует относиться со всей серьезностью и ответственностью. Нужно понимать, что его расторжение возможно при любых негативных жизненных ситуациях.

Самое главное для нанимателя чтобы арендуемое жилье было преобразовано для жизни людей надлежащим образом, а для наймодателя – обеспечение таковым людей.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

По общему правилу договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении другой стороной условий договора или в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В силу ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в случаях, описанных в первой главе этой статьи: “Основания расторжения договора в одностороннем порядке арендатором”.

Также стороны вправе определить в договоре собственные основания его досрочного расторжения в судебном порядке по требованию одной из сторон.


Предусмотренные договором основания досрочного расторжения договора могут быть связаны с нарушениями его условий.

В то же время стороны могут установить основания расторжения договора, не связанные с нарушением другой стороной условий договора по требованию арендатора.

Основаниями расторжения договора, не связанными с нарушением его условий, могут быть утрата арендатором интереса к пользованию помещением в связи с закрытием структурного подразделения, запланированное арендодателем переоборудование здания, производственная необходимость арендодателя в эксплуатации переданного в аренду имущества и др.

Условие, в соответствии с которым до предъявления требования о расторжении договора по основаниям, не предусмотренным в нем, необходимо заблаговременно уведомить контрагента, не означает, что сторона вправе требовать досрочного расторжения договора аренды по любой причине.

Если в договоре не указаны дополнительные к законным основания расторжения договора в судебном порядке, то сторона не сможет требовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям, которые не предусмотрены ни законом, ни договором.

Требовать расторжения договора сторона вправе будет только по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ и иными законами, а также при существенном нарушении договора другой стороной.

Оценивать, является ли нарушение существенным, будет суд по своему усмотрению в каждом конкретном случае.

Порядок одностороннего расторжения договора аренды арендатором

Для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора, которая предусмотрена п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Иначе суд не будет рассматривать спор по существу,а исковое заявление будет оставлено арбитражным судом без движения, а затем возвращено. Если факт несоблюдения досудебного порядка будет установлен после принятия искового заявления к производству, оно будет оставлено без рассмотрения.

Поэтому после того, как арендатор убедился, что имеет основания для расторжения договора, от должен составить и направить арендодателю предложение о его расторжении.

В этом предложении необходимо указать основание расторжения и сообщить, что арендатор намерен расторгнуть договор.

В этом письме необходимо предложить арендодателю сделать это в досудебном порядке.

К письму можно приложить соглашение о расторжении договора и предложить арендодателю подписать его. Также можно указать срок, в течение которого арендодатель должен ответить на предложение, если он не установлен законом или договором. По умолчанию он составляет 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Пример формулировки предложения

Поскольку предложение о расторжении договора дает арендатору право обратиться в суд в случае отказа или отсутствия ответа, оно является юридически значимым сообщением (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

По общему правилу сообщения юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) следует посылать по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), либо по адресу, который указал получатель, например, в тексте договора.

По умолчанию способ (форму) направления сообщения выбирает отправитель

Важно, чтобы этот способ позволял однозначно установить и отправителя, и адресата

Рекомендуем арендатору направлять предложение о расторжении так, чтобы впоследствии он мог доказать не только факт направления сообщения, но и его содержание, например:

  • телеграммой с копией и уведомлением о вручении;
  • ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
  • нарочным (вручение курьером адресату) с проставлением отметки о получении на копии документа.

Подать исковое заявление арендатор может только после того, как арендодатель откажется от его предложения расторгнуть договор или не ответит на него. Ждать ответа (при отсутствии отказа) нужно 30 дней с момента доставки предложения арендодателю, если иной срок не указан в законе, договоре или в предложении о расторжении (п. 1 ст. 165.1, п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Нужно ли регистрировать расторжение договора аренды

Гражданский кодекс РФ не обязывает регистрировать прекращение договора аренды недвижимости. Предусмотрена лишь регистрация при заключении такого договора (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Однако, когда вы регистрируете договор, в ЕГРН вносится запись об обременении объекта. Автоматически она не погашается и остается в реестре до тех пор, пока стороны не обратятся в Росреестр с соответствующим заявлением (п. п. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 1 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).

На факт прекращения договора между вами и контрагентом наличие такой записи не влияет. Договор прекратится вне зависимости от того, снято обременение в реестре или нет (п. 1 ст. 450.1, п. 3 ст. 453 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Однако рекомендуем подать сведения о прекращении договора в реестр, поскольку в противном случае в ЕГРН останутся сведения об аренде недвижимости. Сохранение этой записи особенно невыгодно арендодателю. Ему может быть сложнее найти новых арендаторов или покупателей соответствующего имущества, если в выписке из реестра будет указано на наличие фактически не существующего обременения. Кроме того, регистрация нового договора аренды при наличии непогашенной записи об обременении может быть приостановлена (п.3 ч.1 ст.26 Закона о госрегистрации недвижимости).

