Покупка земли у государства: порядок и варианты действий, нюансы процедуры

Краткие пошаговые инструкции по приобретению ЗУ под возведение дома

Получить ЗУ под ИЖС можно:


  • купив у частного лица или приняв участие в аукционных торгах государственных земель;
  • взяв в аренду из государственных фондов, опять-таки, посредством аукциона;
  • воспользовавшись правом его бесплатного получения;
  • поменяв на ИЖС существующий ВРИ ЗУ.

Аукцион

Аукцион участков под ИЖС инициируется муниципальными властями, информацию о его начале можно узнать либо в администрации, либо в местных СМИ.

Для участия в нем гражданину необходимо:

  1. Подать заявление соответствующей формы в муниципалитет, указав в нем, что надел приобретается в собственность.
  2. Предоставить в администрацию документ, удостоверяющий личность.
  3. Внести в кассу аукциона необходимую сумму задатка.
  4. Принять участие в аукционе.

Начальную цену предлагаемого земельного участка устанавливает администрация, она же определяет шаг торгов. Договор купли-продажи земли заключается с тем участником аукциона, который заплатил максимальную цену, и на основании этого договора он уже может оформлять право собственности на участок.

Покупка у частного лица

Процесс приобретение земельного надела под ИЖС, находящегося в частной собственности, состоит из 5 основных этапов:

  1. Поиск подходящего ЗУ (через интернет или при помощи кадастровой карты).
  2. Тщательная проверка документации на участок, в частности, внимательное ознакомление с выпиской из ЕГРН на него.
  3. Предоставление задатка продавцу.
  4. Оформление сделки купли-продажи надела в Росреестре.
  5. Проверка законности сделки при помощи запроса информации об участке из Единого Государственного реестра.

Важно! В выписке из ЕГРН обязательно должны быть указаны точные размеры и границы надела, его принадлежность к землям населенных пунктов и вид его разрешенного использования ИЖС

Аренда

Для приобретения земельного надела в аренду будущему арендатору необходимо:

  1. Подать заявление в муниципалитет на участие в аукционных торгах, в котором необходимо указать свое желание взять надел в аренду.
  2. Подождать месяц, и если по истечении этого муниципальные власти примут по результатам аукциона положительное решение, то можно составлять договор аренды ЗУ на предлагаемый арендодателем срок.

Обычно срок аренды земельных наделов составляет три года, при этом арендатор обязуется за время действия договора выстроить на участке жилой дом, а также ввести его в эксплуатацию. При соблюдении этого условия ближе к концу арендного срока арендатор ЗУ может получить его в собственность вместе с построенным на нем домом.

О том, что такое аренда земельного надела под ИЖС и как ее правильно оформить, мы рассказывали в отдельной статье.

Бесплатное получение

Оформление ЗУ в безвозмездное пользование предусматривает следующий порядок действий:

  1. Самостоятельный поиск подходящего земельного надела.
  2. Его согласование с местной администрацией и подача заявления о его выделении.
  3. После получения решения о возможности выделения надела, поставка его на кадастровый учет и составление специалистами его кадастрового плана.
  4. Проверка инженерных коммуникаций, существующих на территории ЗУ и составление их плана.
  5. Получение разрешения на строительство.
  6. Регистрация права на землю.

Важно! С 2018 года процедура постановки ЗУ на кадастровый учет без проведения его межевания невозможна.

Собственник, получивший участок в безвозмездное пользование, обязан построить на его территории дом, зарегистрировать право собственности на него и использовать его, как ПМЖ.

Оформление недвижимости в собственность

Жилой дом, построенный на участке под ИЖС, необходимо обязательно зарегистрировать. Заявление о регистрации дома подается в органы Росреестра. При этом заявителю необходимо будет предоставить следующие документы:

  1. личный паспорт;

  2. разрешение на строительство;

  3. кадастровый паспорт на участок застройки;

  4. документ, подтверждающий права владельца на него;

  5. акт о том, что дом принят в эксплуатацию (если он построен до 2015 года);

  6. справка об уплате госпошлины.

Перевод других ВРИ

  1. Подготовить необходимые документы.
  2. Подать их в муниципалитет вместе с заявлением соответствующей формы.
  3. Дождаться решения муниципальных органов.
  4. В случае положительного решения оформить новый ВРИ в ЕГРН.

