Как оформить сделку купли-продажи дачного участка?

Подача объявления

Вариантов размещения объявления о продаже участка множество. Самыми популярными на протяжении многих лет остаются публикации в местных газетах в специальных рубриках, а также крупные интернет-ресурсы, специализирующиеся на частных объявлениях:


  • Авито;
  • Яндекс.Недвижимость;
  • ЦИАН;
  • МЛСН;
  • Этажи.

Важным является правильное его составление с указанием лучших сторон и точных характеристик. Особенно эффективно действует освещение выгодных моментов и правильный ракурс при фотосъемке объектов.

Быстрее продать поможет качественная подготовка объявления:

  1. Сделать 5-10 фотографий, отражающих расположение участка, ближайшую инфраструктуру, коммуникации, а также все, что находится на самом участке;
  2. В содержании объявления уточнить площадь надела, его кадастровый номер, а также перечислить имеющиеся документы;
  3. Избегайте штампованных фраз, например, торг уместен, выгодное предложение, продаю срочно и т.п. Такие вещи, как правило, очевидны;
  4. Помните, что любая информация должна опираться на факты. Если планируется газифицировать участок, то укажите сроки и по какой программе она будет производиться;
  5. Основной целью объявления является желание зацепить потенциального покупателя, заинтересовать его и мотивировать купить именно ваш участок. Убедите текстом и фотографиями, что необходимо позвонить, а в процессе разговора договоритесь на осмотр надела. Сегодня многие интересуются частным жилым строительством и, если участок готов к нему, не стесняйтесь это упоминать.

Начинать публиковать объявление можно в любое время года, но замечено, что активизируются желающие купить участок земли весной. Поэтому заранее необходимо подготовить его к продаже: прибрать от мусора, по необходимости привести в порядок забор и т.д.

Росреестр или МФЦ

Итак, если после нескольких десятков звонков и десятка показов земли, реальный покупатель, готовый на сделку, все-таки найден, отлично. Теперь предстоит переоформить землю на нового владельца. Для этого предстоит сделать следующее.

Далее договариваются о месте и времени проведения сделки. Дата может быть назначена уже через пару дней. Договор составляют в трех экземплярах (лучше, эту работу доверить профессионалу). В назначенный день попросить покупателя заплатить государственную пошлину. После подписания договора получить деньги (если была договоренность передачи наличными, то желательно, чтобы при этом присутствовали свидетели), и написать об этом расписку.

Установление цены

Землевладелец вправе самостоятельно определять цену, за которую он намерен продавать недвижимость, однако более эффективно рассматривать стоимость, исходя из среднерыночных расценок и обстоятельств продажи. Помочь в установлении правильной цены поможет экспертная оценка профессиональной службы.

При определении приемлемого уровня цены, покупатель должен учесть множество параметров:

  • Площадь продаваемого объекта.
  • Удаленность от крупных развитых населенных пунктов.
  • Близость расположения транспортных узлов, трасс, удобный подъезд.
  • Назначение отчуждаемой земли (цены на дачные участки и сельхозугодия будут различаться).
  • Развитие инфраструктуры, близость социально-значимых объектов (магазины, поликлиники, школы, обслуживающие компании).
  • Наличие или возможность подведения инженерных коммуникаций (газ, вода, электричество).
  • Присутствие на территории различных построек, имеющих значение для покупателя (хозпостройки, теплицы, бани, иные сооружения).
  • Окружающая среда, близость природных объектов (лесные массивы, водоемы) и, наоборот, промышленных экологически опасных зон.
  • Особенности топографии, рельефа участка.
  • Ценность самой земли с учетом подходящей почвы, грунта (при оценке наделов для сельскохозяйственных работ или строительства).

При заказе независимой экспертизы, представитель специализированной компании проводит анализ данных характеристик самостоятельно, осматривая, фотографируя, делая замеры участка. Результаты независимой оценки за отдельную плату подготовят в течение нескольких дней (в пределах 1 недели). Так как на рынке недвижимости работает множество подобных контор, снизить расходы, сопутствующие сделке, поможет тщательный подбор фирмы с учетом запрашиваемой специалистами цены оформления.