Основания для арендодателя

Основания, по которым запросить досрочное расторжение может арендодатель, прописаны в ст. 619 Гражданского кодекса.

Арендатор нарушает условия соглашения или использует имущество не по назначению.

Назначение имущества в договоре аренды можно не прописывать: по умолчанию использоваться квартира должна только по своему назначению – для проживания арендатора. Так, съемщик не может превратить квартиру в офис или склад и не может сдавать ее в аренду посуточно.

Арендатор в процессе эксплуатации ухудшает имущество.

В процессе длительного проживания происходит неизбежный износ ремонта, мебели и бытовой техники. Это причиной для расторжения договора не является. Учитываться будет умышленная порча имущества, незаконные перепланировки или ремонтные работы, которые не были согласованы с владельцем жилья.

Жилец больше двух раз подряд задерживает арендную плату.

Сроки, в течение которых арендатор обязан заплатить за проживание, тоже прописываются в договоре. Чаще всего сторонам удается договориться о переносе даты, но если этого не произойдет – договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя.


Арендатор не провел своевременный ремонт имущества.

При необходимости в договоре прописываются и сроки, в течение которых съемщик жилья должен сделать косметический или капитальный ремонт арендованной квартиры. При отсутствии такого пункта жилец просто должен поддерживать жилье в удовлетворительном состоянии, а все ремонтные работы и их стоимость согласовывать нужно с хозяином квартиры.

Арендодатель вправе включить в договор любые свои условия, и если арендатор с ними согласился – он обязан их соблюдать без оглядки на ГК РФ.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке

Если же достичь компромисса полюбовным образом не получается, пора обращаться в суд. Для этого нужно составить письменное уведомление о желании расторгнуть арендное соглашение в двух экземплярах, один из которых остается у составителя, а другой передается второй стороне заказным письмом.

Образец такого уведомления можно скачать здесь.

Контрагенту (получателю) дается месяц на ответ. По истечении этого срока, у заявителя появляется право на обращение в суд.

Уведомление обязательно должно содержать такие сведения:

  • информация о лицах, являющихся сторонами договора аренды;
  • основания для прекращения действия договора;
  • сроки прекращения сделки;
  • дата составления заявления, подпись заявителя.

Как уже говорилось ранее, в некоторых случаях, договор аренды может также включать пункт о денежном штрафе за досрочное расторжение.

П.2 ст. 450, ст.451 ГК РФ гласит, что по требованию любой из сторон договор может быть изменен либо расторгнут по решению суда при следующих обстоятельствах:

  • существенное нарушение договора другой стороной;
  • существенное изменение изначальных обстоятельств, при которых был заключен договор;
  • другие случаи, предусмотренные законом или договором.

Существует два варианта расторжения арендного соглашения через суд.

Вариант первый: расторжение договора происходит по причине нарушения соглашения со стороны арендодателя (п.2 ст.450 ГК РФ, ст.620 ГК РФ).

Для этого следует доказать суду следующее:

арендодатель намеренно чинит препятствия эксплуатации имущества, согласно условиям договора либо назначению имущества; имущество, которое было передано арендатору, имеет один или несколько дефектов, существенно усложняющих его эксплуатацию

Важное условие: арендодатель не был уведомлен о наличии данных недостатков перед подписанием соглашения и не имел физической возможности выявить при осмотре перед приемом имущества в эксплуатацию; арендодатель уклоняется от проведения капитального ремонта (является его обязательством) имущества в срок, регламентированный договором, либо в разумные сроки, если они в договоре не указаны; имущество пришло в негодность в силу обстоятельств, которые арендатор не может контролировать (стихийное бедствие и др.); арендодатель совершил существенное нарушение договора аренды. Существенным признается нарушение, повлекшее для потерпевшей стороны ущерб, значительно лишающий ее того, что ей причиталось по договору (п.2 ст.450 ГК РФ).

Вариант второй: расторжение договора ввиду серьезного изменения изначальных обстоятельств, при которых заключался договор (ст.451 ГК РФ).

Данная статья приравнивает к существенным такие изменения, при которых договор либо не был бы составлен, или был бы составлен на совершенно иных условиях (имеется в виду, что измененные условия стали начальными). Именно этот факт и предстоит доказать в суде.

