Жить за границей и сдавать квартиру

Содержание

Как заплатить налог

Заплатить налог за сдачу квартиры можно несколькими способами:


  • путем внесения денежных средств по расчетным счетам той ИФНС, которая принимает декларацию;
  • через электронные платежные системы («Сбербанк Онлайн», Тинькофф Банк).

Сумма, указанная в декларации и подтвержденная ИФНС, должна оплачиваться не в момент представления декларации. Крайние сроки для оплаты налога – 15 июля того же года, в котором сдано уведомление налоговой.

Оплачивать налог необходимо только при получении денег. То есть, если собственник предоставил квартиру в безвозмездную аренду, либо был обманут квартирантом и не получал никаких денег, подавать декларацию и платить в госбюджет ничего не нужно. Однако факт отсутствия прибыли необходимо доказать (например, с помощью свидетельских показаний, или договора о безвозмездном пользовании и т.д.).

Если владелец помещения, получающий доходы от сдачи в наём, не отчитывается в инспекцию или занижает суммы реальной прибыли, он может быть привлечен к ответственности по налоговому законодательству. Нерадивые налогоплательщики могут разыскиваться через объявления о предоставлении жилья в наём, через квартирантов, которые хотят пожаловаться на собственника и т.д. Если ИФНС устанавливает факт неуплаты, сумма платежей будет доначислена инспекцией самостоятельно. Помимо налога, арендодатель обязан будет заплатить штраф, который в разной ситуации варьируется от 1/5 до 40% общего не оплаченного в бюджет дохода.

Аренда и налоги

Какой срок найма определяется? Договор заключается обычно на определённый сторонами период. Точный срок аренды не установлен законом, он никак не ограничивает свободу субъектов в этой части отношений, единственное пояснение, которое можно найти, что если стороны не договорились по срокам, то соглашение будет иметь неопределённый период действия. Это также будет относиться и к уплате налогов, которая должна осуществляться, пока действует подписанный договор.

Сдачу квартиры в аренду всегда нужно сопровождать дополнительными действиями

В первую очередь важно оформить договор, который требует соблюдения формы. Соглашение имеет только письменный вид

Кроме того, когда речь идёт о найме квартиры, то собственник также должен зарегистрировать договор, так как без данного действия он действителен не будет. Чтобы понимать, как составить договор, соответственно, как правильно сдавать жильё, достаточно обратиться к Гражданскому кодексу РФ, где сказано, что главное указать существенные условия, а именно предмет соглашения. Остальные условия устанавливаются сторонами.

Договор найма подразумевает получение дохода. Собственник не может освобождаться от уплаты налога в рассматриваемых гражданских отношениях.

Как правильно сдать квартиру? Соблюсти все указанные выше требования. И налогообложение играет важную роль. Если имеется соглашение, то осуществлять наём и не платить налог нельзя

Кроме того, следует обращать внимание на случаи, когда сосед сдаёт свою квартиру. Если соседи сдают квартиру и не платят налоги, то следует определиться с тем, куда жаловаться, ведь за подобные нарушения предусматривается ответственность, а именно штраф и даже лишение свободы

Отдельно следует сказать и о том, какие режимы могут предусматриваться в случае, когда квартира сдаётся, а налог должен быть оплачен:

  • общий порядок, когда у собственников, оформивших доход от аренды, как официальный, взимается налог в зависимости от того, какую сумму они получают, так как именно за счёт неё происходит формирование налоговой базы;
  • упрощённый порядок, когда за основу берётся только налоговая база, а доходы учитываться не будут.

При этом ни один из предложенных вариантов не может полностью освободить от обязанности уплачивать налоги за сдаваемые жилые помещения.

Говоря о том, кто должен платить налог при аренде, следует отметить, что сюда входит каждый собственник объекта, неважно, физическое это лицо или же какая-то организация. Главное правило, собственник должен быть зарегистрирован в данном статусе

Нередко владельцы задают вопрос, как сдать квартиру в аренду и не платить налог за сдачу квартиры? Условно такие способы есть. Однако чтобы не платить налог в процессе сдачи квартиры в аренду, нужно знать, куда обратиться и иметь на то веские причины, которые объяснят невыплату платежей по налогам.

