Оценка квартиры для ипотеки

Порядок оценки

Порядок применения этого метода следующий:


1. Изучить базы предложений о продаже квартир, аналогичных той, которую вы хотите оценить. Основные источники таких предложений – это крупные агентства недвижимости, интернет-агрегаторы объявлений о продаже недвижимости («ЦИАН» и аналогичные), а также специализированные печатные издания типа «Недвижимость и цены», «Из рук в руки» и подобные им.

При изучении предложений о продаже квартир нужно обращать внимание на достоверность каждого источника информации и актуальность самого предложения на дату оценки. При возникновении сомнений лучше позвонить по контактному телефону, указанному в объявлении и уточнить все подробности лично

По результатам этого изучения необходимо выбрать 5-6 квартир, которые максимально похожи на оцениваемую квартиру по следующим параметрам (параметры перечислены в порядке убывания важности):

По результатам этого изучения необходимо выбрать 5-6 квартир, которые максимально похожи на оцениваемую квартиру по следующим параметрам (параметры перечислены в порядке убывания важности):

  • местоположение и близлежащее окружение;
  • тип, конструкция дома;
  • класс отделки;
  • количество комнат;
  • состояние (необходимость ремонта);
  • этаж;
  • площадь кухни;
  • наличие балконов, лоджий.

2. После того как 5-6 объектов-аналогов выбрано, цены предложений выбранных аналогов необходимо скорректировать (уменьшить) на величину вероятной скидки, которую продавец квартиры обычно предоставляет покупателю в процессе реальных переговоров о покупке и разумного торга.

Величина этой поправки зависит от состояния рынка недвижимости (и экономики в целом), которое изменяется во времени и характеризуется выраженной цикличностью, когда периоды роста сменяются периодами стагнации и спада. Так, во время общего подъема и роста цен на рынке жилья, продавцы не спешат делать скидки в процессе торга, поскольку знают, что через некоторое время цена на их объекты все равно вырастет. Покупатель же в этой ситуации будет заинтересован побыстрее купить жилье, пока цены еще сильнее не выросли. И наоборот, во время экономического кризиса скидка в процессе торга может быть весьма значительной, так как продавец будет заинтересован продать свою квартиру быстрее, пока цены не упали еще ниже.

Точно определить поправку на уторговывание – задача довольно сложная, поэтому при самостоятельной оценке квартиры на рынке недвижимости Москвы и Московского региона мы рекомендуем воспользоваться следующими усредненными значениями этой поправки:

Состо­яние рынка недви­жи­мос­ти

Поп­рав­ка на утор­го­вы­ва­ние, %

Выра­жен­ный рост

0-2

Уме­рен­ный рост

2

Равно­вес­ное поло­жение

4

Уме­рен­ное паде­ние

6

Паде­ние


8

Кризис

10-15

3. На этом этапе оценки, когда объекты-аналоги выбраны, а их цены скорректированы с учетом поправки на уторговывание, нужно рассчитать стоимость 1 кв. метра площади каждой из квартир-аналогов. Для этого, скорректированную цену предложения аналога надо разделить на его общую площадь. Проделав эту операцию для каждого аналога, мы получим ряд значений-ориентиров рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади оцениваемой квартиры.

Если наибольшее или наименьшее значение в этом ряду отличается от ближайшего по величине (соседнего) значения в этом ряду более чем на 20%, то аналог с этим значением следует исключить из дальнейшего рассмотрения как нерепрезентативный. Например, если мы по выбранным аналогам получили следующий ряд значений стоимости 1 кв.м.: 159 т.р., 160 т.р., 165т.р., 168 т.р., 170 т.р., 220 т.р, то последний аналог со стоимостью одного квадрата 220 тыс. руб. следует отбросить, так его величина отличается от соседнего значения (170 тыс. руб.) более чем на 20%.

Чтобы перейти от этого ряда значений к рыночной стоимости оцениваемой квартиры, остается посчитать среднее арифметическое полученных стоимостей 1 кв.м. по квартирам-аналогам и умножить получившуюся величину на площадь оцениваемой квартиры.

