Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала в 2020 году

Уплата налогов от продажи квартиры

Если имущество находилось во владении меньше трех лет, то с дохода потребуется уплатить налог — 13%. При покупке в 2016 году и позже — минимальным периодом владения являются пять лет.  При наличии подтверждающих выписок можно заплатить сбор с разницы между первоначальной стоимостью приобретения и деньгами, полученными реально.


Когда расходов на недвижимость не было (она была унаследована, принята в дар или приватизирована), то налог можно уменьшить за счет специального имущественного вычета. Он равен сумме в 1 000 000 рублей и уменьшает базу налогообложения. Это значит, что с суммы продажи в 2 миллиона рублей нужно будет заплатить сбор с миллиона рублей. А если вырученная сумма меньше, то удержание станет нулевым.

Вопрос:

Можно ли законно не платить налог при продаже квартиры?

Ответ:

Если продавец владел жилплощадью более трех лет (при покупке в 2016 году и позже более пяти лет), то с него налог не берется. У бывшего владельца должны быть подтверждающие срок владения документы, которые можно будет предъявить в ФНС.

Использование материнского капитала на покупку жилья до 3 лет

Направить маткапитал на покупку жилья раньше, чем второму (последующему) ребенку исполнится три года, можно, если средствами сертификата уплачивается первоначальный взнос, погашается основной долг или процентная задолженность по кредиту или займу (в том числе ипотечному), оформленному для покупки жилого помещения.

Кредит или займ обязательно должен быть целевым (для приобретения жилья), иначе Пенсионный фонд откажет в распоряжении. Однако в судебной практике существуют прецеденты, когда семьи, имеющие право на МСК, смогли доказать, что потребительский кредит был потрачен на покупку жилья, и тогда использование маткапитала на погашение было разрешено.

Материнский капитал нельзя использовать для выплаты штрафов и неустоек по просроченным обязательствам по кредиту.

Чтобы органы ПФР разрешили направить МСК на оплату кредита, помимо основных, должны также выполняться следующие условия:

  • владелец сертификата должен предоставить в органы ПФР справку о безналичном зачислении кредитных средств на его банковский счет;
  • кредитная организация, согласно ч. 7 ст. 10 закона № 256-ФЗ, должна быть: банком или небанковской кредитной организацией (в соответствии со ст. 1 закона № 395-1-ФЗ от 02.12.1990 г. «О банках и банковской деятельности»);
  • кредитным потребительским кооперативом, осуществляющим деятельность не менее трех лет;
  • сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом, который ведет деятельность не менее 3-х лет с момента регистрации;
  • единым институтом развития в жилищной сфере АО «ДОМ.РФ».

Материнский капитал можно использовать для погашения кредита или займа, взятого для покупки жилого помещения до того, как возникло право на МСК.

Как воспользоваться материнским капиталом на покупку жилья в ипотеку?

Чтобы направить средства материнского капитала на уплату первоначального взноса, сначала необходимо подать заявку на кредит и требуемые документы в банк. Их основной перечень включает в себя:

  • Заявление-анкету.
  • Паспорт РФ владельца сертификата (созаемщиков, если они есть) с отметкой о регистрации. Созаемщиками могут выступать родственники заявителя.
  • Сертификат на материнский капитал.
  • Справку, выданную органами ПФР, об остатке маткапитала.
  • Документы, подтверждающие трудовую занятость и доход (справка о доходах, трудовая книжка и другие).

Чтобы узнать точный список документов, необходимо проконсультироваться с сотрудником банка, в котором будет оформлена ипотека.

  1. После одобрения кредитной заявки владелец сертификата должен подать в банк документы на жилое помещение и подписать кредитную документацию.
  2. Затем необходимо пройти государственную регистрацию ипотечного договора в Росреесте.
  3. После получения кредитных средств (переводятся покупателю) владелец сертификата должен взять в банке справку об их безналичном зачислении.
  4. Затем нужно подать заявление в Пенсионный фонд, приложив к нему следующие документы:
    • паспорт РФ владельца сертификата и подтверждение его места жительства;
  5. брачное свидетельство и паспорт супруга;
  6. обязательство о выделении долей супругу и детям, заверенное нотариально;
  7. кредитный договор (договор займа);
  8. зарегистрированный договор ипотеки;
  9. справку о безналичном зачислении средств на счет владельца сертификата.

Если материнским капиталом будет погашаться основной долг и проценты, то дополнительно необходимо будет предоставить справку о невыплаченном остатке долга и процентной задолженности.

