Доходные дома как финансовая подушка на 20 лет и больше

Другие «уроды»

Как рассказывает москвовед Анна Яковлевич, доходные дома условно можно было поделить на четыре типа. Во-первых, доходные барские дома, где были дорогие квартиры (от 6 до 12 комнат), мебель и все нарасфуфу. Второй тип домов попроще был для высокопоставленных служащих. Третий тип — для чиновников и врачей и, наконец, четвертый, самый простой вариант — это дома вроде общаг и ночлежек.


Доходный дом Романова. Фрагмент открытки 19 века (репродукция).

Так, например, к разряду домов попроще относилась знаменитая «романовка» на углу Малой Бронной и Тверского бульвара. Сейчас бы сказали, что «романовка» была студенческой общагой, ведь недорогие комнаты там снимали, преимущественно студенты. А сама «романовка» располагалась в настоящем «латинском квартале» столицы: тут тебе все вузы поблизости.

Обстановка в комнатах была скудной: красные штофные занавески, дочерна затертые портьеры, круглый стол, несколько венских стульев, кровать, комод. Зато двери не запирались круглосуточно, и студенты толпами кочевали из одной комнаты в другую. Бывали здесь Хлебников и Бурлюк, читал стихи Маяковский. Он-то и сказал, что здесь было, как в латинском квартале, но намного теплее.

По традиции завершать материал о доходных домах следует цитатой из стихотворения Марины Цветаевой, назвавшей «доходники» «уродами грузными в шесть этажей». Кстати, сама Марина одной из первых въехала в доходный дом Зайченко на улице Сивцев Вражек и вместе с мужем снимала там квартиру на первом этаже, которую соседи и друзья называли «обормотником».

Дом существует до сих пор, и его обитатели не нарадуются. Говорят, что их дом — красивый и хороший, а настоящих уродов Марина Ивановна не видела и даже не догадывалась, какими они бывают.

Плюсы

Не смотря на безрадостную перспективу развития доходных домов, рассмотрим очевидные плюсы, которые может принести подобный вид жилья:

  1. Организатор рабочих и бытовых процессов доходного дома одновременно и владелец здания. Он заинтересован в эффективной работе и получении прибыли, в отличии от обычных домов, где управлением могут заниматься несколько организаций.
  2. Квартиросъемщик сможет подобрать жилье по нраву и достатку. Не нужно вести бесконечную войну с коммунальными и прочими службами. Это способствует появлению у каждого доходного дома постоянной клиентуры.
  3. При временных денежных трудностях можно взять жилье подешевле. При увеличенном достатке — апартаменты посолиднее. Таким образом формируется постоянная прослой граждан в каждом отдельном доме.
  4. Жилец полностью избавляется от обязанностей решать вопросы по управлению домом.
  5. В целях повышения репутации и увеличения прибыли владелец будет делать все возможное дабы обезопасить постояльцев. Пьяные драки или громкие песни со стороны улицу пресекаются на корню.

Историческая справка

Понятие «доходных домов» в России стало распространяться в 19 веке. Для сравнения, первые доходные дома в Европе успешно доказали коммерческую выгоду столетием ранее, поэтому именно европейские страны являются родоначальниками современных доходных домов.

Столичные доходные дома в Англии и Франции стали одним из самых популярных видов жилья. Их обустраивали по стандартному плану: первый этаж занимали торговые предприятия, а все верхние этажи отводились под жильё. Из всего европейского населения немцы получили название «нации арендаторов», поскольку жизнь не в собственном доме, а в арендованном жилье здесь была особенно популярна. Среди всей недвижимости Германии арендные дома разного типа занимали 30%, а больше половины населения собственную недвижимость приобретали ближе к сорока годам. При этом, состоятельные немцы, которые могли себе позволить купить собственный дом, не чувствовали неудобств от жизни в арендованной квартире.