При определении стоимость важно учитывать, что быстро продать земельный участок можно при условии высокого спроса на аналогичные объекты, соответствия стоимости среднерыночному уровню и предоставлению скидки.

Плюсы и минусы покупки земельного участка у СНТ

Каковы плюсы и минусы приобретения земли у СНТ? Их можно оценить только в сравнении с другими категориями земельных наделов.

Основное предназначение земельных участков — это СНТ, ДНП и ИЖС. Они отличаются по целям своего использования.

Участки в ДНП покупаются в некоммерческой партнерстве для дачного строительства, ИЖС — для строительства дома для постоянного проживания. Земли СНТ используются только для выращивания с/х продуктов для своих целей.

Какие еще отличия между указанными категориями земель:

  • На земле под ИЖС допускается постройка дома высотой не более 3 этажей, тогда как на наделах от дачного партнерства и садоводческого товарищества нельзя построить капитальное сооружение, пригодное для постоянного проживания.
  • Для членов СНТ и ДНП выделяют участки на землях с/х назначения вдали от населенных пунктов, тогда как земля под ИЖС всегда в пределах города или поселка.
  • Есть высокая вероятность того, что к участкам под ИЖС сами власти подведут дороги и необходимые коммуникации. Тогда как о благоустройстве земель СНТ и ДНП нужно позаботиться самим гражданам.
  • В построенном доме на земле под ИЖС можно прописаться со всей семьей, тогда как владельцы построек в СНТ и ДНП такой возможности лишены.

В числе основных преимуществ приобретения земли в СНТ можно выделить:

  • участок СНТ ценится гораздо выше, чем аналогичный в ДНП, так как земля на нем более высокого качества (с позиции плодородности почвы);
  • под образование СНТ обычно отводятся участки земли в экологически чистых районах;
  • на земле садоводческого партнерства необязательно строить дом или дачу, ее всю можно использовать для выращивания плодово-овощных культур;
  • стоимость земли в СНТ на порядок ниже, чем аналогичный по площади участок под ИЖС.

Но не лишена покупка земли под СНТ и недостатков.

Так, такое приобретение не подойдет для тех граждан, которые хотели бы прописаться в построенном ими доме. На таком участке можно построить только садовые домики для сезонного использования.

Хотя Конституционный суд в своем решении встал на сторону садоводов и разрешил им оформлять прописку в домах, стоящих на сельхозземлях, на практике реализовать такое право практически невозможно.

Любое строение на земле СНТ будет иметь статус садового домика, даже несмотря на

Еще один недостаток приобретения садоводческой земли связан со сложностью привлечения заемных средств на такую покупку. Ипотечные программы с данным целевым предназначением представлены в единичных банках и обычно предполагают повышенные процентные ставки.

Наконец, при желании владельца подвести к участку подъездные дороги и коммуникации за это придется заплатить немалую сумму из своего кармана. Местные власти вряд ли будут заниматься благоустройством таких земель.

Определение стоимости


Под ликвидностью товара обычно подразумевают возможность в оптимальные сроки и без потерь обратить товар в денежный эквивалент.

Другими словами, определить его рыночную стоимость. Узнать приблизительную стоимость на участок можно с помощью интернет ресурсов, работающих в сфере купли продажи недвижимости.

При расчете цены на участок следует учитывать ряд факторов, положительно влияющих на его стоимость. К таким факторам следует отнести:

  • Категория земельного участка.
  • Наличие коммуникаций. Электрифицированные и газифицированные участки в среднем дороже на 30% аналогичных.
  • Наличие инфраструктуры. Участки в населенных пунктах, недалеко от крупных городов, с наличием подъездных путей имеют большую стоимость.

