Как оформляется отказ в перераспределении земельного участка

Содержание

Соглашение

В соответствии отечественным земельным законодательством, перераспределение земель происходит путем заключения добровольного соглашения между двумя собственниками, которыми являются государство или орган местного самоуправления, уполномоченный предоставлять участки и частный землевладелец. Документ, составленный в простой письменной форме, должен обязательно содержать следующую информацию:


  • Дату и место заключения соглашения;
  • Персональные данные о землевладельцах;
  • Обоснование проведения процедуры;
  • Идентификация земли, которая будет перераспределена;
  • Подписи сторон.

После подписания договора, за прирезаемый участок заявитель должен заплатить определенную денежную сумму. Размер выкупа устанавливается компетентным органом, и зависит от кадастровой стоимости надела. Если земля является федеральной собственностью, то выкуп будет составлять 15 % от кадастровой цены.

Здесь вы можете скачать образец соглашения о перераспределении земельных участков.

Составленное по всем правилам и подписанное сторонами соглашение о перераспределении земли является основанием для оформления заявителем права собственности. Для этого нужно будет подготовить необходимую документацию и обратиться непосредственно в Росреестр или в МФЦ.

Перераспределение земельных участков с муниципальной землей

Если собственнику (гражданину или юридическому лицу) участка необходимо заключить соглашение о перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и земельных участков, то он должен обратиться с заявлением о перераспределении таких земельных участков в уполномоченный орган.

Уполномоченным органом в зависимости от принадлежности земель могут являться:

  • местные администрации
  • комитеты имущественных отношений
  • министерства имущественных отношений и земельных ресурсов

Заключение соглашения о перераспределении земельных участков

Для того чтобы заключить соглашение о перераспределении земельных участков необходимо:

  • правильно составить заявление о перераспределении;
  • приложить необходимые документы;
  • подать заявление и необходимые документы надлежащим образом,
  • подождать результата (не более 30 дней со дня поступления заявления в орган власти).

Обо всем по порядку. Начнем с составления заявления.

В заявлении о перераспределении земельных участков необходимо указать:

1) фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства заявителя, реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);

2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

3) кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера земельных участков, перераспределение которых планируется осуществить;

4) реквизиты утвержденного проекта межевания территории, если перераспределение земельных участков планируется осуществить в соответствии с данным проектом;

5) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

К заявлению о перераспределении земельных участков прилагаются:

1) копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок, принадлежащий заявителю, в случае, если право собственности не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;

2) схема расположения земельного участка в случае, если отсутствует проект межевания территории, в границах которой осуществляется перераспределение земельных участков;

3) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обращается представитель заявителя;

4) заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо.

Каким может быть результат направления заявления?

Уполномоченный орган в течении 30-35 дней после получения Вашего заявления на перераспределение земельных участков может:

  1. Принять решение об утверждении схемы расположения земельного участка и направить Вам это решение с приложением указанной схемы;
  2. Направить Вам согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;
  3. Отказать в заключении соглашения при наличии определенных Земельным кодексом оснований (п.9 ст. 39.28 ЗК РФ).

В срок не более чем тридцать дней со дня представления в уполномоченный орган кадастрового паспорта земельного участка или земельных участков, образуемых в результате перераспределения, уполномоченный орган направляет подписанные экземпляры проекта соглашения о перераспределении земельных участков заявителю для подписания. Заявитель обязан подписать это соглашение не позднее чем в течение тридцати дней со дня его получения.

Уполномоченный орган отказывает в заключении соглашения о перераспределении земельных участков в случае, если площадь земельного участка, на который возникает право частной собственности, превышает площадь такого земельного участка, указанную в схеме расположения земельного участка или проекте межевания территории, в соответствии с которыми такой земельный участок был образован, более чем на десять процентов.

Принцип перераспределения

Что такое перераспределение и по какому принципу оно происходит? Перераспределением называется процесс внесения изменений границ участка, его увеличение за счет присоединения других территорий.

Муниципальной администрацией, представляющей власть, не редко выделяются земельные наделы, которые частные лица могут оформить в свою собственность и использовать в различных целях.


