Что можно, а что нельзя при самостоятельной перепланировке квартиры

Содержание

А нужна ли вам вообще перепланировка квартиры

Как видите, разрешенных возможностей не так уж мало. Грамотно пользуясь ими, вы вполне сможете добиться того, что перепланировка квартиры позволит превратить ее в жилище вашей мечты. Ну или хотя бы сделает более просторной и комфортной, что тоже немало.


Но прежде чем закатать рукава и приступить к работе, ответьте себе на один вопрос: а нужна ли вам эта самая перепланировка квартиры? Иногда бывает достаточно сделать качественную отделку, установить натяжные потолочные конструкции в несколько уровней, изменить свой подход к освещению помещений и другим привычным вещам, чтобы обойтись без разрушения стен, утомительной достройки балконов и других подобных операций. Впрочем, в старых советских квартирах только грамотная перепланировка с привлечением опытных специалистов и крупных финансовых вливаний способна изменить ситуацию к лучшему.

На нашем сайте вы можете получить консультацию профессионального юриста совершенно бесплатно!

Что можно/нельзя делать при перепланировке?

Предупреждение: Если вы не знаете современных норм, правил и законов при перепланировке, то это не освобождает от штрафов, отказов согласования, в общем ответственности за это. Мало того, чтобы пройти все согласования вам придется вложиться в перепланировку еще раз. Без согласований вы не сможете продать квартиру.

Что можно делать при перепланировки квартиры?

  • Согласно нормам перепланировки квартиры, владелец имеет право увеличить площадь своего туалета и ванной за счет площади коридора и кухни. Вы пройдете согласование перепланировки если перенесете перегородки санузла в сторону увеличения за счет площади нежилых квадратов квартиры. К ним относятся не только кухня и коридор, но и кладовки.
  • Согласно этим же нормам, пройдет согласование перепланировка в виде увеличения площади коридора за счет ванной.
  • Без отказа согласуется перенос перегородок жилых комнат, с целью увеличения площади жилого пространства за счет площади коридора. Этот вид перепланировки тоже разрешен и пройдет все согласования.

Что делать нельзя при перепланировке квартиры?

  • Нельзя объединять жилую комнату с балконом или лоджией. Всегда должна быть перегородка из стекла. Если вы хотите пройти согласование этой перепланировке, в проекте придется учитывать стеклянную дверь.
  • Запрещается сносить несущие стены.
  • Современные актуальные нормы запрещают убирать или уменьшать встроенную вентиляцию.
  • Увеличение ванной за счет жилых комнат, вы можете увеличить ванную только за счет нежилого пространства.
  • Переносить санузел в жилые комнаты. Вы не можете размещать ванную над жилой комнатой соседей снизу или сверху.
  • Вы не пройдете согласование, если сделаете вход в ванную из жилой комнаты. Разместить новый вход в ванную можно только из спальни, при условии, что в вашей квартире есть вторая ванная, вход в которую проходит через нежилую площадь.
  • Запрещается закрывать ниши стояков или закладывать кладкой счетчики и вентиляцию.
  • Нельзя закладывать окна в жилых комнатах и кухне. Вы не пройдете согласование перепланировки квартиры в этом случае, не сможете продать ее.
  • Нельзя подключать теплые полы к отоплению дома, если вы решили провести теплые полы, то они должны быть автономными.
  • Если на кухне у вас есть газовая плита, то нормами запрещено устанавливать арку без двери на кухню.
  • Если площадь помещения отнесена к непригодной для жилья, например, часть лестничного пролета, то и перепланировку его вы не согласуете.
  • Увеличить балкон или лоджию, тем самым вы увеличиваете нагрузку на конструкцию, это может привести к обрушению или деформации несущей конструкции, следовательно, в проекте перепланировки такую норму закона надо соблюдать.
  • Пробивать проемы в стенах-пилонах, сносить колонны.
  • Если ваш дом признан аварийным, то и согласование перепланировки в нем вы не пройдете.
  • Запрещено изменять размер и форму внешних окон и дверей, так что если вы решили расширить окно или сделать его полукругом, то и согласование такой проект не пройдет.
  • Все работы с газовым оборудованием, его переносом или изменениями должно проводится компанией, которая осуществляет техническое обслуживание этого самого газового оборудования в вашем доме.

