Градостроительные документы пзз

Состав и содержание ПЗЗ

В ПЗЗ входят:


  • ч.1. Описание процедур – порядок действий, совершаемых частными лицами и административными структурами; сюда входят положения:
    1. о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
    2. об изменении ВРИ ЗУ и объектов капстроительства гражданами и юридическими и лицами;
    3. о разработке документации по планированию территории местными органами власти;
    4. о проведении общественных обсуждений и публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
    5. о внесении правок в ПЗЗ;
    6. о регулировании других вопросов, связанных с землепользованием и застройкой.
  • ч.2. Градрегламенты, в которых применительно к территориальным зонам указаны:
    1. ВРИ участков земли и объектов капстроительства:
      • основные виды разрешенного использования;
      • условные виды разрешенного использования (по вопросу получения разрешения на данный вид назначаются и проводятся публичные слушания, в ходе которых в результате голосования всех участников выносится решение о выдаче документа либо об отказе в его предоставлении);
      • вспомогательные виды разрешенного использования (всегда выбираются и осуществляются только вместе с основными и условно разрешенными видами, так как являются лишь дополнительными к ним и никак не могут быть самостоятельными или преимущественными).

      ПЗЗ участка определяет его правовой режим и имеет огромное значение для собственников земель.

    2. предельные (максимальные и / или минимальные) размеры ЗУ и предельные параметры разрешенного строительства либо реконструкции капитальных объектов;
    3. ограничения в использовании ЗУ и объектов капстроительства, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации;
    4. расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности объектами регионального и местного значения, а также максимально допустимого уровня территориальной доступности этих объектов.
  • ч. 3. Карта градостроительного зонирования, на которой отображены границы территориальных зон (каждый ЗУ должен принадлежать только лишь к одной зоне и формирование участка из нескольких участков, относящихся к разным зонам, не допускается). В частности, на карту нанесены границы:
    1. территорий объектов культурно-исторического наследия;
    2. населенных пунктов (в т.ч. границ образуемых населенных пунктов), находящихся в муниципальной собственности городского округа или поселения;
    3. зон с особыми условиями пользования территорий;
    4. территорий исторических поселений федерального и регионального значения.

Границы могут быть показаны и на отдельных картах.

Запрос на внесение изменений в ПЗЗ может быть подан любым заинтересованным лицом при личном обращении в уполномоченные органы либо по телефону или в электронном виде.

Границы территориальных зон могут устанавливаться по:

  1. линиям улиц, проездов, магистралей, делящих транспортные потоки противоположных направлений;
  2. границам ЗУ;
  3. красным линиям;
  4. границам населенных пунктов, расположенных внутри муниципальных образований;
  5. естественным границам природных объектов;
  6. границам муниципальных образований, в т.ч. границам внутригородских территорий Москвы и Санкт-Петербурга;
  7. прочим границам.

Град регламенты устанавливаются с учетом:

  1. возможности сочетания внутри одной территориальной зоны разных видов существующего и планируемого использования земельных наделов и объектов капстроительства;
  2. фактического использования участков земли и объектов капстроительства в границах территориальной зоны;
  3. функциональных зон и параметров их планируемого развития, указанных в документах территориального планирования муниципальных образований;
  4. видов территориальных зон;
  5. требований, выдвигаемых к сохранению объектов культурного наследия, в т.ч. особо охраняемых природных территорий (ООПТ) и других природных объектов и комплексов.

Если Вы решитесь вменить нам в обязанность изменение ПЗЗ, то мы оправдаем все Ваши ожидания и получим согласие властей на внесение в документ нужных Вам параметров разрешенного строительства.

