Отличия предварительного договора купли-продажи от основного договора купли-продажи

Содержание

Содержание предварительного договора

Документ должен содержать информацию:


  1. Место составления, дату.
  2. Указание сторон сделки, их ФИО, паспортные данные.
  3. Характеристику доли. Описание должно давать возможность идентифицировать объект. Указывается размер доли, адрес квартиры, этажность дома, общая и жилая площадь объекта недвижимости. Если продается доля, выделенная в натуре, что встречается в коммунальных квартирах, указывается ее кадастровый номер.
  4. Стоимость имущества, порядок осуществления расчета. Деньги могут передаваться наличкой, перечисляться по безналу, путем использования банковской ячейки, с привлечением заемных средств.
  5. Наличие аванса или задатка. Отличие понятий в том, что при неисполнении обязательств продавцом последний должен вернуть задаток в двойном размере (ст. 381 ГК РФ). Ранее включение пункта о внесении задатка в предварительное соглашение не имело юридической силы. Впоследствии в судебной практике возникли прецеденты по выплате суммы задатка по предварительному договору купли-продажи пострадавшей стороне (Определение Верховного Суда РФ №53-В08-5 от 22.07.2008 г.). Договор, содержащий пункты о внесенном авансе или задатке, рекомендуется заверить у нотариуса.
  6. Данные о прочих лицах, являющихся совладельцами отчуждаемой недвижимости, а также о гражданах, зарегистрированных в квартире.
  7. Сведения об условиях и сроках заселения-выселения, снятия с регистрационного учета.
  8. Сведения о возможных обременениях. Если после подписания одна из сторон передумает заключать сделку, узнав об обременениях, внесенная сумма возвращается, а от подписания договора можно будет отказаться без негативных последствий.
  9. Данные о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если выяснится, что имеется долг, можно включить в соглашение пункт, согласно которому продавец обязуется погасить коммунальные долги из суммы внесенного аванса.
  10. Информацию о том, на кого будут возложены затраты в связи с подготовкой и составлением основного договора.
  11. Пути урегулирования споров.
  12. Прочие условия, касающиеся возможности внесения изменений, действий при форс-мажорных обстоятельствах.
  13. Срок действия. Он может быть не указан. Тогда «по умолчанию» сторонам предоставляется срок в 1 год на оформление основного договора с момента подписания ПДКП.
  14. Реквизиты и подписи сторон.

К соглашению следует приложить правоустанавливающие, технические документы.

Документы для оформления предварительного договора

Продавцу и покупателю важна чистота, законность сделки. Все сведения об объекте содержатся в документах, которые необходимо подготовить обеим сторонам:

Сторона сделки

Документ

Дополнительные документы

Продавец

  • Паспорт.
  • Документ о праве собственности на жилье.
  • Выписка из домовой книги, ЕГРН.
  • Отказы от приобретения доли от содольщиков.
  • Документ об оценке стоимости недвижимости.
  • Если доля принадлежит несовершеннолетнему — разрешение на сделку из органов опеки и попечительства.
  • Если доля принадлежит ребенку от 14 лет — предоставить его согласие на отчуждение имущества.
  • Для лиц в официальном браке — согласие супруга на сделку.

Покупатель

Паспорт.

Если жилье покупается в ипотеку:

  • Справка о доходах.
  • Документ, требуемый банком для удостоверения личности.
  • Документ об оценке стоимости доли квартиры.
  • Для лиц в официальном браке — согласие супруга на сделку.

Нужно ли заверять предварительный договор у нотариуса

Согласно ст. 429 ГК РФ, форма ПДКП должна соответствовать форме, установленной для основного договора.

В соответствии с п.1 ст. 42 Закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015 г., сделки, связанные с отчуждением долей в праве общей долевой собственности, подлежат нотариальному заверению.

Поскольку ПДКП будет касаться отчуждения доли квартиры, то по аналогии с основным договором он должен составляться в письменном виде и иметь нотариальное удостоверение. При несоблюдении правил оформления документа возможно признание его ничтожным.

