Коммерческая недвижимость в новостройках москвы от застройщика

Содержание

Продажа от застройщика

Чтобы продажи были успешными, следует, прежде всего, провести анализ рынка подобной недвижимости, который поможет сформировать разумную ценовую политику.


Как найти клиента?

С этой целью нужно предпринять ряд действий, в частности:

  1. Максимально адекватно определить стоимость объекта недвижимости.
  2. Составить интересное рекламное предложение с указанием всех достоинств помещения и преимуществ по сравнению с конкурентами.
  3. Тщательно и красиво описать само помещение со всеми его характеристиками и сделать качественные фотографии.
  4. Обеспечить разнообразную рекламу:
    • наружную;
    • печатную;
    • транзитную;
    • в СМИ;
    • в Интернете;
    • на самом объекте;
    • рассылку возможным покупателям и риэлторским агентствам.
  5. Организовать просмотр в убранном помещении в светлое время суток.

Кто лучше в качестве покупателя — малый бизнес или сетевые магазины?

Наличие сетевого магазина поблизости привлекательно для населения новостроек. И застройщики охотно работают с торговыми сетями, к тому же у последних значительные финансовые возможности и большой опыт подобных сделок.

Но обычно размер помещений недостаточен для «сетевиков». И чаще получается, что застройщики продают коммерческие объекты физическим лицам, занимающимся малым бизнесом или сдачей помещений в аренду малому бизнесу, как правило, работающему в сфере услуг.

Формирование цены

На ценообразование в сегменте коммерческой недвижимости в новостройках влияют следующие факторы:

  • региональное расположение объекта;
  • удаленность от делового и культурного центра конкретного населенного пункта;
  • расположение объекта относительно потоков людей и транспорта, дороже всего — на первой линии у главной дороги;
  • планировка и конфигурация помещения (предпочтительно прямоугольная форма с минимальным числом перегородок);
  • существование ограничений в помещении по расположению торгового зала и витрины;
  • наличие отдельного входа;
  • число ступенек на входе;
  • возможность парковки;
  • общее количество объектов недвижимости в условиях большой массовой застройки;
  • внешний вид здания, качество отделки;
  • стоимость подобных объектов на рынке коммерческой недвижимости.

Рекомендации

Неопытные инвесторы часто поддаются эмоциям при покупке коммерческого помещения в строящихся домах. Если офис или магазин изначально нравится покупателю (низкая цена, выгодное расположение), он «на радостях» может не заметить существенных недостатков

Важно не поддаваться эмоциям и тщательно изучить выбранный объект:

принять во внимание расположение – часто новостройка находится «в чистом поле». Магазин или офис при таких вводных вряд ли будет рентабельны

Так называемая линия трафика должна проходить не дальше 10 метров от дверей, для Москвы показателем удовлетворительной проходимости считается показатель не менее двухсот человек за час; обратить внимание на высоту цоколя (если речь идет о магазине) – чем больше ступеней перед входом, тем меньше посетителей захотят зайти внутрь; учесть планировку – востребованными вариантами с коммерческой точки зрения считаются помещения правильной прямоугольной планировки. Наличие нескольких подсобок существенно снизит арендную ставку.

После тщательного и всестороннего осмотра понравившегося объекта будет проще увидеть недостатки, о которых умалчивает продавец.

Например, последние этажи многоэтажных новостроек привлекательны для размещения офисов: панорамные виды, доступные на верхних этажах, повышают рентабельность.

Ипотека в Москве

Для многих семей ипотека в Москве — единственный возможный вариант приобретения жилья. В наши дни ее можно получить без первоначального взноса, используя материнский капитал или приняв участие в специальных программах для военных или молодых семей. Главное выяснить, какова процентная ставка на тот или иной кредит, и уточнить условия кредитования, а также правильно оформить документы на ипотеку.