О том, как перевести землю в ИЖС, говорится тут, а о том, как осуществить перевод земли из ИЖС в коммерческую категорию, рассказано здесь.

У кого можно купить землю сельскохозяйственного назначения и как найти подходящий участок?

Владельцами земельных участков сельскохозяйственного использования могут быть как физические, юридические лица, так и государство, муниципалитеты.

Продажа сельскохозяйственных земель сегодня набирает активные обороты. Ведь если правильно подобрать участок и надлежащим образом его оформить, то можно и помимо сельскохозяйственных вопросов решить жилищный.

Не запрещена законом застройка сельхоз участка. В случае создания крестьянско-фермерского хозяйства субъекту такой деятельности разрешается строить жилье, так как фермерам нужно где-то жить в процессе работы.

Без формирования крестьянско-фермерского хозяйства застраивать домами землю не допускается.


При покупке подходящего участка будущий землевладелец должен учесть все нюансы и определиться со всеми моментами: целями использования сельскохозяйственных угодий, условиями использования участка, размером земельного налога, качественным состоянием земли, уровнем почв.

Перед непосредственным приобретением у физического/юридического лица следует убедиться в наличии всех прав владельца на землю, необходимых документов. Вся документация на участок должна быть правильно оформленной. В документах не может быть стилистических или других ошибок. Фактическое местонахождение земельного надела должно соответствовать юридически закрепленному в документации.

Нелишне при подборе участка проводить сверку реквизитов продавца по договору и реквизитов владельца.

Вид разрешенного использования и целевое назначение необходимого участка должны быть указаны в правоустанавливающей документации.

у государства

Многие фирмы предлагают участки от 0,63 га до 5000 га, причем в Московской области. Предлагаемые земли принадлежат частным собственникам и находятся в отличном состоянии, подходящем для осуществления всех задуманных планов по организации сельского хозяйства.

Как купить землю в деревне?

государственной регистрации права

Местный сельсовет в течение установленного срока рассматривает заявление. Факт предоставления земли или отказа в таком предоставлении закрепляется в постановлении, выносимом сельсоветом, как правило, в течение 10 рабочих дней.

Предоставление поселковых земельных участков может зависеть от того, является ли покупатель жителем территории, на которой находится приобретаемый участок, или нет.

Постоянным жителям местные сельсоветы могут предоставлять земли на льготных условиях и в порядке очередности.

Льготниками могут быть граждане, живущие в ветхих и домах аварийного состояния, подлежащих сносу, инвалиды, участники ВОВ, воины-интернационалисты, многодетные семьи и другие категории граждан.

Стоимость участка, как правило, зависит от его назначения и места расположения. К примеру, сельскохозяйственные земли оцениваются по качеству плодородия, а цена земли для индивидуального жилищного строительства определяется по наличию и близости коммуникаций и сетей, удаленности от больших населенных пунктов, мест общественного обслуживания населения.

Образец заявления может быть предоставлен территориальным подразделением ФРС России.

составляется договор купли-продажи землиДоговор подписывается как продавцом, так и покупателем.

Объект купли-продажи, то есть земля в нашем случае, должен быть описан в точном соответствии с кадастровым планом, а значит должно быть указано наименование, месторасположение, размеры участка, кадастровый номер, категория земли, вид разрешенного использования.

Если на земельном участке есть здания и сооружения, то информация о них должна быть также отражена в договоре купли-продажи.

В договоре обязательно прописывается цена участка в условных единицах, при этом уточняется, что расчеты проводятся в рублях по курсу Центрального банка РФ.

Являются недействительными следующие условия договора:

  • Закрепляющие право продавца выкупить участок обратно по собственному желанию;
  • Ограничения дальнейшего распоряжения участком, в том числе ограничения на ипотечное кредитование, передачу земли в аренду, совершение других сделок с земельной собственностью;
  • Ограничения ответственности продавца в случае, если на земельный участок предъявляют права третьи лица.

Договор купли-продажи земли заключается в простой письменной форме. По желанию сторон договор может быть заверен в нотариальном порядке.

После дачи согласия на предоставление земли требуется зарегистрировать право на участок в филиале регистрационной палаты (в основном регистрацию проводят в самом сельсовете). По окончании регистрации на основании постановления главы сельсовета, договора купли-продажи и другой правоустанавливающей документации выдается свидетельство на право собственности на земельный участок.

