Объединение двух квартир в одну

Действующие нормативы

Основные нормы, регулирующие права и обязанности собственников и нанимателей жилых помещений, содержатся в ЖК РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ (в последней редакции от 03.04.2018). Учет и регистрация объектов недвижимости и перечень государственных органов, уполномоченных совершать такие действия, регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ.


Обзор отдельных спорных вопросов по применению норм в судебной практике утвержден Президиумом Верховного Суда РФ от 30.11.2016.

Процесс учета недвижимости, в том числе формирование лицевых счетов на жилые объекты, содержится в Приказах и Письмах Россреестра.

Истоки возникновения ситуации

В правовом русле владение несколькими частями подразумевает долевую собственность. Поскольку хозяин один, то продолжая логическую цепь рассуждений, получается, что гражданин выступает собственником составляющих частей по отношению к самому себе, что противоречит нормам Гражданского Кодекса.

Истоками возникновения подобной ситуации могут выступать следующие события:

  1. Вступление в наследство. Типичный пример – совместное владение супругами, при смерти одного из которых переживший вступает в наследование на основании закона или составленного завещания. Изначальное оформление квартиры на двух собственников переходит во владение одного, но состоящее из двух половин, требующих объединения в целое.
  2. Выкуп доли. Законодательство не запрещает долевую собственность объекта лицами, не объединёнными родственными узами. В результате достигнутой договорённости или на основании судебного решения один из владельцев выкупает часть, принадлежащую другому. Объединение долей в квартире путём выкупа требует документы привести в соответствие, поскольку при первоначальном наличии четырёх собственников с последующим переходом прав собственности к одному владельцу по требованиям различных инстанций будет вынужден представлять четыре отдельных выписки из ЕГРН.
  3. Получение по дарственной. Если договор дарения заключается между совладельцами, например, каждый из которых имеет выделенную долю в виде комнаты в двухкомнатной квартире, то необходимо решение собственника об объединении комнат в квартиру, поскольку формально одаряемый становится единоличным владельцем, получив вторую часть от дарителя.
  4. Действие совокупности факторов. В качестве примера подходит любая комбинация, включающая как минимум два перехода права собственности. Проживающая семья из трёх человек (мать и двое детей) после смерти матери делит её треть на двоих, а затем один из детей дарит принадлежащую часть второму ребёнку, что подразумевает два перехода права собственности к единоличному хозяину, получившему обособленный объект в абсолютное владение без совладельцев.

Объединение долей в квартире одним собственником подразумевает получение единой выписки из Росреестра, где хозяину принадлежат не части квартиры, а целый объект недвижимости, где документально объединены все имеющиеся в совокупности составляющие в единое неделимое целое.

Конструктивные особенности перепланировки

Получив все нужные разрешения и документы, вы можете столкнуться с новыми трудностями. А именно с тем, что у вас будет две кухни и два санузла, которые нельзя переносить. Выясним, как поступить правильно.

Санузел

Еще на этапе согласования всех бумаг архитекторы скажут вам, что этажом ниже и выше над санузлом не может располагаться жилое помещение. Поэтому вам придется выбирать: либо переделать свой санузел в кладовку, либо оставить так называемую «мокрую зону».

Таким образом вы получите большое по площади жилье, которое можно разделить на две зоны, к примеру, на гостиную и приватную. В каждой зоне будет своя ванная комната и туалет, что очень удобно.

Как объединить две квартиры в одну в документальном плане

Начинать расширять жилплощадь необходимо не с обрушения стен, а с множества разных согласований. В противном случае такая перепланировка может обернуться значительными неприятностями, штрафами и даже уголовным делом

Ведь стены дома, при строительстве имеют разную степень важности в устойчивости всех конструкций. И некоторые из них просто нельзя сносить или даже уменьшать их прочность, путем обустройства дверей

Поэтому, прежде чем думать как объединить две квартиры в одну, начать следует с согласований:

1. Муниципальное управление архитектуры. Чтобы было понятнее, в городах при администрациях создают управления архитектуры и градостроительства, а в других муниципальных образованиях (станицах, поселках и т.д.) — межведомственная комиссия, которая осуществляет те же полномочия по переустройству жилых помещений. Обращение в одно из этих подразделений — отправная точка по объединению квартир. Здесь дадут общую оценку типу дома и возможности объединения квартир. Если дом монолитный или кирпичный, то шансов на положительный ответ больше, чем в панельном. Результатом обращения будет получение разрешения на соединение квартир. Ознакомится с образцом заявления для получения разрешения о переустройстве, а также скачать его, можете на этой странице в конце статьи.

