Распространенные риски продавца при продаже квартиры

Процедура продажи квартиры в ипотеке

Разберем, как осуществляется продажа жилья.


Что потребуется?

Если продажей жилья занимается банк, то клиенту остается просто сидеть и ждать, когда финансовая организация выполнит все сама. Если же клиент занимается продажей самостоятельно, то нужно найти покупателя и предоставить ему возможность написать в банке заявление на выкуп залога.

Какие потребуются документы?

Главное, что понадобится клиенту – это документы на продаваемое жилье. Кроме того, нужно будет провести оценку жилья для банка.

Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.

Пошаговые действия

При продаже жилья и снятия обременения за счет покупателя выполняются следующие действия:

  • подаются документы для рассмотрения покупателя в качестве потенциального заемщика;
  • если заявка одобряется, то осуществляется оценка и страхование жилья.

Гарантии, которые даёт продажа квартиры под ипотеку

Подведем итоги, почему при ипотеке вы не несете большие риски и ее можно рассмотреть как вариант продажи.

  • Гарантия № 1 — банки заинтересованы в добросовестности сделки и платежеспособности покупателя, поэтому будут тщательно все проверять.
  • Гарантия № 2 — без предоставления в органы юстиции вашей расписки о полном получении суммы за квартиру обременение на нее не налагаются.
  • Гарантия № 3 — вы можете сами найти оценщика, который выставит справедливую стоимость жилья.

Любой человек, взявший ипотеку, может столкнуться с форс-мажорными ситуациями, когда не сможет выплачивать долг банку. Что делать тем, кто взял ипотеку в долларах и «прогорел» из-за обесценивания тенге?

Особенности сделки

Рассмотрим подробнее все возможные нюансы сделки купли-продажи (далее КП), актуальные для покупателей и продавцов.

Для покупателя

  1. Выбор квартиры, соответствующей условиям и требованиям банка.
  2. Заключение предварительного договора между продавцом и покупателем, в котором будет оговорен задаток и условия его возврата.
  3. Обязательное проведение оценочной экспертизы жилища за счет заемщика.
  4. Заключение кредитного договора с банком перед оформлением КП. В договоре указываются основные условия предоставления кредита, порядок предоставления средств заемщику и условия возврата.
  5. Заключение договора купли-продажи (ДКП) с продавцом. Обычно составляется договор ипотеки, который включает в себя также и ДКП.
  6. Обязательное страхование недвижимого имущества за счет заемщика также является особенностью покупки квартиры в ипотеку.

Для собственника

  1. Сделка занимает больше времени, чем обычная продажа без привлечения ипотеки.
  2. Владелец должен будет предоставить в банк оригиналы или заверенные нотариусом копии документов на недвижимость, а также дополнительную документацию при необходимости (перечень документов, необходимый от всех сторон для свершения сделки, мы рассматривали в этом материале).
  3. Потребуется составление предварительного ДКП между сторонами.

Если жилье в ипотечном кредите

  • Продавец обязан предупреждать всех потенциальных покупателей о наличии обременения права собственности залоговыми обязательствами.
  • Обязательно разрешение банковской организации на продажу квартиры.
  • Продажа ипотечной квартиры может быть произведена путем полного погашения покупателем долга заемщика перед банком, либо через оформление нового ипотечного договора в том же банке.
  • Перед погашением долга между участниками заключается предварительный ДКП, в котором будет указан размер задатка, составляющий сумму остатка по залогу.

Более подробно о нюансах купли-продажи квартиры, обремененной ипотечным залогом, мы рассказываем в специальной статье.

Для приобретателя жилья, находящегося под обременением

  1. Продавцом квартиры, обремененной ипотечным залогом, может выступать как заемщик-собственник, так и банк-кредитор, получивший квартиру от заемщика в судебном порядке.
  2. Покупатель может погасить полностью долг по кредиту из собственных средств, либо заключить новый кредитный договор с банком.
  3. Сделка может производиться через банк-кредитор, в котором будут арендованы ячейки для передачи средств.
  4. Квартиры, полученные банком от заемщиков в судебном порядке, продаются через специализированные торги или аукциноны. Для участия в таком аукционе потребуется внесения определенного аванса.

Риски покупки квартиры в ипотеку

Одним из вариантов купли жилья на вторичном рынке является приобретение квадратных метров, находящихся в залоге кредитной организации. В этом случае требуется первоначально погасить сумму долга перед кредитором, а снятие обременения требует определенного времени, зачастую несколько недель. Именно в этот период возможно возникновение для покупателя определенных негативных последствий.