Если ПФР одобрит распоряжение, средства МСК будут перечислены в банк в течение одного месяца и 10-ти рабочих дней с момента подачи заявления.

С ипотекой можно не тянуть

Использовать маткапитал на ипотеку можно сразу. Фото: zen. yandex.ru


Купить квартиру с использованием собственных средств и материнского капитала можно только когда ребёнку исполнится три года. Однако частично закрыть жилищный кредит или пустить маткапитал на первый взнос по ипотеке можно без ограничений по возрасту ребёнка.

Купить жильё в ипотеку с привлечением средств материнского капитала можно по двум схемам:

  1. Прямая покупка. Например, семья приобретает квартиру в новостройке у застройщика. Пенсионный фонд может перечислить деньги напрямую на счёт компании. С этого года разрешено переводить деньги в том числе и на эскроу-счета. Точно так же сделку можно оформить с частным лицом. У этой схемы есть недостаток — не каждый продавец готов ждать, пока Пенсионный фонд перечислит деньги. Даже застройщики отказываются работать по маткапиталу.
  2. Через банк. В таком случае банк кредитует всю сумму покупки, а маткапитал, после того как Пенсионный фонд завершит проверку и перечислит деньги в банк, пойдёт на частично досрочное погашение. У схемы тоже есть свои недостатки. Во-первых, заёмщик переплачивает по кредиту в первые месяцы, пока ПФР не перечислил деньги в банк. Во-вторых, кроме средств материнского капитала надо иметь собственные сбережения на первый взнос. В-третьих, так сокращается сумма, которую можно использовать.

На проверку сертификата и выдачу денег у Пенсионного фонда уходит время. Из-за этого возникают сложности — продавцы не согласны ждать. В таком случае подойдет вариант, когда банк кредитует всю сумму покупку. С этого года сокращены сроки рассмотрения заявки. На формление материнского капитала должно уйти не более месяца. Закон только-только подписан, поэтому не известно, как будет на практике.

Варианты покупки родительской квартиры

Приобрести квартиру за счет средств материнского капитала у близких родственников нельзя. Однако нельзя говорить так однозначно. Если следовать нормам гражданского права, то совершить сделку законно вполне реально.

Существует условие, при котором держатель материнского капитала имеет право использовать его на приобретение недвижимости у близких родственников:

  • держатель МК обязуется выделить каждому члену семьи долю;
  • выделение долей происходит не позднее, чем после шести месяцев с момента выделения бюджетных средств;
  • сделка не носит фиксированный характер;
  • держатель сам не должен видеть средств капитала, то есть обналичивать его.

Учтите! Приобрести квартиру у близкого родственника можно только после того, как тот отказался от своего права собственности на недвижимость в пользу постороннего лица, например, подарил ее.

После завершения процедуры дарения держатель материнского капитала имеет право приобрести квартиру, но уже не у своего близкого родственника, а у совершенно постороннего человека. Таким образом, можно обойти правила, установленные законодательством, совершенно законно.

Однако оформление сделки подобным образом связано с некоторыми рисками. Человек, на которого оформлен договор дарения, не захочет продавать квартиру за счет средств материнского капитала и по той стоимости, по которой заранее договорились родственники.

В этом случае доказать факт права собственности на квартиру будет очень сложно. Кроме того, власти могут вскрыть «серую схему», по которой родные люди желали обмануть государство.

Внимание!

С юридической точки зрения с участника сделки (посредника) стоит взять залог или попросить написать долговую расписку на полную стоимость квартиры. По этому документу с него можно взыскать долг, если он не пожелает заключать сделку по продаже квартиры за счет средств материнского капитала.

Существует альтернативный вариант приобретения недвижимости у близких родственников за счет средств материнского капитала – договориться с сотрудником Пенсионного фонда РФ.

Если бабушка, дедушка, брат, сестра живут много лет в другом городе и вы практически не общались, то государство идет на встречу держателям материнского капитала и разрешает проводить сделку купли-продажи недвижимости.

Любое приобретение квартиры за счет средств капитала должно быть оформлено документально. На руках продавца и покупателя имеется договор купли-продажи. Без него расходовать бюджетные средства запрещено.

Могут ли опекуны получить материнский капитал?

