Содержание
- 1 Какие квартиры дают по программе?
- 2 Как защитить себя при покупке?
- 3 Можно ли купить квартиру в доме под реновацию?
- 4 Продажа квартир в пятиэтажках под реновацию
- 5 Стоимость квартир в пятиэтажках под снос
- 6 Как купить квартиру в доме, построенном по реновации?
- 7 Какие существуют риски для покупателя?
- 8 Правила сделок с недвижимостью на вторичном рынке
- 9 Дают ли ипотеку на квартиры под реновацию?
- 10 В чем выгода от покупки такой недвижимости?
Какие квартиры дают по программе?
По реновации москвичам, проживающим в сносимом доме, дадут взамен равнозначное жилье. Это значит, что количество комнат и квадратных метров жилой площади должно быть не меньше, чем у них сейчас в квартире. Участники могут получить и большую жилплощадь, но при этом необходимо заплатить за дополнительные метры. Или наоборот, выбрать квартиру с меньшим количеством комнат и получить денежную компенсацию.
2/3 из них считают это вложение выгодным благодаря 10% скидке, у 1/3 опрошенных это вынужденная мера из-за пополнения в семье. Подробно об этом мы рассказали в статье: докупка площади по реновации.
Можно ли получить отдельную квартиру вместо доли?
Если гражданин не единственный собственник в расселяемой квартире, то возможны два варианта:
- он является долевым собственником;
- он проживает в коммунальной квартире.
В первом случае по условиям программы он может претендовать также лишь на долю. Но при этом площадь на человека в реновационной квартире будет не менее 18 кв. м.
Если же человек проживает в коммуналке, которая расселяется по реновации, то каждому жильцу предоставляется отдельная квартира, минимальной площадью 25 кв. м.
Можно ли получить 2 квартиры вместо одной?
Эта возможность предусмотрена. Ей могут воспользоваться семьи, которые не имеют отдельного жилья. По закону им полагается не меньшее количество метров, чем они владеют в данный момент. Например, две семьи проживают в трехкомнатной квартире и желают разъехаться. По программе они могут получить однокомнатную и двухкомнатную квартиры, т. е. общее количество комнат останется таким же. Есть возможность получить и две однушки с компенсацией. При желании можно переехать в две двушки, но при этом сделать доплату за увеличение площади.
Как защитить себя при покупке?
Чтобы не потерять деньги в сделках с квартирами под реновацию, нужно учитывать определенные ограничения:
- проверить, не заключил ли собственник договор на передачу своей квартиры местным властям;
- выяснить, было или нет оформлено соглашение на выкуп квартиры;
- узнать, нет ли решения судебной инстанции о выселении владельца в принудительном порядке (если он отказался переезжать по реновации и при этом не согласился на денежную компенсацию);
- убедиться, что имущество принадлежит владельцу на праве собственности (оно может быть на балансе муниципалитета, а человек проживает по договору социального найма);
- проверить, не наложено ли на жилье обременение (банком или судом).
Можно ли купить квартиру в доме под реновацию?
На основании региональных и федеральных нормативно-правовых актов покупать квартиры в таких домах разрешено.
Можно ли купить комнату?
По программе реновации новое жилье получают и владельцы комнат (дольщики). Продавать и покупать долю в недвижимости разрешается наравне с отдельной квартирой.
Какие существую риски?
- По закону участник программы должен подписать с Фондом реновации соглашение о том, что в течение нескольких лет сможет оформить новое жилье в собственность. Но если Фонд будет ликвидирован, то стать законным владельцем не получится. Предпосылок для этого сейчас нет, но при изменении экономической ситуации они могут появиться.
- Продать полученную квартиру моментально не удастся, поскольку в собственность она перейдет не сразу. Процесс регистрации может затянуться до полугода из-за бумажной волокиты.
- При продаже квартиры, купленной в период с 01.01.2016 и по 31.12.2019, ее владелец должен заплатить НДФЛ, если продаст ее в течение 5 лет. Для квартир, купленных до 2016 или после 2020 года, этот срок – 3 года. Но для программы реновации предусмотрены отдельные условия. В срок владения новой недвижимостью засчитывается и период, в течение которого в собственности находилось прежнее жильё в хрущевке. Это упрощает перепродажу, тем не менее какое-то время после переезда придется подождать, чтобы не платить 13% налога.
- До сих пор не утвержден график сноса домов по реновации 2020-2025, поэтому точный срок получения новой квартиры неизвестен и может растянуться на 5-10 лет. Третья волна переселения начнется после возведения новостроек на месте бывших пятиэтажек, а для этого их нужно полностью расселить, снести и подготовить стройплощадку.
- Также существует риск массовой застройки, как считают эксперты по недвижимости. Если на стартовых площадок вместе с домом для переселенцев будут возводить еще три-четыре высотки для коммерческих продаж, то количество предложений на рынке будет завышено и цены придется снижать.