Как правило, земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) дороже земель садовых некоммерческих товариществ (СНТ). К последним относится и земля сельхоз назначения, использование которой ограничивается ведением садоводства, фермерского хозяйства и дачным строительством.

Также следует учесть и негативные факторы, что значительно снижают стоимость участка. К ним можно отнести наличие обременений, а также право владения в виде аренды. Участки, находящиеся в аренде при прочих равных условиях значительно дешевле.

После того как с ценой на земельный участок определились, переходим к следующему шагу.

Сложный способ

Этот метод предполагает официальное разделение объекта на два самостоятельных участка, с получением на каждый свидетельства о праве собственности и милицейского адреса.

Алгоритм:

  • Межевание участка (занимает не менее одного месяца; производится любым кадастровым инженером, имеющим разрешение на проведение межевых работ).
  • Получение кадастрового паспорта (10 рабочих дней; оформляется в Кадастровой палате).
  • Оформление права собственности на созданные объекты (10 рабочих дней; оформляется в Управлении Росреестра).

Таким образом, процедура требует обращения, как минимум, в три ведомства, и занимает не менее двух месяцев. А между тем, необходимо учитывать, что не каждый земельный участок можно разделить. В Екатеринбурге установлен норматив минимально допустимой площади земельного участка.

Таким образом, участок площадью менее восьми соток не может быть разделен.

Некоторые участки классифицируются как «неделимые». Это связано не только с размером надела, но и со способом расположения дома. Иногда выделить свободный участок, не затронув необходимую территорию для обслуживания дома, невозможно. В этом случае у владельца есть только одна возможность – выставлять на продажу долю участка вместе с домом.

Кроме того, при разделении участка должно выполняться еще одно условие – к обоим объектам должен существовать индивидуальный подход или подъезд.

Если участок находится в коттеджном поселке, то возможное увеличение количества домовладений необходимо согласовывать с девелопером проекта. В противном случае, новый абонент может остаться без электричества или газа.

Официальное разделение участка на два независимых объекта – не самый простой и быстрый способ выручить средства от продажи. Однако именно этот путь позволяет продавцу закончить имущественные отношения с покупателем после взаиморасчетов и перейти – к соседским.

Показ участка

При контакте с покупателем следует соблюдать некоторые правила, которые позволят успешно завершить сделку.

  • Если объявление о продаже было подробным и содержало всю необходимую на этом этапе информацию, то задачей первого телефонного контакта с потенциальным покупателем будет согласование времени просмотра участка. Как правило, у реального покупателя аналогичная задача, в отличии от многочисленных брокеров, посредников и агентов.
  • При показе участка недостатки афишировать не стоит, но и указывать недостоверную информацию тоже.
  • Привлекательным для покупателя будет наличие всех документов на участок, а также возможность, с помощью интернет технологий, проверки участка по кадастровому номеру на официальном сайте во время просмотра.
  • При готовности стороны к сделке, желательно получить предоплату, даже в небольшом размере. Процедура подготовки к оформлению сделки занимает определенное время и залог позволит обезопасить себя от недобросовестного покупателя, а также убедиться в реальности его намерений.

При отказе от договора со стороны покупателя залог не возвращается. Оформить предоплату следует письменно и заверить у нотариуса.

Необходимые справки


Если участок не был до этого времени оформлен правильно и зарегистрирован, процедура может затянуться. Не каждого покупателя устроит такое положение вещей. Понадобятся для подписания договора гражданские паспорта обеих участников сделки.

Продавец подготавливает свидетельство, подтверждающее право собственности, межевой план и, соответственно, кадастровый паспорт. Если продавец в браке – письменное разрешение другого супруга. Покупатель также должен получить разрешение от супруга (супруги) на использование общих денег. Нужна справка, которая докажет отсутствие строений.

В случае, когда участок перешел по завещанию или был получен по дарственной, нужны соответствующие документы. Следует приложить бумагу, доказывающую отсутствие обременение на надел.

