Как не прогадать? пошаговая инструкция покупки квартиры на вторичном рынке и правила оформления документов

Продаем самостоятельно: экономия почти 2000 долларов

Поддавшись на уговоры, уточняем: «Неужели совсем ничего не придется платить? А как же реклама?» И тут выясняется, что за рекламу, конечно, выложить деньги придется, и процент от стоимости проданной квартиры тоже никто не отменял. По закону сумма вознаграждения от продавца колеблется от 1 до 3 процентов (чем дороже недвижимость, тем ниже процент). Так, например, с квартиры стоимостью 80 тысяч долларов, согласно официальным тарифам, необходимо заплатить 2,3 процента, или более 1800 долларов. Плюс реклама и сопутствующие расходы. В рамках стоимости квартиры это, конечно, мелочи. Но, может быть, лучше потратить эти деньги на более приятные вещи? Руководствуясь такими рассуждениями, мы общались только с теми риелторами, которые не настаивали на подписании договора и уверяли, что все расходы возьмет на себя покупатель. Ждать долго не пришлось. Наша покупательница, искренне недоумевавшая, как можно обойтись без риелтора, заплатила «и за себя, и за того парня». Все заботы по оформлению сделки взял на себя агент с ее стороны. Мы потратили 15 минут на получение выписки с лицевого счета и ксерокопию документов. Еще несколько часов заняло снятие наличных и оформление сделки. Сегодня процедура регистрации договоров купли-продажи значительно упрощена. К слову, агент забрал наши документы накануне вечером, а на следующий день мы уже подписали договор. Насколько тщательную проверку можно было провести за одну ночь, нам неизвестно. А ведь это главный «козырь» всех агентств по недвижимости. Они обещают «собрать полную информацию о юридической истории квартиры и обеспечить абсолютную безопасность сделки». В любом случае, продавая квартиру, мы рисковали лишь тем, что не получим оговоренную заранее сумму. Чтобы избежать подвоха, было решено встретиться с покупателем еще в банке и пересчитать деньги до подписания договора и после.

Шаг 5. Какие вопросы задать продавцу

Наступает важный момент – интервью с продавцом. Проводя опрос, вы покажете свою подкованность в юридических и бытовых вопросах. Это поможет отпугнуть мошенников. Что обязательно нужно узнать?


Вопрос Что мы хотим узнать Кто собственник(и) квартиры? Желательно, чтобы вы контактировали напрямую с собственником, а не с его родственниками, помощниками и прочими личностями. Если квартиру показывает риелтор, попросите показать договор на представление собственника по вопросам продажи квартиры

Важно выяснить, кто будет принимать аванс и подписывать договор купли-продажи. Если не владелец квартиры, то попросите предоставить генеральную доверенность на имя посредника. На каком основании получили квартиру? Зарегистрировали ли право собственности? Нужно, чтобы право было зарегистрировано в Росреестре

Проверьте основания для регистрации права. Для этого попросите правоустанавливающий документ: дарственная, вступление в наследство, договор купли-продажи и пр. Сколько человек зарегистрировано в квартире? Идеальная ситуация – зарегистрированных лиц по месту жительства нет. Но случается она только при основательной подготовке. Узнайте количество и возраст зарегистрированных в квартире людей. Уточните, что все они будут сняты с регистрационного учета из текущей квартиры и зарегистрированы в другой. Состоит ли продавец в браке? Если да, согласен ли супруг(а) на продажу квартиры? Обговорите получение письменного подтверждения согласия. Возможно, продавец был женат, но сейчас разведен, а квартира приобреталась в браке. В этом случает также требуется согласие, но теперь уже от бывшего супруга. Есть ли среди собственников или пользователей квартиры несовершеннолетние дети? Сделка с детьми может существенно осложнить процесс оформления покупки. Нужно убедиться, что владелец квартиры получит разрешение на продажу от Органов опеки по месту жительства. Как долго квартира находится в собственности? Чем больше срок владения квартирой, тем ниже для покупателя потенциальный риск. Если после покупки прошло больше трех лет, предыдущие собственники, наследники, третьи лица и другие претенденты не смогут предъявить вам претензии. Это связано с истечением срока исковой давности. Есть ли ограничения/обременения прав на квартиру? Убедитесь, что нет возможных ограничений: квартира заложена под кредит (ипотеку); идут судебные споры по поводу прав на нее; есть большие долги по коммунальным счетам; квартира куплена по договору ренты и рентополучатель еще жив.

Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание

Кроме требований к квартире относительно площади, этажа, отделки и пр., есть еще несколько неочевидных моментов, на которые стоит обратить внимание

Внешний вид квартиры по фото
Это хорошо Это плохо
  • Много фотографий.
  • Есть фото подъезда и дома снаружи.
  • Каждая комната снята с нескольких ракурсов.
  • Фото не слишком старые. Вывод можно сделать по дате или виду из окна.
  • Фотографии размытые, с сильной цветокоррекцией (слишком яркие цвета или черно-белое изображение) – от вас пытаются что-то скрыть.
  • Водяной знак агентства недвижимости на фото закрывает обзор.
  • Фотографий мало или нет совсем.
  • Ракурсы не позволяют получить достаточно информации о состоянии квартиры.
Благополучность и инфраструктура района
Это хорошо Это плохо
  • Поблизости есть школы и детские сады. В шаговой доступности продуктовые, хозяйственные и другие магазины. Уточнить можно по картам в Google или Яндекс.
  • Улица не фигурирует в криминальных сводках – можете ввести название улицы в Яндекс.Новостях и почитать о текущих событиях.
  • Управляющая компания, обслуживающая дом, находится в списке неблагополучных. В Москве рейтинг публикуют на сайте МинЖКХ.
  • Поблизости нет социально важных объектов: школ, магазинов, МФЦ, торговых центров, детских садов, больниц и пр.
Стоимость
Это хорошо Это плохо
  • Цена сильно занижена – указание на возможное мошенничество.
  • Длинная история изменения цены (доступна на «ЦИАН») с большим снижением стоимости – квартира не востребована. Кроме случаев, когда изначальная цена была сильно завышена.
Полнота и точность описания
Это хорошо Это плохо
  • Описаны плюсы и минусы квартиры. Значит, продавцу нечего скрывать.
  • Описаны неявные моменты: новая проводка, трубы, сантехника, выполненная звукоизоляция и пр.
  • Написано, остается ли мебель. Вы заранее знаете, что нужно докупить.
  • Указаны юридические факторы: количество собственников, наличие обременений и т. д.
  • Описания нет – у вас нет информации о квартире.
  • Большое художественное описание без конкретных данных о квартире.
  • Просьба позвонить и уточнить детали в разговоре без описания квартиры. У жилплощади, вероятно, есть обременения или другие серьезные недостатки.

Цены у агентов и застройщиков

Застройщик не всегда занимается продажей квартир самостоятельно, большинство привлекает для этого агентства недвижимости. Именно они берут на себя затраты по рекламе, и активно ищут покупателей. Если интересный объект найден у агента, в цену обязательно будет заложена его комиссия. Даже если риелтор утверждает, что покупать через него выгоднее, чем напрямую, обращение к застройщику для уточнений цены скорее всего даст хороший дисконт.

Если на вторичном рынке элемент торга присутствует, то наличие фиксированных цен на квадратный метр и полного перечня выставленных квартир убавляет решимости вести переговоры настаивать на предоставлении дисконта.

Торговаться с сотрудниками отдела продаж можно и нужно. Если работник не проявляет инициативы и не идет навстречу — привлекайте к торгу руководство. Индивидуальный дисконт всегда можно обсудить начальником отдела продаж. Ведь от того, выполнят ли его сотрудники годовой план, зависит размер новогодней премии всего отдела.

Как сэкономить при выборе этажа?

Больше всего повезет семьям с маленькими детьми или пожилым людям, опасающимся высоты и добровольно подыскивающим квартиры в нижних этажах. Стоимость этих вариантов дешевле «золотой середины»: ярусов с четвертого по седьмой этаж. Это правило действует не только для первых, но и для вторых этажей, а в высотных зданиях со скидками продаются все ярусы ниже пятого.

