Новоселье за 20 тысяч

○ Советы арендодателю, как не платить риелтору.

Хозяин квартиры тоже не всегда заинтересован в оплате услуг риелтора.


Что касается того, что наймодатель, сдающий свою квартиру, должен платить налоги, это его личная обязанность, агентство недвижимости не распространяет сведения о владельцах квартир третьим лицам. Наличие или отсутствие договора также не влияет на факт того, что человек получающий прибыль, должен платить налоги. Договор аренды необходим исключительно для защиты интересов и собственности владельца от любых действий нанимателя, устная договоренность – это плохой аргумент, письменная – неоспоримый. С другой стороны, не желая заключать со своим потенциальным нанимателем договор, Вам будет очень трудно найти себе людей, которые согласятся снять Вашу квартиру, они будут видеть в этом злой умысел с Вашей стороны и им проще себе снять другую квартиру, где таких проблем нет, дабы сегодня ассортимент квартир в аренду огромен.

Для владельцев квартир услуги профессионального риэлтора бесплатны – их единоразово оплачивает наниматель.

Разместив на популярном сайте объявлений информацию о том, что Вы сдаете квартиру, Вы столкнетесь с тем, что Вам будут звонить исключительно агенты, причем некоторые из них, могут сказать, что они снимают квартиру якобы для себя, а потом приведут Вам жильцов, поставив перед фактом, когда Вы откроете им дверь — не очень приятная ситуация. Профессиональный специалист никогда так не поступит.

Зачем нужен риэлтор при сдаче квартиры в аренду?

Многие владельцы квартир, желая сдать свою недвижимость, очень часто изначально пытаются это сделать самостоятельно, минуя агентство недвижимости. Почему так происходит? На это у владельцев квартир есть много доводов, назовем некоторые из них: многие думают, что у агентов не подходящие клиенты и им приведут того, кого они не захотят заселить, будет нарушена их конфиденциальность, приходить толпы людей, будет сообщено в налоговые о органы о том, что они сдают квартиру, боятся подписывать договор между ними и их жильцами, думают, что им самим тоже надо платить за услуги риэлтора, а главное, считают, что зачем людям платить посредникам, когда вот он я, владелец, позвони мне, наниматель, сам на мое объявление и приходи.

Давайте разберемся во всем по порядку. Профессиональный специалист по недвижимости никогда не приведет Вам тот контингент, который Вы не рассматриваете, он поинтересуется заранее, кого Вы берете и будет приводить Вам только клиентов, подходящих под Ваши требования, ему не интересно понапрасну терять и Ваше и свое время, а когда потенциальному нанимателю понравится Ваша квартира, то принимаете решение Вы и только Вы, брать ли Вам этого человека себе в жильцы. Всех потенциальных нанимателей профессионал никогда не приведет единовременно, он распределит их по времени, чтобы они друг с другом не пересекались.

В соглашении могут быть некоторые настораживающие пункты, поэтому важно обратить на них особое внимание. Если вы прочитали договор и не нашли опасных пунктов, стоит подумать о включении в текст дополнительных условий, которые помогут вам сэкономить на услугах риелтора

Если вы прочитали договор и не нашли опасных пунктов, стоит подумать о включении в текст дополнительных условий, которые помогут вам сэкономить на услугах риелтора.

Так, стоит учесть:

  • Произведение оплаты только после получения желаемого результата: когда будет найдена подходящая квартира и проведена сделка.
  • Учет штрафов за срыв возможной сделки: опоздание на встречу, неявка.
  • Отсутствие авансового платежа.
  • Обязанность риелтора вернуть комиссию, в случае наступления форс-мажорных обстоятельств.

Почему дешевеющее жилье это плохо

Возможность заработать — главная причина переезда работоспособного населения. Но для него важны как количество предприятий, так и ширина тротуаров, количество детских площадок и маршрутов общественного транспорта. «Если брать пример Москвы, то после реконструкции улиц увеличился пешеходный поток, стали лучше условия для бизнеса, — объясняет автор блога «Город для людей» Аркадий Гершман. — Для среднего класса, а это люди семейные, важна безопасность среды. Если родители каждое утро отводят ребенка в школу, потому что нет возможности отпускать одного, иначе его сразу собьет машина, то это время люди не работают, их КПД уменьшается и приток в экономику города снижается».

