Новостройка или вторичное жилье. что лучше?

В каком случае можно купить новостройку, а в каком отдать предпочтение вторичного жилью

Существуют обстоятельства, идущие наперекор нашим планам и мечтам. При выборе многое будет зависеть не столько от объективных плюсов и минусов новостроек и вторичек, но и от имеющихся условий и возможностей покупателя.


Необходимо срочно вселиться в квартиру

Какое жилье лучше купить, вторичку или новостройку если квартира нужно уже сегодня? Ведь в этом случае время поджимает, финансовые возможностью ограничены, а люди и вещи остро нуждаются в новой крыше над головой. Если покупка станет единственным жильем, от новостройки придется отказаться. Очень редкий объект может похвастаться полным совпадением указанных сроков сдачи и заселения с реальными, а планируемый переезд и новоселье даже при удачных обстоятельствах может отложиться на год.  

Инвестиции в жильё

Резкие колебания национальной валюты заставили многих обратиться к недвижимости как к способу сохранить, или даже приумножить накопления. Здесь не стоит соблазняться привлекательными ценами в старом фонде. Сегодня постройки 60-80-х годов уже считаются устаревшими, и в дальнейшем они будут лишь дешеветь. Желающим сэкономить разумнее будет присмотреться к строительству в отдаленных, но перспективных районах, сверяя недорогие варианты с 5-10 летним планами городской застройки. Одновременно с развитием коммуникаций и транспортных сетей будет расти и стоимость таких объектов.

Квартира для сдачи в аренду

Мнения риелторов относительно выбора квартиры под сдачу в аренду не едины. Большинство специалистов считает, что лучше вкладываться в старый фонд в районах со сложившейся инфраструктурой – ведь такое жилье максимально быстро находит своего арендатора. Здесь не слишком важен метраж и высота потолков. Но некоторые уверены, что времена низкого качества отходят в прошлое, и современный съемщик предпочтет удаленность и отсутствие сложившейся инфраструктуры качественному и современному строительству

Здесь важно не перегибать палку, выбирая золотую середину – в противном случае можно вложиться в настоящее гетто, где под аренду будут выставлены целые подъезды и корпуса

Нет нужды в немедленном вселении

Если квартира приобретается для себя, но нужды в немедленном заселении нет, то идеальным решением станет новостройка со свободной планировкой. Здесь вы сможете планировать расположение спален, продумать дополнительные технические помещения, выбрать этаж. Отделочные работы будут проходить одновременно во всем доме, и к моменту переезда новоселов уже не будут беспокоить строительные шумы от соседей.

Новостройка плюсы и минусы

+ Больше вариантов планировки.

Тут комментарии излишни: отдавая предпочтение новостройке, вы можете выбрать практически любую планировку, либо создать свою в объектах со свободной планировкой. На вторичном рынке так не разгуляешься.

+ Ценовая доступность.

Доступность новостроек очевидна по сравнению со вторичкой, а при покупке жилплощади в строящемся доме можно сэкономить еще больше.

+ Благоустройство территории, прилегающей к дому.

Для жителя мегаполиса большое значение имеет наличие благоустроенной придомовой зоны и организация парковочных мест

Ответственные застройщики уделяют обустройству близлежащей территории особое внимание

А подземные парковки, освобождающие двор от машин, встречаются исключительно в новостройках.

+ Возможность получения скидки от застройщика и банка.

Строительные фирмы постоянно делают скидки на свои объекты, если быть внимательным и изучать рынок, можно «урвать» квартиру в хорошем районе по приятной цене, а еще ипотечная ставка на новостройки ниже, чем на «вторичку».

— Строительство так и не завершится

Если вы приобретаете квартиру в долгострое, будьте готовы к тому, что стройка может прекратиться, как только организацию объявят банкротом. Чтобы не попасть впросак, изучайте историю фирмы внимательно, читайте отзывы других покупателей, ищите всю доступную в сети информацию и проверяйте документы.

На момент начала работ у строителей должны быть разрешение на строительство, договор, подтверждающий приобретение земельного участка или его аренду. Найдите кредитные организации, в которых аккредитован ЖК.


— Спорный статус

Участок, чей статус сомнителен – еще один повод для беспокойства. Земля должна либо принадлежать застройщику, либо быть арендованной им. Третьего допустимого варианта не существует. При аренде на короткий срок возможны сложности с оформлением в собственность – в ряде случаев приходится добиваться справедливости в суде. Нельзя соглашаться на покупку жилья в природоохранной зоне – такие постройки незаконны и могут пойти под снос.