Спустя некоторое время такая практика распространилась и в России, большинство горожан стали массово арендовать жилье. На рубеже 19-20 веков в крупных городах Российской Империи восемь из десяти представителей разных сословий и разного уровня достатка проживали в доходных домах. К началу революции на территории России официально были зарегистрированы более 600 зданий данного типа.

За счет арендных домов в дореволюционной России решили вопрос жилья для различных чиновников, которые по долгу службы должны были переезжать с места на место. При переезде они получали утвержденную сумму, которой хватало на съем жилья в первый период. После социалистической революции частную собственность национализировали и бизнес доходных домов в России исчез: здания были отданы под коммунальные квартиры или муниципальные службы.

Для проживания в доходных домах того времени не требовали прописки. Приезжие жильцы проходили регистрацию в местном отделении полиции. Если арендатор своевременно вносил арендную плату, расторгнуть договор хозяин не имел права. Арендатор, напротив, мог переехать из-за низкого уровня сервиса. По этой причине, неумелое управление доходными домами приводило к разорению некоторых собственников.

Условия обработки персональных данных

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

9 преимуществ этой стратегии:

Вот актуальные предложения домов в поселке городского типа Малаховка (Люберцы)

А вот предложения квартир в этом же населенном пункте:

Сравним метраж и площадь:

Дом Квартира
Первое предложение Площадь 160 кв.м 60 кв.м
Цена 5,6 млн. 6 млн.
Цена 1 кв.м. 35 000 рублей 100 000 рублей
Второе предложение Площадь 282 кв.м 48 кв.м
Цена 3,5 млн. 3 млн.
Цена  1 кв.м 12 400 рублей 62 000 рублей

Очевидно, что хотя цена дома почти всегда выше цены квартиры, стоимость квадратного метра в доме существенно меньше – в 3-5 раз.

Возможность получить хорошую скидку. Традиционно дома продаются долго – срок экспозиции обычно составляет от нескольких месяцев до нескольких лет. Когда появляется реальный покупатель, хозяева обычно идут на уступки. При умелом торге цену на дом можно сбить на 2-5 млн. рублей.

Сдавать в аренду студии выгодно. Если студия удачно расположено и имеет хороший ремонт, арендная ставка может быть даже выше, чем для стандартной однушки.

Сдавая студию в Люберцах, владелец может получить около 1000  рублей за 1 м2. Если же сдавать в аренду 3х-комнатную квартиру, доходность с квадратного метра будет примерно в 2 раза ниже.

Стоимость студии в многоэтажке и в доходном доме при прочих равных условиях будет одинаковой. Таким образом, инвестор достигает сразу 2 целей. Он покупает квадратные метры дешево, делит дом на студии и сдает эти же метры дорого.

Возможность стартовать без вложений. Приобрести дом можно на ипотечные средства. Это будет взаимовыгодным сотрудничествам – ведь банкам нужны деньги (процент по кредиту), а вам нужны деньги на покупку дома. Вы будете выплачивать ипотеку за счет жильцов и получите дополнительный пассивный доход. А когда кредит будет выплачен, вся сумма за аренду будет принадлежать инвестору.

Возможность сразу получить высокий денежный поток (от 80 000 рублей через 1,5 месяца). Если делать проект по готовой схеме, его можно полностью завершить за 2-6 месяцев.

Финансовая стабильность. Выплаты по ипотеке будут примерно в два раза ниже, чем выплаты арендаторов. При желании инвестор может уволиться с основной работы и жить на пассивный доход. В противном случае, нужно нанимать управляющего.

 Отсутствие проблем с соседями. Чтобы не было конфликтов, желательно подбирать квартирантов примерно одного возраста и социального уровня.

 Возможность решить свой собственный жилищный вопрос. Одну из квартир или студий можно использовать для себя. Таким образом легко можно переехать в Москву или любой другой город.

 Возможность впоследствии выгодно продать дом как бизнес.  Доход инвестора формируется с ежемесячных выплат квартирантов за минусом выплат по ипотеке, налогов и других платежей (оплата горничной и т.п.). Считается нормальным, если чистая прибыль владельца составляет примерно 50%  от общей суммы дохода.