В любой ситуации, когда собственник убеждён, что его право как-то ограничивается, он может обратиться в вышестоящие органы, оформив своё обращение в жалобу.

Куда и как оплатить налог за аренду недвижимости?

Владелец квартиры должен платить взносы за аренду жилья в налоговую службу. Перечислять налог на дополнительный доход необходимо самостоятельно, не дожидаясь получения налогового уведомления.

Для этого нужно:

  1. Подготовить декларацию.
  2. Подать ее в отделение ФНС вашего города или района не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором была получена прибыль. То есть для оплаты налога за 2019 год декларация подается до 30 апреля 2020 года. Получается, что налог за 2019 год собственник будет платить в 2020 году.

Обратите внимание: налог нужно заплатить до 15 июля (п. 4 ст

228 НК РФ).

Оплатить налог можно такими способами:

  1. Через личный кабинет налогоплательщика на сайте налоговой.
  2. В банке, распечатав при этом квитанцию.
  3. Лично придя в налоговую.

Заметьте, если квартиру сдавать не физическому лицу, а компании, ИП, то оплачивать налог будет предприниматель-арендатор. Он самостоятельно будет перечислять в налоговую службу 13% налог от общей суммы арендной оплаты.

Какой налог на сдачу квартиры в аренду в 2020 году?

Доход, получаемый гражданами РФ, облагается налогом. Любая сумма является основанием для обязательного исчисления сумм для уплаты их в бюджет. В общем порядке применяется ставка 13%. Но в зависимости от системы налогообложения, которую выбирает для себя арендатор, могут использоваться и другие ставки.

Каждая система отличается своими особенностями, требованиями к плательщику и процентной величины налога с получаемого от аренды суммы:

  • НДФЛ. Самый распространенный налоговый режим, в соответствии с которым гражданин исчисляет и уплачивает налог с дохода в размере 13 %. Основанием является договор аренды квартиры и налоговая декларация, представленная по итогам года;
  • патентная система налогообложения. Ставка налога составляет 6 % от предполагаемого годового дохода. Арендодателю потребуется встать на учет в налоговый орган в качестве индивидуального предпринимателя и приобрести патент. Срок патента от 6 месяцев до 1 года;
  • упрощенная система налогообложения. Налоговая ставка 6 % от фактически полученного от аренды дохода. Применяется УСН только к индивидуальным предпринимателям. Обязанностью плательщика является расчет и внесение авансовых налоговых платежей;
  • налог на профессиональный доход. Новый для россиян налоговый режим позволяет уплачивать только 4 % от дохода для физических лиц, для ИП составляет 6 %. Необходимо пройти регистрацию в качестве самозанятого населения.

Пример. Гражданин РФ в качестве арендодателя заключил договор аренды. Размер получаемого дохода от этого вида деятельности составляет 180 тысяч рублей в год. Разберем сумму налога для каждой из налоговых систем:

  • НДФЛ по ставке 13 % — 23,4 тысячи рублей;
  • УСН по ставке 6 % — 10,8 тысяч рублей (арендодатель зарегистрировался в качестве ИП) + обязательные взносы за себя;
  • налог на профессиональный доход по ставке 4 % — 7,2 тысячи рублей (как физическое лицо).

Как нельзя действовать

Нельзя менять замки у входной двери

Если у вас заключен договор аренды с жильцами, тогда они имеют полное право жить в квартире, пока срок договора действителен. В этом случае, выселить их без суда не получится. Если вы в отсутствии жильцов поменяете замки, то вы нарушите закон.

Нельзя вскрывать дверь без полиции и свидетелей и выбрасывать вещи

Если вы в отсутствие жильцов вскроете входную дверь и зайдете в квартиру, то жильцы могут вас обвинить в краже. Жильцы спокойно могут подать заявление в полицию, и вам придется доказывать, что вы ничего не украли из имущества квартирантов.