Как оформить ипотеку в Москве

Чтобы московские банки предоставили вам ипотечное кредитование в 2020 году, необходимо действовать так:

  1. Изначально нужно сравнить условия такого кредитования, узнать, какова процентная ставка по ипотеке и сроки выплат в каждом банке. Следует выбрать лучший вариант для себя, используя калькулятор ипотеки онлайн, чтобы рассчитать свои расходы.
  2. Затем следует подать документы, которых требует ипотека.
  3. Далее нужно выбрать жилье, на приобретение которого банк выдаст деньги.
  4. При одобрении ипотеки, вам следует заключить договор страхования, произвести взаиморасчеты с продавцом жилья и зарегистрировать кредит официально.

Далее вам надо только своевременно выплачивать кредит на покупку жилья в Москве. Помните, что отказ от выплат влечет уголовную ответственность.

Какие документы нужны для ипотеки в Москве

Чтобы взять ипотеку в Москве на новый дом или же на квартиру, нужно представить банку ряд документов. В их перечень входят:

  • Паспорт. Если вам нужна военная ипотека, представлять нужно военное удостоверение. Также лицам мужского пола нужно подать военный билет.
  • СНИЛС.
  • ИНН.
  • Документы об образовании.
  • Свидетельство о браке, документы о рождении детей.
  • Трудовую книжку с работы (если вы трудоустроены официально).
  • Справки, подтверждающие уровень доходов.

В некоторых случаях условия ипотеки могут предусматривать предоставление дополнительной документации. Такой может быть справка о смерти родственников, пенсионное удостоверение, документы на право владения дорогостоящим имуществом. Банк определяет перечень таких документов в индивидуальном порядке.

В каком банке Москвы лучше взять ипотеку

Ипотека в банках Москвы может быть выдана на разных условиях. Наиболее выгодные ее программы по ипотеке предлагает Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк и некоторые другие. Здесь вам будут предложены низкие ставки по ипотеке в Москве и даже рефинансирование.

Дополнительная информация по ипотеке в Москве

  • Погашение ипотечного кредита
  • Первоначальный взнос по ипотеке
  • Документы для получения ипотеки в Сбербанке
  • Как продать ипотечную квартиру
  • Договор ипотеки
  • Требования к заемщику по ипотеке

Предложения девелоперов

На столичном рынке новых коммерческих площадей задают тон крупнейшие в стране строительные компании.

ПИК

При покупке площадей для бизнеса у застройщика по ипотеке ставка составит 12,49% годовых.

  • ЖК «Люберецкий» расположен в городе Люберцы в нескольких минутах езды от МКАД. Добраться до метро «Выхино» можно на транспорте за 10 минут. Уже в этом году рядом с комплексом откроют еще две станции метро. Девелопер предлагает приобрести помещения метражом от 50,30 кв. м (по 120 тыс. рублей за м2) до 126,84 кв. м (по 105 тыс. рублей за м2);
  • ЖК «Измайловский лес» строится в Балашихе. От комплекса до МКАД всего 800 метров. На транспорте можно доехать до метро «Новогиреево» за 15 минут. В комплексе представлены нежилые площади от 42 кв. м (по 95 тыс. за м2) до 105, 80 кв. м (по 80 тыс. за м2);

ЛСР

Группа компаний в настоящее время возводит жилые комплексы в столице и области. Сегодня можно выгодно выкупить коммерческую недвижимость в новостройках Москвы от застройщика ЛСР:

  • ЖК «Лучи» строится в Западном округе в пешей доступности от метро «Солнцево». Продаются помещения от 79,9 м2 за 13 023 700 руб. до 131,5 м2 за 17 095 000 руб.;
  • Микрорайон «Зиларт» возводится на месте бывшего автозавода им. Лихачева. У застройки отличное расположение: рядом с Кремлем у Москвы-реки. Дойти до метро «Автозаводская» можно за 20 минут. Здесь можно купить площадки от 43 кв. м за 16 099 755 р. до 109,7 кв. м за 31 877 230 р.

Что предлагают банки?

Итак, давайте разберем предложения от самых крупных банков и на каких условиях они выдают свой заем.

Самый крупный российский банк Сбербанк предлагает своим клиентам оформление кредитного продукта «Бизнес-Недвижимость». Благодаря ему заемщики смогут купить коммерческую недвижимость на выгодных условиях.