В сделке может принимать участие несовершеннолетний (несовершеннолетняя), тогда нужно получить разрешение от попечительского совета. Сделка осуществляется при оплате госпошлины, квитанция об оплате прикладывается к документам.

Поиск покупателя

Сначала нужно найти того, кто хочет купить земельную площадь, убедиться в серьезности намерений. С потенциальным покупателем обсуждается ряд вопросов – за сколько продается площадь, как будет производиться оплата, у какого нотариуса лучше зарегистрировать сделку. Для быстрого поиска покупателя лучше воспользоваться услугами агентств недвижимости.

Такие услуги стоят дорого, но они избавят от многих проблем, сэкономят время и усилия. Специалисты не только найдут нужного клиента, но и помогут с подготовкой, проверкой бумаг. Они также будут сопровождать во время сделки у нотариуса, что обезопасит процедуру.

Если поиски проводятся самостоятельно, нужно оповестить о предстоящей продаже как можно больше людей. Для этого успешно используются печатные издания, специальные Интернет-ресурсы, объявления, которые развешиваются на соответствующих досках в местах с большой проходимостью.

Что указывается в объявлении, независимо от места его размещения? Расположение надела, его параметры, наличие дома (дачи), уровень качества земли, транспортные связи, другие особенности (достоинства).

Как можно приобрести землю у государства или местной администрации по кадастровой стоимости?

Не каждую землю есть возможность выкупить в собственность.

Желаемый земельный участок должен обязательно пройти кадастровый учет, иначе без кадастрового паспорта земля не будет доступна для приобретения.

После постановки на кадастровый учет земля становится сформированным объектом недвижимости с собственной определенной кадастровой службой стоимостью.

Региональные и федеральные законы предоставляют право физическому лицу или организации выкупить земельный участок по кадастровой стоимости, если:

  • У них есть права на бессрочное пользование таким участком;
  • Участок выставлен на аукцион;
  • Они являются собственниками недвижимости, которая построена на земельном наделе;
  • Есть право на наследование земельного участка.

Если у потенциального покупателя нет прав на землю, то все сведения о желаемой земле можно получить при отправке запроса в Управление Федеральной службы картографии, государственной регистрации и кадастра. В случае если на земле не проводилась процедура межевания (определение четких границ), но она учитывается на кадастровой карте, выписка из ЕГРП может быть не предоставлена.

В такой ситуации можно обратиться в местную администрацию за сведениями о собственнике. Цена земли необязательно будет по кадастру, даже если собственник будет найден.

Если же владельцем участка, как это бывает практически в 90% случаев, является муниципалитет или государство, то приобретение земли возможно только посредством аукциона. Торги не будут признаны состоявшимися, если заявка на аукционе будет единственной. Однако если на участке расположены здания и сооружения приобретателя участка, то земля продается без торгов.

Только так можно приобрести земельный участок по кадастровой стоимости, так как на аукционе и без торгов стартовая цена лота будет определяться кадастровой стоимостью, определенной комиссией при муниципалитете.

Поиск покупателя

Как правило, для поиска покупателей риэлтерские агентства используют три вида источников: свои собственные каталоги, наружная реклама и доступные всем специализированные интернет ресурсы. Чем можно воспользоваться при самостоятельной продаже?

  • Размещение объявления в интернете. Самым популярным является сайт бесплатных объявлений — Avito.ru. Кроме того, что объявления подаются бесплатно, они еще и автоматически дублируются на специализированных сайтах, таких как Domofond.ru, например.
  • Размещение объявления в печатных СМИ.
  • Наружная реклама. Можно разместить объявление о продаже участка на стенде около участка, заборе, столбе, воротах. Как правило, покупатели часто объезжают те места, где собираются купить недвижимость.
  • Уведомите о продаже участка застройщиков, в случае, если вы покупали его в их компании, соседей, друзей, знакомых.