Входную дверь могут вскрыть только сотрудники МЧС, и обязательно в присутствии участкового и свидетелей.

Нельзя угрожать расправой и прибегать к насилию

Угроза жизни и побои — это уголовно наказуемое преступление. И за это можно попасть под уголовную ответственность.

Особенности составления соглашения для сдачи жилья

Конечно же, аренда помещений — это довольно непростой процесс, который зависит от выполнения всех соглашений обеими сторонами. Для того чтобы не возникало лишних беспокойств, стоит ознакомиться со всеми особенностями подготовки жилья к сдаче в аренду. Важным пунктом является страхование квартиры, в таком случае у каждого есть гарантии, что сдавали, то и останется.

Лучше выбрать полную страховку, она включает:

  • ответственность жильца;
  • сохранность имущества;
  • целостность внутренней отделки;
  • дорогостоящей мебели.

Аренда – это сделка, которая должна включать все нюансы и тонкости, поэтому так важно максимально обезопасить себя от малоприятных ситуаций. При официальном налоге от сдачи и пользования квартирой заплатит именно хозяин жилья, поэтому стоит все пункты соглашения тщательно продумать с юристом

Конечно же, такой документ будет стоить определённой суммы, но в этом случае будут учтены все тонкости процесса, а владельцу не нужно будет беспокоиться о своём решении.

На сегодняшний день можно обратиться за помощью к риелтору, в таком случае всеми делами занимается обученный человек, который будет учитывать все пожелания. С ним также нужно составить договор, в котором будут прописаны все возможные пункты дальнейшей работы. Риелтор занимается поисками клиента и всеми бумажными делами, хозяину жилья нужно только одобрить результат и передать ключи съёмщику.

Если арендаторы сдали жилье через риелторскую контору, то можно быть уверенными в легальности процедуры.

Сходства и отличия между ИП и физ.лицом в вопросах аренды квартиры

В данном разделе мы продемонстрируем сходства и основные отличия между арендной деятельностью ИП и физического лица по ряду критериев.

Для чего регистрировать ИП?

После ознакомления с приведенной таблицей может показаться, что ведение арендной деятельности для ИП несет слишком много сложностей в сравнении с той же деятельностью для физического лица. Отчасти это так. Сам процесс оформления отношений с нанимателем и взаимодействия с ним после заключения договора для ИП и физ.лица не отличается. Отличия проявляются только во взаимоотношения с государством.

Практическая польза из регистрации ИП для ведения арендной деятельности может быть извлечена при уплате налогов, но только при значительном объеме доходов.

До 2019 года физического лица не было выбора, какие именно налоги платить. В любом случае приходилось платить НДФЛ (гл. 23 НК РФ).

С 1 января 2019 года в четырех регионах – Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области – запущен эксперимент по налогообложению самозанятых, в рамках которого налог может быть снижен до 4-6%.

У ИП в любом случае вариантов больше:

  1. Общий режим налогообложения (уплата НДФЛ);
  2. Упрощенная система налогообложения – гл. 26.2 НК РФ;
  3. Патентная система налогообложения – гл. 26.5 НК РФ.
  4. Налогообложение самозанятых (в 4 регионах с 1 января 2019 года, в рамках эксперимента)

В первых трех случаях вам, как индивидуальному предпринимателю, нужно будет также уплачивать обязательные страховые взносы в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2009 года N 212-ФЗ “О страховых взносах в Пенсионный фонд РФ, Фонд социального страхования РФ, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования“.

Важным нюансом сдачи квартиры в аренду как ИП является следующее: доход о продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, не исключается из перечня объектов обложения НДФЛ, даже если такое имущество находилось в собственности более 5 лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, см. также письма Минфина РФ № 03-04-05/3-124 от 07.02.2012 и № 03-04-05/3-273 от 07.03.2012).