Предупреждение: По нормам, когда в квартире установлена газовая плита, то перегородка с жилой комнатой обязательна. Когда у вас только электрическая плита, то перегородку можно убрать, законно объединив кухню с жилой комнатой. При этом электрическая плита должна стоять на квадратуре, относящейся к кухне.

Какие штрафы могут быть за незаконную перепланировку?

Вы можете не согласовывать перепланировку, но всегда может прилететь жалоба от соседей. На данный момент  штраф за перепланировку от 2000 до 2500 руб для физических лиц, но это не самое главное. Согласование с Мосжилинспекцией обезопасит вас от жалоб соседей, и вы легко сможете оформить куплю-продажу, дарственную на квартиру без всяких проблем.

Можно ли разбирать несущие стены

Прямого запрета нет, но перепланировки, затрагивающие общие коммуникации и силовые конструкции зданий (это, кстати, обычно относится и к модернизации балконов), требуют дополнительных экспертиз и согласований.

В общих чертах ситуация такая. Обращаться нужно к тем, кто проектировал дом. Если это недавняя новостройка – проблем почти нет, скорее всего, удастся получить техническое заключение авторов проекта.

Дома старого фонда в центральных районах в позднесоветское время, как правило, проходили обследование ЛенЖилНИИпроекта (архивные данные по большей части сохранились). Если речь о квартирах в типовых домах советских спальников, скорее всего, придется заручаться согласованием спецов из ЛенНИИпроекта.

Естественно, во всех перечисленных случаях проект должен быть выполнен не безымянным дизайн-бюро (их задача – подбирать обои, гармонирующие со шторами), а профессиональной проектной организацией, имеющей опыт согласования аналогичных перепланировок.

Текст: Филипп Урбан    Фото: pixabay.com   

Куда нужно жаловаться, если происходит незаконная перепланировка квартиры

О своих опасениях жильцам дома следует сообщить работникам ЖЭУ, которые имеют доступ к жилплощади. Представьте, когда у соседей работает мощный перфоратор, падают с грохотом куски стены, сотрясается весь подъезд, идут трещины по стенам у многих квартир – тут уже не до рассуждений. При подозрениях на снос несущих стен жильцы подъезда должны взять ситуацию под контроль. Своевременная жалоба соседей может остановить ужасные последствия производимых работ.

Действовать необходимо быстро и решительно в следующем порядке:

1. Если перепланировка незаконна, то сначала пишем заявление, которое направляется в управляющую компанию (ЖЭУ). Организация направит комиссию для подтверждения противоправных действий собственника.

2. При отсутствии действий со стороны ТСЖ, жалоба подается в Жилинспекцию.

3. Если в течение месяца инспекция не дала ответ, то заявка пишется в прокуратуру, в которой отмечается факт бездействия нижестоящего уполномоченного органа.

4. Последней инстанцией для обращения граждан является суд. Подготовить иск поможет юрист, проконсультироваться с ним можно через интернет в режиме онлайн.

Если перепланировка производится в муниципальном жилье, то жаловаться нужно непосредственно собственнику, т. е. муниципалитету. Местные власти ответственны за их жилплощадь, поэтому самостоятельно обратятся в надзорные организации или в суд.

Что можно делать при перепланировке квартиры?

Есть то, что разрешено производить в квартире без всяких разрешений или без наличия утвержденного проекта.

Узнайте из наших статей о том, сколько будет стоить оформление перепланировки в квартире, а также о том, можно ли сделать её в ипотечной квартире.

Без получения разрешений: рамки дозволенного


Какие перепланировки квартиры можно производить без разрешения? Без всяких обращений и разрешений можно в жилище выполнять следующие действия:

  • выполнить косметический ремонт;
  • переместить электроплиту в пределах площади существующей кухни;
  • установить кондиционер;
  • поменять местами ванну, унитаз, умывальник;
  • заменить ванну на душевую кабину;
  • вместо оконного или дверного блока установить новый, при соблюдении прежних размеров.

Также установка стиральной машины-автомата не нуждается в одобрении каких-бы то ни было служб.

Единственное требование – чтобы помещение, где такой прибор собираются расположить, относилось к «мокрым» (ванная комната, совмещенный санузел, кухня), так как здесь выполнена усиленная гидроизоляция полов с заводом на стены, что предотвратит замачивание в случае аварии.

