Оценка недвижимости

Сравнительный

Сравнительная методика оценки недвижимости — это наиболее простой в применении способ определения цены.


Он допускает использование при самостоятельном назначении цены на квартиру, которая готовится собственником к продаже.

Целесообразно применять эту методику и покупателю, для наиболее адекватной ориентации в условиях рынка.

Продавец прибегает к сравнению принадлежащего ему объекта, чтобы продажа прошла успешно, без затягивания сроков на изменение установленной им цены. Покупатель – чтобы приобрести недвижимость, по актуальной стоимости, не переплачивая.

Этот метод заключается в мониторинге спроса и предложения на рынке недвижимости и опирается на случаи успешных продаж аналогов по установленной стоимости.

По преимуществу применяется для типовых объектов – квартир и комнат, расположенных в коммунальных квартирах.

ВНИМАНИЕ. Этот способ оценки допустим только для объектов, активно участвующих в имущественных сделках, аналоги которых представлены на рынке недвижимости и пользуются спросом.

Метод парных продаж

Сопутствующий способ сравнения уже реализованных аналогов, имеющих те же характеристики, что у оцениваемого объекта, рассматривается как метод парных продаж в оценке недвижимости.

Его использование позволяет «отфильтровать» лишние объекты и составить модель-аналог, наиболее приближенный по характеристикам к объекту, имеющемуся в распоряжении собственника.

Для этого сходные по характеристикам квартиры или иные помещения, собираются попарно. Для этого используются те из них, которые успешно прошли через имущественную сделку.

Внимание обращается на существенные признаки, влияющие на ценообразование:

  • место расположения объекта, близость к центру или станции метро;
  • общая и жилая площадь помещения, число комнат;
  • год постройки и сдачи здания в эксплуатацию;
  • внешний вид фасада и площадей общего использования;
  • наличие балкона или лоджии;
  • косметическое и техническое состояние помещения.

По перечисленным и иным характеристикам, объекты группируются для сравнения, анализируется установленная на них цена.

Относительный сравнительный анализ

Если объект относится к нетиповым помещениям или строениям, точное сравнение и сопоставление провести сложно.

В этом случае допускается варьирование сравнительными характеристиками, которые рассматриваются как относительные.

Выбираются приблизительные варианты, из которых компонуется идеальная модель. Вносятся поправки, с учётом плюсов и минусов оценивающейся квартиры. Такой вид моделирования допускает анализа элементов ценообразования, которые суммируются и анализируются повторно.

ВАЖНО! Этот вид определения стоимости более эффективен в качестве критерия проверки назначенной стоимости, при использовании базовых принципов доходного и затратного подходов.

Метод количественных корректировок при оценке недвижимости

Для большей адекватности производимых аналитических действий, а также – для максимального соответствия аналога реальному объекту, применяются различные корректировки.

Они делятся на два вида:

  • статистические;
  • экспертные.

Статистический метод допускает широкого спектра применения, в том числе – для самостоятельных расчётов. Принимает в расчёт, расширенный круг объектов с аналогичными характеристиками.

Экспертный метод – основан на профессиональных формулах и личном опыте независимого оценщика.

Методы


Существует три метода оценки жилой недвижимости:

  • доходный;
  • затратный;
  • сравнительный (рыночный).

Доходный

Доходный метод основывается на том, что он учитывает не только полную стоимость недвижимости, но и будущую прибыть от сделки, а также риски и другие нюансы. Этот метод является самым распространенным.

Доходный метод предполагает получение дохода от сделки. Это может быть сдача квартиры в аренду. Данный метод при подсчете стоимости использует такие методики:

  • капитализация доходов (разделение дохода и капитализации);
  • дисконтированные денежные доходы.

Затратный

Затратный метод предполагает подсчет стоимости объекта, учитывая все затраты и улучшения в нем в будущем, а также высчитывает процент стоимости за износ.

