Купля-продажа квартиры: этапы, правила и порядок проведения сделки

Можно ли купить недвижимость за наличные?

В соответствии с законодательством РФ, в частности с пунктом 5 Указания ЦБ от 07.10.2013 №3073 – У «Об осуществлении наличных расчетов» все расчеты в сделках, участниками которых являются физические лица, могут осуществляться без ограничения суммы. В этом же документе описаны ограничения, накладываемые на юридических лиц – допускается передавать средства в размере не более 100 тыс. рублей.


Справка: С 2012 года ведется обсуждение законопроекта, согласно которому должны быть введены ограничения на наличный расчет и для физических лиц в размере 300 тыс. рублей, однако инициатива не была принята и обсуждение проекта в очередной раз перенесено.

Алгоритм, этапы покупки квартиры на вторичном рынке

Вне зависимости от того, как именно Продавец продает свою квартиру (напрямую или через банк), для Покупателя сделка всегда предполагает универсальный порядок действий. Речь идет про следующий алгоритм:

  1. Покупатель ищет предложение, отвечающее его запросам.
  2. Покупатель встречается с Продавцом для первичного осмотра жилплощади и начального обсуждения деталей.
  3. Покупатель проверяет личность Продавца и юридическую чистоту выбранной квартиры. Для этого анализируются ответы собственника, и изучается комплект документов, который он предоставляет.
  4. Если благонадежность Продавца не вызывает нареканий, стороны начинают вести переговоры. В этот период обсуждается и согласовывается окончательная стоимость объекта недвижимости, условия сделки, порядок внесения оплаты, порядок передачи квартир и пр. Возможно оформление предварительного договора купли-продажи.
  5. Покупатель заключает с Продавцом основной договор купли-продажи.
  6. Опционально – Покупатель обращается в банк, чтобы оформить предварительную заявку на ипотеку. Банк изучает документы Продавца и Покупателя, а также выносит решение о выдаче кредита. Если решение оказывается положительным, то примерно в одно и то же время заключается 2 договора – основной договор купли-продажи и кредитный договор.
  7. Опционально – Покупатель обращается в ПФР, если хочет использовать маткапитал в качестве платы за квартиру или в качестве первоначального взноса по ипотеке. Сюда подается соответствующее заявление и копии ранее  заключенных договоров.
  8. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Право собственности переходит к Покупателю после того, как он получает обновленную выписку из ЕГРН. Стороны проводят взаиморасчеты, передавая друг другу деньги и ключи от квартиры. Покупатель получает имущественный налоговый вычет (если хочет и имеет на это право).

Важные нюансы: как происходит сделка при оплате деньгами?

С точки зрения ГК РФ процедура купли-продажи квартиры за наличные ничем не отличается от той, где оплата происходит с помощью банковского перечисления или иного законного способа платежа. Однако при этом надо иметь в виду некоторые моменты.

Для продавца

Продавцу прежде всего необходимо:

  1. Подготовить текст договора курли-продажи квартиры. Это можно сделать самостоятельно, с помощью юриста или же через агентство недвижимости (если продажа идёт с его помощью).
  2. Собрать пакет документов, которые потребуется предъявлять покупателю и прилагать к заявлению о регистрации прав в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
  3. Подписать договор и получить подпись от покупателя.
  4. Принять деньги в том порядке, о каком стороны договорились заранее (с полной предоплатой, частичным платежом или рассрочкой).

Важно! В том случае, если продавцом выступает юридическое лицо, потребуются дополнительные условия для внесения наличных на расчётный счёт. Законодательство несколько ограничивает для организаций возможность работы с наличными средствами.

Для покупателя

При заключении сделки в отношении жилья, покупателю необходимо:

  1. Осмотреть квартиру и убедиться в том, что она по качеству соответствует условиям сделки.
  2. Убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу. Для этого необходимо получить свежую выписку из ЕГРН и проверить, кто именно указан там в качестве собственника. Заодно это же поможет проверить, нет ли на квартире каких-то обременений (ипотека, арест и т. д.).
  3. Если продавцом выступает представитель по доверенности – нужно проверить его полномочия. Для этого потребуется выписка из ЕГРН и паспорт лица, выступающего как продавец: следует убедиться, что в доверенности указаны именно эти лица.
  4. Проверить количество и состав жильцов, зарегистрированных в квартире. Для этого необходимо получить выписку из домовой книги по месту нахождения жилья.
  5. Убедиться, что на квартире нет долгов по коммунальным услугам, капремонту и т. д.