Более подробную информацию обо всех вариантах налогообложения для индивидуальных предпринимателей вы сможете найти в разделе “Налоги на квартиру” на нашем портале.

Есть вопросы? – задайте их юристу портала

Подведем итоги

Прежде чем принять решение, регистрироваться как ИП или самозанятому или сдавать квартиру просто как физическое лицо, мы советуем вам рассчитать суммы налогов для каждого случая, чтобы оценить, какова будет ваша прибыль при применении каждого из вариантов. Для этого вы можете использовать специальный калькулятор, размещенный на нашем портале.

В любом случае, сама по себе сдача квартиры физическим лицом, или сдача квартиры индивидуальным предпринимателем не будет являться нарушением закона. Конечно же, при условии соблюдения всех правовых норм, применимых в вашей ситуации.

В чем суть договора и что лучше в нем предусмотреть

Основная суть договора безвозмездного пользования заключается в том, что пользование квартирой предоставляется бесплатно. Соответственно, собственник не получает денежных средств от ссудополучателя, поэтому обязанности по уплате налога не возникает. Тем не менее, если удастся доказать регулярную оплату, то такой договор может быть признан фиктивным.

Чтобы избежать неприятных последствий, договор нужно составлять правильно. Обязательно нужно указать, что расходы по содержанию жилого помещения несет пользователь. Обязанность по оплате коммунальных платежей тоже возложить на проживающих лиц, поскольку если денежные средства за такие платежи будут передаваться собственнику, то их могут признать доходом, с которого нужно оплатить налог.

Обязательно нужно предусмотреть срок договора и возможность досрочного расторжения. Но повторюсь, для заключения такого договора с нанимателями должны сложиться очень доверительные отношения.

Как защититься от налоговой

Поскольку вероятность вызвать интерес у налоговой инспекции резко возрастает, следует хорошо подготовиться к такой проверке, ведь рано или поздно налоговая может наведаться с рейдом, либо прислать повестку о вызове для дачи объяснений. Сейчас уже появилось много видеороликов о том, как происходят рейды по квартирам.

Что касается рейда, то стоит помнить, что жилье неприкосновенно. Налоговая инспекция не имеет полномочий против воли собственника входить в жилое помещение, поэтому если не открывать им дверь, никто ее ломать не будет.

Однако, согласно нормам налогового законодательства, ФНС имеет право инициировать проверки в отношении физических лиц, более того, пожаловаться могут и соседи, а иногда и сами квартиранты, если был конфликт с наймодателем, в связи с чем, готовым нужно быть всегда.

Если договор с квартирантами не заключен, а денежные средства передаются на руки, то доказать факт сдачи квартиры будет практически невозможно, главное ответить ФНС, что просто пустили родственников немного пожить, пока не решится их вопрос с жильем. В таких случаях, налоговая понимает бесперспективность проверки и никаких мер в дальнейшем предпринимать не будет.

Но, если квартиранты поселяются на длительный срок, то можно предложить заключить договор безвозмездного пользования, руководствуясь ст. 689 ГК РФ. Если с квартирантами складываются доверительные отношения, то такой способ действительно можно считать лучшим.

Если введут карантин

Карантин из-за коронавируса — это самый суровый сценарий того, что может произойти. Во время карантина государство запрещает любую деятельность, связанную с массовым скоплением людей. Ещё государство может потребовать, чтобы никто не покидал свои дома. Если у вас кафе, ресторан или магазин, вы не сможете работать во время карантина.

Если не выполнить обязательства по договору аренды, придётся отвечать. Но ответственность не грозит, если доказать, что вам помешала непреодолимая сила. Это касается любых договоров, в том числе договоров аренды. Если невозможно пользоваться арендованным помещением и арендатор в этом не виноват, можно попробовать отказаться платить аренду.

При этом нельзя ссылаться на то, что (п. 3 ст. 401 ГК РФ):

  • вас подвели контрагенты;
  • на рынке не было нужных товаров;
  • у вас не было денег.