Например, для ведения сельского хозяйства. Владелец участка присоединяет к своей земле некоторую площадь земли муниципальной, которая является смежной по границе. Такое присоединение часто решает многие проблемы собственника, всегда является выгодным.

Соглашение на перераспределение

заключение соглашения

В соглашении указываются следующие данные:

  1. ФИО участников процесса, паспортные данные, место их регистрации.
  2. Площади перераспределяемых земель.
  3. Кадастровые характеристики, категории земель.
  4. Информация из свидетельств о регистрации права.
  5. Цель перераспределения участков.
  6. Отказ в перераспределении земли.

Не всегда действия по перераспределению земли оказываются положительными, бывают случаи отказа.

Причиной отказа могут быть основания, указанные в п. 9 ст. 39,29 ЗК РФ. Самые распространенные из них:

  1. На земельном участке, подлежащем перераспределению, находится здание или сооружение третьих лиц.
  2. В общей долевой собственности не получены соглашения всех владельцев.

Перераспределение земельных участков позволяет собственникам увеличить площадь участка, убрать неровные границы, получить доступ к коммуникациям. Главное сделать все по закону и не нарушать интересы третьих лиц.

Увеличение площади земельного участка при выполнении комплексных кадастровых работ

Под комплексными кадастровыми работами понимаются кадастровые работы, которые выполняются одновременно в отношении, в частности, всех расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов земельных участков, сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о которых не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ (ч. 1 ст. 42.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»).

Комплексные кадастровые работы выполняются за счет бюджетных средств по заказу уполномоченного органа местного самоуправления (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органа исполнительной власти субъекта РФ) (ч. 1, 2 ст. 42.2, ст. 42.4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

В результате выполнения комплексных кадастровых работ, в частности, уточняется местоположение границ земельных участков (п. 1 ч. 2 ст. 42.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

При этом местоположение границ земельного участка определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на этот участок, или в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах соответствующих сведений границами земельного участка считаются границы, существующие на местности 15 и более лет и закрепленные с использованием природных или искусственных объектов (ч. 1 ст. 42.8 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ; ч. 10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Если площадь земельного участка в результате уточнения местоположения его границ увеличивается, то она не должна быть больше площади этого участка, сведения о которой содержатся в ЕГРН (п. п. 2, 3 ч. 3, ч. 4 ст. 42.8 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ):

• более чем на величину установленного предельного минимального размера земельного участка;

• более чем на 10%, если предельный минимальный размер не установлен.

Согласование местоположения границ земельных участков при выполнении комплексных кадастровых работ осуществляется согласительной комиссией. Границы земельного участка считаются согласованными, если в установленные сроки не представлены возражения владельцами смежных земельных участков, а также если местоположение таких границ или частей границ установлено на основании вступившего в законную силу судебного акта (ст. 42.10 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

В результате комплексных кадастровых работ составляется карта-план территории, которая является основанием внесения в ЕГРН соответствующих сведений (п. 7 ч. 2 ст. 14, ст. 24.1, ч. 3 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; ч. 1 ст. 42.6 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

По материалам («Электронный журнал «Азбука права», 2020)

Причины для отказа

Не всегда заявление по поводу перераспределения земель получает положительный ответ. Но отказ обязательно должен отвечать пункту 9 статьи 39.29 Земельного Кодекса. В нем предусмотрены такие причины отрицательного результата.

  1. Когда между сторонами, участвующими в перераспределении, не достигнуто согласие.
  2. Не присоединяется земля со строениями, являющимися собственностью государства, федерации, муниципалитета.
  3. Если участок ограничен в обороте или является резервным для осуществления государственных нужд.
  4. Отказ поступает в случае, когда новый участок будет превышать нормы площади.
  5. Если заявитель еще не определил путем межевания границы своего собственного надела.

Часто причина отказа может быть устранена, и в таком случае заявитель начинает процесс по-новому.

Когда невозможно осуществить перераспределение

Поскольку процедура перераспределения земли подчиняется нормам образования участков, необходимо учитывать, что формировать участки можно только в строгом соответствии с градостроительным законодательством.