Продажа квартиры людям с материнским капиталом

В большинстве случаев материнский капитал направляется именно на улучшение жилищных условий. За эти деньги можно приобрести квартиру не только в новостройке, но и на вторичном рынке. Однако здесь для покупателя и продавца есть определенные нюансы

В этой статье мы подробно рассмотрим, как продать квартиру людям с материнским капиталом, на что обращать внимание при такой сделке и как обезопасить себя от мошенничества

В большинстве случаев материнский капитал направляется именно на улучшение жилищных условий. За эти деньги можно приобрести квартиру не только в новостройке, но и на вторичном рынке. Однако здесь для покупателя и продавца есть определенные нюансы

В этой статье мы подробно рассмотрим, как продать квартиру людям с материнским капиталом, на что обращать внимание при такой сделке и как обезопасить себя от мошенничества

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал


ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

  • сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
  • недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

Как получить маткапитал?

Первоначально нужно оформить главный документ ребенка – свидетельство о рождении, где будут указаны имена матери и отца. После этого необходимо вписать сведения о новорожденном (усыновленном) в паспорта родителей. После этого необходимо подавать документацию в ПФР.

Заблаговременно необходимо подготовить полный пакет документации:

  • паспорта отца и матери, где указано подданство РФ;
  • выписка с места проживания;
  • свидетельства о рождении всех детей (копии).

Оформление документации и получение материальной поддержки происходит в местное отделение ПФР. Например, если семья из других областей проживает в Москве, имея временную регистрацию, то обратиться за государственной субсидией можно в локальное подразделение ПФР, привязанное к району проживания.

Получить господдержку можно и проживая в иностранном государстве, если семья соответствует положениям действующего законодательства РФ

Однако важно понимать, что распорядится деньгами можно исключительно в пределах государственных границ РФ

Удвоение материнского капитала при покупке квартиры не происходит. Однако, кроме государственного маткапитала существуют и локальные программы поддержки многодетных семей, действующие на уровне практически каждого региона РФ. Родители могут оформить дополнительные сертификаты от местных властей, появившегося в семье после 1 января 2011 года. Размеры и условия получения региональной поддержки в каждом из регионов определяются местными властями.

ПФР рассматривает заявку в течение 1 месяца и 5 дней с даты подачи полного пакета документации. При положительном решении госучреждение выдает заявителю сертификат.

  • жилплощадь оформляется юридически равными долями на всю семью, включая маленьких детей;
  • постройка, в которой располагается жилье, не должна принадлежать к категории аварийных или подлежащих сносу;
  • можно приобрести только изолированную жилую единицу;
  • все члены семьи имеют российское подданство;
  • на момент распоряжения средствами младшему ребенку должно исполниться 3 года, однако на ипотеку такое ограничение не распространяется;
  • жилье должно находиться в пределах России;
  • ПФР оплачивает по счетам только безналичным способом.

Жизненные ситуации с покупкой квартиры за материнский капитал

Далеко не все сделки укладываются в стандартную схему. Детали могут появиться уже на этапе договорённости с продавцом. Например, опасаясь обмана, он может настаивать на заключении предварительного договора купли-продажи, оформлении недвижимости в залог до полной выплаты, внесении задатка. Всё это законно, и только родителям решать, соглашаться, продолжать переговоры или же искать другое предложение.

Остальные особенности касаются формата сделки.

Покупка жилья в новостройке

Если дом уже сдан в эксплуатацию, всё проходит по обычной схеме. Но на материнский капитал разрешено покупать квартиры и в строящемся доме, а права собственности в нём невозможно оформить до момента сдачи.

В таком случае вместо договора купили-продажи везде будет фигурировать договор долевого участия в строительстве (ДДУ). Лучше, чтобы его заключала мама. Но покупателем может быть и её законный супруг. В будущем это даст право оформить недвижимость на всю семью. А пока договор регистрируют в Росреестре и мама пишет у нотариуса обязательство о выделении долей. Его надо будет выполнить в течение 6 месяцев после сдачи объекта.

В ДДУ прописываются все параметры будущей квартиры от адреса до отделки

Что делать, чтобы не ждать с покупкой 3 года

Законный способ только один — привлечение кредитных средств. Так делают, даже когда денег достаточно, просто родители хотят купить квартиру сейчас, а не через 3 года. К слову, так же можно поступить, если предложение очень хорошее, но продавец не согласен ждать 2 месяца перевода денег из Пенсионного фонда.


Чтобы не связываться с ипотекой, можно взять краткосрочный заём. Под материнский капитал его имеют право выдавать только кредитные потребительские кооперативы (КПК), зарегистрированные не менее 3 лет назад и входящие в реестр ЦБ РФ.