Банк ВТБ 24 предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Ипотека». Благодаря нему можно приобрести такое коммерческое имущество, как производственное помещение, торговое помещение, складское помещение или офис.

Еще один банк, предлагающий свой кредитный продукт по данной программе – это РоссельхозБанк с кредитным продуктом «Коммерческая ипотека».

Кредитный продукт выдается на следующих условиях:

  1. деньги выдаются только на покупку коммерческой недвижимости;
  2. по программе можно взять максимум двадцать миллионов рублей;
  3. максимальный срок, на который можно рассчитывать – 10 лет;
  4. дополнительные средства можно получить на ремонт недвижимости;
  5. в качестве отсрочки по кредиту можно получить до одного года;
  6. можно не вносить первоначальный взнос.

Банк «Уралсиб» предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Инвест». Особенно такой тип займа пригодится в том случае, если недвижимость вам не по карману, но при этом у вас нет возможности слишком долго копить на помещение.

Кредитная программа позволяет купить не только коммерческую недвижимость, но и сделать ремонт в помещении, приобрести спецтехнику, модернизировать оборудование или даже купить готовый бизнес. У банка имеется и программа рефинансирования, позволяющая погасить долги за коммерческую недвижимость перед другими банками.

Финансовая программа предлагает следующие условия кредитования:

  1. минимальная сумма займа может составлять 300000 рублей, а максимальная исчисляется миллионами;
  2. кредитный продукт можно оформить только в рублях;
  3. минимальный срок, на который можно взять заем – пол года, а максимальный – 10 лет;
  4. процентная ставка изначально неизвестна – она определяется только после того, как клиент предоставит все бумаги и они будут рассмотрены;
  5. не смотря на то что все современные банки давно отменили комиссии за открытие кредита, Уралсиб пренебрегает этим правилом – в итоге минимальный размер комиссии составляет 25 тысяч рублей, а максимальный – 105 тысяч;
  6. финансовая компания предлагает разные способы погашения кредитового продукта (в том числе по индивидуальному графику, когда речь идет о сезонном бизнесе, равными частями или аннуитетными платежами);
  7. так же банком предоставляется несколько вариантов обеспечения по займу – это может быть поручительство, различный транспорт, недвижимость и так далее;
  8. по кредитному продукту предполагается обязательное страхование имущества;
  9. доля участия заемщика в проекте должна быть не менее десяти процентов.

Подсобное помещение — это неотъемлемая часть любого жилища :

Сегодня подсобное помещение — это неотъемлемая часть любого жилища. Будь то огромный частный дом или небольшая однокомнатная квартира, дополнительные постройки и комнаты обеспечивают удобство и комфорт проживания.

Что такое подсобные помещения


В любом доме площадь делится на жилую и подсобную. Жилой площади часто уделяют больше всего внимания, так как на ней хозяева проводят основную часть времени.

Но нельзя переоценить важность вспомогательных комнат. Подсобное помещение — это участок жилья, предназначенный для удовлетворения потребностей хозяйственного и бытового характера

На территории этой площади мало кто находится значительное время, но без нее в жилых комнатах воцарился бы настоящий бедлам.

Виды и назначение подсобных помещений

К подсобным помещениям можно отнести любой участок дома или квартиры, отведенный для поддержания жилища в хорошем состоянии, необходимый для ухода за каким-либо его элементом или предназначенный для бытовых нужд обитателей.

Отличают такие виды подсобных помещений:

  • кухня;
  • туалет;
  • ванная комната;
  • прихожая;
  • кабинет;
  • гараж;
  • прачечная;
  • гардеробная;
  • библиотека;
  • котельная;
  • мастерская;
  • кладовые;
  • веранда;
  • цокольное помещение.

Кроме подсобных помещений жилых домов, существуют вспомогательные комнаты в постройках производственного или иного нежилого назначения. Это может быть складской комнатой в магазине, предназначенной для хранения товара, или большим складом на предприятии.