Выдача выписки из правил землепользования и застройки городского округа с внутригородским делением «город Махачкала»

Категория получателя:
Получателями муниципальной услуги (далее – Заявители) могут быть физические и юридические лица, либо их уполномоченные представители. Заявителем признается гражданин, обратившийся в орган, предоставляющий муниципальную услугу, от своего имени и (или) от имени членов своей семьи, а равно гражданин, действующий от имени иного гражданина или юридического лица, и осуществляющий в этом случае представительство членов своей семьи, других граждан, юридического лица в порядке, установленном гражданским законодательством. Заявление на оказание муниципальной услуги должно быть подано лично Заявителем. В случае невозможности личной явки Заявителя, претендующего на муниципальную услугу, его интересы при подаче документов и получении уведомления о результате предоставления муниципальной услуги может представлять иное лицо при предъявлении документа, удостоверяющего его личность, и согласно полномочиям, определенным в доверенности, выданной представляемым. Интересы недееспособных граждан, претендующих на муниципальную услугу, может представлять законный представитель – опекун на основании постановления о назначении опеки; интересы несовершеннолетних – законные представители (родители, усыновители, опекуны, специалисты органов опеки), при наличии разрешения органа опеки. 
Стоимость услуги и порядок оплаты:

Предоставление муниципальной услуги осуществляется бесплатно – без взимания государственной пошлины или иной платы.

Сроки оказания услуги:
Срок предоставления муниципальной услуги составляет 12 дней со дня регистрации заявления и приложенных документов в системе электронного документооборота Администрации. Решение о выдаче выписки из Правил землепользования и застройки выдается или направляется почтой заявителю не позднее чем через 5 рабочих дней со дня принятия решения о выдаче выписки из Правил землепользования и застройки. 
Результат оказания услуги:
— выдача выписки из Правил землепользования и застройки; — мотивированный отказ в выдаче выписки из Правил землепользования и застройки. 
Основания для отказа:

— представление документов с нарушением требований пункта 2.7 настоящего Регламента или наличие в них неполных или недостоверных сведений; — документы подписаны лицом, не имеющим на то полномочий; Отказ в выдаче выписки из Правил землепользования и застройки может быть обжалован заявителем в суд. Отказ не препятствует повторной подаче документов при устранении оснований, по которым отказано в предоставлении муниципальной услуги.

Источники финансирования:

Управление оказывающее услугу

Управление архитектуры и градостроительства

Регламент утвержден НПА №1096 от 07.07.2017

(Скачать) (ПРОЕКТ НОВОГО РЕГЛАМЕНТА) Документы необходимые для получения услуги:

— заявление о выдачи выписки из Правил землепользования и застройки; — копия паспорта или иного документа удостоверяющего личность заявителя, либо представителя, являющего физическим лицом; — копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если заявлением обращается представитель заявителя; — правоустанавливающие документы на земельный участок, если право на данный земельный участок не зарегистрировано в ЕГРП.  Документы получаемые по каналам СМЭВ:

— выписка из государственного реестров о государственной регистрации юридического лица или о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя; — выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок; — кадастровый паспорт (план) земельного участка; — кадастровая выписка о земельном участке.   Либо указанные документы по желанию могут быть представлены заявителем самостоятельно. В случае если заявитель решит представить документы, предусмотренные пункте 2.8. настоящего Регламента самостоятельно, ему необходимо приложить указанные документы к заявлению. Заявление

Подразделения принимающие заявление:

  • Управление архитектуры и градостроительства
  • Администрация ГО «город Махачкала»
  • Муниципальное автономное учреждение «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг г. Махачкала»
  • Государственное автономное учреждение Республики Дагестан «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в Республике Дагестан».

Что такое градостроительный потенциал и почему его нужно получать перед заказом ГПЗУ?

Градостроительный потенциал представляет собой полноценный анализ участка будущей застройки, до получения официальных сведений в ГПЗУ. Заказав заключение о градостроительном потенциале участка в компании Смарт Вэй, вы сможете:

  • сократить сроки на снятие или изменение ограничений ПЗЗ (после оформления ГПЗУ придется проходить официальные процедуры, что может затянуться на несколько месяцев);
  • принять объективное решение о целесообразности строительства или реконструкции, исходя из допустимых параметров объекта, расчетных показателей;
  • оценить возможные строительные и инвестиционные риски, связанные с реализацией проекта.