Заём выдадут на 2 – 6 месяцев в размере государственной субсидии. Размер переплаты зависит от региона, тарифов самой организации и включённых в предложение услуг. Обычно это от 40 до 75 тысяч, которые высчитают из материнского капитала.

Схема работает так: мама оформляет покупку квартиры, отдаёт часть денег, а на сумму материнского капитала берёт ссуду. Эти средства сразу же уходят продавцу. А потом она пишет заявление в ПФР, в котором просит перевести государственную субсидию кредитному кооперативу. Вместе с другими документами подаёт договор займа и нотариальное обязательство о выделении долей. Деньги придут в КПК через 1,5 месяца.

До момента полного расчёта квартира будет находиться в залоге у кредитора. Права собственности на всю семью оформляют только после перевода денег от ПФР и снятия залога. На этом отношения с кооперативом заканчиваются.

Можно ли купить квартиру у родственников

Закон напрямую нигде не запрещает покупать квартиру за счёт материнского капитала у родственников. Всё проходит без вопросов, если у сторон сделки разные фамилии. Тем более родственные связи никто проверять не будет.

Сложности могут возникнуть с близкими родственниками (к ним относятся родители, родные братья и сёстры, бабушки и дедушки). Некоторые юристы считают, что у них нельзя купить недвижимость, ссылаясь на п. 3 ст. 37 ГК РФ. Статья запрещает близким родственникам совершать возмездные сделки с подопечными. Материнский капитал рассматривается здесь как имущество несовершеннолетнего, ведь дети имеют к нему непосредственное отношение. На таком основании были даже отказы в регистрации сделки. Однако их успешно оспаривали в суде. Аргумент прост: государственные деньги (а не чьё-либо имущество) используются в интересах ребёнка, его права не нарушаются, а реализуются.

Отсюда вывод: покупать квартиру можно у любых родственников, если сделка реальная, а не ради обналички. Ведь в жизни бывает, что отношения с родителями не близкие, а коммерческие. Однако стоит быть готовым отстаивать своё право.

Получение разрешения на продажу квартиры в органах опеки

Законодательно установлено, что при использовании материнского капитала для покупки жилья все члены семьи получают долю недвижимости в собственность. Такое обязательство во время обращения в ПФР заверяется нотариально.

Совершеннолетний ребенок может распоряжаться своей долей по собственному усмотрению, а вот права несовершеннолетних граждан охраняются органами опеки и попечительства. Сотрудники надзорного органа защищают детей от действий, приводящих к потере их доли в имуществе. Поэтому и провести сделку без предварительного согласия органов опеки не удастся.

На каких условиях сделку разрешат провести?

Для получения разрешения родители должны убедить органы опеки, что сделка не приведет к ущемлению прав несовершеннолетних детей. По итогу должно быть гарантировано, что:

  1. в результате сделки не ухудшатся условия проживания, не уменьшится размер жилой площади в расчете на 1 человека;
  2. в новом жилье дети получат доли, равноценные тем, что принадлежат им в текущей квартире.

Нарушение хотя бы одного из условий будет означать отказ. Тогда и провести сделку не удастся. Однако и при выполнении правил придется немало времени потратить на получение согласия.

Лишь в сложных жизненных ситуациях допускается обмен на квартиру с меньшей площадью. Сюда например, относятся случаи, когда одному из детей требуется дорогостоящее лечение.

Какие документы потребуются для получения согласия?

Использование материнского капитала обязывает владельца сертификата оформить квартиру в общую собственность всех членов семьи (включая супруга и детей). Наличие доли у совершеннолетних как раз и обязывает получать согласие опеки. Причем проводить сделку нужно при следующих обстоятельствах:

  1. есть письменное разрешение от органов опеки;
  2. при заключении присутствуют уполномоченные сотрудники органов опеки.

Наиболее трудоемким будет получение согласия. Для его оформления придется принести в органы опеки целый пакет документов:

  • заявление на распоряжение средствами маткапитала (на основании которого деньги как раз и были направлены на покупку квартиры);
  • удостоверяющие личность заявителя и всех членов семьи документы (для совершеннолетних – паспорта, для детей – свидетельства о рождении) и их копии;
  • заявление об участии в планируемой сделке;
  • документ, подтверждающий оценочную стоимость продаваемой квартиры;
  • документы на продаваемую квартиру;
  • бумаги, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Дополнительно органы опеки могут запрашивать иные документы от заявителей, поэтому уточнять полный перечень лучше в территориальном отделении.


С этим читают