Самое востребованное подсобное помещение — кладовка

Не самое распространенное помещение, так как наиболее часто пользуются кухней, прихожей, ванной, туалетом, которые присутствуют в каждом доме. Кладовка как вид подсобного помещения — это гарантия порядка в остальных комнатах. Чтоб оборудовать это необходимое место, достаточно отгородить несколько квадратных метров в коридоре.

Наиболее распространенными типами кладовок по назначению являются:

Помещения для хранения продуктов и консервации. Небольшая комнатка или отгороженная ниша обеспечит порядок на кухне. Главными условиями для хранения продуктов являются поддержание подходящей температуры, хорошая вентиляция и отсутствие прямых солнечных лучей.

Полезный совет: полок много не бывает. Это правило хорошо действует при обустройстве кухонной кладовки. Консервация, специи и другие мелочи будут постоянно под рукой и хорошо организованы.

Отдел для хранения бытовой техники и химии. Иногда упрятать гладильную доску, пылесос и другие приборы для уборки становится не самой легкой задачей, так как они забирают немало места. Главное — позаботиться, чтобы громоздкие вещи не вываливались при открытии дверей. Под бытовую кладовую можно выделить небольшой шкаф или его часть. Также допустимо организовать нишу или отгородить секцию коридора. В случае отдельной комнаты, здесь же возможно размещение стиральной машины и сушилки.

Интересно! В Америке под понятием «подсобное помещение» подразумевают именно комнатку рядом с кухней, обустроенную для стирки, глажки и хранения бытовых приборов и средств. Сюда же могут перенести с кухни холодильник и обустроить угол для хранения продуктов.

Гардеробная комната. Это помещение не является кладовой, но имеет похожее устройство. Оборудовать можно как шкаф-купе, так и отдельную нишу или комнату. Преимущество такого помещения в том, что оно позволяет хранить вещи и обувь максимально правильно. Всю одежду можно развешать по вешалкам, что поможет дольше сохранить ее в достойном виде.

Где расположить и как организовать подсобные помещения

Подсобное помещение — это необязательно небольшая ниша в квартире. Если мы рассматриваем вариант частного дома или коттеджа, то все вспомогательные постройки располагаются на первом этаже, в подвальной комнате, пристройках или небольших отдельных сооружениях.

https://www.youtube.com/watch?v=N2eRZueiTrU

Не всегда получается позаботиться как о практичности помещения, так и о его дизайнерском оформлении. Если нет возможности достойного оформления уголка, стоит позаботиться о сокрытии его от посторонних взглядов.

Если помещение совсем небольшое, самым рациональным расположением всех необходимых полок и вещей будет форма, схожая с буквой «П». При таком обустройстве занято 3 стены, а иногда даже дверь.

Совет! Независимо от размеров подсобных помещений, не стоит забывать про безопасность. Опасные комнаты стоит закрывать от детей, мелкие и острые предметы прятать, легковоспламеняемое — беречь от самовозгорания.

Гораздо аккуратнее смотрится комната, в которой весь инструмент и оборудование рассредоточены по шкафчикам и корзинам, а не сложены пусть и аккуратными, но кучами. Закрытые полки и корзины также выглядят эстетичнее открытых.

Виды сделок

Купля и продажа

Подобная сделка является наиболее востребованой из всех сделок с недвижимостью.

Реализация объекта осуществляется на основании договора (который должен быть обязательно в письменном виде), где прописываются все условия и учитываются все нюансы.

О купле-продаже нежилой недвижимости подробно говорится тут.

Аренда

Аренда нежилых помещений – это тоже достаточно распространенная сделка, в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 650 ГК РФ) после заключения договора аренды между сторонами собственник недвижимости передает нежилое помещение во временное владение или пользование.