Для оценки градостроительного потенциала изучается информация  и документация на участок, проводится полноценное обследование территории, запрашиваются данные о характеристиках объектов, уже расположенных на земле. Эксперты учтут ландшафтные, климатические, эстетические, архитектурно-художественные и иные факторы, который повлияют на подготовку проекта, прохождения экспертизы и получения разрешения на строительство.

Проблемы разработки ПЗЗ

О важности принятия этого документа было сказано выше. Однако в дополнение следует отметить, что важно не просто его принять, но правильно составить

Если правила составлены некорректно, это может создать определенные трудности для различных субъектов земельных и иных имущественных отношений.

К примеру, они могут затронуть интересы различных строительных компаний, являющихся крупными застройщиками в жилой сфере. Если назначение выделенного под строительство участка меняется, то они несут значительные убытки. Принятие ПЗЗ является достаточно непросто процедурой.

Сначала должен быть разработан проект. Эта работа поручается специальным комиссиям. При этом решение о подготовке плана и создании комиссии должны быть обнародованы.

Затем подготовленный проект передается мэру (главе муниципального образования). А он должен принять решение об организации публичных слушаний по нему. По их результатам проекты могут быть направлены на утверждение или доработку.

Учитывая тот путь, который приходится пройти проекту до утверждения, с его принятием зачастую возникает немало сложностей.

Мнение эксперта Тарасов Дмитрий Тимофеевич Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.

Появлению в городе ПЗЗ могут препятствовать несогласованность различных должностных лиц и органов, недовольство планом на публичных слушаниях. При этом это недовольство во многих случаях вполне обоснованно.

Организации, которым поручается составление проектов, нередко допускают в них ошибки. Найти хорошего специалиста для такой работы бывает непросто.

Порой наличие ошибок обуславливается не только уровнем профессионализма, но и отсутствием градостроительной документации. В отсутствие Генплана в работе с утвержденными правилами могут возникнуть проблемы.

Если впоследствии он будет принят, то, возможно, придется вносить изменения и в ПЗЗ. Что на практике происходит далеко не сразу. Именно в таких ситуациях часто возникают несоответствия в этих документах.

Как обойти ограничения, которые существуют в ПЗЗ Москвы?

В правилах землепользования любого населенного пункта или региона всегда есть ограничения, которые повлияют на возможность строительства или его допустимые параметры. В частности, ПЗЗ может предусматривать следующие формы ограничений:

  • сервитуты, т.е. обременения участка, установленные в пользу конкретных субъектов, неопределенного круга лиц (установление сервитутов возможно в силу закона, договора, судебного акта);
  • зоны санитарно-защитного назначения (например, вокруг производственных территорий всегда устанавливаются санитарные зоны, где нельзя строить жилье, ряд коммунальных объектов);
  • водоохранные зоны, в пределах которых строительство любых объектов запрещено или ограничено максимально жесткими требованиями.

К ограничениям может относиться и вид разрешенного использования участка, отнесение его к отдельным видам зон. Например, чтобы приступить к жилой застройке на участке, входящем в общественно-деловую зону, нужно добиться внесения изменений в ПЗЗ, получить другой вид разрешенного использования.

Наличие ограничений нужно учесть еще на начальной стадии принятия решения о строительстве или реконструкции. Обойти их можно следующими способами:

  • заказать оценку градостроительного потенциала, чтобы снять все или большинство ограничений до обращения за ГПЗУ и сведениями из правил землепользования (это проще и быстрее, чем проходить официальную процедуру);
  • изменить характеристики и параметры будущего строительства, т.е. привести их в соответствие с действующими ограничениями (например, если границы водоохраной зоны изначально нельзя изменить, можно спроектировать объект на другом пятне застройки);
  • пройти официальную процедуру внесения изменений в ПЗЗ (в ряде случаев, если меняется не более одного вида разрешенного использования участка и не более 10% от исходных параметром строительства, можно избежать проведения общественных слушаний);
  • оспорить сведения ПЗЗ в судебном порядке;
  • принять решение об отказе от строительства на данном участке, если обойти ограничения невозможно, либо это сделает проект нерентабельным.