2. Проектный институт. Сюда следует идти, имея на руках вышеуказанное разрешение. Проектировщики должны выдать заключение о всех коммуникационных особенностях квартир — вентиляция, дымоход, водопровод, система отопления, а также о том, что в ходе проводимых работ, не будут затронуты важные инженерные коммуникации и новое помещение будет соответствовать нормам строительных стандартов. Кроме того, здесь должны разработать «кальку» — план реконструкции квартир, с которым потом необходимо обращаться в БТИ.

3. Бюро технической инвентаризации (БТИ). Именно здесь выдадут все самые главные документы на объединение квартир — новый технический паспорт, с указанием всех изменений в помещении и все справки для объединения лицевых счетов и внесения новых сведений в кадастровый реестр. Правда перед этим необходимо будет сдать работы по реконструкции специальной комиссии от муниципальных властей и архитекторов. 

4. Согласование объединения квартир с соседями и Управляющей компанией. Сделать это нужно в обязательном порядке, иначе можно оказаться привлеченным к административной ответственности. Все должны быть поставлены в известность, ознакомлены, и, по возможности, согласны на такую масштабную перепланировку.

Важно: Если самым простым и менее затратным вариантом объединения двух квартир в одну является задействование территории подъездного холла, для этого требуется согласие всех собственников в доме и договор с управляющей компанией. Места общего пользования, к которым относится вся территория подъезда, не могут быть включены в площадь объединенных квартир, поэтому дальнейшие операции с такой квартирой могут оказаться затруднительными

После того, как все согласования получены и перепланировка узаконена, БТИ должно выдать новый технический паспорт на одну квартиру. Ей может быть присвоен двойной номер, от старых квартир, или оставлен один из них. После этого необходимо подать заявление на внесение изменений в Единый реестр прав на недвижимость и получить новое свидетельство о праве собственности на объединенное жилье. Доли в этом жилье будут пропорциональны долям в старых квартирах, в соответствии с правоустанавливающими документами на них. После получения нового государственного свидетельства о праве собственности можно идти в УК, и открывать новый лицевой счет по объединенной квартире. Расчет коммунальных услуг в этом случае будет производится в соответствии с новым договором по общепринятым нормам. Чтобы обеспечить достоверный учет горячей и холодной воды обязательно потребуется установить счетчики-водомеры. Потому что нормативы потребления рассчитываются на один санузел в квартире, тогда как в объединенном варианте санузлов и ванных комнат будет по две. 

Решение проблемы в суде

Далеко не всегда запланированные работы можно согласовать в общем порядке. В некоторых случаях придется решать проблему в суде. Особенно это актуально при узаконивании. Следует учитывать, что во многих случаях обращение в суд ничего не дает.

Актуально это при условии, что в проекте предусмотрены работы, которые нельзя выполнять исходя из требований законодательства. Впрочем, никто не мешает попробовать. Если грамотно обосновать все, что планируется сделать, есть некоторая вероятность, что разрешение будет дано. В этом деле очень сильно поможет опытный юрист.

Порядок действий

Инструкция по обращению в суд:

  1. Обратиться в МФЦ и попробовать решить проблему в общем порядке как это описано выше. Это важный этап, даже если заранее понятно, что в согласовании будет отказано. Благодаря такому обращению собственник жилья покажет суду, что он пытался решить проблему в досудебном порядке.
  2. Получить в МФЦ отказ в согласовании. Это очень важный документ для суда, являющийся причиной обращения. В отказе должно фигурировать основание, проставлена подпись и печать.
  3. Собрать документы для суда. Они практически ничем не отличаются от документов для согласования/узаконивания, потому особо напрягаться не придется.
  4. Составить исковое заявление. Лучше всего просить об этом опытного юриста.
  5. Направить заявление и документы в суд.
  6. Оплатить госпошлину.
  7. Дождаться заседания и присутствовать на нем.
  8. Получить решение суда.
  9. Если решение устраивает заявителя, нужно будет подождать, пока оно вступит в силу и повторно обращаться в МФЦ. Если решение отрицательное, можно подавать на апелляцию.