Препятствием для перераспределения могут стать следующие уникальные характеристики земельного участка.

  1. Площадь новых участков.

Дело в том, что город поделен на территориальные зоны, для каждой из которых определены органами местной власти максимальные и минимальные размеры образуемых участков для всех видов целевого использования земли, предусмотренного в этой зоне. Рассмотрим на конкретном примере. Предположим, в зоне жилой застройки наименьший размер участков, который может быть образован в данной градостроительной зоне, равен 300 кв. м. Участок после преобразования стал 270 кв. м, что меньше допустимого минимального размера, следовательно, образование участка площадью 270 кв. м невозможно. Если наименьший размер не нормируется, то можно образовывать участки и в 100 кв. м, и в 1000 кв. м.


Примечание. В некоторых зонах существует ограничение по максимальному размеру участков.

Поэтому, прежде чем задумываться о перераспределении наделов, следует ознакомиться с выпиской из правил землепользования и застройки (ПЗиЗ) — запрашивается в МФЦ.

  1. Вид разрешенного использования (ВРИ).

В пределах градостроительной зоны установлен перечень основных ВРИ земельных участков, согласно которому их можно образовывать. Поскольку при перераспределении происходит образование самостоятельных участков, нужно выбрать целевое назначение земли согласно вышеуказанному перечню. Может оказаться, что необходимого ВРИ нет в этом списке.

Если желаемое целевое назначение предусмотрено не в основных, а в условно разрешенных видах использования участков – то тогда через публичные слушания с разрешения администрации возможно установить необходимое назначение преобразуемым участкам.

Например, застройщик планирует строить многоквартирные дома в зоне, где в основных разрешаемых видах могут располагаться участки под индивидуальные жилые дома, блокированную застройку, общественное питание и др., но многоэтажная застройка не предусмотрена правилами градостроительного зонирования. Если такой ВРИ допускается в условно разрешенном списке, то застройщик вправе организовать публичные слушания для получения разрешения на возведение многоэтажек. Если и в условном списке отсутствует требуемый вид использования земли, значит, нельзя организовывать строительство высоток в данном районе.

Бывает, что люди десятки лет используют участок под ИЖС, однако в актуальной выписке из ПЗиЗ вид «ИЖС» можно установить формируемым участкам только через публичные слушания.

Информация о ВРИ приведена в выписке из ПЗиЗ, доступной по запросу любых лиц.

Документы

Документы, представляемые заявителем

I. Обязательные к представлению документы:

  1. Заявление по форме.
  2. Копия документа, удостоверяющего личность заявителя, либо копия документа, удостоверяющего личность представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (представляется подлинник документа либо копия с предъявлением подлинника).
  3. Копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок, принадлежащий заявителю, в случае, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН (представляется подлинник документа, либо копия с предъявлением подлинника).
  4. Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленная по форме и в соответствии с требованиями, предусмотренными приказом Минэкономразвития от 27.11.2014 №762 (в случае если отсутствует проект межевания территории, в границах которой осуществляется перераспределение земельных участков).
  5. Заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо (представляется подлинник документа, либо копия с предъявлением подлинника).
  6. Письменное согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков на образование земельных участков путем перераспределения исходных земельных участков, если такие земельные участки обременены правами указанных лиц (в свободной форме).
  7. Уведомление об осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка или земельных участков, образованных в результате перераспределения (представляется после выполнения кадастровых работ и государственного кадастрового учета земельных участков, образованных в результате перераспределения в соответствии с документами, подготовленными Комитетом для выполнения кадастровых работ, в случае если такие документы были направлены заявителю).

II. Документы, представляемые заявителем по собственной инициативе:

  1. Выписка из ЕГРН о правах на земельный участок, а также о правах на здания (сооружение, объект незавершенного строительства), расположенные на земельном участке.
  2. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
  3. Выписки из ЕГРН о земельном участке (земельных участков), испрашиваемом (испрашиваемых) к перераспределению.
  4. Выписка из ЕГРН о земельном участке или земельных участках, образованных в результате перераспределения (представляется после выполнения кадастровых работ и государственного кадастрового учета земельных участков, образованных в результате перераспределения в соответствии с документами, подготовленными Комитетом для выполнения кадастровых работ, в случае, если такие документы были направлены заявителю.