- И наконец, объект могут исключить из программы. Инициативная группа жильцов может провести собрание и устроить переголосование. Если более 2/3 собственников откажется от участия в жилищной реформе, то предыдущее решение можно обжаловать, и дом вычеркнут из списка реновации.
Стоит ли покупать квартиру под реновацию в Москве?
Смысл приобретать такое жилье есть:
- появляется возможность получить квартиру комфорткласса в современном доме;
- она по закону будет отвечать всем санитарным требованиям и жилищным нормам;
- улучшится инфраструктура в районе проживания;
- цена нового жилья в любом случае будет больше, чем вы заплатили за старую квартиру.
Продажа квартир в пятиэтажках под реновацию
При продаже жилья в доме, попадающем в программу расселения, следует соблюдать некоторые юридические нюансы.
Можно ли продать квартиру под снос?
Продать жилье в аварийном доме может только собственник, назначив при этом цену за него самостоятельно. Есть условие – он должен в обязательном порядке уведомить покупателя о статусе дома. В противном случае суд может признать подобную сделку недействительной.
Почему продают эти квартиры?
Срок предоставления новой жилплощади не всегда известен точно, и некоторым не хочется ждать «у моря погоды». Может сложиться так, что квартирный вопрос нужно решить срочно, например, при разделе имущества после развода. А иногда люди хотят переехать жить в другой округ или город, тогда им нет смысла ждать расселения. В таких случаях продажа квартиры – хороший вариант решения жилищных проблем.
Стоимость квартир в пятиэтажках под снос
В таких домах цены на квартиры обычно выше, чем в аналогичных объектах, которые не предполагается сносить. В Москве стоимость одного квадрата в хрущевке под снос может варьироваться от 145 000 до 303 000 руб. Такая цена обусловлена большим спросом и количеством желающих инвестировать средства в перспективную недвижимость. По сравнению с 2016 годом, до объявления о запуске второй волны реновации, рост цен на хрущевки составил 20%.
В феврале 2020 года рынок недвижимости предлагает следующие цены на квартиры в столичных пятиэтажных домах (по данным сайтов Циан и Авито):
Комната | Однушка | Двушка | Трешка | 4 и более | |
---|---|---|---|---|---|
Цена, руб | 2.900.000 — 6.000.000 | 3.800.000 — 13.300.000 | 4.400.000 — 13.500.000 | 6.500.000 — 14.500.000 | 11.150.000 — 19.900.000 |
Площадь, м2 | 13 — 23 | 27 — 36 | 41 — 57 | 51 — 81 | 59 — 128 |
Самый дешевый вариант – однокомнатная квартира площадью 27 кв. м, расположенная в Троицком автономном округе, в 26 км от МКАД по Калужскому шоссе, в 4-этажном кирпичном доме на 1-ом этаже. К продаже она выставлена за 3,8 млн рублей.
Самое дорогое предложение – 4-комнатная квартира 128 квадратов на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома, которая находится в Донском районе (ЮАО) на Варшавском шоссе. Начальная цена 19,9 млн рублей, но в ближайшее время может быть увеличена.
Как купить квартиру в доме, построенном по реновации?
Приобрести квартиру в строящемся доме не получится. Он возводится по государственной программе, поэтому квартиры в нем предназначены в первую очередь переселенцам. Продажа свободных комнат начнется только после переселения и при наличии невостребованных объектов.
Проще всего купить недвижимость в реновационном доме, когда их начнут продавать новые собственники. Объявления о продаже можно найти на Авито или Циан. Однако при этом, цены будут уже выше, чем на стадии строительства.
Другой вариант – попытаться купить жилье, для которого не нашлось законного владельца по программе. В такой ситуации невостребованные квартиры выставляются на торги. Информация о таких предложениях публикуется на сайте Фонда реновации fr.mos.ru.
Какие существуют риски для покупателя?
Как и любая сделка, программа имеет определенные риски. Чем же рискует человек, покупая жилье в доме под снос в Москве?
Отсутствуют четкие правила переселения. Никто не знает, в каком районе будет находиться его новый дом. Это может быть спокойный район или промышленная зона. Также существует риск переселения в новостройку на окраине города. Пока что у граждан нет возможности застраховать себя от переезда в неподходящий район.
Можно потерять деньги. Несмотря на то, что программа реновации имеет определенные финансовые выгоды, все-таки имеется небольшая вероятность потери денег. Это возникает в тех случаях, когда старый дом находится в более престижном районе, нежели новостройка. Подобные ситуации являются редким исключением. Но если по факту новое жилье стоит дешевле, нежели старая двушка в хрущевке, денежная потеря будет незначительной.
Срок переселения. Все участники программы должны быть переселены одновременно, но в реальности такое не случается: одни переезжают раньше, другие – позже. Как показывает практика, это процесс может тянуться от нескольких месяцев до десятилетий. Поэтому гражданин, купивший жилье в хрущевке, должен узнать хотя бы примерное время расселения в новый дом. Иначе можно попасть в очень невыгодную ситуацию.