Среди потенциальных рисков необходимо выделить:

  1. Отказ продавца от сделки после того, как покупатель уже проел погашение займа в банке. В таком случае предстоят судебные тяжбы для возврата потраченных денег.
  2. В случае передачи денежных средств продавцу на погашение долга нет никаких гарантий, что он добросовестно выполнит свои обязательства, а не окажется банальным мошенником.
  3. Попытки переписать на себя залоговую недвижимости вместо текущего владельца квадратных метров могут столкнуться с нежеланием организации-кредитора идти на такие изменения, например, из-за недостатков кредитной истории нового держателя ипотеки.
  4. При оформлении залога с использованием материнского капитала новый владелец может столкнуться с опасностью претензий на квадратные метры со стороны детей продавца после достижения ими совершеннолетнего возраста.
  5. При покупке ипотечной квартиры в кредит существует риск, что кредитор откажет в ее предоставление, в то время как задаток, составляющий обычно около 10% стоимости объекта, уже будет передан продавцу.

Как купить ипотечную квартиру без риска

Существует несколько способов, позволяющих полностью или частично снизить риски финансовых потерь при осуществлении сделок с ипотечным жильем.

При приобретении жилья в ипотеку можно обратиться за займом в тот же банк, где находится обременение на купленное жилье. В этом случае к обеспечению можно подключить банковскую службу безопасности для защиты от мошеннических действий.

Обременение может быть снято продавцом за счет суммы потребительского кредита, который он сможет оперативно погасить после получения средств от продажи жилища.

Какие риски при покупке квартиры по завещанию

Среди мер общего характера, применимых к приобретению любой недвижимости, можно выделить:

  • Все платежи желательно проводить в безналичной форме, чтобы иметь подтверждение оплаты;
  • Желательно запросить у продавца справку о неиспользовании материнского капитала при купле жилища;
  • При оформлении ипотеки у другого цедента для проведения сделки можно воспользоваться аккредитивом;
  • Проверить количество собственников у приобретаемого жилья. Законной сделка станет только при наличии письменного согласия всех владельцев жилья.

Безопасность расчетов Эффективным средством защиты денег при покупке квартиры с непогашенной ипотекой для нивелирования риска — использование банковских ячеек. В этом случае деньги делятся на две части и помещаются в отдельные ячейки.


В первой находится сумма, равная оставшейся стоимости кредита. Ее продавец получит после того, как права собственности переоформлены на покупателя. Эти деньги им расходуются на погашение финансового займа.

Оставшаяся часть денежной массы будет получена продавцом после того, как цеденту будет предоставлена выписка об отсутствии обременения на объект недвижимости.

Плюсы покупки жилища с обременением Несмотря на наличие негативных последствий, покупка ипотечных объектов имеет под собой и плюсы.

  • Во-первых, жилье уже было проверено банком на предмет скрытых угроз (хотя это спорное утверждение).
  • Во-вторых, стоимость такого объекта оказывается на 10-15 дешевле среднерыночной.

Вы изучили потенциальные риски покупателя при покупке квартиры, находящейся в ипотеке у банка и варианты снижения опасности остаться без денег и квадратных метров.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца

Причины завышения стоимости жилья:

  • Отсутствие средств на благоустройство квартиры (закупка мебели, ремонт и т.д.);
  • Иные причины (желание покупателя купить машину или съездить в отпуск);
  • Отсутствие у покупателя денег на первый взнос.

Какую стоимость завышают при ипотеке — рыночную, т.е. ту, по которой объект недвижимости выставляется в продажу путем опубликования объявления, например, на интернет-доски с объявлениями.

Первоначальный взнос — обязательное условие при приобретении жилплощади по ипотечному займу. Он составляет от 10 – 50% от цены за жилье. Получение продавцом первого взноса осуществляется до перехода права собственности на ипотечника до или после подписания ДКП, путем оформления расписки.

Как происходит продажа квартиры с завышением стоимости:

  1. Покупатель выступает с предложением собственнику, выставившему жилплощадь в продажу прописать в ДКП завышенную стоимость недвижимости. Вариантов договоренностей масса, в т.ч. за денежный подарок собственнику;
  2. Продавец, согласившись на завышение, несет в банк собственноручно написанную расписку в получении несуществующего взноса, ведь на деле ничего не получал;
  3. Покупатель собственноручно пишет расписку о займе у физического лица (продавца), указывая сумму равную той, на которую завысили стоимость жилплощади и отдает собственнику;
  4. После перевода ипотечных средств продавцу он уничтожает долговую расписку.