На практике в преимущественном числе сделок удостоверение таких соглашений не проводится, при этом они считаются действительными.

Для предупреждения признания сделки недействительной будет нелишним заверить ПДКП у нотариуса.

Чем отличается предварительный договор купли-продажи квартиры от основного договора

Главное отличие Предварительного и Основного договора в том, что последний не дает оснований для обретения права собственности на недвижимость. По договору не производится передача квартиры или денежных средств в оплату жилья

Кроме этого, существуют иные особенности, на которые следует обратить внимание:

  1. Предмет договора в ПДКП может быть описан менее детально, чем в Основном. Достаточно указать точный адрес. Однако при желании стороны могут вдаваться в подробности, указывая количество комнат, площадь и прочие нюансы.
  2. Несмотря на конкретное указание цены квартиры в ПДКП, оплата при его заключении не производится. Единственное, что могут стороны — договориться о внесении аванса или задатка в счет суммы по Основному договору.
  3. Предварительное соглашение по умолчанию действует всего год, после чего или считается недействительным по обоюдному согласию сторон, или расторгается в судебном порядке. Срок действия Основного договора не ограничен. Это значит, если стороны заключили соглашение о купле-продаже квартиры, при необходимости — заверили его у нотариуса и зарегистрировали в Росреестре, он действует до окончательного исполнения обязательств. Конечно, в нем могут быть временные ограничения, например, по сроку выплаты всей стоимости квартиры или конкретной даты выписки жильцов.
  4. Предварительный договор должен заключаться в письменной форме. Нотариальное заверение не обязательно. В отличие от него, Основной договор купли-продажи может быть также заключен в простой форме, а в некоторых случаях — в нотариальной (при продаже квартиры недееспособного, несовершеннолетнего гражданина или в случае продажи квартиры в долевой собственности). При этом госрегистрация в Росреестре — обязательная процедура.

ПДКП может включать дополнительные гарантии исполнения обязательств — аванс или задаток.

Задаток в предварительном договоре купли-продажи квартиры

Между понятиями «аванса» и «задатка» существенная разница.

Задаток максимально точно отвечает критерию средства обеспечения договора. Согласно ст. 380 ГК РФ, это сумма, которая выдается одной стороной договора другой стороне. Задаток является частью платежа, предназначенного для покупки квартиры. Он вносится как доказательство намерения добросовестно исполнить договор.

Какой бы ни была сумма задатка, соглашение о его внесении должно быть оформлено в письменном виде.

Если произошло нарушение договоренностей, внесение задатка несет угрозу материальных потерь для обеих сторон.

Согласно ст. 381 ГК РФ, если обязательство исполнить невозможно либо стороны сами пришли консенсусу по поводу отмены сделки, задаток может быть возвращен. Однако если покупатель откажется от намерения купить квартиру, задаток, оставленный им, останется у продавца. Последний также может понести потери. Если продавец возьмет задаток и передумает продать недвижимость, он должен отдать задаток в удвоенном размере. Кроме того, нарушитель обязательств должен возместить контрагенту понесенные убытки.

Еще одна распространенная форма платежа, осуществляемого до совершения сделки — заключение договора с авансом. Он составляет процент от основной суммы соглашения. В случае прекращения обязательств этот платеж необходимо вернуть, но с учетом издержек понесенных второй стороной.


Пример. Продавец получил аванс — 10% от стоимости квартиры и частично истратил деньги на оформление документов для продажи. Супруга разубедила покупателя приобретать квартиру, поэтому продавец вернул покупателю только остаток от аванса.

Если сумму нельзя отнести к задатку, она считается авансом.

Для Покупателя и Продавца более предпочтительная форма обеспечения исполнения договора — задаток (не путать с залогом, когда на имущество накладывается обременение). Его уплата предполагает более серьезные негативные последствия в случае нарушения пунктов ДПКП. Если стороны соглашаются на внесение задатка, значит, не боятся возможных трудностей и решительно настроены на совершение сделки.