Закрытие программы. Реновация обеспечивают государственные и муниципальные денежные средства
Но если в стране ухудшится экономическая ситуация, часть денег с проекта реновации может пойти на финансирование другой, более важной, программы и расселение будет частично прекращено. При покупке недвижимости в хрущевке такую вероятность нужно учитывать в первую очередь.
Правила сделок с недвижимостью на вторичном рынке
При покупке «вторички» нужно учесть следующие детали:
- Проверить паспорт собственника и все документы на квартиру: принадлежит ли она ему на законных основаниях.
- Проверить всех прописанных. Для этого следует запросить выписку из домовой книги. Несовершеннолетних лучше выписать до того, как выходить на сделку.
- Проверит технический паспорт объекта. Сверить по нему, не было ли перепланировок. Если были, то на них должно иметься разрешение.
- Перед заключением договора нужно согласовать точную сумму, способ передачи денег и отразить это в договоре.
Для оплаты надежнее всего воспользоваться услугами банка и арендовать там ячейку, через которую деньги будут переданы. Или другой вариант – открыть аккредитив.
Передавать ключи следует после того, как будут получены документы на нового собственника. Во время приемки покупатель должен проверить, соответствует ли объект всем указанным в договоре описаниям. После этого подписать акт приема-передачи, и получить ключи от старого хозяина.
Дают ли ипотеку на квартиры под реновацию?
Для приобретения недвижимости при нехватке собственных средств можно взять ипотечный кредит. При этом квартира будет оформлена в залог. Но банки предпочитают вкладывать средства в такие активы, которые при необходимости можно легко реализовать. Поэтому, если жилье совсем старое или дом аварийный, то банк его не примет и откажет в ипотеке.
Если недвижимость в хрущевке куплена в ипотеку, то по закону №102-ФЗ «Об ипотеке» при переселении условия ипотечного займа не должны меняться. Изменится только предмет залога – им станет новая квартира, выданная государством. Переоформление происходит автоматически.
Какие банки дадут ипотеку в реновационном доме?
Получить кредит можно в любом банке, определяющее значение имеет объект недвижимости, а не структура. Вы можете подать заявку в:
- Сбербанк;
- Газпромбанк;
- Открытие;
- ВТБ 24 и другие.
Иногда можно встретить предложения от некоторых банков о льготной ипотеке по реновации. По факту это может оказаться рекламным ходом: человеку либо откажут, либо предложат не такие выгодные условия, о которых говорилось в рекламе. В некоторых программах кредитования существуют строгие требования относительно года постройки или серии пятиэтажек.
В чем выгода от покупки такой недвижимости?
Термин «реновация» с каждым годом набирает большую популярность. Программой реновации называют программу расселения российских граждан, проживающих в ветхом малоэтажном жилье. После переселения с них людей застройщики реконструируют или сносят дом и дают квартиру в новом месте (например, реновация в Щукино это показала). Данная программа одновременно решает две задачи: граждане получают улучшенные жилищные условия, а город приобретает модернизированный внешний облик.
Списки адресов сносимого жилья можно найти в интернете на многих сайтах.
Плюсы реновации
Преимущества покупки квартиры в домах под реновацию:
- Экономия семейного бюджета. Московские хрущевки в доме под реновацию стоят намного дешевле, нежели квартиры в отремонтированных домах. В итоге, купив недвижимость в старом доме, который попадет под реновацию, гражданин сбережет значительную сумму денег и получит новое жилье, на которое у него раньше не хватало денег.
- Получение просторного жилья. Собственников тесных квартир в старых пятиэтажках награждают новой просторной недвижимостью. Благодаря этому, имеется возможность получить хорошее жилье без серьезной траты денег.
- Получение жилья с проведенными отделочными работами. Как правило, квартиры в новостройках продаются без отделки. В среднем, ремонт такого жилья обойдется гражданину в 1 000 000 рублей. Но квартиры, полученные по программе реновации, уже выдаются с отделкой.
- Переселение в хороший район. Дома по программе реновации возводятся рядом со всеми необходимыми объектами соцназначения. К таким относят: школу, детский сад, больницу, поликлинику, спортивную площадку и т. д. Также планируется создание парка, пешеходной зоны, специальных мест для активного и спокойного отдыха. Переехав в квартиру по программе реновации, гражданин получит не только комфортное жилье, но и доступ ко всем вышеперечисленным объектам.
С этим читают
- Реновация зюзино новости
- Налог с продажи квартиры: сколько, когда и за что платить?
- Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку: причины отказа банка и штрафы
- Сроки и график сноса пятиэтажек в москве по программе реновация
- Размен двухкомнатной квартиры
- Как снять обременение с квартиры
- Почем квартира в украине: как будут меняться цены и когда лучше покупать
- Квартира в зачет новостройки
- Цены и ставки на первичном рынке недвижимости выросли в 2019 г
- Правила приватизации муниципального жилья в 2020 году