— Низкое качество

Квартиры в новостройках – не всегда чистые и светлые. В некоторых случаях после переезда могут возникнуть проблемы с отделкой, канализацией, проводкой и другими коммуникациями. Не забудьте отразить свои претензии в акте передачи. Не забывайте, что закон на вашей стороне – строительная фирма обязана устранить недочеты.

— Риск двойной продажи

Чтобы обезопасить себя, необходимо заключить с компанией ДДУ (договор долевого участия) – соглашение подтверждает ваше право на жилье. Этот документ – единственное, что имеет юридическую силу при покупке квартиры в строящемся ЖК. Если договор был зарегистрирован, значит объект был проверен, и даже после дальнейшей двойной продажи суд будет на вашей стороне.

— Нельзя заселиться сразу.

При приобретении квартиры в новостройке необходимо помнить о том, что в договоре, подписываемом покупателем, чаще всего стоит дата, отличающаяся от обозначенной в проектной декларации. Как правило, между сдачей ЖК и моментом приглашения на акт приема-передачи законному владельцу проходит определенное время – от пары недель до месяцев ожидания.

— Необходимость проведения ремонта

Отдавая предпочтение новостройке, обязательно заложить затраты на ремонт, потому что часто покупателей ждет по сути «голая коробка из бетона». Конечно, можно купить квартиру уже с отделкой, но такая квартира будет дороже.

— Низкая доходность.

Если вы запланировали покупку недвижимости для последующей сдачи в аренду, будьте готовы к тому, что прибыль от новостройки, расположенной на окраине невелика – сумма общих затрат зачастую превышает доходы от ее сдачи арендаторам.

Плюсы и минусы покупки квартиры на вторичном рынке

Неполной будет информация без предоставления положительных и негативных сторон вторичного жилья. Первым делом плюсы:

  1. Благоустройство района: детские площадки, медучреждения, магазины, аптеки, детские сады и школы.
  2. Купить такую недвижимость можно в любом районе города.
  3. Квартиру удастся посмотреть: планировку, площадь и другие важные моменты.
  4. Дом уже не дает усадку. Это гарантирует, что ремонт, не придется переделывать спустя пару лет, так как обои разорвутся, а штукатурка потрескается.
  5. Скорость заселения. Сразу же после покупки можно вселиться.

Недостатки:

  • Дом старый, а значит, могут возникать проблемы со всеми инженерными коммуникациями.
  • Многие квартиры в таких домах не купили, а получили. Как результат немудрено, что в подъезде будет жить злостный алкоголик или даже наркоман.
  • Биография. Квартира могла уже несколько раз перепродаваться, а проверить чистоту сделок практически невозможно.
  • Цена. Как ни странно на вторичку она выше, причем разница может быть существенной.
  • Сложности с парковкой автомобиля. Во дворах старых многоэтажек подобный момент просто не предусмотрен.
  • Неудобность планировки – слишком маленькие кухни и санузлы.
  • Дополнительные расходы для утепления.

Что лучше выбрать ипотеку или кредит для покупки квартиры?

Выбор между ипотекой или кредитом индивидуален в каждом конкретном случае. Выгоднее воспользоваться потребительским продуктом, если требуется небольшая сумма и налоговый вычет уже использован. При использовании средств материнского капитала вариант только один – ипотека.


Размер ежемесячного платежа также имеет большое значение. Большая сумма кредита влечет за собой крупные суммы, отдаваемые банку каждый месяц. При внезапном снижении дохода это может оказаться проблемой. Предварительно сопоставьте такие затраты с арендой жилья.

Снизить переплату по ипотеке возможно при самостоятельном увеличении суммы платежа. Чем быстрее заем будет погашен, тем меньше процентов получит от вас банк.

Мнение жителей г. Подольска о выборе квартиры

Мы вышли на улицы городского округа Подольск и провели опрос среди его жителей. Было опрошено 154 человека в возрасте от 30 до 55 лет: из них 108 женщин и 46 мужчин.

Что выбрать — вторичное жилье или новостройку?

Большинство опрошенных — 49% высказались за покупку новостройки, объясняя свой выбор более низкой стоимостью и лучшим качеством коммуникаций. 36% респондентов высказались за покупку вторичного жилья, обосновав свой выбор надежностью такого жилья и отсутствия рисков получить недострой. 9% жителей города не смогли определиться с выбором, а 6% проголосовали за любое жилье, лишь бы была возможность его приобрести.

Приведем некоторые мнения жителей по поводу выбора первичного или вторичного жилья.