Как можно хорошо сэкономить на оценке недвижимости

Если правильно подходить к организации процесса оценки, переложить на себя часть вспомогательных процедур (например, доставку специалиста к месту оценки, либо же запроса общедоступных документов из Росреестра), можно существенно сэкономить на оценке недвижимости. Есть и другие законные способы, как оценить рыночную стоимость квартиры, но заплатить меньше не в ущерб качеству конечного результата.

Способ 1. Не обходите стороной онлайн калькуляторы

Если понимание, сколько стоит сегодня ваша квартира на рынке нужно исключительно для выставления цены ее продажи, нет нужды заказывать какую-либо платную оценку. Достаточно воспользоваться одной из многочисленных форм онлайн оценки недвижимости. Все что здесь нужно, это корректно вести все исходные данные на интересующий вас объект. Вы сможете самостоятельно в считанные минуты получить приблизительный расчет стоимости этого жилья. В качестве ориентира, такого себе маяка, такая оценочная процедура подойдет идеально. Выполняется быстро и без каких-то сложностей.

Способ 2. Участвуйте в различных акционных конкурсах компаний оценщиков

Весьма часто с целью привлечения новых клиентов компании организовывают различные акции и скидки на свои услуги. В такой период можно получить услугу со скидкой до 30% ее первичной стоимости. Главное своевременно отслеживать, когда и кто проводит такие акции и внимательно читать их условия.

Способ 3. Готовьте первичные документы самостоятельно

За подготовку документов из того же БТИ, либо же с Росреестра коммерческие организации берут деньги (часто это суммы в пределах 1,5 тыс. рублей). Конечно, чтобы получить такие справки бесплатно потребуется постоять в очереди, но если у вас есть свободное время, таким образом вы сможете хорошенько сэкономить. Просто не нужно лениться.

Преимущества игры: высокая доходность, быстрая окупаемость, значительный резервный фонд, стабильность выплат на протяжении 7 лет, круглосуточная поддержка. Зачем откладывать на завтра то, что можно заработать уже сегодня?

Самостоятельное определение цены

Собственник квартиры сам может определить стоимость недвижимости для продажи. Проще всего это сделать следующим образом:

  • Поиск похожих объектов и выяснение их реальной цены. Для этого стоит не только посмотреть цены в интернете или печатных изданиях, а, возможно, под видом покупателя, связаться с продавцом и посмотреть на квартиру, узнав о возможности торга. Сделав хотя бы 2-3 такие поездки, собственник сможет понять, какая реальная стоимость его недвижимости на сегодняшний день.
  • Определение средней стоимости одного квадратного метра и расчет цены квартиры, которая будет продаваться.
  • Параллельно стоит позвонить в несколько агентств и попросить их определить ориентировочную стоимость квартиры по определенным параметрам. Обычно специалисты агентств не отказывают потенциальным клиента.

Но такая оценка будет весьма приблизительной, так как на цену влияет очень много показателей как в сторону ее увеличения, так и ее понижения. Среди них можно выделить основные:

Месторасположение. Обычно наибольше ценятся центральные районы города. Стоимость в спальных районах зависит, в том числе, от их удаленности от центра. Инфраструктура. Сюда можно отнести наличие хорошей транспортной развязки, магазинов, школ и т.д. Соответственно, две похожие квартиры в разных районах города будут отличаться в цене. Технические характеристики. К ним можно отнести этаж, на котором находится квартира (обычно первый и последний этажи стоят меньше), материал стен и перекрытий, наличие лифта, балкона и лоджии, нестандартных перепланировок, площадь отдельных комнат и т.д. Тип дома и год постройки

Стоит обратить внимание, что не всегда квартира в более старом доме будет стоить дешевле, чем в относительно новом. Ремонт. Большую роль играет капитальный ремонт: замена труб, проводки, окон и т.д

больше ценится, чем новые обои. Элементы инфраструктуры дома. Наличие парковки, охрана и консьерж, облагороженная территория – все это также может влиять на стоимость квартиры.