Съем с правом выкупа

  • Скачать бланк договора аренды нежилого помещения с правом выкупа
  • Скачать образец договора аренды нежилого помещения с правом выкупа

Дарение


Надежнее всего оформить дарение нотариально, это подтвердит неоспоримость и законность сделки. В дарственной должны быть конкретно прописаны следующие сведения, дающие указание на подарок:

  1. Точный адрес нежилой недвижимости.
  2. Подробное описание объекта.
  3. Сведения о техническом и кадастровом паспортах.
  4. Стоимость нежилой недвижимости.
  • Скачать бланк договора дарения нежилого помещения
  • Скачать образец договора дарения нежилого помещения

Безвозмездная передача

Безвозмездная передача имущества, в том числе и нежилых помещений, с правовой точки зрения рассматривается как пожертвование. В ходе данной процедуры организация (или физическое лицо) уступает свои права владения объектом собственности другому лицу (или лицам) совершенно бесплатно.

Для бизнеса такие правоотношения (заключение сделки пожертвования) абсолютно не характерны. Обычно таким образом передается муниципальное или государственное имущество в пользу различных некомерческих организаций. Принимать пожертвования имеют право:

  1. Общественные, бюджетные, научные и религиозные организации.
  2. Государство и субъекты РФ.
  3. Учреждения культуры и социальной защиты населения.
  4. Благотворительные и просветительно-культурные фонды.
  5. Музеи.
  6. Граждане.

Разница между дарением и безвозмездной передачей нежилых помещений (пожертвованием) имеется достаточно существенная.

Если в договоре не обозначены конкретные цели использования передаваемого имущества (то есть, нет целевого назначения), то эта сделка будет просто дарением, а не пожертвованием. Пожертвование, в отличие от дарения, всегда является благотворительностью.

Наследование

Наследование нежилой недвижимости возможно по завещанию или по закону, при соблюдении порядка очередности среди наследников.

Порядок процедуры:

  • Первым делом следует выяснить, составлялось ли завещание, для этого нужно обратиться в нотариальную контору. Если завещание имеется, то процедура должна проводиться в том месте, где находится данный документ. Если же завещание не составлялось, то есть, наследование по закону будет происходить, то в этом случае процедура может проводиться у любого нотариуса.
  • При первом посещении нотариуса нужно составить заявление в письменной форме о своем намерении принять наследство или же отказаться от него. В этот момент достаточно иметь при себе паспорт.
  • Далее нужно заняться сбором необходимых документов и официальных бумаг, которые будут подтверждать право на наследование недвижимости.
  • После того, как все необходимые документы собраны и переданы нотариусу, они проверяются и на руки выдается свидетельство.
  • После получения указанного свидетельства далее необходимо его зарегистрировать в Росреестре (по месту нахождения собственности).
  • Через некоторое время (не более 10 дней) можно получать проавоустанавливающий документ.

Важно! Любое имущество наследуется только целиком. Поэтому вместе с объектом недвижимости вполне можно получить неподъемные обязательства по невыплаченным кредитам или долгам.

Документы

Для того, чтобы подтвердить родство и право на получение в наследство нежилой недвижимости, потребуется собрать следующие документы:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о смерти наследодателя.
  3. Документы, которыми можно подтвердить родственную связь.
  4. Документы на право собственности наследодателя, а также технические и кадастровые документы на объект недвижимости.
  5. Квитанция об уплате госпошлины.
  6. Завещание (если имеется).

Право собственности

Времена рейдерских захватов давно остались в прошлом, но мошенники по-прежнему ищут способы незаконного обогащения. Действующее российское законодательство обеспечивает много вариантов безопасного заключения сделок с коммерческой недвижимостью. В Москве купить от застройщика хороший вариант вполне реально, доказательство тому – тысячи успешно совершенных сделок. Существуют три возможных статуса покупателя нежилых площадей:

  1. Юридическое лицо.
  2. ИП.
  3. Физическое лицо.

Каждый из них имеет свои плюсы и минусы.

Юридическое лицо

Выгода оформления права собственности юридическим лицом имеет место тогда, когда предприятие находится на упрощенной системе. Преимуществ несколько:

  • отсутствует риск лишиться имущества в результате развода или другого семейного конфликта;
  • при появлении долговых обязательств (например, после постановления по результатам судебного заседания) ресторан или офис не смогут забрать для уплаты долга;
  • учредитель несет ответственность перед кредиторами исключительно в рамках принадлежащей ему части уставного капитала фирмы;
  • происходит увеличение шансов для одобрения кредита: банки гораздо охотнее сотрудничают с клиентами, владеющими недвижимостью, ведь ее можно использовать как залог. Однако проценты по кредиту, согласно статистике, будут на порядок ниже.