Он используется для домов и других отдельно стоящих зданий, и позволяет увидеть, насколько стоимость такого объекта отличается от цены новой постройки дома.

При затратном методе сравнивается новый дом и существующий объект. Учитываются затраты на все материалы постройки, ремонтные работы, а также существующие на рынке цены.

Такой метод предполагает два результата:

Затратный метод является единственно возможным в таких случаях:

  • страхование недвижимости;
  • объекты, которые обязательно нужно реконструировать;
  • обложение здания налогом;
  • оценка стоимости нового объекта;
  • основа для улучшения постройки.

Сравнительный

Сравнительный метод предполагает сравнение стоимости данного объекта с аналогичными строениями, цена на которые уже известна. Аналогичным объектом считается недвижимость, которая совпадает по всем характеристикам с тем, которое оценивают. Этими характеристиками могут быть:

  • площадь недвижимости;
  • площадь земельного участника;
  • технические характеристики объекта;
  • месторасположение;
  • инфраструктура;
  • транспортная и экологическая ситуация.

Виды стоимости объектов

Экспертиза совершается для выявления определенной цены на недвижимость, которая различается по целям и надобностям в различных органах. Для большинства процедур с сооружениями используются три вида стоимости:

  • инвентаризационная;
  • рыночная;
  • кадастровая.

Инвентаризационная

Это оценочное значение стоимости жилья, установленное экспертами БТИ, которое включает в себя только цену стройматериалов, применяемые во время строительства, услуги специалистов и износ помещения.

Данное значение вычисляется, исходя из размеров площади квартиры или дома, степени износа здания, года постройки и коммунальных удобств, которые имеются в оцениваемом объекте недвижимости.

Инвентаризационная цена не учитывает землю, на которой возведено сооружение, его расположение, уровень комфортабельности и значения на рынке недвижимости, соответствующие времени проведения экспертизы.

Эта стоимость чаще всего используется лишь для расчетов в различных госорганах. Проводится подобная экспертиза специалистами бюро технической инвентаризации (БТИ).

Рыночная

  1. Всю инфраструктуру, которая находится рядом с объектом. Это больницы, школы и детские сады, остановки, магазины и супермаркеты, дороги и т.д.
  2. Коммуникации, подведенные к сооружению: электричество, холодная и горячая вода, газ и даже интернет.
  3. Качество материалов, что были использованы при строительстве и в связи с перепланировкой квартиры, а также срок их эксплуатации.
  4. Уровень комфорта в помещении, этаж, на котором оно располагается (если это квартира), планировку и вид из окна.
  5. Наличие обременений на сооружении, например, ипотека, залог или долевая собственность.
  6. Цены из реестра собственности на подобные объекты на рынке недвижимости в регионе.

Рыночная стоимость дает наиболее точные цифры, которые можно получить при продаже имущества, поскольку учитывает самый широкий спектр факторов и показателей, влияющих на формирование цены. Она берется за основу при расчете ликвидационной балансовой стоимости объекта для рыночной продажи.

Каков срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости для ипотеки и сколько по времени делается подобный анализ, читайте тут.

Государственная кадастровая


Это стоимость недвижимости, которая формируется на основе данных из государственного кадастр органом Федеральная Служба Кадастра и Кадастровая Палата для налогообложения граждан. В нее входит планировка помещения, наличие коммуникаций и инфраструктура, а также уровень престижности района.

Совершается оценка двумя методами: массовой и индивидуальной экспертизы. Имущество заказчика оценивается, исходя из его характеристик в сравнении со стоимостью и характеристиками других объектов, которые включены в Государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость учитывает не все факторы. Например, она не включается в себя состояние и стоимость всего, что находится внутри, степень комфорта, вид из окна помещения.

ВАЖНО: Часто цифры, получаемые методом кадастровой экспресс оценки, оказываются меньше, чем значения рыночной стоимости.