Этот перечень далеко не полный. Для отдельных покупателей ценными являются самые разные характеристики квартиры

Они могут уделять особое внимание хорошему виду из окна, состоянию подъездных путей, наличию спортзала в пешей доступности, учебных заведений т.д


Большое влияние имеет срочность продажи. Если у собственника есть необходимость продать объект в сжатые сроки, то он должен быть готовым к тому, что цена сделки будет ниже среднерыночной.

Стоимость квартиры может быть уменьшена из-за факта использования в сделке доверенности или решения суда. Также не всегда легко найти покупателя по интересной для продавца цене, если собственником является несовершеннолетнее лицо. Настораживает потенциальных покупателей и частая смена собственника. Наличие подобных нюансов может привести к снижению цены на квартиру.

Весомым фактором является обременение объекта. Чаще всего речь идет об ипотеке, когда банк дает разрешение на продажу залоговой квартиры. Такая сделка несколько затягивается во времени, так как право собственности покупатель сможет зарегистрировать только после снятия обременения. Многих это «отпугивает», и в такой ситуации продавец вынужден снижать цену.

Назначая цену на квартиру, рекомендуется оставлять зазор для торга. Это позволит вести диалог с покупателем. Но нежелательно делать «наценку» излишне большой, так как это может привести к тому, что покупатели не будут даже интересоваться объектом.

Стоит отметить, что оценить стоимость квартиры самостоятельно не всегда возможно. Когда речь идет о типичной квартире, то найти аналоги не составит труда. Намного сложнее сделать оценку, когда необходимо определиться с ценой, например, загородного объекта, особенно если речь идет об элитной недвижимости. В такой ситуации также часто привлекают не только оценщиков, но и специалистов агентств недвижимости.

Также отдельного внимания заслуживает способ определения стоимости квартиры в новостройке, особенно когда дом еще не передан в эксплуатацию. На цену будет влиять репутация застройщика. Это относится как к перспективе оформления права собственности на квартиру в ближайшем будущем, так и к самому качеству строительства. Такие квартиры обычно продаются дороже тогда, когда дом полностью построен, облагорожена территория, большинство соседей закончили ремонтные работы и т.д. В таких условиях покупатель получает новое жилье, но избегает всех рисков и неудобств, связанных с покупкой квартиры в строящемся или недавно переданном в эксплуатацию доме.

Для чего необходима оценивать рыночную стоимость недвижимости и когда она будет необходима

Если вы даже никогда не имели дела с покупкой, либо же продажей недвижимости, все равно знайте, что цена на квартиры не устанавливается «с потолка», а ее диктуют рыночные условия. При этом она постоянно изменяется с учетом рыночной ситуации, изменения политического курса, колебаний валют, развития или упадка конкретного населенного пункта.

Обычно, перед тем, как принять решение устанавливать какую-то цену продавец изучает все возможные доступные варианты и выводит усредненную цену. Ведь, по сути, рыночная стоимость — это ценовое предложение, которое потенциальные покупатели готовы поддержать хоть сегодня.

Из наиболее важных моментов установления рыночной стоимости недвижимости следует выделить такие основные:

Преимущества игры: высокая доходность, быстрая окупаемость, значительный резервный фонд, стабильность выплат на протяжении 7 лет, круглосуточная поддержка. Зачем откладывать на завтра то, что можно заработать уже сегодня?

  1. стороны должны согласовать окончательную стоимость объекта недвижимости и согласиться на следку;
  2. информация об объекте должна полностью удовлетворять и продающую и покупающую сторону;
  3. продажа недвижимости происходит свободно по обоюдному согласию;
  4. выставляя стоимость квартиры, продавец не ориентируется на какие-либо внешние факторы.

Кроме рыночной также используют кадастровую стоимость недвижимости. Но эта стоимость учитывается в процессе расчета налогов, которые придется заплатить государству после заключения сделки. Эта стоимость может не совпадать с рыночной, которая является более гибкой.