Стратегия доходного дома дает возможность бесплатно получить дорогостоящий актив, который долгие годы будет приносить высокий пассивный доход. Купить доходный дом можно за счет ипотечных денег, а выплатить кредит за счет арендаторов.

Еще одна нескромность

Раз уж соревнования с церковью доходные дома выдержали успешно, не замахнуться ли нам на Вильяма нашего Шекспира. Вернее, на сам Кремль. Вызов главному украшению столицы бросил дом страхового общества «Россия» на Сретенском бульваре, построенный в 1899-1902 годах. У этого дома есть и башенки, и часовая башня с шатром, и сидящий лев. Словом, каждому понятно, что он вступает в диалог со Спасской башней. Это великолепное здание было создано для элиты. Потолки (кое-где даже стеклянные) чуть ли не пять метров высотой. Камины, которые работают и сейчас, полностью автономные системы отопления и водоснабжения водой из артезианской скважины. В доступе у жильцов был синематограф и аналог фитнес-клуба.

Немаловажная деталь здания — причудливый декор. Птицы-пеликаны, спрятавшиеся между этажей, летучие мыши, поддерживающие балконы, изображения прекрасных девушек Лорелей.

Архитектор Ле Корбюзье, побывавший в Москве в тридцатых годах, считал это сооружение самым красивым в городе. Но далеко не все москвичи начала века согласились бы с ним. «И всюду запестрел бесстыдный стиль модерн», — скрежетал в 1909 году поэт Валерий Брюсов.

Современное значение

Со времен царской России произошли серьезные изменения в политике и экономике, появились новые тенденции и потребности современного жителя мегаполиса, однако тема обеспечения граждан жильем остается самой актуальной. Инвестиции в недвижимость традиционно остаются экономически привлекательными, с минимальным уровнем риска.

Строительство жилья, несмотря на экономическую нестабильность, по-прежнему не теряет своей востребованности и привлекательности для инвесторов.

Многие граждане прибегали к вложениям в строительство новостроек как к способу извлечения неплохого дохода от перепродажи. Однако, в последнее время наблюдается насыщение рынка, а, следовательно, и снижение уровня доходов инвесторов.

Тема вложения в доходные дома привлекла крупных строительных инвесторов.

Источником дохода в данном предприятии является арендная плата, взимаемая с жильцов. За доступную цену квартиранты получают право длительного проживания в удобных современных помещениях в условиях, приближенных к гостиничным.

Своим арендаторам доходный дом предоставляет современные оборудованные квартиры со всей необходимой обстановкой. В отличие от гостиницы, где номера сдаются посуточно, доходный дом рассчитан на аренду в течение многих лет.


В качестве бизнеса, доходный дом представляет интерес не в плане реализации квартир, а при сдаче внаем жилого пространства. Текущая нестабильность в экономике послужила причиной снижения уровня доходов от инвестиций как в строительство обычного жилья, так и доходных домов.

Многие граждане предпочитают оформить ипотеку и выплачивать проценты за заемные средства, в надежде спустя определенный срок стать хозяевами личной недвижимости. Даже в таких условиях тема доходных домов остается интересной для инвестиций, а во всех крупных российских городах построено и функционирует не менее десятка подобных многоэтажек.

Как получить стабильный денежный поток

Чтобы денежный поток с доходного дома был стабильным, нужно обеспечить максимальную загруженность студий. Если объект выбран правильно, сложностей с жильцами быть не должно. Инвесторы проводят жесткий кастинг среди желающих арендовать студии и часто заселяют только людей одной возрастной категории, чтобы избежать проблем между соседями.

Если инвестор выбрал стратегию посуточной аренды, потенциальная доходность дома выше, но в этом случае нужно постоянно давать рекламу, показывать студии, сдавать их снова и снова. Такой вариант подойдет бизнесменам, а не пассивным инвесторам.