Условие об оплате задатка может быть включено в предварительный договор купли-продажи квартиры. Передавая денежную суму в качестве задатка, стороны оформляют расписку о том, что Покупатель передал, а Продавец принял определенную сумму, причем в расписке должно фигурировать слово «задаток», иначе действие будет расценено как уплата аванса.

Можно ли расторгнуть соглашение

Правила расторжения соглашения устанавливаются нормами Гражданского кодекса РФ. Договор можно расторгнуть:

  1. если основной договор не заключён в срок, о котором условились стороны, при этом ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи; 
  2. если покупатель не успевает собрать сумму, необходимую для выкупа недвижимости, и при этом между сторонами не заключено соглашение о продлении срока действия предварительного договора или не заключён новый договор;
  3. по обоюдному согласию сторон; 
  4. если после заключения договора были обнаружены существенные недостатки в продаваемой недвижимости.

Если заключение предварительного договора сопровождалось внесением существенной предоплаты со стороны покупателя, то в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец обязан вернуть выплаченную ему сумму.

Если продавец отказывается возвращать задаток, потерпевшая сторона вправе направить исковое заявление в суд по месту регистрации ответчика. Учтите: даже если расписка о передаче денежных средств не оформлялась, возможно подать иск по поводу незаконного обогащения продавца. Подтверждением будет выступать выписка из банковского учреждения или письменные показания свидетелей.

При составлении уведомления о расторжении сделки необходимо учитывать, что нормы гражданского законодательства Российской Федерации не регламентируют унифицированную форму документа, поэтому основное внимание стоит уделить не форме, а содержанию этого документа. 

В уведомлении должны содержаться:

  • полное наименование и дата составления документа;
  • положения расторгаемого предварительного договора купли-продажи;
  • описание нарушения договора (если они имели место); 
  • реквизиты заявителя и ответчика;
  • подпись.

Очень важно при отправке уведомления зафиксировать время отправки документа, так как именно эта дата будет являться основной для определения сроков в случае обращения в вышестоящую судебную инстанцию. В соглашении о прекращении предварительного договора купли-продажи недвижимости необходимо проставить идентификационный номер, дату его оформления, а также город, в котором расположено имущество

Далее прописываются примечания, в которых подробно указывается перечень оснований, послуживший прекращению правоотношений между сторонами сделки.  

В соглашении о прекращении предварительного договора купли-продажи недвижимости необходимо проставить идентификационный номер, дату его оформления, а также город, в котором расположено имущество. Далее прописываются примечания, в которых подробно указывается перечень оснований, послуживший прекращению правоотношений между сторонами сделки.  

Порядок расторжения предварительного договора

  1. Внимательно изучаем положения договора, проверяем все его положения, а также условия расторжения сделки. Проверьте, правильно ли составлен договор, корректно ли указаны паспортные данные сторон, так как неверно оформленный документ автоматически утратит юридическую силу.
  2. Необходимо убедиться, что все положения предварительного договора были исполнены. Если же нет — это веская причина для расторжения предварительного договора купли-продажи.
  3. Инициатор расторжения предварительного договора направляет письменное уведомление второй стороне. В случае получения отказа в урегулировании вопроса путём заключения мирного соглашения инициатор вправе обратиться в суд.
  4. Если участники сделки пришли к взаимному пониманию, отмена договорных обязательств реализовывается с помощью подписания «обратного договора». В этом случае стороны сделки меняются местами, то есть бывший покупатель наделяется статусом продавца, а продавец — покупателя.

Формы предварительного договора купли продажи, образцы

Если вы будете оплачивать по ипотеке

Особенности предварительного договора по ипотеке заключается в специфике самой ипотеки. Так, при ипотеке есть участник, третье лицо – банк. То есть без участия банка заключения каких-либо соглашений, даже предварительных, не представляется возможным.

Такая сделка имеет следующие особенности:

  1. При нарушении условий предварительной договоренности перед продавцом ответственность будет нести не только покупатель, но и банк. Также продавец будет отвечать перед банком, если вдруг откажется от сделки.
  2. Банк может определять порядок и условия проверки документации на квартиру, а также технического состояния дома.
  3. Оценка является обязательным условием предварительного соглашения при приобретении квартиры в ипотеку. Так, если банк сочтет необходимым проведения оценки его специалистами, то вряд ли продавец или покупатель смогут возразить.
  4. Иные особенности, связанные с участием третьего лица.