Марина, 32 года, жительница г.о. Подольск

Если бы передо мной стоял выбор, где покупать квартиру – во вторичном фонде или в новостройке, то я бы, не задумываясь, выбрала второй вариант. И дело не только в стоимости – хотя новостройки все же на порядок дешевле. К тому же есть возможность существенно сэкономить, если покупать жилье на этапе фундамента. Конечно, потом все эти сэкономленные средства уйдут на отделку и обустройство. Но сами квадратные метры обойдутся значительно дешевле. Но важный момент – надо, чтоб застройщик был проверенный, не халтурил, не жадничал на стройматериалах и специалистах. Как проверить? Проще всего на городском форуме создать опрос для тех, кто купил жилье в доме от этого застройщика года три-четыре назад. Если проблемы есть, то за это время они должны проявиться во всей красе.

Еще главный плюс новостроек для меня – новые коммуникации, об их замене не придется беспокоиться минимум 20 лет. У нас сейчас в новостройках очень качественное оборудование, включая лифты. Не будет проблем с электрикой – а в старых домах наверняка придется полностью менять проводку, потому что она не рассчитана на такое количество постоянно включаемой техники. Еще одно существенное достоинство – разнообразие планировочных решений. Я бы выбирала новостройку с большой кухней – это моя мечта. Ютиться на наших 9 метрах уже нет никакой возможности.

Еще мне новостройки импонируют тем, что можно купить так называемую квартиру-студию, в которой отсутствуют внутренние перегородки

Почему для меня это важно? Возможность самостоятельно рассчитать метраж комнат – к примеру, мне не нужна одна большая детская, нужно обязательно две, пусть крохотные, но полностью изолированные друг от друга

Еще один плюс новостроек – они сдаются с современными окнами, есть проекты, в которых присутствуют большие лоджии, идущие вдоль всей квартиры. При умелом подходе – это дополнительное увеличение жилой площади. К примеру, там можно обустроить рабочий кабинет для тех, кто работает во фрилансе.

Ну еще для меня важно, что я буду первой владелицей жилья – наверняка не придется столкнуться с темной историей, когда оказывается, что из вторички кто-то был выписан с нарушениями и теперь оспаривает законность покупки

Дмитрий, 41 год, житель микрорайона Климовск г.о. Подольск

Я много лет прожил в старом фонде г. Подольска и не понаслышке знаком с проблемами коммуникаций, плесенью  и прочими атрибутами вторичного жилья. Когда появилась возможность купить квартиру – я выбрал новостройку, потому что это дешевле на начальном этапе и хотелось уже, наконец, пожить в новой квартире, в которой никто до тебя не жил.

Очень нравится в новостройке то, что есть возможность с нуля сделать все под себя, выбрать понравившуюся планировку и приступить к ремонту в новой квартире.

Самое важное, при покупке новостройки следует обязательно проверить застройщика, подойти к покупке ответственно, со всей осторожностью

Елена, 38 лет, жительница г.о. Подольск

Я выбираю вторичное жилье. Вторичку не надо ждать, когда построится, можно въехать сразу же после покупки. И, если хочется жить в новой квартирке, то на вторичном рынке полно новых квартир, но которые продаются уже как собственность. Да, это на порядок дороже, чем покупать новостройку на уровне котлована, но мне также дороже и свое собственное спокойствие.

Плюсы и минусы «первички»

Многие потенциальные покупатели ошибочно полагают, что купить новостройку в ипотеку от застройщика может быть выгоднее, чем готовое жилье. На самом деле, привлекательной при покупке первички может быть только низкая цена. Конечно, на ранних этапах строительства квартира может стоить на 20%, и даже 30% дешевле, чем ее аналоги в готовом доме. Однако взвесим «за» и «против» этого рынка жилья, и разберем их подробнее:

Плюсы:

  • заниженная стоимость;
  • возможность выбора планировки – как на этапе строительства, так и перепланировка квартиры после покупки. В новых домах меньше несущих стен, чем в старых зданиях, что позволяет владельцу создать из «трешки» студию, или наоборот;
  • новые системы коммуникации, трубы, электропроводка, лифт и современные строительные материалы. Если застройщик не сэкономил на утеплителях и способах шумоизоляции, то проживание в новостройке окажется комфортнее, чем в старом кирпичном или панельном доме. К тому же практически во всех новых домах установлены пластиковые окна, даже на лестничных площадках;
  • возможность сделать первый ремонт на свой вкус и сэкономить, исправляя огрехи отделки прежних жильцов: снимать большое количество старой штукатурки, ломать полы или менять сантехнику;
  • преимущественно владельцы новых квартир – люди платежеспособные, которые могут позволить себе купить квартиру или приобрести ее в ипотеку. Этот пункт нивелирует риск наткнуться на неприятных соседей;
  • если речь идет о точечной застройке – знакомые районы и развитая инфраструктура.