Цели проведения оценки недвижимости

  • Оценка арендной ставки помещения
  • Оценка для купли / продажи недвижимого имущества
  • Оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости
  • Оценка при внесении взноса в уставной капитал
  • Оценка для инвестирования
  • Оценка при разделе имущества и имущественных спорах
  • Оценка имущества для обеспечения залога
  • Оценка для передачи в доверительное управление
  • Оценка для привлечения финансирования
  • Переоценка недвижимости
  • Оценка для получения кредита
  • Оценка права пользования недвижимостью
  • Оценка стоимости при постановке на баланс
  • Оценка для списания имущества
  • Рыночная оценка объектов недвижимого имущества при страховании
  • Оценка объектов недвижимости для судебного процесса
  • Оценка причиненного ущерба и упущенной выгоды

Примеры выполненных проектов

  • Оценка встроенных помещений офисного назначения и машиномест для ЗПИФ
  • Оценка рыночной стоимости встроенного помещения офисного назначения в целях залога
  • Оценка прав собственности на недвижимое имущество для иностранной компании, представляющей интересы клиента
  • Оценка нежилых торговых помещений в целях кредитования для девелоперской компании
  • Определение справедливой стоимости активов фармацевтической компании для МСФО (IFRS 3)

Вычисление

Рассмотрим пошаговое практическое использование затратного способа на примере определения стоимости строения (частного загородного жилья).

Для начала следует определить полную цену земельной территории как незастроенного участка. Процесс выполняется, сравнивая стоимость активных предложений на рынке для земли размером одной сотки с аналогичными потребительскими характеристиками (расположение, дорожные свойства, проведенные коммуникации, близость сторонних объектов – озер, лесов и т.д.).

Далее идет процесс определения размера затрат, которые пойдут на постройку нового здания, идентичного по параметрам оцениваемому.

Сделать это довольно просто, необходимо использовать специальные справочные пособия по укрупненным показателям цены на строительство, к примеру, пособие «Ко-инвест» — «Жилые дома» и другие.

Затем, из оцененной стоимости возведения нового здания необходимо вычесть размер физических повреждений, износа этого дома. Обычно величина износа определяется в приблизительных процентах. К примеру, если количество повреждений достигает отметки в 20%, то итоговую цифру расхода на строительство нового здания необходимо снизить на 20%.

Финальный этап оценки включает в себя сложение цены на земельную территорию и стоимости воссоздания полностью схожего объекта, вычитая процент износа и увеличивая конечную сумму на размер прибыли вкладчика. За средний показатель дохода инвестора можно взять 25%. В итоге получиться цифра, которая и является рыночной стоимостью данного объекта на рынке, которая была высчитана с использованием затратного метода.

Учитывая это, применение затратного способа при оценке стоимости недвижимого имущества вкратце можно отобразить небольшой формулой:

C = Cа*(100+P)*(100-I)/1000+Cn

Обозначения, используемые в формуле:

  • C – цена оцениваемого здания на рынке;
  • Ca — общая сумма расхода на воссоздание аналогичного по ценности объекта;
  • P – размер допустимой прибыли вкладчика, выражаемый в процентах;
  • I – размер износа оценочного объекта, выражаемый в процентах;
  • Cn – стоимость участка земли, если он не застроен.

Данный метод оценивания можно применять самостоятельно при определении стоимости объектов, для которых известны размеры расходов на возведение, либо высчитать их не составит труда. К предметам такого рада можно причислить коттеджи или дома загородного типа.

Во время использования затратного метода важно обратить внимание на то, что доход вкладчика может варьироваться, ориентируясь на состояние рынка. Показатель прибыли в 25%, который был использован в подсчете, соответствует показателю на стабильном рынке

Нужно помнить, что при увеличении цен доход вкладчика, обычно, увеличивается, а при снижении он может значительно уменьшиться. Бывают ситуации, когда цена объекта на рынке ниже стоимости расходов на его возведение.