Помимо этого, заявитель должен доказать наличие четырех условий, регламентированных п.2 ст. 451 ГК РФ, а именно:

  • при заключении договора, стороны не допускали подобного изменения обстоятельств;
  • смена обстоятельств была спровоцирована причинами, неподконтрольными и непреодолимыми для истца после их возникновения. При этом истец проявил заботливость и осмотрительность в той степени, которая от него требовалась согласно договору;
  • если бы истец выполнял условия договора без изменения, он бы лишился того, на что мог рассчитывать, исходя из изначального соглашения;
  • из обычаев делового оборота и существа договора не вытекает риск смены обстоятельств для истца.

Практика показывает, что суды отказывают признавать существенными изменениями кризис либо резкое изменение валютного курса.

Например, решением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в 2001 году было установлено, что рост курса доллара, спровоцировавший увеличение долгового обязательства лица в рублях в четыре раза и более, не расценивается, как существенное изменение обстоятельств.

Также важно учитывать, что преждевременное освобождение помещения арендатором не может выступить основанием для освобождения его от оплаты аренды, если передача помещения по акту арендодателю не была произведена. Тот факт, что фактическая эксплуатация была прекращена, не сыграет никакой роли

Об этом говорится в п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”

Тот факт, что фактическая эксплуатация была прекращена, не сыграет никакой роли. Об этом говорится в п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”.

Особенности составления

Для начала этой процедуры необходимо изучить регламент. Сначала определяются основания прекращения договора. Затем составляется документ, возможны дополнительные приложения и акты. Итогом будет подписание соглашения и его официальная регистрация в Росреестре.

Когда возникает потребность в написании

Расторжение сделки может быть инициировано одной из сторон или по обоюдному согласию. Эти действия не должны расходиться с нормативными актами и пунктами соглашения. Предварительно рекомендуется обговорить условия заключения, и только затем составить окончательный текст.

Возможные причины:

Показатели Описание
Обоюдное желание стороны не имеют претензий друг к другу, составление сводится к соблюдению формальностей
Истечение сроков действия сделки если в первоначальном договоре не было даты его завершения, по умолчанию он действителен 5 лет. Для прекращения отношений сторон до истечения этого периода потребуется задокументировать этот факт
Инициатор арендодатель причины – нарушение условий, несвоевременная оплата, целевое использование недвижимости отличается от согласованной
Арендатор захотел прекратить отношения

Для последних двух причин велика вероятность возникновения конфликтных ситуаций. Для их разрешения рекомендуется провести досудебное урегулирование вопросов. Если же оно не будет действенным, можно подавать иск в суд.

Необходимые условия и требования

Для обоюдного согласия расторжения нужно составить договор и пройти регистрацию в Росреестре, если первичный акт был заключен сроком более чем на 12 месяцев

При конфликтных ситуациях придется уделить большое внимание содержанию. Переговоры могут длиться долго, главная задача сторон – избежать судебного разбирательства

Базовые условия расторжения описаны в ст.450 ГК РФ:

Показатели Описание
Арендатор обязан письменно уведомить о своем желании прекратить сделку как минимум за 3 месяца до выезда
Недвижимости не причинен вред за исключением естественного износа и амортизации
До момента регистрации в Росреестре оплачена аренда либо разработана схема по погашению задолженности
Решены все спорные моменты так как договор этого типа является двусторонним

Последнее условие является ключевым. Нежелание одной из сторон подписывать акт должно быть зафиксировано. Это в дальнейшем можно использовать в суде.

Структура формы

Помимо основного акта может составляться дополнительное соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения, образец которого зависит от первоначального документа. Это необходимая мера при найме нескольких площадей в рамках одного акта. Делается единый договор о расторжении, к которому прилагают несколько дополнений.

План содержания:

Показатели Описание
Название «Соглашение о расторжении договора №__»
Дата и место составления
Стороны наименование организаций или лиц, место их регистрации, на основании каких документов они осуществляют деятельность – паспорт, Устав
Условия описывают, что при наступлении определенной даты действие соглашения прекращается
Обязанности сторон обеспечить передачу недвижимости по акту, который является неотъемлемой частью договора
Разрешение конфликтных и спорных ситуаций сначала регламентируются досудебные переговоры, и только при невозможности разрешения ситуации подается исковое заявление в суд
Подписи сторон, дата

Один заполненный экземпляр должен оставаться у арендатора, второй у арендодателя, третий необходим для подачи заявления в Росреестр.