Таким образом, чтобы сделка купли-продажи по ипотеке прошла успешно, нужно предоставить банку достаточно широкий круг полномочий в предварительных действиях. Иначе он может попросту отказаться в предоставлении кредита, а при отсутствии средств ни одна сделка невозможна.

Скачать образец предварительного договора по приобретению квартиры в ипотеку моно скачать здесь: образец предварительного соглашения о купле-продаже квартиры в ипотеку (2020 год).

Договор-основание приобретения объекта недвижимости, образец Сбербанка

Большинство банков, в том числе и Сбербанк, устанавливают обязательное правило заключения предварительного соглашения. Такой договор попросту необходимо, с учетом специфики купли-продажи, того факта, что оплачивать сделку будет банк.

В таком соглашении банк пытается максимально обезопасить свои интересы. Ведь приобретаемое жильё является гарантом оплаты кредита, а если какие-то ньюансы не будут учтены, то получить свои деньги обратно для банка может оказаться затруднительным.

Бланк такого соглашения банки предоставляют сами.

Предварительный договор купли продажи с задатком и его образец

Договор купли продажи квартиры с задатком или с авансом довольно распространенное явление, особенно в 2020-м году. Задаток является одним из главных преимуществ преддоговора купли продажи для продавца. Так что он присутствует в большинстве подобных соглашений.

Покупка недвижимости с задатком может быть определена следующими способами:

  • в строго фиксированной сумме;
  • с привязкой к стоимости квартиры в процентном соотношении.

Когда задаток устанавливается в строгой фиксированной сумме и помимо него, соглашение иной цели не имеет, то оно будет состоять из двух пунктов. Так, первый пункт будет о намерении сторон осуществить купле-продажу в будущем, а второй – о задатке.

Если задаток привязан к цене квартиры, то необходимо установить в соглашении цену и процент, который составляет задаток. По требованию одной из сторон можно сослаться на определенный документ, согласно которому была установлена цена.


Однако цена определяется на усмотрение сторон, но не ниже 70 % кадастровой стоимости, во избежание ненужных проверок со стороны налоговых органов.

Еще одна форма

Как уже было сказано, предварительная договоренность составляется в простой письменной форме. Он может быть составлен как при участии юриста, нотариуса, так и без него.

Кроме того законодательство допускает признание деловой переписки в качестве предварительного соглашения. Так, если стороны вели переговоры по телефону, по смс или телеграфу, либо почтовым путем, то все эти записи и условия, по которым стороны пришли к соглашению в них могут быть признаны в качестве предварительного соглашения.

Однако это нужно будет доказывать в суде. Поэтому такое соглашение лучше составить в виде отдельного документа.

⇒ Пример такого документа можно скачать здесь: образец формы предварительного соглашения.

Как установить, что предварительный договор – это на самом деле ДДУ

Судебная практика по предварительным договорам долевого участия в строительстве (ПДДУ), а равно и предварительным договорам купли-продажи (ПДКП) часто признает их полноценными договорами долевого участия. В случае, если в соглашении с застройщиком указаны существенные условия, предусмотренные законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», оно может быть признано ДДУ.

У покупателя есть хорошие шансы признать себя дольщиком, если:

  • в предварительном договоре предусмотрено строительство многоквартирного дома и сдача его в эксплуатацию;
  • покупателю передается квартира в строящемся доме;
  • покупатель уплатил денежные средства – всю цену квартиры или ее существенную часть.

Признание предварительного договора договором долевого участия допустимо при условии, что строительная компания вправе осуществлять обязанности застройщика, т.е. в принципе может заключать ДДУ  (пункт 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве, утвержденного Верховным судом РФ 04 декабря 2013 года).

Судебная практика всех инстанций последовательно поддерживает эти доводы, защищая дольщиков (Определения Верховного Суда РФ от 10 мая 2016 № 78-КГ16-13 и от 19 января 2016 № 5-КГ15-196).