Падение стоимости жилья — явный сигнал, что город начинает терять людей. И дело не только в естественной убыли. Он не привлекает новых жителей и проигрывает конкуренцию.

Мнение урбаниста Гершмана подтверждают данные Росстата. В десятке городов, где недвижимость подешевела сильнее всего, численность населения снижается уже несколько лет. Исключений два: Киров (девятое место, за пять лет население увеличилось на 4,1% — до 507 тыс. 155 человек) и Волгодонск (десятое место, рост 0,9% — до 17 тыс. 729 человек).

Они отличаются от других аутсайдеров еще и тем, что цены после кризиса там восстанавливаются. В Кирове низшая точка в 38 тыс. 470 рублей за квадратный метр была пройдена летом 2017 года, по итогам февраля цена равняется 40 тыс. 200 рублям. В Волгодонске цены к лету 2018-го упали до 31 тыс. 800 рублей и сейчас составляют 32 тыс. 400 рублей за квадратный метр.

Искать альтернативы и надеяться на скидки


Несмотря на то что кризис все-таки ударил по рынку новостроек — во II квартале спрос на строящееся жилье в Москве снизился на 44% (фактически рынок был заморожен на 2,5 месяца), цены с начала года не снизились. Как отмечают эксперты компании «Метриум», в массовом сегменте новостроек столицы с начала года средний «квадрат» подорожал на 7,4% — до 188 тыс. рублей.

Улучить момент

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Зураб Джавахадзе

«При этом в мае и июне, несмотря на беспрецедентное снижение спроса, цены перестали расти, но и не падали, — отмечается в пресс-релизе компании, который есть в распоряжении «Известий». На рынке новостроек бизнес-класса ситуация схожа: с начала года квадратный метр подорожал на 7,3% — до 259 тыс. рублей.

Коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District) Ксения Юрьева советует покупателям на фоне интенсивного роста цен в Москве присмотреться к альтернативным вариантам рынка новостроек в «новой Москве».

«Средняя стоимость квадратного метра в ТиНАО составляет порядка 140 тыс. рублей, что намного меньше уровня цен в «старой» Москве. Причем в этом ценовом диапазоне клиент может рассчитывать на покупку жилья бизнес-класса, — говорит эксперт. — При этом в «новой Москве» также цены повышаются, поэтому с инвестиционной точки зрения приобретение жилья здесь оправдано».

Уповать на то, что цены в ближайшее время могут снизиться (по крайней мере резко и внезапно), точно не стоит. Как полагают в «Метриуме», цены по итогам 2020 года вырастут по следующим причинам: реформа долевого строительства, снижение ставок по ипотеке, восстановительный рост спроса после завершения самоизоляции, увеличение себестоимости строительства.

«На фоне слабого экономического роста можно ожидать лишь замедления темпов роста цен, но их глубокое падение маловероятно. Это значит, что отсрочка покупки не в интересах покупателя, — считают специалисты компании. — Однако снижение спроса всё еще остается весьма вероятным сценарием, и субсидирование ипотеки лишь смягчит этот процесс. В этом случае застройщики будут охотнее давать скидки. Сейчас в массовом сегменте и в бизнес-классе средний размер скидки составляет 5%».

В ожидании осени

Осенью на арендном рынке традиционно наступает оживление — в Москву устремляются абитуриенты и студенты, а также желающие перебраться в столицу на ПМЖ или просто заработать денег и вернуться домой. Однако риелторы не ждут, что это вернет ставки на докризисный уровень — они все-равно останутся низкими для последних лет из-за падения доходов людей.

Замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова отмечает, что уже сейчас ощущается смещение спроса в сторону самых бюджетных вариантов аренды

Например, те, кто раньше снимал отдельное жилье, теперь нередко обращают внимание на комнаты. «Этот формат становится все более популярным как суперэкономичный: цена месяца проживания начинается от 10 тысяч рублей, — объясняет Полякова. — Причем и этот бюджет делится на нескольких человек — все больше арендодателей готовы предоставить свои объекты для найма вскладчину

По нашим прогнозам, к осени число сделок с комнатами может достичь 1/3 в общем объеме».