Документы

Помимо всех перечисленных документов, требуемых для обращения в МФЦ, при подаче искового заявления в суд, кроме него потребуются еще и такие бумаги:

  • Отказ, полученный в МФЦ.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Если планируется привлекать представителя для обращения в суд, то потребуется соответствующим образом оформленная на него доверенность. В том случае, если представителем будет то же лицо, которое ранее занималось подачей документов в МФЦ, есть смысл в одной доверенности заранее предусмотреть возможность действовать от лица доверителя как в МФЦ, так и в суде.

Расходы


Единственной дополнительной статьей расходов при обращении в суд будет госпошлина. Ее размер составляет 300 рублей. Следует учитывать тот факт, что, если потребуется оформлять доверенность, стоить она также будет от 2 тысяч рублей и выше.

Сроки

В среднем, процедура согласования/узаконивания объединения двух квартир при обращении в суд растягивает на 3 дополнительных месяца. Из них около 2-х месяцев будут изучать материалы дела и еще 1 месяц придется ждать, пока решение суда вступит в силу.

Можно ли объединить две квартиры в одну и обойти закон

Бывают и попытки обойти законодательство, когда люди узнают, как объединить 2 квартиры в одну. Многих пугает обилие документов, справок и возможных контактов с различными службами. Однако попытки найти лазейки в законе могут не только привести в тупик, но и обернуться весьма печальными последствиями.

Чем грозит незаконное объединение

  • Жилищно-коммунальная компания вправе подать на вас иск в суд за несогласованную перепланировку. Следует учитывать, что в 90% случаев такие дела решаются в пользу истца.
  • Если ремонт затронул важные конструкции и нарушил их функционирование, то это грозит уголовным делом.
  • В лучшем случае жилищная инспекция заставит вас провести обратную перепланировку до полного соответствия техническому плану здания.

Основания для отказа

В любом случае нужно готовить себя к любому развитию событий. Порой возникают ситуации, которые уже никак не зависят от жильцов. Согласно этим критериям ведомства могут отказать в соединении жилплощадей.

  • Ваш план подразумевает снос несущей стены или есть большой риск задеть несущую конструкцию. Сюда же можно включить и тот фактор, что при разрушении стен большая нагрузка ляжет только на одну перегородку, что тоже существенно увеличивает опасность обрушения в дальнейшем. Хоть квартиры и имеют общую стену, у них могут быть разные корпуса или подъезды. Не доверяйте информации в интернете, что помещения из соседних подъездов можно объединить. Часто между ними располагаются несущие стены и если конструкцию нарушить, может обвалиться весь подъезд.
  • Вы хотите перенести санузел в другую комнату, которая по плану должна быть жилой.
  • Есть риск изолирования вентиляционной системы.
  • В вашем плане присутствуют новые газовые трубы, которые размещаются внутри стен и не имеют внешнего доступа.
  • Перепланировка отрезает доступ ко всем инженерным коммуникациям.
  • Вы хотите выстроить комнату, где не будет радиаторов и окон.
  • В вашем проекте значится объединение комнаты и кухни, где проведен газ.
  • У вас нет разрешения от всех собственников. Такое случается, когда один из владельцев не достиг совершеннолетия.

Неудачные варианты перепланировки

Нередко владельцы, желающие объединить несколько квартир в одну, имеют грандиозные представления о будущем жилье. Так, многие собственники планируют разместить «мокрые» зоны в виде кухни и санузлов там, где их быть не должно, а именно на месте «сухих» помещений. Однако менять такие помещения местами категорически нельзя, поэтому подобная перепланировка просто не будет узаконена.  