Основание для владения земельным участком

В соответствии с ФЗ от пятнадцатого апреля девяносто восьмого года «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» определение СНТ следующее: некоммерческое сообщество, созданное гражданами страны на добровольной основе для оказания помощи своим членам в вопросах хозяйственных и общественных нужд, относящихся к огородничеству и садоводству.

Земельные наделы, располагающиеся в садоводческом некоммерческом товариществе, называют садовыми. У них есть свои определенные особенности. С ними связаны детали, определяющие, как правильно купить участок в снт.


На данных участках разрешено:

  • Выращивать различные сельскохозяйственные продукты, от плодово-ягодных до овощных, либо бахчевых культур и картофеля;
  • Строить жилой объект и иные хозяйственные сооружения, в которых, по закону, нельзя зарегистрироваться и проживать круглогодично. Здесь есть один нюанс – известным Постановлением от тридцатого июня две тысячи одиннадцатого года Конституционный суд признал ограничение или запрет на регистрацию по месту жительства на таких участках – неконституционным.

Чтобы купить участок в снт что нужно знать: Приобретать земельный надел можно только у человека, который обладает правом собственности на основании пожизненного владения по наследству, бессрочного – постоянного пользования, свидетельства собственности.

Простой способ

Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка. Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг. Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.

Особенностью этого способа продажи является то, что между покупателем и продавцом устанавливаются почти семейные отношения. Стороны вступают в режим совместного владения имуществом. Если, допустим, один из сособственников построит на своей части дом, то второй владелец будет претендовать на долю этого объекта. Более того, построить коттедж без письменного разрешения совладельца не получится. А в случае, если на продаваемом участке уже возведен какой-либо объект, то покупатель земли автоматически получает право на соответствующую долю и в этом строении.

Самое неприятное то, что доля земельного участка никак не зафиксирована. Де-факто, продавец может договориться с покупателем, кто какую часть участка будет использовать. Однако де-юре, доля земельного участка никак не определена.

Доля участка является неликвидом, наиболее вероятный покупатель на такой объект – ближайший родственник продавца.

Что нужно знать желающим продать свою дачу?

Загородный дом с земельным участком садово-огороднического назначения, называют дачей. Как правило, ее используют для отдыха, а не постоянного проживания. Поэтому приобретение дачи не пользуется таким спросом, как например, квартиры.

Тем не менее, все больше людей, в том числе молодое поколение, пытаются сбежать от цивилизации и найти покой от городской суеты на лоне природы.

Эти утешительные данные свидетельствуют о том, что продать дачу – потребность реализуемая.

Задайте себе вопросы: чего ожидает покупатель, чем его можно простимулировать?

  • Первое, чем руководствуется и покупатель, и собственник, желающий продать свою дачу, — это безопасность сделки.
  • Второе – обе стороны стремятся провести операцию по купле-продаже имущества без лишней волокиты.
  • Третье – и вы, и будущий владелец загородного дома ожидают прозрачности, отсутствия подводных камней и всяких «но», «если».
  • Ну, и конечно, для вас и покупателя сделку желательно заключить быстро, выгодно.
  • Только при этих условиях можно рассчитывать на то, что вам удастся продать дачу.

Какие факторы позволят вам быстрее продать дачу?

Кроме упомянутых в предыдущем разделе условий, нужно учитывать некоторые факторы, влияющие на срок, в течение которого вы сможете продать собственную дачу, и успех сделки.

К ним относят:

Сезонность. Загородный дом проще продать, как показывает практика, в летнее время. В осенний период для рынка недвижимости характерна стагнация. Если квартиру продать можно в любой сезон, то с дачей дела обстоят иначе. Покупатели дачных участков проявляют большую активность летом и весной. А зимой спрос падает, количество сделок стремительно снижается.