Жить под самой крышей тоже любят не все, но ценителей высоты и панорамных видов все же больше. Поэтому если на первый этаж скидки доходят до 15%, то в квартирах под крышей удастся сэкономить только 10%. В обоих вариантах есть минусы – шум с улицы и сырость из подвала внизу, протечки и плохая теплоизоляция наверху. При высоком качестве строительства части этих проблем удастся избежать.

Шаг 3. Размещение объявлений

Покупатели должны откуда-то узнать о том, что ваше жилье выставлено на продажу. Вот поэтапное руководство к действию.


Сделать фотографии

Нужно сфотографировать не только все комнаты, но и коридор, балкон, кухню и санузел. Также покупателям будет интересно увидеть подъезд, вид из окна, фасад и придомовую территорию, а также парковку, если она есть. Помните, что клиентам не нужны крупные планы, идеальный вариант – панорамные снимки.

Профессиональный фотограф интерьеров сможет сделать их для вас, но придется заплатить за это несколько тысяч. Подготовьте 8 – 10 четких фото + план жилья. Без фотографий объявление выглядит подозрительно, а информативные снимки высокого качества существенно увеличивают количество звонков.

Написать текст

Опишите жилье простыми словами, избегайте общих формулировок, таких как “свежий ремонт” или “близко к центру”. Вместо этого используйте конкретные описания “10 минут пешком до метро” и “новая сантехника, трубы, ламинат, в ванной заменена плитка”. 8 – 12 строк будет достаточно. Не забывайте разбивать текст на абзацы.

Распространить объявление


На удивление, до сих пор высокую эффективность показывают обычные бумажные объявления в вашем подъезде и в ближайших домах. Если бюджет позволяет, можно сделать баннер или хотя бы распечатать на листах А4 крупными буквами слово “ПРОДАЖА” с вашим номером телефона. Разместить это нужно на окнах или на балконе.

Рекламировать публикацию

Если вам важно срочно продать квартиру, то надеяться на одни лишь бесплатные объявления не стоит. Лучше вложить какую-то сумму в продвижение вашей публикации

На сайтах с объявлениями зачастую предусмотрена возможность увеличить количество просмотров с помощью стандартных инструментов: поднятия в топ или выделения особым цветом. Если привлечением клиентов занимается риэлтор, то он должен располагать особыми возможностями.

○ Что говорит закон?

Российское законодательство закрепляет право владения, пользования и распоряжения недвижимостью при наличии правоустанавливающих документов на жильё. Процедура купли-продажи квартир на вторичном рынке регламентируется Гражданским кодексом РФ, Налоговым кодексом РФ, а также ФЗ «О материнском капитале». Правоотношения требуют оформления специального соглашения:

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Покупаем без риелтора: экономим от 60 до 120 базовых величин

Отдельно хочется сказать о стоимости риелторских услуг для покупателей. Их порядок закреплен законодательно. Тем не менее, за один и тот же объем услуг каждый агент норовит получить разные суммы. Так, например, мы с мужем сами подбирали вариант по интернету. В качестве вознаграждения нам назывались самые разные цифры — 120 базовых, 105 со скидкой, 90 — «по большой дружбе» и так далее. После того как мы просили расшифровать, какие именно услуги входят в эту стоимость, многие «сдувались». Молниеносно вспоминали, что подбора варианта стоимостью 45 базовых величин не было, поэтому услуги становились дешевле. Некоторые, особенно стойкие, держались до конца, с пеной у рта доказывая, что показ найденного нами варианта равен его подбору. Нам повезло: подходящую по всем параметрам квартиру продавал напрямую собственник. По нашей просьбе он заранее предоставил нужные документы, в том числе подробную выписку из лицевого счета, полностью иллюстрировавшую историю квартиры. За несколько дней до оформления сделки мы отнесли бумаги регистратору, обязанность которого состоит в том, чтобы проверить законность сделки. А сэкономленные 120 базовых величин, или 1800 долларов, пришлись нам как нельзя кстати. После покупки начался еще один нелегкий период под названием «ремонт». По грубым подсчетам, благодаря самостоятельной продаже и покупке квартиры мы сэкономили около 4 000 долларов. Возможно, даже после прочтения этой истории многие скажут, что продажа и покупка недвижимости без риелтора — это большой риск и нервотрепка. Своим рассказом я не призываю следовать моему примеру. Но существует и такой вариант, более дешевый и совсем не такой страшный, как его малюют.  