Помимо этого при объединении квартир нельзя сокращать размер либо загромождать вентиляционные шахты, а также расширять площадь ванной, туалета или кухни за счет жилых комнат либо демонтировать стояки и менять их расположение.

Поэтому лучше всего обращаться за помощью в проектные организации, которые помогут сделать правильный проект перепланировки, учитывающий не только ваши предпочтения, но и законность тех или иных изменений при объединении квартир.   

Возможно ли узаконить объединение квартир в одну, если проведены работы

Априори, все изменения параметров жилища должны производиться только после получения на это разрешения. Тем не менее, люди часто сначала сделают, а потом пытаются результат этого действия оформить. Само собой разумеется, что после выполнения перепланировки получать на нее разрешение уже будет поздно.

Но это стало для них возможным только потому, что представители компетентного органа не приходили на объект с осмотром перед выдачей разрешения. Если ли осмотр прошел, вскрылась бы истина. И собственник получит штраф и предписание – вернуть все в первоначальное положение.

Таким образом, действия собственника, по сокрытие самовольной перепланировки являются весьма рискованными. Лучше все согласовывать заранее.

Происходит данный процесс в судебном порядке. Прежде чем обратиться в суд, необходимо получить техническое заключение от проектной организации.

В нем должно быть сказано, что произведенные изменения не затрагивают прав третьих лиц, не влияют на конструктивные свойства здания, не угрожают жизни и здоровью людей.

Истоки возникновения ситуации

В правовом русле владение несколькими частями подразумевает долевую собственность. Поскольку хозяин один, то продолжая логическую цепь рассуждений, получается, что гражданин выступает собственником составляющих частей по отношению к самому себе, что противоречит нормам Гражданского Кодекса.

Истоками возникновения подобной ситуации могут выступать следующие события:

  1. Вступление в наследство. Типичный пример – совместное владение супругами, при смерти одного из которых переживший вступает в наследование на основании закона или составленного завещания. Изначальное оформление квартиры на двух собственников переходит во владение одного, но состоящее из двух половин, требующих объединения в целое.
  2. Выкуп доли. Законодательство не запрещает долевую собственность объекта лицами, не объединёнными родственными узами. В результате достигнутой договорённости или на основании судебного решения один из владельцев выкупает часть, принадлежащую другому. Объединение долей в квартире путём выкупа требует документы привести в соответствие, поскольку при первоначальном наличии четырёх собственников с последующим переходом прав собственности к одному владельцу по требованиям различных инстанций будет вынужден представлять четыре отдельных выписки из ЕГРН.
  3. Получение по дарственной. Если договор дарения заключается между совладельцами, например, каждый из которых имеет выделенную долю в виде комнаты в двухкомнатной квартире, то необходимо решение собственника об объединении комнат в квартиру, поскольку формально одаряемый становится единоличным владельцем, получив вторую часть от дарителя.
  4. Действие совокупности факторов. В качестве примера подходит любая комбинация, включающая как минимум два перехода права собственности. Проживающая семья из трёх человек (мать и двое детей) после смерти матери делит её треть на двоих, а затем один из детей дарит принадлежащую часть второму ребёнку, что подразумевает два перехода права собственности к единоличному хозяину, получившему обособленный объект в абсолютное владение без совладельцев.

Следующая СправкиОбщественная собственность на средства производства

Горизонталь и вертикаль

Специалисты выделяют два способа объединения квартир: по горизонтали и по вертикали.

Установка двери в общем коридоре: четыре совета «новичкам»В многоквартирных домах, как правило, >>Воплотить в жизнь вариант с объединением по горизонтали значительно проще. Он предполагает соединение квартир, имеющих общую стену либо расположенных на одной лестничной площадке. В последнем случае затрагивается общедомовая собственность, поэтому придется получать разрешения от собственников других квартир вашего дома.

При объединении квартир, как и при обычной перепланировке, категорически запрещено сносить несущие стены – перекрытия могут не выдержать. Но если расчеты позволяют, в капитальной стене делают дверной проём и его укрепляют. В интерьере используют также подпорные конструкции в виде колонн.