Минусы:

окончание строительства и ожидание сдачи дома. Сюда можно указать риски долевого строительства – однако последнее время такое явление встречается нечасто. Вероятнее, что застройщик затянет со сдачей объекта, чем заморозит стройку. К тому же, банки предлагают квартиры в строящихся домах только у надежных застройщиков, чтобы свести к минимуму и собственные финансовые потери; на этапе строительства процентная ставка выше на 1 – 2 п.п., но это значение снижается после того, как застройщик сдает дом; проблема арендной платы актуальна для покупателей, которые не имеют собственного жилья и приобретают квартиру на этапе строительства. Не у всех есть возможность снимать дополнительно жилье и при этом выплачивать ипотеку; необходимость ремонта: после сдачи дома владелец въезжает в практически пустую квартиру. Здесь теряются все преимущества в цене, так как приходится делать ремонт «с нуля»

Помните, что ремонтом займутся и ваши новые соседи; покупая квартиру в новом микрорайоне или жилом комплексе, обратите внимание, что не всегда развитие инфраструктуры идет теми же темпами, что строительство жилья. Возможно, первое время по соседству не будет крупных супермаркетов, школ, детских садов и больниц.

Покупка квартиры в новостройке в ипотеку станет наиболее выгодным вариантом, если приобретать недвижимость в сданном доме. В этом случае сводятся к минимуму риски долевого строительства. Также безопасным считается заключение договора с надежными застройщиками на последних этапах строительства.

Сравнительная таблица

Специалисты нашей редакции проанализировали, какая квартира лучше новостройка или вторичка, и представляют сравнительную таблицу по наиболее важным факторам:

Фактор / критерий анализа Первичный рынок недвижимости Вторичный рынок недвижимости
Количество собственников, ранее имевших права на объект Собственник только один – это застройщик Собственников могло быть сколько угодно много
Применяемые материалы и технологии при строительстве дома Новые Старые
Необходимость ремонта, отделки и приобретения дополнительных принадлежностей Предлагаются как уже готовые варианты (“заехал и живи”), так и совершенно “пустые” Практически 99 % квартир имеют ремонт и отделку, ведь в них уже жил кто-то
Стоимость недвижимости Приобрести квартиру в новостройке за небольшую стоимость вряд ли получится Можно подобрать очень дешевый вариант – например, старый деревянный “домик в деревне”
Инфраструктура придомовой территории и близлежащего района Хорошая – обычно новые дома сдаются вместе с детскими, спортивными площадками, беседками и прочими местами для организации досуга граждан Придомовая территория может быть не оборудована необходимыми элементами благоустройства, озеленения, местами для досуга и развлечений
Необходимость внесения платы за капитальный ремонт Жители новостроек в течение 5 лет не обязаны платить взносы за капитальный ремонт дома региональному оператору или на свой специальный счет У всех собственников старых домов есть обязанность по уплате взносов на капремонт
Особенности внесения платы за отопление Часто новые дома сдаются с наличием собственных котельных, обслуживающих только один дом, что положительно сказывается на размере платы за эту услугу Платить за отопление придется ресурсоснабжающей организации по стандартным расценкам
Варианты приобретения недвижимости По ДДУ (еще на этапе строительства дома) или по ДКП (после сдачи дома в эксплуатацию) По ДКП
Наличие и количество рисков у покупателя Рисков много – в том числе, и вероятность столкновения с банкротством застройщика и невозвратом вложенных по ДДУ денег Рисков много – в том числе, и высокая вероятность приобрести объект жилья, в отношении которого ранее проводились сомнительные сделки
Возможность привлечения средств материнского капитала, региональных или муниципальных субсидий для отдельных категорий граждан Есть Есть
Возможность уплаты цены договора в рассрочку Существует, если застройщик имеет такое предложение для всех или отдельных контрагентов Существует, если получится договориться с физическим лицом-продавцом о заключении ДКП с условием о рассрочке платежа
Периодичность обслуживания инженерных коммуникаций В новых домах все новое – электропроводка, водопроводные и канализационные трубы, поэтому столкнуться с какими-либо проблемами в первые 3-5 лет практически невозможно В старых домах все старое, поэтому уже сразу после въезда, возможно, придется что-то менять
Возможность привлечения заемных банковских средств Есть Есть
Престижность Жить в новом доме с отличной инфраструктурой района не только удобно, но и престижно Проживание в старом доме вряд ли будет подчеркивать успешность и статусность отдельно взятого гражданина
Поиск жилья при приобретении объекта в ипотеку Осуществляется с помощью банка – в том числе, и через официальные сайты кредиторов, где представлен полный перечень аккредитованных застройщиков Осуществляется покупателем самостоятельно
Возможность получения основного имущественного налогового вычета при покупке недвижимости, предусмотренного ст. 220 НК РФ Есть Есть
Возможность получения вычета по ипотечным процентам (в случае приобретения квартиры с использованием заемных средств) Есть Есть
Сложность последующего отчуждения Продать квартиру в новом доме будет легче в связи с наличием высокого спроса Произвести сделку с недвижимостью на вторичке сложнее, возможно, для ускорения поисков покупателя придется привлечь профессионального риэлтора
Необходимость выписки старых собственников и всех жильцов, имеющих право пользования в соответствии с жилищным законодательством Отсутствует Присутствует
Способы расчетов с продавцом Банковская ячейка, аккредитив, безналичный или наличный расчет Те же самые
Количество предложений в отдельно взятый момент времени Квартир на первичке меньше Квартир на вторичке больше