Как уберечь жилье от воров-домушников во время отпуска

Пусть и небольшое, но все же влияние на рынок аренды может оказать и льготная ипотека. Она приблизила размер ипотечных платежей к ставкам аренды, а удаленная работа заставила многих арендаторов по-другому посмотреть на снимаемое жилье. Когда проводишь в нем 24 часа в сутки, начинаешь меньше ценить расположение квартиры и больше ее обустроенность. Так что те, кто арендовал жилье ближе к центру, теперь чаще смотрят на квартиры на окраинах, но в ипотеку.


Впрочем, ипотечные платежи, даже со ставкой 6,5%, все равно оказываются выше аренды, тем более на фоне ее падения. «При сроке ипотеки 10 лет платеж по кредиту будет выше средней ставки аренды однушки в Москве на 32 тысячи рублей, а при сроке кредита 20 лет — на 7 тысяч, — считает Виктория Кирюхина. — Тем не менее часть арендаторов действительно перейдут в категорию покупателей, но это не будет массовым явлением».

Спрос растет

Госпрограмма льготной ипотеки, запущенная в апреле 2020 года, привела к перераспределению спроса в пользу квартир в новых домах, подчеркнули в Национальном рейтинговом агентстве. «В мае стоимость ипотеки достигла исторического минимума», — уверяют аналитики.

Мишустин: Программа льготной ипотеки на Чукотке может быть расширена

Оживлению первичного рынка жилой недвижимости способствует обострившаяся конкуренция между банками. Ипотечные заемщики, как поясняют в НРА, являются привлекательными клиентами благодаря оптимальному соотношению риска и доходности жилищных кредитов, а также исторически низкому уровню просрочек по платежам.

В 2019-м проблемная задолженность по ипотеке в России составляла всего 1,4 процента, в 2020-м возможен рост до 2,5 процента. НРА ожидает продления госпрограммы льготной ипотеки как минимум до следующего лета, однако после ноября ее параметры могут измениться в зависимости от размера ключевой ставки и макроэкономической ситуации.

По мнению экспертов, активизация спроса на первичное жилье в Москве может привести к росту цен в пределах десяти процентов (по сравнению с прошлым годом). На вторичном рынке квартиры подешевеют — процентов на пять.

«Такие ценовые тенденции с высокой вероятностью будут характерны и для региональных рынков», — полагают в агентстве. Сдерживать «аппетиты» застройщиков будет сокращение реальных доходов россиян. Чтобы привлечь потребителя, девелоперы наверняка предусмотрят маркетинговые акции вроде сезонных скидок, бонусов первым покупателям или, для ряда объектов, принятия на себя расходов по выплате процентов по ипотеке, добавили в НРА.

Задел на будущее

Что касается продажи жилья, то участникам долевого строительства, которые хотят переуступить квартиру, советуют успеть поймать «волну» восстановительного спроса и продать квартиру до возможной второй волны коронавируса.

«Владельцу квартиры в строящемся доме лучше поспешить с продажей. Во-первых, пока действуют льготные ипотечные программы, стимулирующие спрос. Во-вторых, после завершения самоизоляции по всей России, а не только в Москве, на рынок массово вернутся клиенты, которые не успели заключить сделки до карантина, — считают в «Метриуме». — Рано или поздно восстановительный рост спроса окончится, и потенциальных покупателей станет меньше».

Улучить момент

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

И если хотите быстро продать квартиру, придется идти на уступки, то есть на скидки, считают в компании. Не готовы? Лучше отложить.

«Мне кажется, с точки зрения продавцов в этом году с продажи не удастся что-то поиметь, — считает Андрей Бекетов. — Цены будут стабильными, покупательская способность явно не улучшается. Если нужно срочно продать квартиру, то, конечно, в этом случае встает вопрос о скидке для того, чтобы привлечь реального покупателя. А если нет, то зачем терять. Ситуация на рынке сейчас не патовая: что сейчас продавать, что в следующем году, — не думаю, что продавец много от этого выиграет или потеряет».

Предупреждая возможную «вторую волну» и как результат сложности с проведением сделок, эксперты «Метриума» советуют продавцам квартир на вторичном рынке как минимум создать для себя электронную цифровую подпись (ЭЦП), чтобы иметь возможность подписывать документы на удаленке.


«Жизнь показала, что за этим будущее. И это будущее, к сожалению или к счастью, коронавирус подстегнул, — отмечает Андрей Бекетов. — Если планируете продажу, то можно не выходя из дома зарегистрировать сделку. В хозяйстве пригодится. Через какое-то время, скорее всего, ЭЦП уже будет у всех».

