Жск как схема покупки квартиры

Потребительские ЖК

Рассмотрим более подробно потребительские кооперативы в жилищной сфере, которые со временем, при условии пересмотра существующего законодательства, могут перерасти в структуры небанковского заимствования, организованные по принципу немецких строительных сберегательных касс (стройсберкассы). В связи с этим необходимо отметить, что внесенный в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации проект закона «О строительных сберегательных кассах» явно недоработан: согласно положениям этого законопроекта стройсберкассы мало чем отличаются от специализированных ипотечных банков.


Существующие сегодня в России потребительские кооперативы и кредитные союзы в подавляющем большинстве образованы в виде специализированных кредитных потребительских кооперативов граждан, они созданы как добровольные объединения граждан (физических лиц). Несмотря на то, что в соответствии с законодательством до 1 марта 2006 года все кооперативы жилищной сферы должны быть перерегистрированы в ЖСК или ЖНК, говорить о том, что положение потребительских кооперативов неправомерно, нельзя.

Исходной правовой базой существования жилищных потребительских кооперативов являются следующие положения Конституции Российской Федерации:

  1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
  2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Главным актом гражданского законодательства, в соответствии с которым строится деятельность потребительских кооперативов, в том числе в жилищной сфере, является Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). В соответствии со статьей 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

При внешнем сходстве с банковскими операциями, в частности с операциями по ипотечному кредитованию, деятельность потребительских жилищных кооперативов имеет серьезные отличия, начиная с правовой базы и заканчивая кредитной политикой. Согласно статье 1 закона РСФСР от 2 декабря 1990 года № 395-1 «О банках и банковской деятельности в РСФСР» (в редакции Федерального закона от 3 февраля 1996 года № 17-ФЗ) банки и иные кредитные организации являются организациями коммерческими, тогда как кредитные потребительские кооперативы граждан строят свою деятельность на некоммерческой основе. Деятельность банков и иных кредитных организаций осуществляется в отношении неопределенного числа лиц, число членов кооператива ограничено.

Банки и кредитные организации действуют в ситуации неопределенности спроса и предложения на жилищном рынке, кредитные потребительские кооперативы граждан всегда имеют точные данные о потребностях их пайщиков в займах и возможностях их предоставления. Проценты по займам и сбережениям в кредитных потребительских кооперативах граждан также рассчитываются иначе, чем в банках, разница между процентом по займу и процентом по сбережениям здесь, как правило, меньше банковской — за счет того, что нет необходимости производить страхование займа высокими процентами.

Кредитную политику потребительского кооператива определяют сами пайщики. В каждом пайщике соединяется член кооператива, собственник, управленец, должник и кредитор.

Роль кооперативов

В СССР в 1987 году кооперативы были сделаны основной организационно-правовой формой развёртывания масштабной частной предпринимательской деятельности в стране посредством Закона СССР от 26 мая 1987 г. N 8998-XI «О кооперации в СССР». Одними из первых кооперативов по новому закону были зарегистрированы кооператив «Развитие». в г. Москве и научный кооператив «ОРКОН» (при Доме Учёных) в г. Ленинграде в 1987 году.

В 1992 году Генеральная Ассамблея ООН провозгласила праздник — Международный день кооперативов, в дальнейшем отмечаемый ежегодно.

Генеральная Ассамблея ООН объявила 2012 год Международным годом кооперативов, подчеркнув при этом вклад кооперативов в социально-экономическое развитие. В резолюции 64/136 от 18 декабря 2009 года Генеральная Ассамблея отметила роль кооперативов в сокращении бедности, обеспечении занятости и социальной интеграции.

Социальная миссия

Российская потребкооперация выступает за комфортный для жизни мир с устойчивой экономикой, основанной на осознанном выборе каждого члена общества и совместных ценностях – честности, открытости деятельности, уважительном отношении, заботе о людях и окружающей среде.

Кооператоры поддерживают производство экологически чистых продуктов питания, создают социально ответственные предприятия на местном, региональном и национальном уровнях.

Потребкооперация ориентирована на формирование заботливого, творческого и гуманного общества, справедливой и инновационной социальной экономики. Потребкооперация уделяет много внимания развитию социальной инфраструктуры сельских территорий, обеспечению продовольственной безопасности сельского населения.

Кооператоры организуют обмен знаниями и создают культуру взаимной поддержки, в которой члены могут способствовать успеху, социальному росту, экономической независимости других членов, а общество осознает положительное влияние кооперативов на экономику и общество.

Создатель кооператива Роман Василенко:

– Мы открыты для всех желающих улучшить свои жилищные условия. Пайщиками жилищного кооператива могут стать все граждане России и жители зарубежья.

Полагаю, что кооперация как способ решения жилищной проблемы больше всего подходит людям со средним достатком, особенно молодым семьям, молодым специалистам, работникам бюджетной сферы.