Без проекта

Не обязательно изготовление и утверждение проекта, если перепланировка не влияет на конструктивные характеристики всего здания и на безопасность жильцов.

Это такие мероприятия:

  • остекление балкона, лоджии;
  • замена покрытия пола – например, вместо линолеума уложить паркет или ламинат;
  • перенос батареи с одной стены на другую в пределах одной комнаты (без изменения общего числа отопительных приборов и установки дополнительных запорных устройств против проектного);
  • замена газовой или электрической плиты на аналогичную по техническим характеристикам.

Есть вмешательства, не нуждающиеся в проекте, но требующие уведомления, это такие изменения:

  • устройство совмещенного санузла без увеличения площади;
  • в ненесущих перегородках перенос дверей;
  • разборка и устройство ненесущих перегородок.

Такие меры могут сделать пользование жилищем более комфортным, если только изменения площадей помещений вследствие их внедрения не превысили 25%.

Что разрешено оформить после?

Что не является перепланировкой в квартире?

Маломасштабная перепланировка, выполненная без проекта, все равно может доставить некоторые неудобства, если будет неузаконенной: о своих вмешательствах положено уведомлять власти.

Поэтому после окончания работ, в результате которых изменились размеры помещений, нужно оформить новый техпаспорт, чтобы при продаже (покупке), дарении, передаче в наследство и др. не возникло вопросов.

Так как план квартиры, а также соотношение жилой и полезной площадей поменялось, то корректировке подлежит и кадастровый паспорт, на основании обновленного технического.

Разрешено все, что не запрещено: перепланировка квартиры

Чтобы перепланировка была легальной, необходимо ее согласовать, оформить официально. Эта работа производится в несколько этапов, мы будем рассматривать вариант, когда квартира находится в собственности, для других ситуаций есть свои нюансы, рассмотренные выше.

За несогласованную перепланировку могут не только назначить штраф, но и даже лишить квартиры! Так случилось с жителем столицы, который расширил санузел за счет коридора и жилой комнаты и отказался устранять эти изменения. Головинский районный суд Москвы постановил: квартиру — продать с торгов, нарушителя — выселить. Конечно, это уникальный случай, совершенно не типичный для судебной практики, но тем не менее, прецедент есть, и лучше не доводить ситуацию до крайностей.

Какими последствиями грозит собственнику жилья перепланировка квартиры без согласования

В крайнем случае, предусмотрена и уголовная ответственность. Собственник моет быть привлечен к ней, если из-за нарушения правил безопасности при проведении ремонтных работ произойдет обрушение стен здания, пожар или другое несчастье, в результате которого погибнут люди.

  • претензии соседей в соответствующие органы о слабой звукоизоляции, плохой вентиляции, подтоплении и прочих нарушениях, доставляющих неудобство и дискомфорт;
  • авария или сбой в работе общедомовых сетей и коммуникаций, касающихся газоснабжения, водоотведения, освещения, вентиляции, отопления и т.д.;
  • при обходе квартиры работниками коммунальных служб в целях проверки инженерного оборудования или снятия показаний со счетчиков;
  • при осуществлении техником БТИ замеров площади помещения для последующего составления техпаспорта или обновления уже имеющихся данных;
  • при заключении любой юридической сделки с квартирой (приватизация, купля-продажа, наследство, дарение, аренда).

Что нельзя переделывать?

Гражданам запрещено выполнять перепланировку, если она может привести к разрушению многоквартирного дома, ухудшить жилищные условия соседей, сильно изменить вид здания являющегося культурным памятником. Также запрещены любые ремонтные работы, которые способны нарушить противопожарные устройства, функционирование инженерных сетей.

Нельзя по закону:

  • закрывать вентиляционные люки;
  • устраивать террасы и лоджии на вторых и вышерасположенных этажах;
  • переносить батареи на балкон и лоджии;
  • проводить переустройство технического этажа и чердака;
  • создавать теплый пол, работающий от общедомовой системы водоснабжения, отопления;
  • встраивать в стену газопровод;
  • соединять лоджию (балкон) с жилой комнатой;
  • увеличивать проемы в наружных конструкциях при входе с лоджии;
  • объединять жилые комнаты с газифицированными помещениями без создания дверного проема с плотно закрывающейся дверью;
  • разбирать блоки подоконника, удерживающего балконную плиту;
  • соединять два жилых объекта, если ими владеют разные люди;
  • демонтировать пороги, размещенные на выходах с балкона;
  • изменять расположение ванной комнаты, кухни, туалета (размещать их в жилых помещениях);
  • закрывать доступ к инженерным коммуникациям.