Какие потребуются документы

Помимо основного акта к нему рекомендуется приложить копию заключенного ранее договора аренды. Это необходимо для обоснования ссылок на условия найма в новом соглашении. Дополнительно требуется копия подтверждения прав собственности на арендуемое помещение.

Также неотъемлемой частью может быть следующая документация:

Показатели Описание
Акт приема/передачи помещения в нем описывается состояние недвижимости, показания приборов учета электроэнергии, газа, воды и теплоснабжения
Документы, удостоверяющие личности сторон это могут быть работники юридических субъектов, частные предприниматели, физические лица
Дополнительный акт если заканчивается аренда не всего объема недвижимости, а лишь ее часть

Образец акта приема-передачи помещения можно скачать здесь.

Эту информацию необходимо приложить к документации, обязательные ссылки на дополнительные материалы в основном соглашении. В случае противоречий сторон их можно использовать как доказательства во время судебного процесса.


Видео: досрочно

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Прекращение договорных отношений может быть осуществлено при наличии следующих обстоятельств:

  •      Отсутствие оплаты за найм недвижимости в течение полугода, либо иного срока, предусмотренного подписанным договором. Если жилплощадь арендуется на краткосрочный период, то внесение платежа рассчитывается не во временных, а в количественных рамках, к примеру, при отсутствии двукратного платежа, трёхкратного и тому подобное.
  •     Передача имущества владельцу не в первоначальном состоянии. Под этим пунктом подразумевается порча съёмного жилья нанимателем или иными лицами, за которых арендатор несёт ответственность (друзья, сестры, братья, мамы и так далее).
  •     Использование снимаемого жилого помещения не по прямому назначению (не для проживания). К примеру, если в арендуемой квартире будет осуществляться какая-либо предпринимательская деятельность, то договор может быть беспрепятственно расторгнут в одностороннем порядке.
  •     Систематизированное нарушение условий договора либо прав и интересов других лиц, проживающих рядом (соседи).
  •     И иные обстоятельства, которые дополняются арендодателем, главное чтобы они не противоречили закону.

Стоит учесть: Чтобы расторгнуть договор в суде, по инициативе арендодателя, требуется заранее уведомить об этом нанимателя. Если это не будет сделано, то судебная инстанция не примет иск к судоделопроизводству. Мало того, что наймодатель должен известить о нарушениях арендатора, также он дает последнему конкретный срок для устранения нарушений.

Уведомление о допущенных нарушениях составляется только в письменной форме, которое непосредственно ссылается на заключенный правовой акт, а именно, на конкретный пункт «Прав и обязанностей».

Сроки для исправления нарушений устанавливаются собственником, они должны быть «разумными». Юридическое понятие «разумности» отсутствует, потому сроки ограничиваются индивидуально наймодателем.

Если у арендатора отсутствует реакция на письменное извещение о допущенных нарушениях в соответствии с заключёнными договорными обязанностями, то владелец съёмного жилья вправе обратиться в суд.

Скачайте

  Иск о расторжении договора найма (истец — собственник жилья). Образец (58,5 KiB, 554 hits)

  Исковое заявление о расторжении дог. найма (ответчик выехал). Образец (28,5 KiB, 184 hits)

Обратите внимание: Иногда, непосредственно сам судья для устранения нарушений устанавливает временные рамки, которые могут составлять от нескольких недель до одного года.

Если арендатор проигнорировал сроки установленные не только своим арендодателем, но и временные рамки указанные судом, то при вторичном обращении собственника в суд, прекращение договора происходит в одностороннем порядке.

Примеры из судебной практики

Проведение досудебной экспертизы поможет зафиксировать также необходимость капитального ремонта

При этом важно установить два факта. Первый – арендодатель уклоняется от капитального ремонта

Второй – арендатор в связи с этим не может использовать помещение по назначению. Суд откажет арендатору в требовании расторгнуть договор аренды, если тот не представил доказательства, что не мог использовать по назначению арендованное помещение (тому пример из судебной практики – Определение ВС от 02.11.2018 по делу № А 21-6700/2017).

Как бы странно ни звучало, но нотариус сможет помочь в удостоверении того факта, что арендодатель ограничил допуск в помещения или передал объект третьим лицам. Например, в деле, разрешенном Постановлением Восьмого ААС от 30.04.2019 по делу № А 46-9430/2018, нотариус удостоверил в протоколе осмотра доказательств, что арендуемое компанией нежилое помещение занимает другая организация. Суд посчитал нотариальный протокол достаточным доказательством того, что арендованным помещением пользуется третье лицо, и договор аренды расторг.