С чего начать бизнес на доходных домах

Бизнес на доходных домах начинается с выбора объекта. Два похожих дома на соседних улицах могут принести инвестору совершенно разный финансовый результат, поэтому выбирать объект нужно по чек-листу.

Что имеет значение при выборе дома:

  • Расположение. Обычно доходные дома ориентированы на молодые пары в возрасте до 35 лет, у которых пока нет своего жилья. Реже доходные дома снимают студенты в возрасте 18-22 лет. Доходный дом должен быть расположен недалеко от места их работы или учебы.
  • Транспортная доступность. Близость метро, остановок общественного транспорта или станций железной дороги имеет большое значение. От дома должно быть удобно и быстро добраться до любой части города.
  • Инфраструктура района. Наличие магазинов, аптек, лесопарковых зон, кафе, развлекательных центров, поликлиник, детских садов и школ также важна для арендаторов. Никто не хочет жить в “медвежьем углу”, где негде купить продуктов и некуда сходить вечером.
  • Площадь и планировка дома. От площади зависит итоговое количество студий, а от планировки — насколько легко будет “распилить” дом.
  • Технические характеристики дома. Их трудно проверить на этапе покупки: никто не даст ломать стены, пока сделка не оформлена. Но есть возможности проверить состояние коммуникаций и других технических характеристик, чтобы на этапе ремонта не возникло неприятных и дорогостоящих сюрпризов.
  • Площадь участка. Если около дома большой участок, это дает дополнительные возможности не только для барбекю, но и для того, чтобы со временем расширить дом или возвести на участке новые студии.
  • Цена. Цена должна быть адекватной, но даже в этом случае нужно торговаться. Дома продаются сложно и долго. Если хозяевам срочно нужны деньги и/или они давно не могут продать этот дом, возможности получить большую (до 20% от начальной цены) скидку возрастают.

Чтобы избежать ошибок, до покупки давайте тестовые объявления об аренде, замеряйте количество звонков от потенциальных квартиросъемщиков. Нужно удостовериться, что студии в этом районе будут пользоваться спросом.

Делить дом выгоднее всего именно на студии. При грамотном подходе студию с хорошим (необязательно дорогим) ремонтом можно сдать за ту же цену или даже дороже, чем однокомнатную квартиру. Деление на студии повышает доходность инвестиционного проекта.

Доходные дома в России – сегодняшние реалии

Эксперты недвижимости и чиновники обозначили несколько причин дефицита доходных домов сегодня. В оценках не указываются основные факторы:

  • Уровень коррупции среди чиновников и стройкомплекса в целом (родственно-дружеские связи руководителей строительных компаний и муниципальной власти), когда все нацелены на быстрое получение сверхприбыли путем строительства кондоминимумов. А инвестирование в доходные дома ─ не такой быстрый и рентабельный бизнес (средний срок окупаемости ─ 10 лет).
  • Стимуляция властями строительства жилья на продажу с помощью искусственного завышения спроса. Строительство социального жилья также снижает спрос на недвижимость, в итоге жилищный фонд становится ущербным.
  • Нарушение логики в социально-экономической политике. По факту основная часть россиян относится к категории малоимущих, которым ипотека недоступна, хотя теоретически малоимущими считают только явных нищих. Вместо строительства социального жилья для этой категории (как в других странах) или компенсацию аренды (хотя бы частичной) в тех же доходных домах государство выделяет несостоятельным гражданам материальную помощь на приобретение жилья или ипотеки. Политика денежных подачек стимулирует рост цен, субсидии для покупателей жилья приводят к снижению покупательских способностей у других категорий граждан, одновременно загоняя в кабалу соблазнившихся государственной поддержкой граждан, и без того испытывающих финансовые трудности.
  • Дефицит недвижимости. На среднестатистического жителя России приходится намного меньше жилплощади, чем на жителя за рубежом. Искусственное взвинчивание спроса на недвижимость не способствует росту доходных домов, как менее прибыльной «ниши».