Если введут карантин, арендатору нужно направить арендодателю уведомление о том, что он не выполнит обязанность по внесению арендной платы за период, на который введён запрет, потому что не может пользоваться помещением по причине непреодолимой силы, которой является такой-то запретительный акт госоргана.

Важный момент — обстоятельства непреодолимой силы обязательно должны возникнуть после заключения договора. Поэтому если вы заключите договор аренды уже во время действия карантина, то вы вряд ли сможете утверждать, что отказ от оплаты возможен из-за форс-мажора.

Следующая КвартираЧто делать, если затопили соседей снизу? Как не платить за ущерб от затопления?

Как платить налоги и сдавать квартиру официально

Заключение договора не гарантия того, что собственник сдает квартиру официально. Если договор заключен, а налоговые взносы не уплачены, то это “серая” зона, а проблемы жильца — это проблемы собственника. Чтобы выйти из “серой” зоны, нужно платить налоги. 

13% — подавать декларацию как физическое лицо раз в год


Если живете в России постоянно (или более 183 дней в год), то этот вариант стоит рассмотреть. Каждый год вы можете подавать налоговую декларацию, чтобы оплатить 13% с годового дохода. Это займет минимум времени.

4% — оформить самозанятость и сдавать свою квартиру 

Вы можете сдавать квартиру в аренду и платить налоги по ставке 4 или 6%. Сэкономить дополнительно поможет налоговый вычет, равный 1% при ставке 4% и 2% при ставке 6%. Он не должен превышать 10 000 р.  или будет аннулирован. Плюсы: простая регистрация, нет отчетности, маленький налог. Минусы: нельзя нанять работников, нет отчислений в ПФР, страховых выплат, новая система, которую еще только начали использовать. Читайте подробнее в статье: как сдавать квартиру самозанятому.

6% — открыть ИП или добавить коды ОКВЭД 68.20

Код ОКВЭД — 68.20 (сдача в аренду собственного недвижимого имущества). Лучше всего использовать упрощенную систему налогообложения (УСН 6%). Чтобы сэкономить на налогах, достаточно ежеквартально вносить взносы в пенсионный фонд (ПФР) — 8112,00 р. и Федеральный Фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС) — 2106 р. 50 коп. Еще надо платить обязательный ежегодный взнос на ОПС с превышения 300 000 р. — 1% от суммы без учета этих 300 т.р. 

Можно добавить код ОКВЭД 68.20 к своему ИП или юридическому лицу (ООО, ПАО) и передать всю работу по отчетности бухгалтеру. Для этого заполните форму № Р240001 и отдайте её в налоговую.

Если не планируете уезжать из страны надолго, сдавать несколько квартир или нанимать работников, то попробуйте оформить самозанятость и платить 4% с дохода. 

Если цель — сдача несколько объектов недвижимости в аренду, максимальная независимость и возможность путешествовать, то откройте ИП (6%) для данных арендных правоотношений, работы с юридическими лицами, найма сотрудников. Бонусом станут отчисления в ПФР. 

Использовать основную систему налогообложения (ОСН), УСН “доходы минус расходы” или покупать патент невыгодно! 

Квартира в аренде: основные нюансы

Собственник недвижимого имущества может распоряжаться им по своему усмотрению. Одним из выгодных вариантов заработка на своей же недвижимости является ее предоставление иным лицам за плату.

При передаче жилья в пользование необходимо:

  • документально зафиксировать сделку;
  • оговорить цену пользования квартирой;
  • определить сроки и порядок оплаты по договору.

Помимо надлежащего оформления аренды квартиры собственник должен помнить о необходимости уплаты в госказну налога на доход с такой сделки. Сумма налогообложения зависит от того, как будет оформлен договор и каким образом будет учитываться такая прибавка в общей прибыли собственника.

Зачем оформляться официально и платить налоги со сдачи квартиры в аренду?