III. Дополнительные документы (в случае обращения представителя заявителя):

Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (доверенность, договор, указание закона либо акта уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления).

Основание для отказа в приеме документов — отказ заявителя от подачи документов.

Основания для возврата заявления:

  1. Заявление не соответствует требованиям пункта 2 статьи 39.29 ЗК РФ, а именно если в заявлении не указаны:
  • фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства заявителя, реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);
  • наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в ЕГРЮЛ, идентификационный номер налогоплательщика,
  • за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
  • кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера земельных участков, перераспределение которых планируется осуществить;
  • реквизиты утвержденного проекта межевания территории, если перераспределение земельных участков планируется осуществить в соответствии с данным проектом;
  • почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

Заявление не соответствует требованиям пункта 3 статьи 39.29 ЗК РФ, а именно к заявлению не приложены необходимые документы.

Порядок подписания соглашения

Чтобы составить документ и согласовать с соседями новые границы участка земли, следуйте такой пошаговой инструкции:

  1. Сначала согласуйте с соседями образование новых участков в более удобных границах и составьте описанное выше соглашение.
  2. Затем обратитесь в местную Администрацию и подайте заявление на проведение этой процедуры вместе с соглашением, документами на землю и паспортами каждой стороны либо их представителей, действующих на основании нотариально заверенных доверенностей.
  3. Дождитесь ответа представителей муниципалитета: они должны принять положительное или отрицательное решение в течение 30 календарных дней.
  4. Если решение отрицательное, обратитесь в суд. Если оно положительное, проведите геодезические работы на местности. Для этого на указанный адрес выезжает кадастровый инженер из лицензированной компании. Стоимость работ может составить от 5 до 20 тыс. руб. и иногда больше.
  5. В результате у заявителей на руках оказывается план перераспределения, который прикладывается к одноименному соглашению и разрешению, ранее полученному от Администрации. Вместе с этими бумагами, а также документами на землю заявители обращаются в местное отделение Росреестра или МФЦ, чтобы зарегистрировать право собственности на новые земли.
  6. В течение 5-10 рабочих дней проходит регистрация, после чего собственники получают новые выписки из ЕГРН и новые кадастровые паспорта.

Как изменить размер или границы земельных участков.

1. Разделение земельного участка на несколько участков.

При разделе образуются несколько земельных участков, а первоначальный земельный участок (тот из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование).

Данная процедура, как правило, применяется, если у собственника есть необходимость распорядиться (сдать в аренду, продать) часть земельного участка, либо в случае раздела по соглашению сторон участка, находящегося в общей собственности.

Для проведения процедуры разделения мы готовим соответствующее решение собственника/собственников, а также осуществляем последующую постановку/ снятие с кадастрового учета и регистрацию прав на несколько участков.

2. Выделение земельного участка. Для чего необходим выдел земельного участка?

При выделе земельного участка образуются один или несколько новых земельных участков, однако, земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах.Выдел земли наиболее часто используется при разделе долевой собственности.

Например, участник долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел, приобретает право на вновь образуемый участок и утрачивает право долевой собственности на участок, из которого выделяется доля. В большинстве случаев эта процедура используется при выделе в натуре земельных паев.

3. Объединение земельных участков.В каких случаях объединение участков имеет смысл?

Процедура объединения представляет собой образование одного земельного участка из нескольких смежных. В случае если объединяются участки, принадлежащие разным лицам, у них возникает право долевой собственности на вновь сформированный участок.

Объединение имеет смысл, в случае приобретения собственником смежного земельного участка для целей строительства на объединенном земельном участке. Объект капитального строительства по определению не может располагаться на разных земельных участках, пусть и принадлежащих одному лицу.

4. Перераспределение земельных участков. Увеличение площади своего земельного участка.