Поможет понять, какая перепланировка в панельных домах запрещена – закон РФ

Во внимание принимается этаж и состояние постройки. Например, в квартирах, расположенных на 2-5 этаже в многоэтажном доме серии КОПЭ, устройство проема в несущей стене запрещено

Это объясняется большой нагрузкой на данный элемент от верхних этажей. Перепланировку в панельных домах следует проводить только после согласования с местными органами.

Панельные дома являются наименее пригодными для перепланировок. Это связано с их конструкционными особенностями. Изменение конфигурации такого здания способно привести к его разрушению.

Что такое перепланировка квартиры


Такие работы нуждаются в обязательном согласовании с жилинспекцией, прочими госструктурами.

В какие органы обращаться?

Прежде всего, необходимо оформить проект, после чего согласовать документ с госслужащими.

Сотрудники жилищной инспекции посоветуют, куда лучше всего обратиться. Наличие у компании действующего допуска СРО считается обязательным условием. Таким образом, клиенты получают гарантию, что их проект получит одобрение.

Алгоритм согласования

По факту получения нанимателем или владельцем жилой недвижимости разрешительного документа на реализацию перепланировки, он обязуется выполнить такие действия соответственно с предварительно утвержденным планом строительных работ.

Он может осуществлять такие работы своими силами, либо же поручить их профессиональным работникам.

Выше указанный документ согласовывается с различными службами, в т.ч. с проектировщиками, которые составляли проект, с сотрудниками жилищной инспекции.

После чего доведется внести все реализованные поправки в кадастровую, техническую документацию на недвижимость. Только после таких манипуляций удастся оформить новое свидетельство о собственности.

Какие документы могут потребоваться?

Для узаконивания плановой перепланировки, владелец обязуется предъявить к проекту такие документы:

 Выписка из ЕГРН (или свидетельство о собственности) при условии, если перепланировку запланировал арендатор квартиры, он обязуется предъявить в жилинспекцию соглашение соц найма (оригинал)
Старый техпаспорт его необходимо предварительно запросить в БТИ по месту регистрации жилого помещения. В среднем, данный документ готовится в течении трех месяцев, стоимость его оформления может варьироваться в зависимо от конкретного региона
К проекту перепланировки прикладывается техническое заключение сотрудника БТИ в котором он определяет, допустимо ли выполнить работы по предложенному проекту
В том случае, если выполняется перепланировка  пребывающей в ипотеке, необходимо получить банковское разрешение

Все вышеперечисленные документы необходимо передать в жилинспекцию совместно с проектом для дальнейшего согласования, получения разрешительного документа на реализацию перепланировки.

Кроме того нужно составить заявление. Вся документация рассматривается на протяжении тридцати рабочих дней.

После того как все действия, связанные с планировкой, будут реализованы, нужно пригласить работников жилинспекции для официальной фиксации факта выполненной перепланировки. После чего владелец получает на руки готовый акт о завершенных строительных работах.

Разработка проекта

Без такого документа, как проект перепланировки, невозможно получить разрешение на проведение строительства. Разработать проект по силам сотрудникам учреждений, имеющих действующий допуск СРО на выполнение данных работ.

Кроме того, можно поручить оформление проекта архитектору, который занимался планировкой конкретного МКД.

Данная структура разрабатывает проекты для зданий нестандартных серий, что находятся в рамках МКАДа.

В прочих регионах, необходимо обратиться в жилинспекцию для получения консультации.

Для разработки проекта доведется привести проектировщика в жилое помещение, детально объяснить ему о своих планах, что касается выполнения перепланировки.

Где и как получают разрешения

Процедура стандартная: подготовить проект (его должна выполнять проектная организация), получить все необходимые согласования экспертов и надзорных структур. Далее – весь пакет документов сдать в МФЦ.