  1. Заключать договор аренды или найма, чтобы защитить имущество. Договор нужен, чтобы взыскать убытки с арендатора и отстаивать свои права в суде. Хороший вариант для резидентов России. Вы сдаете квартиру и раз в год подаете налоговую декларацию, чтобы заплатить 13% НДФЛ. Если налоги не платить, а договор заключать, то от него не будет никакого толку (лишь эффект “плацебо”). 
  2. Работать с юридическими лицами. Компании могут снимать для работников жилье на долгий срок. Это надежный способ сдавать квартиру посуточно, зарабатывая в 3 раза больше! Однако для этого нужно оформить самозанятость, ИП, юридическое лицо и открыть расчетный счет в банке. Потому что с физическими лицами компании не станут работать, а если и станут, то любая встречная проверка выявит, что собственник не платит налогов. 
  3. Быть “чистым” перед государством и получать дополнительные пенсионные баллы. Чем больший доход проходит официально, тем большую пенсию можно получить. Пусть на пару тысяч рублей, но больше. 
  4. Чтобы сдавать квартиру удаленно (без резидентства в России). Если гражданин находится за границей России более 183 дней, то он теряет статус резидента. Ставка НДФЛ для физического лица в этом случае вырастает с 13 до 30%. Лучше оформиться официально и платить 6%. 

Уплата налогов дает возможность защищать свои права, обратившись в суд. Если вы сдаете квартиру без договора найма жилого помещения или не платите налоги, то привлечь жильца, затопившего соседей, к ответственности не получится. А ущерб он может нанести на миллионы рублей и платить придется собственнику! 

Виды налогов, предусмотренных государством за аренду и найм жилища

Как видно из вышеуказанного, сторонами договора могут быть и граждане, и предприятия различных форм собственности. В зависимости от сторон договорных правоотношений, государством установлены правила, регулирующие порядок внесения платежей за аренду жилья и различные виды налоговых платежей, поскольку арендная плата расценивается как доход от сдачи арендуемого жилья.

Тогда возникает вопрос о том, следует ли платить налоги за сдачу квартиры физическим лицам и нужно ли платить налог за сдачу квартиры предприятию? Если арендные правоотношения касаются физического лица, не ведущего хозяйственную деятельность, то налоговым законодательством предусмотрен налог на доходы таких лиц. При этих обстоятельствах следует заплатить налог в размере, установленном налоговым законодательством — 13 процентов от полученной денежной выгоды. Вопрос о том, когда нужно представить платёжный документ с оплатой этого процента, чётко прописан законом. Так, для физических лиц определена дата — последний день апреля следующего года.

Уплата налога производится в следующем порядке:

  1. Собственник сдаваемого жилья представляет налоговому работнику декларирующий документ с указанием заработанной суммы со сдачи квартиры в аренду.
  2. Должностное лицо на основании предоставленных физическим лицом сведений насчитывает налог, который в обязательном порядке нужно перечислить в доход государства до 15 числа июля.

Если сдаётся жильё в аренду предприятию, то оно производит удержание и перечисляет 13 процентов от той суммы, которую должна возместить гражданину за аренду. Налоговая декларация подаётся в налоговую службу в том же порядке.

Пример расчёта налогового платежа при сдаче квартиры в аренду. Так, доход от аренды за один месяц составляет 15 000 рублей. Соответственно, доход за 12 месяцев составляет 15 000 * 12 = 180 000 рублей. Размер налога в данном случае будет составлять 13 процентов от 180 000 = 23 400 рублей.

Если в качестве арендодателя выступает иностранец, то ему нужно оплатить налог в размере 30 процентов от прибыли. В рамках указанного примера налог на аренду составит 54 000 рублей.

В налоговой практике применяется понятие «налоговый вычет». Это касается лишь нежилой недвижимости и можно рассматриваться как послабление со стороны государства. Под определением «налоговый вычет» следует понимать конкретную сумму, на которую происходит уменьшение налогового сбора.

Для льготного режима необходимо оформить арендные отношения в официальном порядке.


С этим читают