При государственной регистрации оплачивается государственная пошлина. Квитанция об оплате предоставляется вместе с договором купли-продажи, кадастровым планом и другими документами.

Со своей стороны, при госрегистрации продавец предъявляет свидетельство о государственной регистрации права собственности на продаваемую землю и правоустанавливающие документы. Переход права собственности осуществляется по передаточному акту.

Начинать строительство и прочее использование участка разрешено лишь после выяснения его границ на местности и получения документов, подтверждающих право собственности. Освоение земли купившим ее лицом должно осуществляться только в соответствии с разработанным и утвержденным в установленном порядке проектом.

Выделение доли из общей долевой собственности необходимо при многих операциях: дарении, купле-продаже, передачи в наследство. Не знаете, как правильно составить договор дарения земельного участка? В нашей статье есть правильный образец. Пошаговый порядок процедуры купли-продажи дачного участка описан здесь.

Законодательная основа

Покупка земли, которая находится в государственной и муниципальной собственности регулируется Земельным кодексом РФ, в частности ст. 37, 39.11-15, а также Гражданским кодексом РФ (ст. 549-557).


Согласно нормам ЗК РФ землю можно купить на аукционе. Также можно приобрести участок по заявлению о предоставлении участка в местные органы власти.

Для этого делается схема расположения земли, если не утвержден план межевания, и подаются документы для постановки на кадастровый учет. После того как земельный надел получит свой кадастровый номер он может стать объектом купли-продажи.

Покупка оформляется договором купли-продажи участка, в соответствии с требованиями ГК РФ. Соглашение должно быть составлено в письменной форме с указанием всех существенных условий (предмет, цена) и пройти регистрацию в Росреестре.

Алгоритм заключения договора купли-продажи

Как и любое юридически значимое действие, заключение договора купли-продажи дома с прилегающим к нему земельным участком состоит из нескольких этапов.

Условно их можно разделить на три части:

  • Составление предварительного договора;
  • Составление основного соглашения;
  • Регистрация права собственности.

Однако, каждая из частей состоит из своих шагов.

То есть совершение такой сделки будет несколько отличаться от классического варианта из-за сложности того имущества, на которое оформляется право собственности.

Составление предварительного договора достаточно часто пропускается в виде

нотариуса

Однако, именно на этом этапе происходит согласование основных вопросов, которые могут вызвать споры при подписании основного договора.

На этапе подписания предварительного договора происходит согласование ключевых положений основного документа:

  • Порядок расчетов между сторонами (в том числе и порядок перечисления средств от одной стороны к другой в случае, если при заключении соглашения используются заемные средства или средства материнского капитала);
  • Использование аванса или задатка при заключении сделки;
  • Возможное страхование от риска незаключения договора купли-продажи по независящим от сторон-участниц причинам;
  • Количество участников сделки (как правило, этот вопрос больше интересует покупателя, так как с его стороны в качестве собственников может выступать несколько человек).

При составлении основного договора все рассмотренные на этапе предварительного согласования вопросы фиксируются уже в более развернутом виде в той формулировке, которая была достигнута обеими сторонами. Составленный в этот момент документ будет служить основой для оформления свидетельства о праве собственности. Однако, при оформлении документов на этом этапе следует помнить, что может потребоваться подписание двух договоров: на земельный участок отдельно и на дом – отдельно.

В подписываемом соглашении должны быть зафиксированы след

  • В преамбуле – полная информация о сторонах-участницах договора, а также о месте и дате совершения сделки;
  • В предмете договора указываются физические характеристики продаваемых дома и земельного участка (в том числе и с обязательным указанием кадастровых номеров подробных адресов расположения);
  • В разделе, посвященном цене договора и порядкам взаиморасчетов, рассматривается вопрос не только того, какую сумму покупатель должен выплатить продавцу и как он это должен сделать, но и механизм формирования цены земельного участка и расположенного на нем дома (рыночный или стоимость земли сформирована методом кадастровой оценки);
  • Права и обязанности сторон (в том числе срок окончательного перечисления средств от покупателя продавцу, подписание передаточного акта, а также действия сторон в случае наложения обременения на передаваемое имущество);
  • Обстоятельства непреодолимой силы (в том числе и те методы действий, которые должны быть предприняты сторонами для осуществления сделки);
  • Реквизиты и подписи сторон (в том числе указание платежных реквизитов, на основе которых будет осуществляться перечисление средств, если передача наличных договором не предусмотрена).