От барских усадеб до «доходников»

Столица начала 19 века напоминала деревеньку Простоквашино. Деревянная, низкоэтажная, застроенная отдельными усадебными домами, которые редко стояли по одной линии. Ведь кому-то хотелось углубить домик, кто-то разбивал дворик перед зданием, а кто-то не дружил с соседями и в знак вражды держал солидную щель между двумя участками.

Московский градоначальник Алексеев эту деревянную Москву терпеть не мог и, когда горел очередной деревянный дом, только радовался и говорил: «Ой, наконец-то, еще одним меньше стало».

Кто знает, дожила бы столица в таком виде до наших дней, но тут отменили крепостное право, и к деревенской идиллии подкрался полярный пушной зверек. Народонаселение в столице принялось множиться с китайской скоростью — и всем стало понятно: если у тебя пустуют квадратные метры, то ты теряешь прибыль. Ведь на заветных столичных квадратах можно понастроить многоквартирные дома и сдавать жилплощадь в аренду.

История довольно меркантильная. Быстро просекшие фишку купцы тут же стали выкупать разорившиеся барские усадьбы и превращать их в «доходники».

Доходный дом Ярошенко на Хитровке


Подкопаевский переулок, дом 11/11/1, строение 2

Этот дом на Хитровской площади уникален по двум причинам. Во-первых, это палаты ХVII века. До сих пор неизвестно, кому именно они принадлежали, вероятно, стольнику-воеводе Бутурлину. О том, что дом настолько древний, никто не подозревал до 2004 года — тогда отвалился кусок штукатурки и стала видна большемерная кладка, характерная для середины ХVII века. Если войти во внутренний двор, очень хорошо видны остатки красного крыльца, целые изразцы, кирпичи с клеймами времен царя Алексея Михайловича — все, что веками было скрыто за штукатуркой.

Вторая особенность этого дома — галереи. Заходим с Хитровской площади через арку в первый двор, где расположены палаты, проходим его и попадаем во второй. Здесь мы видим пристроенные в более позднее время к палатам деревянные галереи — очень редкое для нынешней Москвы явление (сегодня таких домов в столице всего два, второй — дом 4 на Покровке). Их вид напоминает о приморских городах, например об Одессе или Батуми. Но еще 150 лет назад количество домов с галереями в Москве исчислялось сотнями.

В XIX веке, после отмены крепостного права, нищие в поисках заработка устремились в Москву. И Хитровка, когда-то являвшаяся элитным районом, частично превратилась в городское дно. Здесь была организована настоящая биржа труда для дореволюционных гастарбайтеров, о работе которой можно почитать в книгах Владимира Гиляровского. В то время, в конце XIX — начале ХХ века, дом, о котором мы говорим, принадлежал Елизавете Платоновне Ярошенко. Именно она пристроила эти деревянные галереи — не красоты ради, а для экономии. В доме она обустроила ночлежку — дешевую гостиницу для самых бедных постояльцев: без отопления, без водопровода, с удобствами на этаже.

Для Елизаветы Платоновны (а она была довольно богата, имела виллу в Италии) ночлежка эта была, к слову, не средством заработка, а благотворительностью. Кстати, из всех хитровских оборванцев в доме Ярошенко жили самые приличные — пропившие состояние бывшие интеллигенты, переписчики пьес, обедневшие князья. В 1902 году именно сюда наведались мхатовцы, в то время репетировавшие спектакль по пьесе Горького «На дне», — наблюдать типажи в естественной среде обитания.

Константина Станиславского, Владимира Немировича-Данченко и художника Виктора Симова в ночлежку привел Гиляровский, его на Хитровке любили и считали своим. В мемуарах участников той встречи зафиксирован конфликт, который разгорелся в ночлежке: о приезде высоких гостей прознали воры-рецидивисты, устроили провокацию, напали на Симова, в ход пошли табуретки и бутылки. Все могло закончиться крайне печально, если бы не грозный Гиляровский, пятиэтажной бранью остановивший беспредел.