Жилищные кооперативы дают людям возможность приобретать недвижимость с минимальной переплатой. В качестве первого взноса мы принимаем материнский капитал и другие государственные субсидии

Это очень важно для молодых семей


Жилищный кооператив не занимается строительством домов, а консолидирует людей, помогая им приобрести жилые объекты, в том числе строящиеся. Это по выбору пайщика могут быть квартира в новостройке или на вторичном рынке, то есть любой объект жилой недвижимости. Жилье можно приобрести во многих регионах.

Принцип работы жилищных кооперативов таков: собирается группа пайщиков, каждый вносит свои средства в общий фонд, и на них покупается квартира для первого пайщика. Потом копятся средства на квартиру для второго – к тому, что осталось в фонде после покупки первой квартиры, прибавляются деньги новых членов и средства, которые начинает возвращать первый пайщик. Собирается необходимая сумма, и квартира приобретается. Затем собирается сумма для третьего, четвертого пайщика и т. д. То есть очередь до следующих пайщиков доходит тем быстрее, чем больше новых членов приходит в кооператив и чем больше возвратные выплаты от тех, кому уже купили квартиру.

Однако, как правило, при традиционной схеме число новых пайщиков растет медленно, а тех денег, которые возвращают первые обладатели жилья, для приобретения новой недвижимости недостаточно. Насколько затянется ожидание для следующего пайщика, сказать порой невозможно. Часто бывает так, что человек стоит в очереди несколько лет.

Слишком долгое ожидание квартиры – один из самых распространенных негативных отзывов о многих таких организациях. И, соответственно, из-за подобных отзывов число желающих стать пайщиками жилищного кооператива не растет… Наша концепция продвижения жилищного кооператива по сетевому принципу исключает такое развитие событий. В настоящее время очередь для приобретения квартиры в жилищном кооперативе около шести месяцев, и она сокращается.

Еще цифры: мы работаем на рынке с 2014 года, и на сегодня в нашем активе уже более 500 квартир, и их количество каждый месяц увеличивается.

История

Первая задача на кооперативный мат придумана Максом Ланге в 1854 году (M. Lange, Schachzeitung 1854, № 12, с. 453). Первая полноценная кооперативная трёхходовка составлена в 1860 году С. Лойдом, предложившим начинать решение с хода чёрных. Победитель первого конкурса задач на кооперативный мат (Dubuque Chess Journal (США) —) — У. Шинкман. Широкое распространение задачи на кооперативный мат получили в 20-х гг. XX века благодаря работам Т. Доусона. Русское название «кооперативный мат» было предложено в 1926 году М. Нейманом, он же ввёл в практику составление коопматов с несколькими решениями. В СССР первая задача на кооперативный мат была составлена С. Каминером и опубликована в 1927 году. В докомпьютерное время этот вид шахматной композиции был весьма сложен для составления: из-за того, что стороны играют сообща и количество возможных разветвлений велико, зачастую обнаруживался непредвиденный автором способ решения. В настоящее время, в связи с широким применением компьютерных программ для решения шахматных задач, кооперативный мат стал наиболее популярным жанром шахматной композиции.

Другие виды кооперативов

Подразделить можно и по другим критериям действующие кооперативы. На какие делятся виды существующие кооперативы? Дать однозначный ответ сложно, так как переплетение признаков приводит к одновременной схожести с характеристикой разнообразных видов. Выделяется несколько крупных блоков.

По правовому статусу. Кооперативы формальные (законодательно оформленные) и неформальные. Первоначально объединения не закрепляли отношения согласно закону. Сегодня кооперативы действуют по принятым в стране законам, регистрируют уставы в государственных органах.

По положению в иерархии кооперативов. Выделяют первичные, вторичные, третичные и так далее. Различаются они по структуре образования. Первичные образовывают физические лица, вторичные создаются из первичных, и далее по нарастающей.

По местоположению. Этот признак характеризует городские, районные, сельские и другие кооперативы.

По времени возникновения. Объединения старые, созданные на первичных основах, традиционные, основанные на потребительском удовлетворении, современные, предоставляющие исследовательскую перспективу.

По величине деятельности. Мелкие, средние, крупные организации выделяются по разным критериям: численности пайщиков, охваченной территории, масштабам хозяйственной деятельности.

По времени существования. Создаются кооперативы на оговорённый срок или бессрочные.


По сфере деятельности. Производственные кооперативы производят материальные и нематериальные блага. К первым относится продукция сельского хозяйства и промышленности, услуги по перевозке и реализации товаров, пошиву одежды и многое другое. Ко вторым причисляют те, что предоставляют услуги, например, медицинские.