Перераспределение по своей сути — это присоединение смежного земельного участка и последующееизменение границ, в результате которого формируется новый участок, а первоначальные участки прекращают свое существование.При этом, если выполняется перераспределение участков принадлежащих нескольким лицам, соглашением между собой они должны определить правовой статус вновь образуемых участков.

Цели в данном случае также могут быть весьма разнообразные от коммерческих (объединение принадлежащих лицу крупных участков и формирование из них участков поменьше для дальнейшей реализации или застройки) до обычного соглашения между соседями, по которому они немного изменяют границы принадлежащих им смежных участков.

С помощью процедуры перераспределения земли можно существенно увеличить размер своего земельного участка за счет смежной свободной земли в зоне индивидуальной жилой застройки, личного подсобного хозяйства, садоводства или дачного хозяйства.

Перечень требований к земельному участку

Для того чтобы осуществить перераспределение на земельном участке необходимо наличие смежных границ и исключение наложения ареста на данный вид имущества. При этом следует соблюдать нижеприведённые требования:

  • Регистрация участка в государственном кадастре по всем правилам осуществляемой процедуры;
  • Принадлежность участка только одному административному округу, так как при перераспределении границы муниципального надела не должны изменяться;
  • Отношение к одной целевой категории земель.

Процедура проводится довольно редко в тех случаях, когда собственника не устраивают установленные границы, и они пересматриваются по обоюдному согласию обеих сторон.

Решение вопроса о перераспределении возможно в том случае, когда смежные земли объединяют и разделяют по собственному усмотрению. Данная процедура требует более длительного времени для оформления и довольно затратная, поэтому наиболее выгодно разделение надела по смежным границам.

Перед оформлением процедуры важно изучить случаи, при которых нельзя осуществить перераспределение:

  • Изменение общей площади земельного участка не соответствующее правовым нормам закона;
  • Перекрытие доступа к проезжей части;
  • Наложение земель;
  • Нахождение земли в распоряжении государственного или федерального муниципалитета (исключение составляют ситуации, когда необходимо изменение кадастрового плана).

В некоторых случаях перераспределение осуществляют только при наличии официального разрешения арендаторов, землевладельцев и граждан, выдавших залог на осуществление какой-либо деятельности на земле.

Условия проведения процедуры по закону

Как и во всех эпизодах формирования земельных участков из имеющихся (раздел, объединение), организация новых земельных участков «из старых» методом перераспределения допускается только при том условии, если у стороны, принявшей решение о перераспределении, есть на руках (в письменной форме) все согласия следующих лиц:

землепользователей

залогодержателей

землевладельцев

арендаторов.

Другими словами, все граждане, имеющее непосредственное участие к земельному участку, с которым планируется проводиться данная работа, должны дать свое письменное согласие о том, что они не возражают против проведения процесса перераспределения.

Это интересно: новая редакция Требований к подготовке межевого плана для реализации государственного кадастрового учета данный документ (согласие) не требует.

Однако прежде чем проводить процедуру перераспределения, необходимо провести такую процедуру, как межевание земельных участков. Оно являет собой систематический комплекс работ, которые сопровождаются сбором огромного количества документов и привлечения к сотрудничеству работников кадастрового центра для того, чтобы те провели профессиональные геодезические замеры и оценку участка с применением профессионального специального оборудования.

По результатам работ, которые будут подведены в процессе межевания, формируется межевой план (схема), согласно ему выполняются дальнейшие кадастровые мероприятия.

Образец такого плана можно найти в сети интернет, например, на сайте местной администрации или обратиться в кадастровые органы, но мы предлагаем вам посмотреть здесь.

После того, как все кадастровые работы будут выполнены, а межевой план спроектирован и оформлен, следующим этапом процесса перераспределения участков земли будет постановка только что образовавшихся земельных участков на кадастровый учет.

Возможно, вам будет интересно узнать, для чего нужна землеустроительная экспертиза.

Читайте здесь, что нужно для установления сервитута.

Из этой статьи вы узнаете, кто и где проводит межевание земельных участков.


С этим читают