В то же время, если предварительный договор не содержит всех условий, необходимых для ДДУ, суд может отказать дольщику (Определение Верховного суда от 2 марта 2016 года № 307-ЭС16-335).

Аналогичную позицию суды занимают и в отношении ПДКП и других видов договоров с застройщиками. Но у судебной практики по ПДКП есть свои особенности.  Например:

  • если стороны назвали соглашение предварительным,
  • его условиями предусматривается подписание в будущем основного договора о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено, но при этом
  • покупатель обязан уплатить до заключения основного ДКП цену квартиры или существенную ее часть,

суды должны квалифицировать такой предварительный договор как ДКП будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (пункт 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).

Неважно, как было названо соглашение — руководствуясь пунктом 1 статьи 431 Гражданского кодекса РФ суд в любом случае будет устанавливать действительные намерения сторон при его заключении. Если суд с учетом всех обстоятельств и действий установит, что стороны в действительности имели в виду участие в долевом строительстве (возведение многоквартирного дома за счет средств покупателя квартиры), такое соглашение будет признано ДДУ (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года от 10 апреля 2013 года).  Если же дом уже построен – соглашение, предусматривающее оплату, будет признано куплей-продажей

Почему это важно для дольщика?

Если фактически был заключен договор участия в долевом строительстве, а не предварительное соглашение, его участник вправе претендовать на повышенные штрафные выплаты от застройщика в объемах, установленных 214-ФЗ.

В то же время предварительный договор не гарантирует возможность получения квартиры, что доказывает еще один случай из судебной практики, изложенный в Постановлении Восьмого Арбитражного Апелляционного суда от 17 марта 2016 года № 08АП-15138/2015.  Между истцом и ответчиком (застройщиком) были заключены ПДДУ.  От заключения основных ДДУ застройщик уклонился.  Истец потребовал через суд принудить застройщика к их заключению. Однако, пока длилось судебное разбирательство, спорные квартиры были проданы и переданы другим покупателям.   Рассматривая иск, суд пришел к выводу, что квартиры должны остаться у тех покупателей, которые в них уже проживают. Истец же имеет право только на денежные компенсации (возврат покупной цены и компенсация убытков), но не на получение квартир.

Предварительный договор при ипотеке

Законодательно не установлена обязательная нотариальная форма предварительного договора, однако зачастую стороны, чтобы подстраховаться стараются заключить его при участии нотариуса.

Предварительный договор вступает в юридическую силу с момента его подписания сторонами сделки.

Для чего нужен

Главным образом оформление предварительного договора предназначается для гарантирования заключения основного контракта купли-продажи.

Он позволяет продавцу и покупателю дополнительно подстраховаться перед сделкой.

Заключение предварительного соглашения служит целям избежания от жульнических действий, случающихся в сфере недвижимости.

Кроме того, условия договора закрепляют точную стоимость жилья, которую нельзя изменить, что немаловажно для приобретателя квартиры. Также это гарантия для продавца, которая обеспечивает продажу жилья в назначенный срок без задержек

Перенос даты совершения сделки может быть сделан только по согласованию сторон.

Необходимо обращать внимание, что отдельными банками осуществляются ипотечные программы для которых требуется заключение предварительного договора. Специалист банка на приеме может предоставить форму такого договора

Специалист банка на приеме может предоставить форму такого договора.

Расходы

Основные траты связаны не с составлением договора как таковым, а с его регистрацией и другими косвенными процедурами. Общие расходы составят:

  1. Сбор документов со стороны продавца и покупателя. Некоторые документы выдаются только после уплаты пошлины — например, выписка из ЕГРН стоит 200 рублей по состоянию на 2018 год.
  2. Если ни продавец, ни покупатель не обладает достаточной компетенцией, чтобы самостоятельно составить предварительный и основной договоры купли-продажи, придется обращаться за помощью к юристам. В зависимости от политики выбранной юридической фирмы и платежеспособности региона, стоимость услуг (за оба договора) может варьироваться от 8000 рублей в Краснодаре до 40 000 рублей в Москве.
  3. Расходы на способы передачи денежных средств (в случае ипотечного кредитования — передачи первоначального взноса). Если это перевод из другого банка на счет продавца, взимается 1-2% комиссии; если арендуется банковская ячейка, расходы составят в среднем 400 рублейсутки; аккредитивный счет за весь период пользования обойдется в 10000-20000 рублей.
  4. Госпошлина за регистрацию прав — в общей сложности 1000 рублей для физических лиц.
  5. Если обе стороны пожелали нотариально заверить какой-либо из договоров, одна регистрация в нотариусе обойдется в сумму от 5000 до 15000 рублей в зависимости от стоимости объекта и региона.

Вы можете ознакомиться с другими статьями о купле-продаже недвижимости в ипотеку:

  • Квартира в ипотеку.
  • Земельный участок с домом и без.
  • Особенности сделок с жильем в ипотеке.

Составление предварительного договора купли-продажи является необходимостью, причем не только для банка, но и для продавца-покупателя. Ведь именно предварительный договор фиксирует обязательства сторон, позволяет покупателю без страха передать первоначальный взнос, а продавцу — ждать две-три недели, пока банк, наконец, рассмотрит его документы.

По этой причине к составлению предварительного договора купли-продажи нужно отнестись максимально серьезно; тем более, что данный документ затем станет основой для основного договора купли-продажи. Таким образом, от этого этапа по сути зависит успешность всего процесса купли-продажи недвижимости.

Документы

При оформлении требуются документы:

  • на жилье (правоустанавливающие, оценочные и другие);
  • доверенность нотариальная (при участии представителя);
  • паспорта лиц, заключающих его.

Предварительный договор — важный документ, обеспечивающий гарантии прав покупателя и продавца в сделке с недвижимостью. Его подписание защитит стороны от ее возможных неблагоприятных последствий. Составить документ правильно помогут образцы, которые можно скачать в интернет. Участие юриста или нотариуса в его подготовке позволит сторонам избежать ошибок и защитить свои интересы в суде.

2018, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

или заполнив форму ниже.

Общая инструкция как составить соглашение:

Договор купли продажи составляется в простой письменной форме, после чего скрепляется подписями обеих сторон — продавца и покупателя. Заверение у нотариуса требуется только в том случае, если нежилое помещение принадлежит нескольким людям (имеет место долевое участие).

После подписания договора необходимо его зафиксировать. Для этого обращаются в Росреестр, сотрудник которого регистрирует факт перехода прав собственности.

С рассрочкой платежа

Кроме общей информации, в договор должны быть внесены такие пункты:

  • Установленная сумма. Это цена, за которую решено уступить нежилое помещение. Она не должна меняться, поэтому указывается в рублях.
  • Кол-во месяцев рассрочки. Необходимо указать, за сколько месяцев максимум будет погашена оговоренная сумма. Тут же пропишите, что стоимость помещения делится на равные части.
  • Проценты. Если вы хотите, то можно установить рассрочку с процентами. В этом случае необходимо указать годовой процент, и описать порядок выплаты этой пени. Также вы должны внести пункт о выплате процентов в случае досрочного погашения рассрочки.
  • Ответственность. Этот пункт необходим для того, чтобы упростить судебные разбирательства, если вы попадете на мошенников. Необходимо указать штраф или какую-то пеню за неуплату своевременно.

Важно! Все суммы, описанные в договоре, указываются как прописью, так и цифрами.

  • Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа
  • Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа

Предварительный с задатком

  • Сумма задатка. Прописывается цифрами и словами сумма передаваемого задатка. Также желательно указать каким способом передаются средства — наличкой или банковским платежом.
  • Ответственность сторон. Здесь прописывается, что не успевший собрать до определенной даты деньги покупатель теряет свой задаток. Если продавец решит все-таки продать нежилое помещение другому человеку — ему придется выплатить компенсацию в размере нескольких задатков. Количество задатков указывается точным числом, может быть просто указана сумма компенсации.
  • Обязанности сторон. Этот пункт необходимо осветить максимально подробно. В нем указывается, что покупатель обязуется в определенный срок собрать фиксированную сумму (обязательно указать ее) и передать продавцу. В момент передачи факт купли-продажи будет считаться завершенным. Продавец обязуется никому не продавать квартиру до указанной в этом договоре даты. Дату прописать четко, это должен быть определенный день, указание месяца или года является некорректным.
  • Сроки заключения договора. Нужно указать точную дату, до которой покупатель должен собрать деньги и передать их продавцу.