Это лишь основные ваши действия, которые следует совершить, если вы покупаете недвижимость за наличные средства. В зависимости от особенностей конкретной сделки может потребоваться дополнительная проверка остальных факторов.

В том случае, если осмотр квартиры и проверка документов не выявили никаких проблем, можно действовать дальше. В этом случае покупатель:

  1. Подписывает договор.
  2. Передаёт продавцу деньги в заранее оговоренном порядке.
  3. Регистрирует на себя право собственности на квартиру.

Необходимо помнить, что в силу того, что жилая недвижимость – один из самых дорогих видов имущества, с которым совершают сделки обычные граждане, не лишней бывает подстраховка.

Обычно для большей гарантии стороны подписывают предварительный договор, иногда называемый соглашением о намерениях. В нём указывается, какая квартира и в каком порядке продаётся, а дополнительно могут содержаться условия о задатке. В отличие от обычного аванса, задаток служит ещё и штрафной мерой:

  1. Если от сделки отказался покупатель – продавец оставляет задаток себе.
  2. Если отказался продавец – он возвращает полученный платёж в двойном размере.

О том, как оформить задаток при купле-продаже квартиры, говорится здесь.

Существенные условия договора покупки квартиры

Для того чтобы договор покупки недвижимости считался заключённым, в нём должны быть согласованы все существенные условия сделки. Какие же условия считаются существенными в данном случае?

Также обязательными являются сведения о цене квартиры и порядке расчётов.

Желательно, чтобы при подаче документов на регистрацию расчёты были полностью произведены и к документам прилагалась расписка, подтверждающая это.

Если на момент регистрации перехода права собственности в договоре не будет указано, что расчёты произведены в полном объёме, либо договором будет предусмотрена отсрочка или рассрочка уплаты, при регистрации на квартиру будет наложено обременение в виде залога.

Ещё один момент, который необходимо отразить в договоре – это порядок передачи квартиры от продавца к покупателю: когда это произойдёт, при каких условиях и в каком порядке.


В том случае, если имеются лица, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи, это также необходимо указать в договоре.

Шаг 1: Оценка квартиры

Прежде чем что-то продавать, нужно понимать, сколько оно стоит. Относительно квартиры, это особенно актуально. Главная задача в том, чтобы определить реальную рыночную стоимость, так как основываясь именно на этих цифрах банк будет предоставлять конкретную сумму кредита.

Нужно учитывать тот факт, что у Сбербанка есть своя служба залога, которая не только проверяет объекты обеспечения, но и оценивает их. Если цена жилья будет слишком завышена, банк не сможет дать всю сумму. Зато он ничего не будет иметь против, если цена будет ниже рынка.

Выделяют два основных варианта оценки: это можно сделать самостоятельно или обратиться к специалистам. Первый способ значительно дешевле, а второй надежнее, быстрее и проще. Банк предпочитает основываться на реальных отчетах об оценке, а не на тех цифрах, которые указывает продавец, однако заставить заказать такой отчет он не могут.

Самостоятельная оценка квартиры

Если нет желания тратиться на услуги оценщиков, а банк не требует отчет в обязательном порядке, то можно самостоятельно оценить квартиру. Это не так сложно, как может показаться. Для оценки необходимо открыть любой сайт, на котором продаются квартиры. Нужно отсортировать все предложения так, чтобы оставшиеся варианты максимально были похожи на продаваемое жилье. Если таких аналогов нет, можно несколько расширить поиск.

Далее, уже на основании существующих предложений, нужно выделить среднюю цену за квадратный метр жилья. При необходимости, эту цену можно скорректировать в большую или меньшую сторону для того, чтобы более точно определить реальную стоимость квадратного метра именно целевой квартиры, однако зачастую бывает достаточно получить просто усредненные данные.

Полученная цифра умножается на площадь собственности продавца и появляется понимание, сколько может стоить такая квартира.