Физическое лицо

Купленная коммерческая недвижимость в строящихся домах оформляется на физическое лицо в том случае, если объект не планируется продавать. Продавец, владеющий помещением менее 5 лет, обязан уплатить налог (13% от стоимости). При этом начисление налога происходит, исходя из кадастровой стоимости приобретенного магазина, офиса или ресторана. Текущие ставки довольно внушительны и зачастую превышают доход от реализации собственности.

Оформлять покупку на физлицо уместно тогда, когда собственник не планирует брать кредит и использовать приобретенные квадратные метры в качестве залога. Тем не менее, такая схема имеет ряд существенных недостатков:

  • для проведения сделок (купля-продажа, аренда) придется нотариально оформлять согласие супруга;
  • при разводе велик риск затяжных судебных разбирательств, связанных с дележом совместно нажитого имущества;
  • если возникнет необходимость продажи нежилого объекта, собственнику придется заплатить налог на прибыль.

Индивидуальный предприниматель

Если при оформлении собственником выступает ИП на упрощенной системе налогообложения, придется документально подтвердить факт использования нежилой площади для получения прибыли. При этом, если такой собственник сдает ее в аренду, налог на прибыль составит всего 6%. Также индивидуальный предприниматель может рассчитывать на одобрение крупного кредита при использовании приобретенных склада или офиса как залога.

Нежилые помещения на первых этажах новых комплексов

В столице есть правила, которые предусматривают выделение в новостройках помещений для использования в коммерческих целях. Первые этажи новых домов обычно нежилые. Здесь размещаются салоны красоты, аптеки, медицинские центры, магазины и др. Такие площадки для бизнеса (для себя или в аренду) можно купить напрямую у строительной компании.

Вложение средств в площади на первых этажах новостроек способно приносить доход до 12% в год. Однако нужно быть готовым к тому, что получить прибыль удастся нескоро. Для этого придется пройти несколько этапов:

  • проектирование;
  • различные согласования;
  • строительство и ремонт;
  • монтаж оборудования;
  • оформление документов;
  • заселение новостройки.

Сейчас купить коммерческую недвижимость в новостройках Москвы можно, затратив от 15 млн. рублей.

Еще недавно было нетрудно заработать на перепродаже нежилых метров после введения объекта в эксплуатацию. В настоящее же время высокого дохода от подобной сделки ждать не приходится: если раньше цена после строительства могла вырасти до 20%, то теперь она может вовсе не измениться.

Инвесторов привлекают помещения на первых этажах в спальных районах. Учитываются близость к метро, активное пешеходное движение, качество объекта. Поскольку в 90% новых домов мегаполиса выделены места для бизнеса, то выбор всегда есть.

Кто приобретает и арендует нежилые помещения в новостройках?

Тех покупателей, которые интересуются инвестициями в бизнес-объекты в новых домах, можно условно разделить на две группы:

  • компании или бизнесмены, приобретающие недвижимость для себя;
  • частные инвесторы.

Около 65% покупающих метры для бизнеса на первых этажах московских новостроек проживают по соседству. Это могут быть жители того же комплекса. Зачастую помещения приобретают начинающие бизнесмены в сфере услуг или торговли. Вести свое дело недалеко от места проживания удобно и более экономно. Кроме того, предприниматель может быстрее реагировать на изменения спроса, поскольку хорошо знает потребности соседей.


Аренда или продажа коммерческой недвижимости от застройщика в Москве интересует сетевые бренды из торговли и сферы услуг. Они выкупают или арендуют примерно 30% нежилой площади с отдельным входом. Такие компании руководствуются:

  • спросом на конкретные услуги в районе;
  • пешеходным трафиком;
  • стратегией собственного развития;
  • перспективами локации.