Географическое расположение. Этот фактор не меньше первого влияет на то, как быстро вам дачу получится продать. Обычно загородные дома покупают, если они не сильно удалены от города, транспортной магистрали

С другой стороны, мало найдется покупателей, изъявляющих желание приобрести во владение дачу, находящуюся у дороги. В их глазах она не будет столь привлекательной в силу загрязнения воздуха выхлопными газами и постоянного шума. Поверьте, на локацию все обращают внимание. Ведь покупатель приобретает не просто 4 стены. Если вблизи вашего загородного дома расположена промзона, вокруг витают неприятные запахи, в округе нет магазинов, детских садиков/школ, ваше предложение не вызовет интереса.

Степень благоустройства. Каждый стремится к комфортным условиям проживания, а ухоженный домик на участке еще не гарантирует наличия удобств

Особую роль играет развитость инфраструктуры. Т.е. быстро и без проблем можно продать собственную дачу, которая снабжена водопроводом и канализацией, системой отопления, электричеством. В идеале будет, если также налажены средства коммуникации (TV, интернет, сотовая связь).

Состояние дачи. Предпродажная подготовка или хоум-стейджинг, возможно, и не увеличит стоимость дачи, однако бесспорно повысит спрос на нее. Продавец недвижимости должен заранее устранить дефекты и провести ремонт, если это необходимо.

Экология, состояние почвы. Дачу покупают не только для постоянного либо временного проживания. Большая половина владельцев дачных участков используют земельные угодья, чтобы для семейного потребления либо на продажу выращивать сельскохозяйственные культуры. Некоторые занимаются разведением животных, открывают фермерское хозяйство. Треть российских граждан предпочитают на даче посвящать себя ландшафтному дизайну. Поэтому у покупателя к вам может возникнуть вопрос относительно плодородия почвы.

Площадь и другие параметры. У покупателей разные запросы: кому-то шести соток окажется мало. Дача с меньшей квадратурой будет стоить дешевле, поэтому ее продать проще и быстрее. Но встречаются люди, которым хочется приобрести участок побольше.

Отягощения. Затруднения в продаже загородного дома могут возникнуть, когда не закончена перепланировка. Также уменьшают шансы продать дачу, непогашенные задолженности по коммунальным услугам. Поэтому собственнику имущества настоятельно рекомендуется уладить все вопросы заблаговременно.

Документы. Без наличия необходимого пакета документов вы не сможете продать дачу. Если к какой-то из бумаг будет замечание, могут возникнуть трудности в ее реализации.

Это далеко не все аспекты, но самые важные. Пренебрегая ими, вы рискуете не найти покупателя. Они обязывают собственника объекта к выполнению ряда подготовительных действий, однако без них не получиться продать дачу.

Как ускорить процесс

В некоторых случаях реализация земельного надела может затянуться на длительный срок. Это может быть связано с неправильно оформленными или неоформленными вовсе документами собственника. В этом случае владельцу придется предварительно привести свою документацию в надлежащий вид. На это потребуется несколько месяцев.

Вторым моментом, затягивающим продажу земли, является завышенная стоимость. Конечно, каждый продавец хочет выручить побольше денег за свое имущество, но слишком завышенная цена отпугнет покупателя даже на самый «лакомый» участок.

Чтобы быстро реализовать надел, и при этом не прогадать с ценой, нужно учитывать следующие нюансы при продаже:

  • заранее подготовить необходимые для продажи документы;
  • разместить как можно больше объявлений в различных источниках информации;
  • при подаче объявления делать акцент на преимуществах участка;
  • провести предпродажную подготовку;
  • следить за спросом.

Если спрос на участок слишком высокий, возможно продавец занизил стоимость участка. И наоборот, если спроса совсем никакого или он меньше, чем на аналогичные земли в том же районе, то возможно цена завышена.

При наличии у территории существенных недостатков о них лучше сразу сообщить в объявлении, чтобы не тратить время на просмотры. Это может несколько снизить стоимость, зато охарактеризует продавца, как честного и порядочного человека.

Если необходимо срочно продать надел, то можно поставить цену на 10-15% меньше, чем у аналогичных земель. В таком случае покупатели найдутся быстро.


С этим читают