С чего начать, условия и правила

Первое, с чего начать покупку квартиры нужно изначально – это поиск продавца и выбор банка, который предоставит кредит

Все остальное если не вторично то, как минимум, не столь важно

Поиск продавца

Так как происходит покупка квартиры, искать нужно именно продавца, а не покупателя, что несколько проще (больше предложений). Для этого можно пользоваться следующими возможностями:

  • Знакомые и друзья. Самый простой и доступный способ – это поспрашивать у знакомых и друзей, не продает ли кто-то из них (или уже их знакомых) квартиру. Обычно подобные сделки достаточно надежны, так как советуют проверенные люди и проверенных же людей.
  • Специализированные сайты. Например, Avito и его аналоги. Тут очень много предложений, значительная часть из которых вполне актуальна.
  • Местные газеты объявлений. Несмотря на то, что газеты, кажется, уходят в прошлое, их все еще читает огромное количество людей. И, как следствие, в них размещают объявления. Актуальность их немного ниже, но попробовать все равно стоит. Нужно отметить и тот факт, что у многих печатных изданий есть собственные сайты, на которых вывешивается вся та же информация, включая сюда объявления о продаже жилья.

Кроме всего прочего, можно не просто искать объявления, но и разместить такое самостоятельно: «Куплю трехкомнатную квартиру в центре города, рассмотрю все варианты» или нечто подобное. Размещать их также следует как на сайтах, так и в газетах.

В качестве альтернативы, если нет времени заниматься поисками и есть возможность потратить некую сумму, можно обращаться в агентства недвижимости или к частным риэлторам. Они сами займутся данным вопросом и могут предоставить дополнительные услуги, например, сопровождение сделки, что бывает очень полезно.

Выбор банка

Логичной последовательностью действий после нахождения продавца и проведения предварительных переговоров с ним (в частности, нужно дать понять, что покупка планируется с использованием заемных средств), будет выбор банка. Отбирать его нужно по требованиям, условиям и кредитным программам.

Требования к клиенту

Для покупки квартиры на вторичном рынке при помощи ипотечного кредита, клиент обязан соответствовать требованиям банка. Многое зависит от выбранной финансовой организации, но в среднем, примерный список будет выглядеть так:

  • Возраст потенциального заемщика на дату получения кредита: от 18 лет и старше. Даже если клиент признан эмансипированным (совершеннолетним) по решению суда, но не достиг 18 лет, ему, скорее всего, откажут в кредитовании.
  • Возраст потенциального заемщика на дату полного погашения задолженности: 60-75 лет. Тут тоже все зависит от банка. Обычно ограничение идет по пенсионному возрасту, но не всегда. Рекомендуется уточнять в каждом отдельном случае. Более того, некоторые банки для пенсионеров предлагают особые, льготные условия с пониженными процентными ставками и так далее.
  • Общий трудовой стаж: от 6 месяцев до 3-х лет. Чаще всего: 1 год.
  • Трудовой стаж на последнем месте работы: от 1 до 6 месяцев.

Особых требований к размеру заработной платы не выдвигается, однако банк обязательно будет учитывать получаемый доход для определения потенциальной суммы кредита.

Документы для банка

Требования к документам клиента также меняются от банка к банку. Приблизительный список требуемых бумаг:

  • Паспорт заявителя.
  • Справка о доходах (в идеале, в виде стандартной 2-НДФЛ, однако многие банки готовы принимать и другие виды такого документа).
  • Копия трудовой книжки, заверенная руководителем.
  • Документы на квартиру, которую планируется приобрести (их нужно запросить у потенциального продавца).

Банк может запросить и другие документы, в зависимости от того, какая именно ситуация сложилась у клиента.

Ипотечные программы

У большинства банков есть как минимум 2-3 ипотечные программы, ориентированные на покупку квартиры на вторичном рынке. Прежде чем оформлять кредит, нужно просмотреть все доступные варианты и выбрать наиболее подходящий.


С этим читают