Стоит ли пользоваться программой трейд-ин от застройщиков, если точно планируете потратить деньги от продажи квартиры на «вторичке» на новостройку? Вопрос опыта и кошелька. Каких-то подводных камней нет. «Вы просто возлагаете свой труд на чужие плечи за деньги. Если не хочется самому комплексно заниматься этим вопросом, то поручаете застройщику: он продаст вашу квартиру и за эти деньги забронирует что-то у себя. Как заказ еды на дом: если не хотите сами готовить, то нажимайте кнопки на сайте», — отмечает независимый аналитик рынка недвижимости.

В целом, по словам Андрея Бекетова, не стоит бежать в последний вагон уходящего поезда, переживая, например, из-за возможного резкого скачка цен на недвижимость.

«До прошлогоднего 10%-ного скачка три года цены были одни и те же, ничего не менялось, — вспоминает Андрей Бекетов. Рынок тогда замер в ожидании лучших условий — вдруг зарплаты начнут повышать, вырастут вклады. — Затем произошел скачок на фоне того, что вводились эскроу-счета и застройщики из каждого утюга кричали, что «нам будет плохо, поэтому цены поднимаем». Цены подняли на 10% за довольно короткий срок, но у народа нет денег оплачивать эту историю, поэтому рост снова остановился. Этот рынок очень медленный, он медленно поворачивается — всегда есть время для принятия решения».

Как застройщики отреагировали на обвал рубля?

Честно говоря, отреагировали они как рациональные и грамотные люди. Не стали делать никаких резких выпадов, заняв позицию наблюдателей. В момент наступления кризиса главное — не суетиться и не паниковать. Тем не менее, некоторые девелоперы прогнозируют, что стоимость квадратного метра может поползти вверх. Более того, эти варианты уже всерьез рассматриваются внутри отдельных компаний. Если говорить о повышении цен на недвижимость, логичнее было бы повышать ценники в тех жилых комплексах, которые хорошо распродаются. В противном случае можно остаться с неликвидным объектом.

Представители «Группы ЛСР» сообщили, что срочных экстренных мер вводить не планируют. Продажи квартир продолжаются и никаких разговоров о повышении цен не идет. Такая же ситуация наблюдается в девелоперской компании «Гранель», которая рассматривает повышение цен только в случае роста динамики спроса. Генеральный директор «А101», Анна Боим, рассказала РБК, что аналитики ее компании тоже не видят предпосылок для роста цен. По ее мнению, если рубль не вернется на конкурентные позиции в ближайшие пару недель – спрос на покупку недвижимости может увеличиться на 7%.

Из всего этого можно сделать только один вывод: паника на рынке создает отличную почву для инвестирования в недвижимость (а многие именно это и начнут делать), что повлечет за собой увеличение спроса и, как следствие, повышение цен за квадратный метр в наиболее популярных проектах застройщиков. Как ни крути, а вложение денег в недвижимость – самый надежный способ фиксировать средства в любой кризис. Вот только далеко не факт, что ажиотаж будет большим, ведь больше половины населения столицы (и всей страны в целом) в принципе не имеют возможности приобрести квартиру без использования кредитных программ.

Сейчас мы наблюдаем некоторое волнение среди клиентов: как покупателей, так и продавцов. Но спешим успокоить, что несмотря на серьезное снижение рубля и кризис, сделки будут совершаться и дальше, ведь решение квартирного вопроса сопряжено именно с решением личной ситуации для человека!

Так комментирует ситуацию на рынке Екатерина Никитина, генеральный директор агентства по продаже недвижимости «PRO ОБМЕН».

На данный момент я бы тщательнее подбирала квартиру в новостройке, если говорить об инвестиционных вложениях, более внимательно выбирала застройщика, проект и стадию готовности. И не спешила реагировать на рекламные призывы с существенными скидками. Также не советовала бы менять сейчас рубли в доллары и прятать деньги в банке. Деньги должны работать и приносить прибыль. Сейчас мы получаем разную информацию от разных застройщиков – кто-то уже отменил часть акций, кто-то приостановил торговлю, а кто-то наоборот стимулирует своих партнеров на большие продажи. И на мой взгляд это правильная политика.

Что касается ипотеки: тем, кто еще размышляет над вопросом «брать или не брать», я бы порекомендовала ускориться и оформить ее, потому что процентная ставка будет расти.


С этим читают