Еще одна категория арендаторов и покупателей нежилых метров предприятия – лица, которые удовлетворяют временный спрос новоселов. Так, они продают материалы для ремонта, мебель, окна, двери, сантехнику и т.п. Когда в жилом комплексе сдаются первые дома, такие компании открывают там офисы и магазины на срок до пяти лет. Затем спрос на эту группу товаров и услуг в микрорайоне падает и организации перебираются в другой строящийся комплекс.

Нюансы и подводные камни

Покупка коммерческой недвижимости в новостройках несет в себе ряд рисков, так как недобросовестные застройщики могут:

  • продать один объект нескольким покупателям;
  • не закончив строительство, исчезнуть с деньгами несостоявшихся собственников;
  • затянуть строительство на неопределенный срок;
  • заморозить стройку из-за возникших финансовых проблем.

Покупка коммерческого объекта в новостройке — это хороший способ обезопасить в дальнейшем свой бизнес от неприятных сюрпризов в виде роста арендной платы, а он периодически будет происходить по мере развития микрорайона.

Чтобы избежать рисков при совершении сделки, следует точно просчитать экономическую целесообразность проекта, внимательно подойти к выбору застройщика и подготовке документов.

Инвестиции в ритейл

При быстром развитии крупных торговых сетей в стране небольшие магазины шаговой доступности стали терять клиентов. Поэтому произошла перестройка в интересах инвесторов.

Сегодня привлекательным стало вложение средств в столичный стрит-ритейл (средняя годовая доходность составляет примерно 12%). Окупаемость и прибыльность здесь будут зависеть от того, где находится объект. При этом плата за аренду в одном месте мегаполиса может быть выше в 10 раз больше, чем в другом.

Для инвестирования в стрит-ритейл лучше выбирать площади от 3 тыс. метров. Если объект удачно расположен, то он не будет простаивать. При удачном сочетании цены и местоположения возможны долгосрочные контракты.

Плюсы и минусы приобретения

Преимущества покупки объекта недвижимости в строящемся доме:

  • зачастую это единственный способ приобрести коммерческую недвижимость;
  • стоимость объекта на этапе строительства значительно ниже;
  • сделка более прозрачна, ее легче оформить в отсутствие обременений;
  • в современных постройках часто бывает свободная планировка;
  • новые инженерные сети, отделка и несущие конструкции.

У данной сделки есть и свои недостатки:

  • при слишком ранней покупке ожидание сдачи объекта может быть продолжительным;
  • при поздней покупке цены могут значительно вырасти;
  • застройщик может оказаться банкротом или недобросовестным финансовым партнером;
  • при долевом строительстве существует риск экономической нецелесообразности.

На что обратить внимание при долевом строительстве?

Юридическое или физическое лицо может заключить договор и вложить капитал в строительство здания в обмен на дальнейшее получение помещений коммерческого назначения, поэтому важно правильно оформить договор долевого участия (ДДУ), а также выбрать подходящий объект и застройщика

Выбор объекта

Прежде чем выбирать недвижимость, желательно выяснить перспективный план развития города или поселка

Важно сравнить величину вложений капитала в данную недвижимость с другими вариантами. А также понять, насколько подходит расположение и планировка здания под конкретные бизнес-цели

Выбор компании

Опасность нарваться на нечестного или испытывающего материальные трудности застройщика всегда существует. Считается, что известный крупный застройщик скорее может гарантировать своевременную сдачу объекта, чем небольшой, но на практике бывает и наоборот. Поэтому надо тщательно наводить справки.

Снижение рисков

Так как обязательства застройщика перед инвестором по передаче помещения в строящемся доме обеспечиваются залогом прав на земельный участок, на котором осуществляется строительство здания, то важно, чтобы застройщик обладал зарегистрированным правом собственности на землю, иначе сделка недействительна. Сам ДДУ также должен быть зарегистрирован

Договор долевого участия

Данный договор имеет под собой юридическую основу — это ст. 4 №214-ФЗ.

Что такое ДДУ?