Пример: Предположим, что в том же районе, в котором находится жилье продавца, предлагают купить 3 квартиры, площадью 35, 40 и 45 кв.м. Их стоимость 3, 4 и 5 миллионов рублей соответственно. Квадратный метр первой стоит примерно: 3000000/35=85 тысяч рублей. Второй: 100 тысяч рублей. Третьей: 111 тысяч рублей. Средняя стоимость метра: (111+100+85)/3=98 тысяч рублей. Площадь целевого жилья составляет 43 кв.м. Значит, примерная цена такой квартиры будет равна 98*43=4 миллиона 214 тысяч рублей. Можно самостоятельно подкорректировать цену в диапазоне примерно 4-4,5 миллионов рублей. Больше – не стоит, банк может не понять, а вот меньше – можно.

Обращение в оценочную компанию

Этот вариант значительно проще, и он более приоритетный для Сбербанка, ведь доверия к официальному отчету лицензированной оценочной компании значительно больше, чем к самостоятельным расчетам продавца. Для того, чтобы получить такой документ нужно:

Выбрать оценочную компанию. Рекомендуется подбирать такую, которая аккредитована в Сбербанке. Так финансовой организации будет проще «согласиться» с указанными в отчете цифрами.


Обсудить с представителями компании условия сделки

Очень важно дать понять, для чего конкретно будет использован отчет. Также не лишним будет прочитать все условия договора на обслуживание.

Подписать договор на обслуживание, и оплатить услуги компании

Оплата может производиться наличным или безналичным образом, в зависимости от того, какие были достигнуты договоренности.

Получить готовый отчет. Обычно его готовят около недели. Нужно ожидать, что представитель компании будет осматривать жилье и делать фотографии. Это необходимо для отчета. Более того, этот документ может быть признан недействительным, если представитель компании лично не посещал объект оценки.

Предоставить отчет покупателю и/или банку. Рекомендуется уточнить, что отчет необходим в трех экземплярах. Один забирает продавец, на всякий случай, один передается в Сбербанк, а еще один – покупателю.

Оценщики, которые аккредитованы в банке могут самостоятельно передать этот документ в финансовую организацию. Рекомендуется проконтролировать этот процесс.

Что такое банковская ячейка

Ячейка в банке — это выдвижной сейф небольшого размера. Он находится под надежной защитой в депозитарии (от лат. depositarium— хранилище) банка. В нем можно хранить ценные вещи, бумаги, деньги, документы. Как правило, ячейка оснащена 2-мя замками, один из которых открывает сотрудник банка, а второй — арендатор. Перед помещением содержимого в ячейку банк предупреждает о запрете хранения некоторых предметов (например, наркотиков; ядовитых, взрывчатых химических веществ).

При аренде ячейки сохраняется конфиденциальность, то есть арендодатель не знает, что конкретно хранится в сейфе банка. Задача финучреждения — обеспечить неприкосновенность содержимого, ограничить сторонним лицам доступ в ящик.

Различают ответственное и индивидуальное сейфовое хранение. Разница состоит в ответственности банка за сохранность вещей.

При ответственном хранении сотрудник банка присутствует при закладке вложения и составляет опись содержимого. В случае пропажи банк должен материально компенсировать сумму потери. На практике банки готовы отвечать за сохранность денег, однако договора ответственного хранения отличаются высокой стоимостью.

Получение налогового вычета

После оформления права собственности покупатель вправе компенсировать часть расходов через заявление на имущественный налоговый вычет. Воспользоваться такой возможностью могут только официально работающие граждане, которые регулярно уплачивают НДФЛ. К обязательным условиям также относятся следующие:

  • Недвижимость куплена за личные средства или в ипотеку.
  • Продавцом не являлся близкий родственник или работодатель.
  • Для приобретения не привлекались средства государственной субсидии (маткапитал и т. п.)
  • Покупатель ранее не использовал свое право на налоговый вычет в полном объеме.

На заметку! Максимально допустимая сумма вычета зависит от способа покупки жилья: 260 000 руб. (13% от 2 млн. руб.) по сделкам за «наличку» или 390 000 руб. (13% от 3 млн. руб.) при использовании ипотеки.


С этим читают