Последней частью всех действий будет осуществление перерегистрации права собственности на дом и землю. Так как свидетельств о праве собственности будет два, то и заявлений от нового собственника в органы Росреестра передано будет два – на дом отдельно и на землю отдельно.

Кроме заявлений, для получения свидетельства необходимо будет предоставить также и такие документы:

  • Подписанный всеми сторонами-участницами и заверенный нотариально (в том случае, если такой факт предусмотрен действующим законодательством) договор в количестве экземпляров, на один больше, чем сторон в договоре (например, продавец и два покупателя – то договор должен быть составлен в четырех экземплярах, так как один должен передаваться в архив Росреестра);
  • Свидетельства о праве собственности на дом и землю, выданные продавцу ранее (для подтверждения законности осуществления им сделки);
  • Документы, необходимые для оформления купли-продажи дома.

После подачи документов в Росреестр (в том числе и через МФЦ), они в течение десяти дней проверяются, и, в том случае, если вся сделка признается законной, покупателю выдаются свидетельства о праве собственности.

Следует отличать переуступку права аренды земельного участка от субаренды. Право аренды можно использовать в качестве залога при оформлении ипотеки. Подробнее об этом читайте здесь. Признание права собственности на долю квартиры происходит в несколько этапов. Подробно об этом можно узнать здесь.

Какие документы надо будет готовить?

Перечень документов для осуществления купли-продажи участков у государства (администрации) и частного лица будет различаться, так как и категории собственников тоже кардинально отличаются.

Так, если говорить о сделке с государством (в лице его представителей), потребуется подготовить следующий пакет документов:

  • Первичное заявление о рассмотрении вопроса покупки участка в целях индивидуального жилищного строительства. На основании результатов рассмотрения такого заявления представитель уполномоченного государственного органа (или администрации) принимает решение об осуществлении сделки или об отказе в ней.
  • Кадастровый паспорт на участок. Он должен быть предоставлен в том случае, если ранее на него такие документы не оформлялись. Подготовка таких документов осуществляется после того, как первичное заявление на заключение договора купли-продажи участка было рассмотрено в положительную сторону.
  • Заявление на участие в торгах по продаже конкретного земельного надела. К нему должны быть приложены копии удостоверяющих личность документов, кадастровый паспорт участка, а также (в случае покупки участка в ипотеку) материалы, подтверждающие платежеспособность (то есть наличие выданных банком средств) покупателя.
  • Договор купли-продажи участка, составленный в количестве экземпляров, на один превышающих число сторон-участниц (этот «лишний» экземпляр отправляется в Росреестр, где будет храниться как доказательство правомерности совершения сделки).

Этот перечень, однако, исчерпывающим не является, и в каждом конкретном случае может содержать дополнительные документы, которые необходимо будет предоставить.


Если говорить о сделке, заключаемой с частным лицом, то здесь перечень документов значительно расширится:

  • Заявление о заключении договора купли-продажи (в первичной форме оно будет подаваться в том случае, если покупка будет осуществляться через администрацию путем проведения торгов);
  • Документы, удостоверяющие личности сторон-участниц сделки (или их представителей), а также те документы, которые подтверждают право представителей заключать какие-либо соглашения, в том числе, имущественного характера;
  • Кадастровые документы на участок (с указанием кадастрового номера), а в случае, если проводилось межевание — акт об установлении границ конкретного участка;
  • Разрешение органов опеки и попечительства на осуществление сделки (в том случае, если подписание соглашения может в какой-то мере затронуть интересы несовершеннолетнего или недееспособного);
  • Согласие супруга (даже если имущество нажито до заключения брака) на подписание соглашения. Оно необходимо, так как и для покупателя, и для продавца заключение такого договора понесет существенное изменение имущественного положения;
  • Документы, подтверждающие отсутствие на участке каких-либо обременений и возможных задолженностей;
  • Проект договора купли-продажи, согласованный обеими сторонами-участницами сделки.

Список документов исчерпывающим не является и может быть расширен в случае принятия такого решения органами, осуществляющими регистрацию заключенного договора.

Кроме того, и в том, и в другом случае дополнительно потребуется предоставить квитанцию, подтверждающую оплату государственной пошлины за осуществление регистрации сделки.