Самостоятельно пройти любые официальные или неофициальные процедуры, связанные с обходом, снятием или изменение ограничений, практически невозможно. Вам придется заказывать обследования, экспертизы и различную документацию, взаимодействовать с государственными и муниципальными службами. Обращайтесь в компанию Смарт Вэй, чтобы получить содействие в устранении или изменении ограничений ПЗЗ.

Какие данные есть в открытом доступе и что нужно получать отдельно?

Разберем, какой объем информации включен в ПЗЗ и доступен при получении выписок или градостроительных планов. Сведения в правилах представлены в виде текстовых и графических материалов, включают:

  • описание порядка применения и использования ПЗЗ. Внесения в них изменений;
  • карты зонирования;
  • градостроительные регламенты.

Правила применения ПЗЗ описывают все возможные процедуры, с которыми могут столкнуться муниципальные и государственные органы, правообладатели участков, иные заинтересованные лица. В частности, ПЗЗ Москвы содержат порядок изменения видов разрешенного использования, подготовки документации по планированию или по запросам заявителей. Также установлен порядок проведения общественных слушаний, если это необходимо для внесения корректировок в правила.

Карты зонирования содержат границы различных территориальных зон, применяемых на территории населенного пункта. Например, в ст. 35 ГрК РФ предусмотрены следующие виды зон:

  • жилой застройки (частные дома, малоэтажная и среднеэтажная блокированная застройка, МКД);
  • общественно-деловые (коммерческого, социально-бытового, коммунального и иного назначения);
  • производственные (для объектов, которые оказывают воздействие на окружающую среду);
  • коммунальные, в том числе с местами размещения складских объектов;
  • инженерной и транспортной инфраструктуры;
  • сельхозназначения;
  • иные виды зон.

Также зонирование предусматривает описание границ населенных пунктов, территорий с особыми условиями пользования, исторических и культурных объектов.

ПЗЗ не обязательно должны содержать все перечисленные элементы зонирования, так как особенности землепользования отличаются для разных населенных пунктов и регионов. По границам зон определяются основные, условно разрешенные и вспомогательные виды использования участков

Важно, что конкретный участок должен полностью входить в границу одной из зон, а отдельные исключения могут устанавливаться только ЗК РФ

Не менее важны для граждан и организаций сведения градостроительных регламентов, входящих в ПЗЗ. Они содержат следующую информацию:

  • виды разрешенного использования для участков и ОКС;
  • предельно допустимые размеры участков и параметров строительства (реконструкции);
  • ограничения по использовании ЗУ и ОКС;
  • показатели инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, территориальной доступности.

Именно по этим сведения правил, включенным в ГПЗУ, будет приниматься решение о строительстве или реконструкции объекта, месту его размещения на участке, площади и высоте (этажности), отступам от границ, точкам подключения и инженерным коммуникациям.

Также к ПЗЗ оформляются приложения с описанием границ для всех зон и территорий, перечни их характерных точек. Эта информация должна соответствовать сведениям ЕГРН.

Так как правила землепользования носят общий характер для всего населенного пункта или региона, ряд сведений в ПЗЗ отсутствует. Заинтересованным лицам может потребоваться:

  • получение кадастровых сведений из ЕГРН (например, о наличии зарегистрированных обременений, о кадастровой стоимости участка или объекта, иные данные);
  • получение информации о местах размещения подземных коммуникаций, их протяженности, местах выхода на поверхности и глубине залегания;
  • запрос данные о зарегистрированных обременениях на землю или объект капстроительства;
  • получение информации о правообладателях соседних земельных наделов;
  • получение данных об архитектурно-художественных требованиях к фасадам и внешнему облику зданий, действующих на территории населенного пункта;
  • иные данные, в зависимости от целей заявителя.

ГПЗУ носит только общий информационный характер о параметрах разрешенного строительства для конкретного участка. Однако при инженерных изысканиях и проектировании нужно учитывать строительные нормы и правила (СНиП, СП), стандарты ГОСТ, санитарные и иные нормативы. Эти критерии также не содержатся в ПЗЗ, так как зависят от точных характеристик будущего объекта.