Эта схема замешана на лжи и обмане финансовой организации, поэтому все совершенное остается на совести сторон сделки. Возможны последствия для обоих сторон по ст.159.1 УК РФ 1.Мошенничество в сфере кредитования

Продажа квартиры с завышением стоимости риски продавца:

  1. Расписка о получении первого взноса, является официальным документом и основанием истребования возврата денег, которые собственник фактически не получал;
  2. Кредитная организация откажет перечислить ипотечные средства за продаваемое жилье, что вынудит искать другого покупателя;
  3. Риск продавца, в случае признания сделки недействительной по суду (формально до 3 лет, фактически дольше) — возврат покупателю полной суммы (завышенной) за реализуемую жилплощадь;
  4. Налоговое бремя, в случае нахождения жилья в собственности менее 3 (иногда 5) лет, увеличивается, т.к. чем больше цена продажи, тем выше налог.

Узнайте какие риски при продаже квартиры для продавца

Зачем завышать стоимость недвижимости при ипотеке?

Чтобы получить ипотеку и не выплачивать первоначальный взнос, клиент предоставляет банку расписку от продавца, в которой говорится, что необходимая сумма уже была внесена. Не всегда схема с завышением цены действует безотказно. Рассмотрим риски покупателя и ситуации, когда в банк лучше предоставить документы о реальной рыночной стоимости недвижимости.

  1. У заемщика нет стабильного дохода для своевременного погашения ипотеки. Риск покупателя заключается в возможной потере объекта залоговой недвижимости. Если квартира перейдет в собственность банка и окажется, что ее реальная рыночная стоимость намного ниже той, которая указана в документах, заемщик даже рискует стать фигурантом уголовного дела.
  2. Между продавцом и покупателем нет доверительных отношений. В этом случае банк также может узнать об обмане и отказать в кредитовании.
  3. Недвижимость нельзя сравнить с аналогичными объектами на рынке и ее стоимость обусловлена архитектурной ценностью.

Как уже было сказано выше, основная причина, почему стороны прибегают к сделке с завышением стоимости недвижимости — отсутствие у покупателя денег на первоначальный взнос. Часто это не меньше 20% стоимости квартиры, что в крупных городах является существенной суммой. Именно в подобных ситуациях возникает необходимость завысить стоимость объекта, получить кредит и покрыть все расходы.

Или третий вариант. Покупателю просто нужны наличные средства на личные нужды — приобретение автомобиля или путешествие.

Именно указанные выше причины толкают заемщиков на ипотеку с завышением. Это не совсем честно и законно, но каждый получает свою выгоду.


В банках считают, что для исключения случаев завышения стоимости, оценку должен заказывать сам банк, а не покупатель. Существует несколько финансовых учреждений, которые применяют именно эту схему.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Иногда завышение может происходить и без какого-либо сговора с клиентами. Как пример: когда покупатель ищет себе жилье, он обычно начинает поиск именно с просмотра наиболее бюджетных вариантов. Значит, именно такие квартиры первыми и продаются, покидая рынок. Результат данного явления — оценщики ориентируются на квартиры по более высоким ценам. Подобное завышение ничем эксперту не грозит.

Банк будет выдавать кредит, базируясь на той стоимости, которую в своем отчете отразит эксперт-оценщик. Весомые различия между кадастровой и отчетной стоимостью, вызовут подозрения у банка. Оценщик, который будет уличен в сговоре с покупателем, может лишиться своей лицензии.

Как видите, такая схема с завышением стоимости жилья несет за собой риски для всех действующих в ней лиц.

Риски при покупке с обременением

  • Оформлению ДКП предшествует обязательное снятие обременения с имущества, т.е. погашение займа. Чаще всего эту сумму вносит покупатель согласно предварительному ДКП, и уже после этого продавец должен снять обременение в Регпалате. Однако, собственник может и передумать продавать квартиру, а вернуть средства обманутый покупатель сможет только через суд.
  • Если жилье приобреталось в ипотеку с привлечением материнского капитала, то владелец недвижимости обязан получить разрешение от органов опеки на продажу и покупку недвижимости с выделением долей детям.
  • Наличие у продавца долгов перед другими кредитными организациями. В этом случае, кредиторы через суд могут наложить арест на недвижимость, с которой снято обременение. Привлечь бывшего собственника к ответственности можно, но только через суд.

Как избежать проблем?

Как купить ипотечную недвижимость без риска?