Если оформляется договор с задатком, законодательно его необязательно заверять у нотариуса, но это будет дополнительным плюсом для суда.

  • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи нежилого помещения с задатком
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи нежилого помещения с задатком

Приобретение вместе с земельным участком

В этом случае в договор добавляется пункт, в котором указывается, что участок передается вместе с возведенным нежилым строением. Необходимо приложить такие документы:

  1. документ, подтверждающий право владения участком;
  2. кадастровые документы на участок;
  3. справку об уплате налога на землю.
  • Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения с земельным участком
  • Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения с земельным участком

С обременением

Обременение — залог, которым, в большинстве случаев, выступает продаваемое нежилое помещение. В редких случаях это может быть другое имущество покупателя. В договор должны быть внесены такие пункты:

  • Содержание обременения. Подробно описывается вся информация об объекте, который является обременением (залогом). Если это нежилое помещение, то нужно указать:
    1. данные кадастрового паспорта;
    2. информацию о владельце;
    3. подтверждение факта владения объектом.
  • Снятие обременения при досрочном погашении. Описывается, при каких условиях досрочного погашения полностью снимается обременение.
  • Срок исполнения денежного обязательства. Указываются сроки, после которых обременение вступает в силу. Если залогом было имущество, то оно отойдет обратно продавцу.

Согласно ст. 433 ГК РФ, договор купли продажи считается заключенным с момента подписания. А значит и действовать начинает в тот же момент или в отрезок времени, указанный в самом договоре.

  • Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения с обременением
  • Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения с обременением

Что такое предварительный договор

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, законодателем Предварительный договор определен, как некая «декларация о намерениях», в которой стороны просто прописывают условия, на которых они собираются заключить, в дальнейшем, Основной договор.

При этом Предварительный договор не несет в себе никакой смысловой нагрузки, кроме как определения следующих параметров будущего Основного договора:

  • Стороны будущего Основного договора;
  • Срок заключения Основного договора;
  • Предмет будущего Основного договора (имущество, работы или услуги, которые должны быть выполнены и переданы по итогам исполнения обязательств сторонами);
  • Цена будущего Основного договора (та денежная сумма, которую стороны определили, как цену будущих работ, услуг или имущества, передаваемых по Основному договору, а также порядок оплаты этой денежной суммы).

Согласно пункту 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

На практике это означает, что Предварительный договор должен заключаться с обязательным соблюдением простой письменной формы. Как неоднократно разъяснял в своих постановлениях Верховный Суд РФ, государственная регистрация и нотариальное заверение Предварительного договора не обязательны. Главное – соблюдение сторонами письменной формы Предварительного договора.

В качестве примера обязательного соблюдения письменной формы Предварительного договора (то есть составления сторонами единого документа с наименованием Предварительный договор), можно привести Договор займа, который, в отличие от Предварительного договора, может заключаться, как в виде непосредственно самого Договора займа, так и в виде расписки в получении денежных средств. С Предварительным договором такая возможность выбора вариантов оформления договорных отношений у сторон отсутствует – Предварительный договор заключается в виде единого документа (можно с приложениями к нему, а можно и без таковых), называемого сторонами, не иначе, как Предварительный договор, и с обязательным соблюдением письменной формы.

Также стоит учитывать то обстоятельство, что, поскольку Предварительный договор является лишь «декларация о намерениях», то непосредственная оплата по нему цены будущего Основного договора невозможна. Возможна лишь предоплата в счет будущих платежей по ещё не заключенному сторонами Основному договору, например, в форме аванса или задатка за ещё, формально, не проданное вам имущество, или ещё не выполненные работы.


С этим читают