Семинар по изменению ПЗЗ:

Watch this video on YouTube

Категории земель

Зональное распределение земель определяет тактику развития всего федерального объекта, их составляющих – города, посёлка, транспортных развязок и пр. Для каждой зоны предусмотрено назначение земель, возможность застраивать участок. Например, на землях сельскохозяйственного назначения нельзя располагать промышленные здания.

  1. Индивидуальное жилищное строительство.
  2. Личные подсобные хозяйства.
  3. Жилые дома разной этажности.
  4. Коммерческие здания средней высоты – магазины, пекарни, спортивные залы и пр.
  5. Объекты коммунального хозяйства – электро-, водо-, тепловые и мобильные станции.
  6. Учреждения коммерческого и государственного происхождения образовательного типа (ДОУ, школы, вузы, училища и пр.), школы.
  7. Медицинские учреждения.
  8. Автодороги, ж/д развязки и т. п.
  9. Транспортные узлы (вокзалы, аэропорты, припортовые территории).
  10. Резервные зоны – предназначены для развития строительства, расширения территорий населённого пункта.
  11. Рекреационные зоны, предназначенные для туристической, культурной инфраструктуры.

Кроме того, водоёмы, если таковые оказались внутри поселений, территории культурного и исторического наследия, памятники, ботанические сады, музеи и т.п.

Допустимы индивидуальные постройки – гаражи, склады, если они не представляют опасности для окружающего населения.

Для сельского хозяйства допустимо иметь на территории следующие объекты:

  • леса;
  • полосы отчуждения;
  • хозяйственные строения;
  • пашни;
  • участки для выпаса травоядных животных;
  • сенокосы;
  • садовые насаждения;
  • залежи (пашни, не обрабатываемые больше 20 лет).

Такая местность располагается за пределами города, села из-за большой площади участков и особой специфики.

Хозяйство предполагает большие обороты для экспорта, обеспечения государственных потребностей. Но допускается предоставлять для сельского хозяйства территории населённых пунктов в индивидуальном порядке.

Как правило, речь идёт о небольших личных подсобных хозяйствах – виноградники, культурные насаждения, огороды и пр.

К промышленным территориям принято относить:

  1. Производственные предприятия.
  2. Участки, где ведётся добыча полезных ископаемых.
  3. Объекты атомного производства и энергетики.
  4. Предназначенные для охраны и обороны объекта.
  5. Зоны специального назначения – космическая деятельность, аэропорт, аэродром.

Мнение эксперта Тарасов Дмитрий Тимофеевич Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.

Земли, относящиеся в промышленной категории, не могут возделываться под пашни или использоваться в качестве земли под фермерское хозяйство.

Прежде чем предоставить землю по назначению, проводится анализ поверхности земли, рельефность, целесообразность предприятия, расположение объекта. Недопустимо расположение земель промышленного назначения рядом с населёнными пунктами.

Особо охраняемые объекты представляют собой земли, предназначенные под исторические и культурные ценности, природоохранные субъекты РФ, памятные места. Могут использоваться для организации городских свалок, кладбищ, крематорий и т.п.

Рамки вышеперечисленных категорий гораздо шире, они зависят от специфики и значения федерального субъекта. Индивидуально, на местном уровне, каждая из категорий «разбивается» на зоны.

В каждой зоне предполагается определённое направление, разрешённая деятельность. Например, в рамках категории земли под заселение могут располагаться зоны транспортной развязки, жилого массива и охраняемого объекта.

Также государственные субъекты РФ вправе добавлять, изменять категории согласно условиям местности, специфике пользования. При этом не нужно путать понятия «разрешённое использование» с «формой собственности» земли. На каждой из категорий зон располагаются объекты федерального, муниципального значения и частная собственность.

В чем отличия Генплана и ПЗЗ?

Генеральные планы отнесены ГРК РФ к документам территориального планирования городов и поселений. В них посредством карт отображаются границы поселения, его зонирование, а также планируемого в будущем размещения различных объектов. Имеется в этом документе и текстовая часть.

Однако Генплан не содержит никаких градостроительных регламентов, соответственно не регулирует вопросы разрешенной застройки.