Перепланировка квартиры: что можно, а чего нельзяДелая ремонт в квартире, мы нередко >>Другой способ объединения квартир – вертикальный, он предполагает перепланировку жилья на смежных этажах и в практике применяется редко. Связано это с тем, что шансы согласовать проемы в перекрытиях практически сводятся к нулю. Осложняет процесс и монтаж лестниц, размеры которых должны соответствовать строительным нормам и правилам (СНиП): высота и глубина ступеней – одинаковы, ширина лестницы – не менее 0,9 м, а максимальный уклон составляет 1:1,25 к высоте потолка.


В любом случае все технические характеристики требуют положительного заключения контролирующих органов. Самовольное объединение квартир наказуемо и грозит как административной, так и уголовной ответственностью.

Мне нужен бланк Соглашение об объединение и установление долей.

7.1. Вроде их очень много в открытом доступе в сети.

8.1. Да, в данном случае уплаты налога не избежать ввиду того, что с момента последней регистрации перехода права (пусть и с долями), не прошло установленного законом срока для освобождения от уплаты подоходного налога. Удачи.

9.1. Автоматически. одно лицо становится единым собственником.

10.1. «Срок владения квартирой при объединении комнат исчисляется с момента приобретения последней комнаты» и обзора судебной практики.

Приведенной в письме ФНС от 07 июля 2016 года. Необходимо получить выписку из Государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости на данную квартиру.

Из нее будет понятно с какой даты Вы зарегистрировали свое право собственности в этой квартире. Надеюсь мой ответ был полезен для Вас.

УК к сожалению — права. Необходимо, чтобы был ОДИН собственник — иначе не получится УДАЧИ ВАМ, И ВСЕГО ХОРОШЕГО.

12.1. уважаемый посетитель! В данном случае, если в УК отказывают, надо обращаться в суд Всего доброго, желаю удачи.

13.1. А в чем проблема? После любой сделки с долями — в пользу одного собственника — Росреестр выдаст именно это свидетельство (сведения).

13.3. Доброго времени суток Если вы покупаете или вам дарят вторую долю, то рос реестр объединяет эти доли автоматически Удачи Вам. Анна Титова.

14.1. Конечно можно, обратившись в нотариальную контору. Можно обратиться с данным вопросом письменно, тогда и в письменном порядке Вам будет положен ответ.

15.1. Так ли это? или все таки все имеют равные доли в квартире? Это мы Вас должны спросить: в чьей собственности находится трёхкомнатная квартира? В св-во о регистрации права посмотрите и уточните вопрос.

Мнение эксперта Макаров Игорь Тарасович Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.

16.1. Срок владения исчисляется с момента приобретения в собственность первой доли. Продать без уплаты налогов сможете по истечении трех лет начиная с 14.02.14 г.

16.2. Срок в данном случае будет считаться с 14.02.2014 г. По истечение трех лет с этой даты можно продать без уплаты налога, воспользовавшись ст. 217 НК РФ.

17.1. Начало течения срока — с момента (с даты) государственной регистрации права собственности/долей в праве собственности на квартиру в Росреестре.

17.2. Срок владения квартирой будет исчисляться с 2014 года, то есть после февраля 2017 года Вы можете ее продать, и будете освобождены от уплаты НДФЛ. Учтите, что срок будет рассчитываться не с даты договора приватизации, а с даты регистрации права собственности в Росреестре.

18.1. Нужно смотреть кадастровый паспорт.

18.2. Через суд просите определения порядка пользования путем объединения земельного участка.

20.1. Если часть наследников не приняли наследство, на 3/4 недвижимости может претендовать тот наследник, который своевременно принял наследство.

20.2. В Вашу пользу только через 18 лет на основании приобретательной давности. А так, не принятое наследуемое имущество является выморочным и его наследует государство.

22.1. Да, и нотариальное заверение (любые сделки с участием несовершеннолетних) и согласие органа опеки требуется.

23.1. Что такое КПП и за кем оно зарегистрировано.


24.1. Что вы хотите от суда-так и называйте свой иск.

25.1. А что указано в отказе? Данное объединение возможно. Для вам необходимо представить правоустанавливающих документы на данные доли и документы-основания возникновения данного права. Оплачиваете госпошлину и подаёте на регистрацию.