По социальному составу членов. Выделяются пролетарские, ремесленные и крестьянские кооперативы. Первые направлены на улучшение бытовых условий членов, вторые и третьи объединяют усилия производителей для производства и сбыта продукции, выдают кредиты и принимают вклады. Существовали союзы по кастовому и всесословному признаку.

По сложности выполняемых функций. Организации для простых целей направлены на управление предприятием, союзы со сложными задачами организуют совместный труд.

Общие признаки современных кооперативов

Развитие кооперации в двадцать первом веке привело к появлению новых общих черт. Изменение традиционных признаков не изменило сути.

Основной признак: только для кооперативов характерно соединение экономической и общественной деятельности. Выполняя успешно хозяйственную функцию, кооперативы (виды их образования могут быть различны) благотворно влияют на социальное положение своих членов.

Дополнительный признак: совместная собственность на имущество. Образование общего имущества происходит за счёт вступительных взносов и дополнительных вкладов. Вступительный взнос не подлежит возврату, он тратится на создание материальной базы объединения. Дополнительный пай вносится по желанию или согласно прописанному в уставе положению. Оба вида считаются возвратными. Прибыль высчитывается как разность между доходами и расходами кооператива. Она принадлежит пайщикам, которые распределяют её на общем собрании. Убытки считаются общими.

Важная общая черта демонстрируется в совместной материальной ответственности всех членов за итоги хозяйственной деятельности. При банкротстве объединения и нехватке общих средств, чтобы удовлетворить претензии кредиторов, привлекаются средства пайщиков. При ограниченной ответственности пайщик выплачивает паевой взнос или сумму, кратную его размеру. Неограниченная ответственность предписывает членам кооператива отвечать своим имуществом за итоги его деятельности.

Ещё один признак – демократические начала. Демократия в руководстве кооперативом проявляется в том, что только общее собрание членов-пайщиков обладает функциями высшего органа управления. Промежуточные структурные подразделения избираются на собрании, отчитываются перед ним. Равноправие членов кооператива заключается во владении одним голосом, независимо от количества паёв.

Итак, подведём итоги, что такое кооперативы. Это добровольные ассоциации граждан, объединившихся на автономных и демократических началах для удовлетворения своих потребностей в экономической, социальной и культурной сферах. В основе хозяйственной активности лежит совместное владение предприятием.

Эксперимент, спущенный «сверху»

В Башкортостане и Татарстане пытаются развить кооперацию похожими способами. Методику разработал  заместитель директора ГБУ «Центр компетенций по развитию сельскохозяйственной кооперации в Республике Татарстан» при Министерстве сельского хозяйства и продовольствия РТ Ренат Мамаев. «В 2012 году я ездил по хозяйствам в Башкортостане и рассказывал аграриям про плюсы кооперации, — вспоминает эксперт. — Это была моя первая ошибка: после неудачного объяснения про суть кооперации в хозяйство уже можно не возвращаться». Поэтому был выбран другой путь — разработка концепций под каждый район региона с поиском подходящих хозяйств для кооперации и с поддержкой региональных властей.

Фактически Ренат Мамаев со своей командой стал разрабатывать нечто похожее на бизнес планы для каждого района Башкортостана. При этом в каждом районе находили потенциальных интеграторов (крупные работающие бизнесы, вокруг которых можно было построить кооператив). Причем интегратор не обязательно должен быть сельхозпроизводителем. Это может быть хоть торговая сеть, хоть строительная компания — главное, чтобы ей была выгодна совместная работа с сельхозпроизводителями. При этом чиновники перестали отчитываться о количестве созданных кооперативов (вспомним, что с количеством у нас проблем нет), а стали сдавать отчетность по экономическим показателям кооперации, что сразу изменило отношение к проблеме.

«Модели оплачиваются региональными структурами, поэтому потенциальные кооперативы ничего не платят. При этом нельзя создать типовые проекты, выгодные для большинства хозяйств, поэтому под каждый район мы разрабатываем свою модель. Сейчас готово более 50 разных моделей кооперации», — поясняет принцип своей работы эксперт.

То, что модели разрабатываются при поддержке региональных властей, только помогает диалогу с аграриями, утверждает Ренат Мамаев.  «95 % аграриев не доверяют друг другу, но они все еще доверяют региональным структурам. Поэтому, когда государственные служащие приходят с предложением выгодной кооперации, и они понимают, что сотрудничество между ними будет прибыльным, они начинают объединяться», — поделился эксперт.

Сейчас такая же программа работает в Татарстане. Там модели тоже оплачиваются региональными структурами и разрабатываются под каждый конкретный случай.

У многих кооперативов благодаря успешной совместной работе появилась возможность создать собственную переработку. На переговоры и создание объединения обычно уходит 7-8 месяцев.