В этом плане отображаются функциональные зоны поселений. Фактически он создается на перспективу, обозначая основные направления развития территории конкретного города (поселения).

ПЗЗ же больше отражают текущее состояние конкретной территории. В них более подробно описываются что, где и как размещается, что и в каких объемах можно строить.

Их карты детальнее отображают зонирование территории. Кроме того, ПЗЗ содержат регламенты градостроения. По своей сути они являются актом местного органа, утверждаются постановлениями организаций муниципальной власти, публикуются в официальных СМИ.

Для чего нужно знать ВРИ?

На приобретенном участке невозможно строить все, что заблагорассудится, поскольку, например, на земле, предназначенной для строительства торговых объектов, невозможно заниматься сельским хозяйством.

Это противоречит юридическим регламентам и за такую самодеятельность можно получить штраф по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

Согласно этой статье, в случае, если уже была определена кадастровая стоимость земельного участка, гражданские лица обязаны выплатить до 1% от общей суммы, но при этом она не должна быть менее 10000 рублей.

Для юридических лиц штраф больше, он составляет от 0,5 до 2%.

Если же кадастровая стоимость земли еще не была определена, то первая категория лиц должна выплатить штраф в размере от 10000 до 20000 рублей, а вторая — уже от 100000 до 200000 рублей.


Вопрос очень серьезен, поэтому игнорировать его нельзя.

Внесение изменений: основные этапы

Любые изменения статуса назначения участка должны решаться на уровне органов самоуправления. Формируется комиссия из ответственных лиц, имеющих правовой статус вносить корректировки.

Предложения об изменениях ПЗЗ могут исходить:

  • от органов федерального или регионального муниципалитета в том случае, когда правила землепользования нарушают деятельность и функционирование зданий капстроительства соответствующего назначения.
  • от органов местного самоуправления, когда необходима модернизация урегулирования пользования землёй или проведение застройки соответствующих территорий.
  • от организации и граждан, если участки и построенные на них объекты используются не эффективно. При этом владельцу может быть нанесён ущерб.

Предложения подаются в письменном виде, а назначенная комиссия в месячный срок должна подготовить заключение: одобрить или отклонить изменения. При положительном решении документ направляется Главе администрации, который должен принять решение о внесении изменений или отклонить также в месячный срок. Затем копии решений отправляются заявителю.

Внесение изменений в ПЗЗ

Весь период согласования правил до момента их принятия и вступления в законную силу, продолжаются совещания и слушания пользователей земель. Рассматриваются предложения по назначению и использованию территории. В первую очередь обсуждается разграничение местности для жилого массива и сельскохозяйственных участков.

Иными словами, это приблизительное расположение следующих территорий:

После утверждения перечисленные земли отмечаются на карте.

Заключительным этапом проводится голосование, в котором участвуют представители органа власти, землепользователи, сторонние инициаторы внесения изменений (если речь идёт о пересмотре параметров или специфики участков). Решение принимает комиссия, которая разрабатывала ПЗЗ в данном субъекте региона.

Срок подготовки проекта местной комиссией, со дня поступления предложений об изменении, не более 30 календарных дней.

Изменения проектируются и обозначаются на носителе (электронный, бумажный), отправляются главе местной управы. Если решение выносится положительное, результат озвучивается на комиссии округа, где должны присутствовать все участники собрания.

Далее проводятся публичные слушания с привлечением СМИ. По результатам готовится итоговый проект, к которому прикладываются итоги публичных слушаний, и отправляется главе административного округа.

Срок рассмотрения землеустроительного проекта о внесении изменений в Правила землепользования и постройки главой администрации составляет 10 дней.

Выводы

Правила землепользования определяют статус земельного участка, который вносится в генеральный план сельского поселения или города. Устанавливаются границы зон. В зависимости от назначения участка регламентируются требования к возводимым строительным объектам.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 Федеральный

8 (499) 938-42-45 Москва и область

8 (812) 425-64-57 СПб и область

Внимание! Юристы не записывают на приём, не проверяют готовность документов, не консультируют по адресам и режимам работы МФЦ, не оказывают техническую поддержку по порталу Госуслуг!


С этим читают