Теперь немного об основных причинах, которые могут побудить вас оценить квартиру по рыночной стоимости:

  • необходимость выплаты частичной компенсации после перевода собственности частой в государственную;
  • если квартира в дальнейшем будет выступать залоговым имуществом для оформления банковского кредита;
  • формирование уставного капитала компании, если квартира является его неотъемлемой частью;
  • когда требуется определить стоимость безвозмездно переданного имущества.

Не стоит забывать и о ситуациях, когда в процессе судебных споров происходит раздел имущества и квартиру в дальнейшем придется каким-то образом делить (либо стороны договорятся, что одна сторона выкупает у другой ее часть).

Лучшие компании, где могут оценить рыночную стоимость недвижимости

Теперь предлагаем вашему вниманию три интересные компании, которые уже не один год занимаются оценкой недвижимости и в этом деле отлично преуспели. При этом делают такие услуги по вполне приемлемой цене. Процедура оценки здесь понятная, простая и проводится по приемлемым для обеих сторон условиям.

Аркадия

Эта компания выполняет относительно дешевые оценочные процедуры хорошего качества (стоимость работ здесь начинается от 2,5 тыс. рублей). Также может принимать участие в процессе оценки других материальных, а также нематериальных активов. Их деятельность весьма подробно описана на официальном сайте компании.

К примеру, за выезд специалиста на место придется доплатить всего 500 рублей, а оценка земельного участка начинается с суммы в 3,5 тыс. рублей. А вот за то, чтобы получить документ о рыночной стоимости вашей дачи придется выложить от 6 тыс. рублей. Все процедуры выполняются в сроки, которые не превышают 5 рабочих дней.

Юрдис

Компания уже достаточно длительное время занимается выполнением оценочных работ по самым различным направлениям. Услуги предоставляют с четким соблюдением законодательства России, а также требований различных международных норм. Специалисты этой компании готовят и кадастровую оценку, которая в дальнейшем может использоваться в процессе судебных разбирательств.

Выполняются работы здесь за минимально допустимые сроки. К примеру, чтобы получить оценку стоимости квартиры для возможности оформления банковского кредита, может потребоваться всего один день. Да и стоимость таких работ вполне приемлемая (в пределах 4 тыс. рублей). Другое дело оценка земельного участка. Здесь придется платить больше (от 10 тыс. рублей), из-за особенностей проверочных процедур, а также специфики оформления конечных документов.

Глобал

По сути, компания является самым дешевым оценщиком недвижимого имущества, где цена за работу начинается от 1,5 тыс. рублей. При этом изначальная подготовительная консультация специалистов выполняется и вовсе бесплатно. Правда, за свой счет специалисты к месту оценки не выезжают, и это нужно будет учитывать в процессе подготовки необходимой сумы денежных средств. Но даже с этим фактом стоимость работ намного дешевле, чем у конкурентов.

Спектр услуг компании весьма обширный. Здесь оценивают как частные, так и арендованные помещения, что позволяет владельцам такого имущества получать полное представление о том, за сколько конкретный недвижимый объект можно сдать в аренду, чтобы не продешевить. Но даже с такими невысокими ценами здесь присутствует возможность немного сэкономить в процессе выполнения такого рода услуг.

Заключение

Итак, теперь вы знаете, как оценить рыночную стоимость квартиры, как выполняют процедуру оценки, и какие способы экономии присутствуют в данном процессе. Как вы уже поняли, если не требуется что-то доказывать или подтверждать, а нужна просто ориентировочная информация, оценку объекта недвижимости вполне реально провести самому, используя онлайн калькулятор.

Правда, чтобы получить относительно достоверные данные, придется вводить точные параметры вашей квартиры, отвечать на все поставленные там вопросы в виде вариантов возможного выбора. Это занимает немного времени и дает возможность быстрого получения усредненного результата, достаточного для принятия решения по выставлению квартиры на продажу.

Всем спасибо за внимание, знакомьтесь с сайтами для заработка в интернете без вложений. Это поможет вам провести процедуру оценки вообще без собственных материальных затрат. В заключении хотим вам порекомендовать просмотр следующего видео об оценке рыночной стоимости квартиры:. https://www.youtube.com/embed/QYv9QtQ3tjg


С этим читают