Так как под ИЖС участки выкупают преимущественно физические лица, то сказать необходимо о размере, установленном именно для них. В 2016 году эта сумма составляет две тысячи рублей. Однако оплатить ее придется только на этапе регистрации сделки в Росреестре.

Что такое рыночная стоимость

Рыночной стоимостью называют установленную цену объекта, по которой он может быть реализован в условиях свободной конкуренции. Иначе говоря, это цена, которую готовы заплатить потенциальные покупатели.

На рыночную стоимость влияют не только характеристики объекта, но также курс валют, внешние политические и экономические факторы, сезонность и т.д. Все они оказывают влияние на цену, что приводит к ее падению или росту.

Рыночная стоимость определяется в результате проведения оценочных работ профессиональными оценщиками. Для этого используются три подхода – доходный, затратный и сравнительный

При определении стоимости земельного участка оценщик принимает во внимание его местоположение, качество грунта, целевое назначение, стоимость аналогичных объектов, вероятный доход от использования земли и другие факторы

По итогам выполнения работ составляется отчет об оценке. Это официальный документ, который может быть использован в различных целях. К примеру, для предоставления в банк при оформлении кредита под залог земельного участка.

Рыночная стоимость используется при совершении гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение и т.д.), а также при наследовании, страховании и в других юридических ситуациях. В чем отличия кадастровой и рыночной стоимости

Можно выделить четыре основных отличия кадастровой и рыночной стоимости:

1.    Рыночная стоимость определяется оценщиком (иногда продавцом, риэлтором). Кадастровая – государственными органами. 2.    На рыночную стоимость оказывают влияние спрос и текущее состояние рынка. Кадастровая определяется с учетом экономической ситуации региона. 3.    Рыночная стоимость более объективна, так как при ее формировании учитываются индивидуальные особенности и характеристики, а также предложения конкурентов. Кадастровая стоимость не отличается гибкостью и не может меняться так стремительно, как рыночная. 4.    Как правило, рыночная стоимость больше кадастровой.

Эти два показателя совершенно не связаны между собой и используются для разных целей. Одинаковые по данным кадастра земельные участки могут продаваться по совсем другим рыночным ценам.

Возможна ли переоценка

Рыночная стоимость может переоцениваться по желанию заинтересованного лица. Для корректировки данных кадастровой оценки необходимы основания. Их два:

1.    В процессе проведения оценочных работ была допущена ошибка. 2.    Стоимость сильно завышена или занижена.

При выявлении ошибочных сведений необходимо обратиться в учреждение, проводившее оценку, или в МФЦ. К обращению прикладываются документы на недвижимость и пояснения о выявленной ошибке. Когда стоимость кажется некорректной, проводится процедура по установлению рыночной стоимости.

Переоценка может быть инициирована только заинтересованным лицом. Как правило, это собственник недвижимости. Специалисты нашей кадастровой компании могут помочь Вам в этом процессе.

Обжалование может происходить в специальной комиссии при Росреестре или через суд.

Оспаривание через комиссию

Специально созданная комиссия располагается в Росреестре. Для обращения потребуются следующие бумаги:

•    заявление; •    выписка о кадастровой стоимости (можно получить в МФЦ); •    правоустанавливающая документация – актуальная выписка из ЕГРН и основание возникновения прав (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.); •    отчет об оценке – его должен подготовить профессиональный оценщик на дату проведения кадастровой оценки.

Документы могут быть поданы при личном обращении или по почте. После получения пакета бумаг документы направляются в орган, проводивший оценку. Затем назначается дата рассмотрения вопроса. О дне проведения заседания комиссии сообщается заявителю.

Решение будет принято сразу же. Если оно положительное – сведения направляются в Росреестр. Если отрицательное – дальнейшее оспаривание возможно только через суд.

Переоценка через суд

Для обращения в суд потребуется составить исковое заявление. Пакет документов будет аналогичным. Подобные дела рассматриваются судами общей юрисдикции. Процедура платная – госпошлина составляет 300 рублей.

Суд примет заявление к рассмотрению только в том случае, если оно корректно оформлено и представленных документах нет неточностей. При выявлении ошибок судебный орган может оставить иск без движения или вернуть заявителю.

В случае положительного решения суда его потребуется предоставить в Росреестр. После этого будут внесены соответствующие корректировки в ЕГРН.

Дополнительная информация по теме


С этим читают