Социальное жилье от государства или доходный дом

Следует отличать доходные дома от квартир, предоставляемых по договору о соцнайме. Последний вариант представляет собой государственное жилье, которым обеспечивается узкий круг россиян. Оплата за квартиры, полученные по соцнайму, довольно низкая, однако качество предоставляемого государством жилья оставляет желать лучшего: либо это уже изношенный устаревший фонд, либо новые объекты недвижимости, возведенные из низкокачественных материалов. Нередки случаи использования социального жилья в аварийном состоянии.

Доходный дом, относясь к категории недвижимости для коммерческого найма, предоставляет современные комфортные квартиры, оплата за которые подразумевает решение владельцем практически всех вопросов, связанных с обслуживанием и содержанием жилья. В данном случае, речь идет о достойных условиях проживания в течение длительного периода с более высокой оплатой.

В настоящее время оплата проживания в доходном доме соотносится по своим размерам с выплатами по ипотекам. Однако далеко не все граждане могут себе позволить отложить сколько-нибудь существенную сумму на первоначальный взнос, либо не имеет достаточного уровня дохода, чтобы взять в банке ссуду, которой хватило бы на покупку жилья. У многих бюджетников с низкой оплатой труда жилищный вопрос невозможно решить с помощью ипотеки ввиду недостаточной платежеспособности. Получить помощь от государства у врачей и учителей также нет возможности, т.к. заработная плата, чаще всего, выше прожиточного минимума.

Таким образом, клиенты доходных домов на текущий момент – это лица с недостаточно высоким официальным заработком, чтобы оформить ипотеку, либо нуждающиеся в большей мобильности в связи с частыми разъездами по стране. Для многих современных семей проживание в доходном доме позволяет без особых затрат перемещаться из города в город, сохраняя при этом, достаточный уровень комфорта, и освобождаясь от необходимости утомительных переездов и перевозки мебели и вещей.

Недвижимое имущество, относимое к доходным домам (строения и земли), не может быть переоформлено в другой статус, а сами арендаторы не могут выкупить помещения в таких домах.

Преимущества доходных домов

В качестве варианта пользования доступным жильем, доходный дом имеет ряд несомненных преимуществ по сравнению с прочими вариантами проживания:

  1. Обслуживание дома выполняется на высоком уровне.
  2. Предусмотрены дополнительные виды сервиса жильцов (например, во многих доходных домах предлагается услуга уборки квартир).
  3. Различный уровень комфорта и соответствующая оплата предусматривает возможность выбора жилья, исходя из платежеспособности жильцов.
  4. Длительный период проживания позволяет гражданам обустраиваться и рассматривать такое жилье в качестве постоянного на ближайшие десятки лет.
  5. Высокая эффективность управления доходным домом подтверждена успешным зарубежным опытом.
  6. За небольшую оплату квартирант получает готовое к проживанию жилье со всем необходимым оборудованием и мебелью, избавляясь от необходимости приобретать в личную собственность предметы обихода, крупные покупки, затрудняющие переезд, если в этом возникнет необходимость.
  7. В отличие от съемного жилья, все взаимоотношения с собственником доходного дома оговорены документально, а квартирант обеспечивается стабильными и неизменными условиями, при которых он может проживать в квартире.
  8. Жилец сохраняет свое право на получение различных компенсаций и участие в региональных жилищных программах.
  9. Гражданин, заселившийся в доходный дом с низкой оплатой за проживание, в любой момент может сменить место проживания, переехав в более комфортную квартиру, если его платежеспособность изменится, обеспечивая поддержание однородного состава жильцов.

В то же время, домовладелец также пользуется преимуществами – в случае появления задолженностей или ненадлежащего поведения, арендатор освобождает квартиру, избавляя от утомительного взыскивания неплатежей и борьбы за порядок в доме.


С этим читают