Дополнительными доказательствами того, что арендодатель нарушил договор, могут быть и внутренние документы компании. Например, в деле, разрешенном Постановлением Десятого ААС от 10.10.2019 по делу № А 41-36744/2019, арендатор как работодатель составил акт о простое, в котором разрешил сотрудникам отсутствовать на рабочем месте с сохранением зарплаты. Суд принял документ как доказательство, что арендодатель не пускал арендатора в помещение.

Если арендодатель препятствует пользованию арендуемым имуществом, составьте акт и зафиксируйте этот факт. К подписанию акта по возможности привлеките третьих лиц. Например, охранное предприятие или управляющую организацию.

Направляйте юридически значимые сообщения в адрес арендодателя надлежащим способом, который указан в договоре, и сохраняйте доказательства отправки для суда. Лучше всего отправлять ценным письмом почтой с описью вложений. Если ограничитесь только уведомлением по электронной почте, есть риск через продолжительное время обнаружить в суде иск о взыскании долга по аренде и действующий договор.

Я искренне надеюсь, что данная статья окажется для вас полезной.

Будьте бдительны при заключении любых договоров, всегда действуйте со всей необходимой мерой предусмотрительности.

С уважением к Вам, Т.С.

Основания для расторжения

Гражданско-правовой акт подлежит расторжению, по следующим обстоятельствам:

  • Истечение срока действия юридического документа. Но стоит учесть, что истекающий срок можно продлить, если иное не предусмотрено договорными условиями.
  • Взаимное согласие на прекращение договора до окончания действия. Либо одним из участников правоотношений, если это происходит согласно определенному пункту в договоре (соответствует нормативно-правовому акту). Нарушение может быть существенным (значительным), тогда сделка подлежит прекращению или незначительным, тогда казус просто исправляется. При несущественных, но систематизированных нарушениях, один из участников гражданско-правовых отношений имеет право на расторжение сделки.
  • Иные обстоятельства, которые предусмотрены законом, в частности ст. 450 ГК РФ. Либо причины, которые в полной мере отражены в содержании договора.

Рекомендуем к прочтению: Договор найма жилого помещения между физическими лицами.

Возможности отказа заранее предусмотрены в специализированных нормах, касающихся имущественных правовых актов, содержащих пункты, согласно которым происходит передача чего-либо во временное пользование (долгосрочное или краткосрочное). Касательно досрочного расторжения. Оно может проводиться добровольно либо принудительно — определяется индивидуально.

  • Добровольно – участники правоотношений обоюдно подписывают договор о досрочном прекращении действующих правовых отношений.
  • Принудительно – один из участников заявляет о досрочном прекращении действия договорных отношений в судебном порядке.

Стоит отметить, что арендаторы жилого помещения имеют полное право на отказ в любое время «дня и ночи», если иные основания не предусмотрены отлагательными или запрещающими условиями. Главное, чтобы, наймодатель был заранее уведомлен о желании прекратить сделку.

Для «полюбовного» расставания, действительно, может помочь договорное взаимное соглашение, которое составляется в письменной форме и заверяется арендатором и арендодателем. При иных обстоятельствах, когда одна сторон договора выдвигает претензии, претензии разрешаются при непосредственном участии судебной инстанции и никак иначе.

Скачайте

  Соглашение о расторжении договора найма (аренды). Образец (26,0 KiB, 652 hits)

Основания для прекращения договора

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

  • По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  • В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
  • По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Со стороны арендатора

Арендатор вправе расторгнуть договор в отношении нежилого помещения при наличии следующих оснований:

  • Арендодатель (владелец имущества или же арендатор, если заключается договор субаренды) так и не передал нежилое помещение в пользование арендатора.
  • Имеются недостатки в помещении, которые не были оговорены в договоре – но которые препятствуют возможности пользоваться им по назначению.
  • Капитальный ремонт, если обязанность его производить лежит на арендодателе, не производится в нужные сроки.

Возможны и иные обстоятельства, оговоренные заранее и закреплённые в договоре.

По инициативе арендодателя

В свою очередь арендодатель тоже имеет право прервать досрочно отношения с арендатором , если имеется какое-то из этих условий:

  • Арендатор использует помещение не по назначению. Применительно к нежилой недвижимости это может означать, например, использование её для проживания граждан.
  • В результате действий стороны, снимающей помещение, происходит его разрушение или же существенное ухудшение свойств.
  • Невыплата сумм, оговоренных договором, случившаяся не менее двух раз подряд.
  • Не был произведён капитальный ремонт, если обязанность эта лежит на арендаторе.

Как и в предыдущем случае, стороны могут оговорить и иные случаи, когда арендодатель вправе расторгнуть договор.


С этим читают