При покупке ипотечного жилья в первую очередь стоит ознакомиться со следующими документами:

  1. выписка из ЕГРН об отсутствии иных обременений;
  2. выписка из домовой книги об отсутствии прописанных в квартире лиц.

Важно! Передачу денежных средств лучше производить посредством аренды банковских ячеек. На нашем сайте есть и другие публикации экспертов на тему купли-продажи квартиры в ипотеку, которые помогут грамотно совершить сделку и избежать распространенных ошибок. Из них вы сможете узнать:

  • Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка или ВТБ-24?
  • Особенности купли-продажи ипотечного жилья на вторичном рынке.
  • Как выгодно приобрести жилье у застройщика?

Плюсы и минусы

Плюсы:

  • цены на квартиры по ипотеке ниже рыночных;
  • если сделка оформляется через банк, то это гарантирует ее юридическую чистоту и надежность.

Минусы:

  • процедура затягивается во времени;
  • право собственности оформляется не сразу после внесения значительной суммы, высокий риск мошенничества со стороны собственника.

Стоит ли брать такую недвижимость?

Стоит ли покупать квартиру с обременением, опасно ли это?

Цены на ипотечную недвижимость занижены, что дает возможность приобрести более комфортабельную квартиру за меньшие деньги, иногда и без дополнительного кредитования.

Если личных средств покупателя недостаточно для приобретения жилья, банки охотно идут навстречу покупателям и предоставляют выгодные условия.

Риски при продаже дома

Признание сделки недействительной


Стоит отметить, что причин для этого предостаточно, но вместе с этим пострадают от подобного развития ситуации, и продавец и приобретатель, поэтому здесь наблюдается взаимность.

Неоплата со стороны покупателя

Оптимальным вариантом станет получение всей причитающейся денежной суммы еще до момента переоформления объекта на нового собственника, но на практике применение подобной схемы возможно не всегда. В противном случае целесообразно руководствоваться статьей 488 ГК РФ, указывающей на применение к переданному, но еще не оплаченному жилью установления залога в пользу продавца до момента получения им средств.

Оплата налогов

Вариант, когда дом оценен более 1 миллиона рублей, а продающая сторона владела им менее трех лет, возникает требование уплаты НДФЛ в размере стандартных 13% от величины полученного дохода. Чаще всего избежать налогообложения стараются за счет занижения продажной стоимости ниже установленного порога. В этом варианте приобретатель имеет на руках не только договор купли-продажи, но и расписку об уплате денежных средств в реальном размере, поэтому в его распоряжении есть документ, доказывающий факт обмана Налоговой службы.

Покупка в ипотеку

При оформлении ипотечных кредитов из договора автоматически исключается ссылка на залоговое право по нормам Гражданского кодекса (ст.488). Связано это с тем, что банк рассматривает объект сделки в качестве собственного залогового обеспечения, и требования бывшего хозяина в данном случае игнорируются.

Действия воров при осмотре

Лично посмотреть будущее жилище стремится любой потенциальный приобретатель, но под этой личиной могут скрываться и злоумышленники, просто стремящиеся украсть ценности во время посещения квартиры или оценивающие ее состояние на предмет возможности совершения кражи в дальнейшем. Защищенным себя от подобной опасности не может считать ни один человек.

Чтобы исключить вероятность отказа приобретателя от взятых на себя обязательств со ссылкой на состояние жилплощади, важно отразить фактическое состояние в подписываемом сторонами договоре, создав необходимое доказательство знакомства оппонента с положением дел. Получение денег

Получение денег

Наибольшую безопасность предоставляет метод с применением банковской ячейки. Средства в оговоренном объеме передаются на хранение в кредитную организацию, а получить их можно будет после проведения всех процедур переоформления. Простой безналичный расчет крайне опасен, так как после оформления на себя «квадратов» покупатель по различным причинами может не сделать перевода (растрата средств, умысел).

Проблемы с риэлтором

Привлечение агентов по недвижимости не гарантирует 100% защиты. Среди них также есть мошенники и непрофессионалы. Все процессы контролируйте самостоятельно, не передавая оригиналов документации.

Иные случаи

Встречается масса ситуаций, при которых покупающая сторона стремится к признанию заключенного договора расторгнутым или неисполнению других требований. Например, он может противодействовать проведению регистрационных действий, уклоняться от исполнения требований, прописанных ранее участниками, отказываться от приемки с составлением акта приема-передачи. Вариантов действительно много, поэтому к вопросу подходите максимально ответственно и внимательно, детально проверяя каждую мелочь.


С этим читают