Основной отраслью применения затратного способа является рынок страховых компаний. В данной сфере приоритете отдается именно этому методу потому, что страховые средства, размер страхового взноса и компенсации высчитывается, опираясь на затраты страхователя, при помощи затратного метода.

Специфическими являются случаи оценки стоимости объектов спецназначения. Для них затруднительно найти аналогичные предложения по продаже, поэтому расчет расхода на воссоздание или замещение – это основная альтернатива оценщика.

Доходы от эксплуатации и рыночная стоимость (доходный подход).


Оценка стоимости объекта недвижимости

возможна также на основании доходов от его эксплуатации, такой подход к определению стоимости называется доходным.

Применение доходного подхода основано на предположении, что собственник не продаст свой объект дешевле, чем текущая стоимость доходов, которые он может получить от его эксплуатации. С другой стороны, потенциальный покупатель не купит объект недвижимости дороже, чем стоит будущий доход от эксплуатации этого объекта. Предполагается, что рыночная цена объекта (цена, которая в итоге устроит и покупателя, и продавца) установится примерно на уровне стоимости доходов, которые этот объект может принести в обозримом будущем.

Доходный подход включает в себя несколько методов, мы рассмотрим для примера лишь один из них — метод капитализации прибыли. Этот метод наиболее прост в применении и с его помощью можно легко рассчитать рыночную стоимость собственной квартиры или дома.

Весь расчет стоимости объекта методом капитализации прибыли состоит из трех этапов:

1. Расчет чистого годового операционного дохода. 2. Расчет ставки капитализации. 3. Расчет величины стоимости объекта по формуле: V=NOI / R, где: V – стоимость объекта; NOI – величина чистого годового операционного дохода; R – ставка капитализации.

Чистый годовой операционный доход можно определить как разницу между годовой арендной платой и расходами по содержанию объекта. К расходам, на примере оценки квартиры

, можно отнести затраты на ремонт, страхование, налог на имущество, а также потери от недоиспользования (возможно будут перерывы в поступлении арендной платы при смене арендаторов).

Ставка капитализации — это коэффициент, с помощью которого чистый доход переводится в величину рыночной стоимости объекта. Самый простой способ определить ставку капитализации – это сложить три компоненты:

1. Безрисковая ставка – величина годовой доходности при размещении капитала в самый надежный актив; можно принять ее равной эффективной годовой доходности облигаций федерального займа РФ.

2. Надбавка за риск вложения в недвижимость — компенсация инвестора за рискованность вложений (может составлять 3-7%).

3. Ставка возврата капитала – может быть определена как 100/RL, где RL -оставшийся срок экономической жизни объекта в годах. Например, для квартир в современных домах типа «монолит-кирпич» ставка возврата капитала составит примерно 1-1,5%, для квартир в панельных домах постройки 1970-1980 гг. — 4-5%.

Определив численные значения всех трех компонент, и сложив их вместе, мы получим величину ставки капитализации (R).

Теперь остается только разделить чистый годовой операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (NOI) на величину ставки капитализации и мы получим рыночную стоимость оцениваемого объекта. Более подробно процесс применения доходного подхода на практике описан здесь: Пример оценки недвижимости доходным подходом.

Итак, мы показали в общих чертах, как применяется доходный подход в оценке недвижимости. Заметим, что описанный метод капитализации прибыли является далеко не единственным методом в доходном подходе, но он наиболее прост в применении и может использоваться для самостоятельной оценки.

Основные подходы оценки недвижимости

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:

  • сравнительный подход;
  • затратный подход;
  • доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существуют свои специфические методики.

Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А. В., этот подход называют также «маржинальным» (от англ. термина «margin», часто используемого в России как аналог понятия «прибыль»). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры «Due Diligence» (дью-ди́лидженс).

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путём расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания — установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать её, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путём соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путём её корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учётом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы — прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путём анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Затратный подход

Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Сравнительный подход

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки № 1)


С этим читают