Объединение лицевых счетов двух квартир

  1. Собрать документы, подтверждающие факт объединения квартир. Обычно бывает достаточно одного техпаспорта, однако лучше также подготовить разрешение на проведение работ, акт приемки и проект перепланировки.
  2. С документами обратиться в УК (управляющую компанию) и написать заявление на объединение счетов. Заявления такого плана составляются обычно в свободной форме, но у УК могут быть свои бланки и образцы.
  3. Передать заполненное заявление и документы менеджеру.
  4. Дождаться рассмотрения заявки. Обычно на это уходит от 2-3 дней и до пары недель, все зависит от того, насколько активно работает УК.
  5. Получить подтверждение объединения счетов. Отказать в такой ситуации без веских причин не могут. Если отказ все же последовал, обязательно нужно уточнить, что именно не нравится УК и устранить недостатки. Возможно им нужны будут дополнительные документы или еще что-то.

Объединение двух или более квартир в одну – процедура сложная и долгая. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных проблемах, с которыми приходится столкнутся большинству владельцев. Также квалифицированные специалисты могут представлять интересы клиента в МФЦ и суде.

Перепланировка и объединение двух квартир позволяет домовладельцам не только увеличить свою жилую площадь, но и спроектировать пространство самым необычным и нетипичным образом. Большое пространство дает большие возможности для проектирования, стоит только включить фантазию, ну, или нанять профессионального дизайнера интерьера.

Кто может решить такой вопрос

В случае, если квартира находится в собственности нескольких лиц, необходимо всем сособственникам обратится с коллективным заявлением в БТИ по месту жительства. Там оформят технические документы, единый кадастровый план и паспорт на жилье.

Для предоставления документов в расчетный центр необходимо сделать выписку из кадастрового паспорта и копию кадастрового плана. В расчетном центре также понадобится коллективное заявление от всех сособственников квартиры.

Важным моментом является безоговорочное согласие всех собственников жилого помещения на объединение лицевого счета. При отсутствии согласия хотя бы одного лица объединение невозможно.

Оформление через БТИ происходит и в том случае, если несколько собственников квартиры дарят ее одному из членов семьи или же несколько владельцев продают свои доли одному лицу. Аналогичная ситуация возникает при наследовании нескольких долей.

Для объединения нескольких наследуемых долей также необходимо обратится в БТИ после получения свидетельства о наследстве. Во всех перечисленных вариантах объединение лицевых счетов происходит путем регистрации права собственности на нового владельца.

Заявление на государственную регистрацию прав собственности на квартиру можно теперь подать и в электронном виде на официальном сайте Россреестра https://rosreestr.ru/

Мнение эксперта Кузьмин Иван Тимофеевич Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.

Если речь идет о муниципальной квартире, то необходимо разрешение собственника, на балансе которого числится жилье. В данном случае им будут являться органы местной администрации.

Для решения вопроса необходимо обратится в местный муниципалитет. Там составят договор на одного квартиросъемщика, а также внесут соответствующие записи в учетные книги.

С новым договором на руках следует обратиться в расчетный центр (управляющую компанию).

Ситуация Форма собственности Оформление объединенного

лицевого счета

покупка нескольких долей в квартире частная БТИ – регистрация собственности
наследование нескольких долей частная БТИ
приватизация нескольких долей

квартиры

частная БТИ
объединение семьи нанимателей жилья муниципальная администрация (департамент имущества) –переоформление договора найма

Документы, необходимые для объединения счетов.

Перечень документов, предоставляемых собственниками жилых помещений:

  • свидетельство государственной регистрации;
  • акт приема-передачи жилого помещения;
  • паспорт;
  • доверенность (если интересы собственника представляет другое лицо).

Документы, предоставляемые нанимателями (квартиросъемщиками):

  • договора найма жилого помещения;
  • паспорта всех собственников (нанимателей);
  • коллективное заявление в муниципалитет;
  • коллективное заявление в ЕРЦ (или управляющую компанию).

Изначально договоров найма будет несколько, по числу квартиросъемщиков. Единый договор найма будет оформлен по обращении в ЕРЦ.


С этим читают