Решение разрешить или не разрешать модернизацию принимает специальный орган при районной исполнительной власти (в Москве это мосжилинспекции, в Петербурге – межведомственные комиссии по перепланировкам при районных администрациях).


По сути, непреодолимых ограничений не так много. Модернизации не должны ущемлять интересы других жильцов (в первую очередь соседей сверху и снизу), а объект, который получится в результате перепланировки, должен соответствовать требованиям СНиП 31-01-2003 («Здания жилые многоквартирные»), санитарным нормам и требованиям пожарной безопасности.

На деле нюансов великое множество, причем границы дозволенного широко трактуются чиновниками на местах. Поэтому оптимальный вариант – доверить проектирование и согласование представителям проектной организации, знающим местную специфику.

Как и где узаконить изменения

Чтобы получить разрешительную документацию на перепланировку однокомнатной квартиры или объекта с большим количеством комнат, нужно в первую очередь обратиться с заявлением в БТИ. Сделать это необходимо, когда идея еще на стадии проекта. Кроме заявления потребуются выписка из ЕГРН и технический паспорт помещения.

Обязательными этапами согласования перепланировки квартиры являются инспекция сотрудника БТИ на объект, получение технического заключения о целостности стен, свидетельства о соответствии помещений санитарным нормам от сотрудника Роспотребнадзора. Процесс может быть длительным и хлопотным, однако, если в результате вы получите квартиру своей мечты, не создав угрозы обрушения здания, – оно того стоит.

Что считать перепланировкой

В соответствии с ЖК РФ перепланировкой признается изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесений в технический паспорт объекта. Сюда входит:

  • изменение расположения дверных проемов в несущих стенах;
  • изменение площади квартиры за счет прилегающих помещений;
  • перемещение, снос и возведение перегородок;
  • объединение квартир дверным проемом;
  • создание ниш, антресолей и дополнительных помещений внутри жилища;
  • объединений лоджий и балконов с жилой площадью квартиры и т.д.

На проведение работ подобного рода требуется заручиться согласием жилищной инспекции и внести соответствующие изменения в технический паспорт объекта.

Перепланировка кухни. Общие требования

Рассмотрим требования по перепланировке, которые затрагивают кухню. В данном помещении должен обязательно быть источник естественного света (окно). А если окна нет, нужно сделать окошко в комнату с достаточным естественным освещением.

Подключая вытяжку к плите не забудьте оставить естественную вентиляцию

Особенно это важно, если плита на кухне газовая

Газовый стояк, как и другие коммуникации, нельзя полностью зашивать отделочными материалами. Доступ к ним необходим для сотрудников газовой службы.

Границы кухни с газовой плитой не могут меняться (объединение с другими комнатами). Но, если вы хотите создать кухню-гостинную законно, выходом будет использование больших дверей или раздвижные перегородки, которые плотно закрываются. При правильном исполнении такая перепланировка согласуется.

Есть также способ, когда отключается газ, и ставится электроплита. Но сделать это сложно, и вам могут отказать из-за нехватки выделенной мощности и по другим причинам.

Если у вас в квартире электроплита, то в этом случае объединение кухни и жилой комнаты возможно. Единственное ограничение имеется у однокомнатных квартир. Здесь также потребуется раздвижная перегородка или дверь для разграничения жилой и кухонной зоны.

При перепланировке квартиры имеется возможность перенести кухню на место коридоров и кладовок. При этом нужно:

  • Выдержать минимальную площадь для кухни-ниши 5 м², для отдельной кухни — ширину ≥ 190 см и площадь ≥ 6 м² (8 м² для двух и более комнатных квартир).
  • Выполнить сложное подключение вентиляции и канализации.
  • Не нарушать путь эвакуации при чрезвычайных ситуациях.
  • Отделить плиту стенкой от входной двери.

Перенос кухни при перепланировке

Расширение кухни на коридор или кладовку разрешается без проблем. Расширять на санузел — только на последнем этаже. На остальных этажах это делать нельзя, так как ваша кухня окажется под санузлом соседа (нарушение санитарных норм). Расширение кухни на комнату допустимо, если под вами нет жилой квартиры. В противном случае кухня нависнет над жилой комнатой соседа, что послужит поводом отказать в согласовании перепланировки.


С этим читают