«Вторичка» плюсы и минусы

+Месторасположение

Большинство недорогих новостроек расположено в промзоне, ждать обустройства и развития которой придется около 7-10 лет. «Вторичку», как правило, окружает развитая инфраструктура.

+Минимум затрат при заселении


Купить квартиру и сразу жить в ней, избегая дополнительных расходов на ремонт, одно из главных преимуществ «вторички».

+- Мнимое отсутствие рисков

Основная масса покупателей, выбирающих новостройку, отдают предпочтение объектам на начальных этапах, подвергая себя риску затягивания сроков строительства, приобретения некачественного жилища, сотрудничества с недобросовестным девелоперам. При покупке вторички риски связаны с юридической чистотой документов.

— Цены зачастую выше, чем на жилье в новостройках

Многие собственники не учитывают все параметры, влияющие на цену, и завышают ее, поэтому купить «вторичку» по объективной цене очень тяжело.

— Изношенность дома

Износившиеся инженерные коммуникации, неудачная планировка, протекающие трубы – все это проблемы старых домов, которые зачастую тяжело исправить.

— Появление лиц, не участвовавших в сделке

У лица, продавшего вам свои квадратные метры, могут объявиться родственники, которых не успели выписать (это могут быть заключенные или военнослужащие). Не стоит забывать и о наследниках, у которых есть своя доля.

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Юридические риски

За последние годы предпринято немало усилий, чтобы юридически обезопасить покупателей. Годы дикого рынка остались позади, а сама процедура государственной регистрации сделки исключает большую часть возможных мошеннических схем. Но полностью гарантировать безопасность все еще невозможно.

Существенным минусом вторичных квартир является долгая история владения. Здесь действует обязательное правило – если на одном из этапов сделка признается нелегитимной, то и все последующие передачи от владельца к владельцу также оказываются недействительными. В итоге всегда страдает конечный собственник.

Наибольший риск несет переход права по завещанию – доказать, что других претендентов на недвижимое имущество не существует, невозможно. Больше всего покупатели не любят свежее наследство по завещанию, с подозрением относятся к дарственным, избегают вариантов, где фигурировал договор ренты – ведь все вышеперечисленное можно оспорить в суде.

Подобные риски в случае с новостройками сведены к нулю, однако здесь скрываются свои подводные камни. В основном, покупатели страдают от двух бед – замороженного строительства при недостатке финансирования и от незамеченных проблем с документацией. Если во внезапных финансовых затруднениях инвесторов вины покупателя нет, а печальный опыт говорит о возможном разорении даже крупных и прежде успешных застройщиков, то во втором случае причиной становится лень или юридическая безграмотность.

Вся документация должна быть предоставлена клиентам по первому требованию, а добросовестный продавец охотно и подробно расскажет обо всех полученных разрешениях – от договора аренды или покупки земли до последних согласований с государственными инстанциями. Такие документы должны быть выложены и на официальном сайте объекта.

Больше всего страдают легковерные соинвесторы и дольщики, поддавшись убеждениям, что разрешения будут оформлены задним числом. На сегодняшний день нормы и требования очень высоки, и любые нарушения в строительной и разрешительной документации легко могут стать поводом для замораживания объекта.

Государственный контроль в этой области настолько силен, что и успешное завершение строительства не станет гарантией счастливого новоселья. Уже готовые и заселенные здания при грубых нарушениях и фальсификациях с бумагами могут быть признаны самостроем и снесены.


С этим читают