Однако не все верят в успех подобной работы. Так, Екатерина Михалева утверждает, что в российских реалиях при невысоком уровне частных инициатив кооперации «сверху» на данный момент применение мирового опыта кооперации без учета местных особенностей не принесет существенного результата. «Значительное количество членов кооперативов, например, в Германии и Финляндии, обусловлено сложившимися условиями делового оборота и сформированной практикой регулирования объединений подобного рода. В России же при недостаточно четко выстроенной системе контроля качества производимой продукции увеличение числа участников кооперации может привести к трудностям в мониторинге выходящей продукции и возможном ее несоответствии по качеству для условного переработчика», — считает она.

Например, если 50 % произведенного молока не будет соответствовать требованиям переработчика, то необходимо поставить вопрос о целесообразности создания кооперации и объединения усилий для достижения общей цели. Размер кооператива должен отталкиваться в первую очередь от возможности выполнения участниками кооператива установленных производственных требований для получения эффекта от кооперации, уверена эксперт.

Выход из ситуации она видит в другом. Сельхозкооперация в России касается в первую очередь объединения товаропроизводителей, которые, объединившись, смогут реализовать свою продукцию переработчикам. Федеральные торговые сети заинтересованы в поставках крупных партий товаров, которые небольшие производители поодиночке обеспечить не смогут. Кроме того, одним из основных барьеров выступают слишком высокие требования таких сетей к поставкам и штрафы за невыполнение условий. «Поэтому выходом из сложившейся ситуации является реализация продукции кооперативов в местные небольшие торговые сети», — полагает Екатерина Михалева.

Объединение в кооперативы большинству участников рынка кажется сложной и затратной задачей, а в условиях растущей конкуренции и регулярного роста требований к качеству продукции еще и переходит в раздел высокорисковыхФото: Р. Кочетков

Жилищный

Главное направление деятельности жилищных кооперативов, вид которых не очень популярен в настоящее время, — улучшение условий проживания среди его членов. Создается подобная организация с целью приобретения квартир или домов либо их строительства для дальнейшей эксплуатации. Особенная популярность отмечена среди массового сегмента, т. е. граждан со средним или даже низким доходом. Данный вид кооперативов имел большую популярность в начале 21-го века, в частности в странах СНГ и Америке.

В ряде случаев члены кооператива собственными силами ведут строительство, и таковые компании принято называть самостроительственными. Когда же объект недвижимости приобретается у муниципальных или государственных органов, то подобная организация считается основанной на праве взаимной собственности. Существуют еще вспомогательные кооперативы, которые выдают займы или покупают земельные участки для последующего строительства частных домов.

В России можно встретить гаражно-строительные, жилищно-накопительные, дачно-строительные кооперативы и другие его формы.

Виды кооперативов


Консолидации такого характера делятся на два типа: производственные и потребительские. Последние являются некоммерческими и цели извлечь прибыль у них нет и быть не может. Однако, хоть это и не самоцель, по факту деятельность все же сопровождается получением прибыли, которая подлежит распределению между членами. Такие выплаты именуются дивидендами. Их значение в другом для участников –удовлетворение социальных, материальных и прочих нужд.

В зависимости от направленности деятельности и прочих моментов выделяют достаточно большое количество видов кооперативов:

  • Производственный;
  • Сельскохозяйственный;
  • Жилищный;
  • Строительный;
  • Страховая кооперация;
  • Транспортный;
  • Кредитный потребительский;
  • Потребительский (обслуживающий).

Кроме того, существуют еще и смешанные виды, такие как производственно-сельскохозяйственный, универсальный или же, напротив, подвиды: гаражно-строительный, дачно- или жилищно-строительный.

Основными и часто встречающимися видами кооперативов признаются производственные, потребительские и универсальные.

Так, производственные создаются, как уже понятно, для производства какой-то продукции товаров, выполнения работ посредством совместной деятельности. Каждый из членов кооператива принимает личное участие (каждому предоставляется рабочее место) в создании готового продукта.

Потребительские призваны удовлетворять потребности участников и не только в торговом и бытовом обслуживании и т.п.

Универсальные осуществляют разного рода деятельность на благо членов.

Сельскохозяйственный является своего рода вариантом производственного, но его специфика – ведение сельского хозяйства. Объединяет он как крупных сельскохозяйственных производителей, так и лиц, занимающихся ведением личного подсобного хозяйства. В более узкой классификации они бывают перерабатывающими, торговыми, снабженческими, обслуживающими, животноводческими, огородническими и т.д.

Жилищный – призван позволить гражданам осуществить строительство или покупку жилой недвижимости.

Строительный – нацелен на создание, владение и эксплуатацию разных строений и прочей недвижимости.

Кредитно-потребительские кооперативы в России учреждаются для удовлетворения потребностей членов в финансовой поддержке. Такие организации осуществляют ряд операций:

  • Выдают займы под определенную ставку;
  • Привлекают сбережения на условиях идентичных банковским вкладам.

С этим читают