Это договор, который заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком — с целью привлечения заемных средств для постройки здания и передачи готового конкретного помещения дольщику по окончании строительства.

Особенности содержания

Застройщик может предложить подписать уже готовый договор, так как рассчитывает на согласие дольщиков на его условия. Не следует спешить подписывать такой ДДУ. Надо оговорить в документе все важные моменты, в противном случае есть риск остаться без денег и недвижимости.

В ДДУ обязательно должны содержаться следующие пункты:

  • определение объекта строительства с указанием всех его характеристик в соответствии с проектной документацией: адреса дома, площади помещения, планировки и т. д.;
  • срок передачи недвижимости с датами;
  • стоимость договора, сроки и порядок выплат;
  • гарантийный срок объекта строительства;
  • способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Как обезопасить себя?

Необходимо указывать все вышеперечисленные пункты. Хорошо проработанный, правильно составленный, подписанный ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, свидетельствует о добросовестности застройщика и наличии у него всех необходимых документов и разрешений, а также повышает шансы вернуть средства, если застройщик обанкротится.

Чтобы максимально обезопасить себя и избежать распространенных ошибок, рекомендуем ознакомиться и с другими публикациями наших экспертов, посвященных вопросам приобретения и использования коммерческой недвижимости:

  • Типы и виды нежилых объектов, входящих в классификацию такой недвижимости.
  • Нюансы налогообложения и страхования.
  • Что такое доверительное управление таким имуществом, а также особенностиинвестирования в него.
  • Как оформить кредит под ее залог?

Потенциальные риски

Только с учетом всех возможных рисков можно купить по-настоящему хорошую коммерческую недвижимость от застройщика

Ошибка может обойтись очень дорого, вплоть до краха всего бизнеса, а потому во внимание следует принять все нюансы. В перечне максимально серьезных рисков для покупателя значатся следующие моменты:

  • отсутствие у продавца прав на недвижимость;
  • неправильное или неполное оформление прав на офис или магазин;
  • возможность признания сделки недействительной;
  • риск виндикации покупки после приобретения (не владеющий объектом собственник может подать иск о возврате имущества);
  • превышение запланированного бюджета (ремонт, документация);
  • вероятность появления кредиторов или других лиц.

Оформление сделок по купле-продаже квадратных метров нежилого назначения чаще всего проводится с использованием типовых договоров. При составлении документа могут быть не учтены особенности процедуры. Все документы составляются при помощи стандартных фраз и формулировок.

Мошенничество

  1. Одним из самых распространенных видов противозаконных действий в сфере купли-продажи недвижимости коммерческого назначения является двойная продажа. Недобросовестный застройщик или собственник продают офис или ресторан сразу нескольким покупателям. Чтобы не стать жертвой обмана, нужно тщательно проверить отсутствие действующих договоров и претендентов на приобретаемый магазин, склад или кафе.
  2. Не реже встречаются ситуации, когда продажей помещения занимается доверенное лицо продавца. Следует обязательно проверять подлинность доверенности. Желательно, чтобы подписи на документах ставил сам собственник.
  3. Если куплю-продажу осуществляет акционерное общество, следует убедиться, что получено согласие на продажу всех акционеров. Часто продавец заведомо использует такую схему, чтобы потом через суд потребовать возврата имущества. Плохим признаком можно считать наличие дел в Арбитражном суде с участием компании-продавца.

Офисы

Офисная недвижимость много лет привлекала московских инвесторов. Раньше это лидерство объяснялось тем, что компании приобретали офисы для себя, они надеялись на подорожание активов.

Сейчас средняя доходность на рынке офисов примерно на процент ниже, чем в сегменте недвижимости для ритейла. В Москве не занято около 10% офисных площадок.

Инвестировать в офисы сегодня можно, поскольку есть спрос на скромные по метражу площадки (от 100 кв. м). Удовлетворить такие потребности может достаточный выбор предложений нежилых помещений в новостройках Москвы. Введение новых офисных объектов немного поубавилось, так что спрос на них подрастет. Появились альтернативные варианты использования подобных площадок (в частности, коворкинги).


С этим читают