Что такое договор пожизненной ренты в 2020 году: порядок заключения, образец, риски и стоимость оформления

Содержание договора

Типовой формы договор ренты не имеет. При его составлении требуется учесть разные нюансы, которые в каждой конкретной ситуации могут отличаться.


Однако документ должен соответствовать общим требованиям делопроизводства:

  • содержать подробные сведения о сторонах: ФИО, паспортные данные, адреса проживания;
  • суть договора: на каких условиях передается объект недвижимости;
  • описание объекта недвижимости: адрес, этаж, количество комнат, общая площадь и т.п. Также необходимо указать правоустанавливающие документы;
  • размер денежных сумм. Стороны определяют их самостоятельно, но ежемесячные выплаты не должны быть меньше установленного прожиточного минимума;
  • порядок и периодичность выплат. Будут ли они передаваться наличными или перечисляться на расчетный счет, с какой частотой и т.п. Если договором не установлено иного, средства должны выплачиваться в конце календарного месяца. Здесь же указывают индексацию выплат – раз в год, при изменении прожиточного минимума и т.п.;
  • возможность внесения изменений и порядок разрешения споров;
  • условия расторжения договора;
  • дата и подписи сторон.

Правила оформления

Гражданин, получающий квартиру и осуществляющий выплаты, называется плательщиком ренты.

Лицо, в пользу которого уплачиваются средства, — получателем ренты. Получателем может быть владелец квартиры или другой человек, указанный им.

Гражданское законодательство выделяет два вида договоров ренты в зависимости от срока действия:

  • постоянная рента — период не ограничен;
  • пожизненная рента — выплаты осуществляются до наступления смерти рентополучателя.

Особый вид пожизненной ренты — пожизненное содержание с иждивением. Кроме денежных выплат, оно подразумевает заботу о получателе средств.

Сюда входят обеспечение потребностей подопечного в жилье, питании, лекарствах, медицинском обслуживании.

Договор может включать обязательства по оплате ЖКХ, ритуальных услуг.

Передаваемая недвижимость остается в залоге у рентополучателя и обеспечивает выполнение обязательств.

Переход недвижимости новому владельцу обязывает его исполнять обязательства по договору ренты.

Солидарную ответственность несут все титульные собственники имущества, появившиеся в период действия договора.

Условиями договора квартира в собственность плательщика ренты может быть передана за плату или бесплатно.

Периодические платежи привязаны к размеру прожиточного минимума в регионе нахождения недвижимости.

При отсутствии показателя, в расчет берется прожиточный минимум в РФ. Изменение норматива влечет пересчет суммы ежемесячной оплаты.

Законодательство накладывает штрафные санкции на плательщика ренты при несвоевременном перечислении средств.

Правовые особенности заключения сделок зависят от вида договора.

Постоянная рента

Выплаты на постоянной основе могут осуществляться в денежной и натуральной формах (вещи, работы, услуги).

Размер платежей на месяц не может быть ниже прожиточного минимума. Сумма подлежит индексации при изменении норматива.

Гражданским кодексом предусмотрены квартальные выплаты. Стороны могут изменить периодичность платежей.

Стороны договора имеют возможность прекратить регулярные взносы путем выкупа ренты. Документ предусматривает условия процедуры.

Право плательщика ренты на выкуп ограничено только условиями договора.

Рентополучатель может потребовать выкуп ренты при несоблюдении обязательств или появлении риска невыплаты.

По умолчанию сумма выкупа равна годовому взносу.

Риски гибели имущества лежат на плательщике ренты.

Если утрата имущества произошла по случайным причинам, он может потребовать уменьшения или прекращения платежей.

Пожизненная рента

Минимальная сумма месячной пожизненной ренты — прожиточный минимум в регионе нахождения имущества. Размер взносов индексируется с изменением показателя.


ГК предусматривает ежемесячные денежные выплаты. Договор может изменить периодичность.

Неисполнение обязательств плательщиком ренты чревато расторжением договора или требованием о выкупе.

По требованию рентополучателя, квартира может быть возвращена бывшему владельцу.

Риски гибели, порчи объекта лежат на плательщике ренты. Утрата имущества не освобождает от периодических выплат.

Пожизненное содержание с иждивением

Для расчета стоимости рентных платежей, оказываемые услуги оцениваются в денежном эквиваленте. Наименьшая сумма месячной выплаты — двукратный прожиточный минимум.

Договором может быть предусмотрена замена предоставляемых услуг денежными выплатами.

Неисполнение плательщиком условий ренты влечет возврат квартиры бывшему владельцу без возможности возврата уплаченных средств.

Рентополучатель может потребовать выкуп обязательных платежей.

Что такое рента на квартиру

На протяжении последних лет рентные платежи становятся все более популярным видом доходов, получаемых не коммерческим или трудовым путем, а вследствие отчуждения собственности другому лицу на определенных условиях. Правовое регулирование договоров ренты опирается на гл. 33 ГК РФ.

Главные действующие лица:

  • плательщик ренты – это физическое, юридическое лицо или государство;
  • кредитор (изначальный собственник, он же получатель ренты) – это физическое лицо либо некоммерческая структура (организация), владеющая или распоряжающаяся объектом. В учредительных документах некоммерческой организации должны быть прописаны цели и предмет ее деятельности (таковы требования ГК РФ, ст. 52, п. 2).

ВАЖНО. Коммерческие предприятия быть получателем ренты не могут, поскольку речь идет именно о некоммерческих доходах.. По договору ренты:

По договору ренты:

  • владелец квартиры (являющийся таковым в соответствии со) отчуждает данную недвижимость в пользу другого лица на возмездной основе. Принадлежность квартиры определяется либо по Свидетельству о регистрации права собственности (если квартира приватизирована), либо на основании ордера (если квартира не была приватизирована), либо на основании иного документа на имя квартиросъемщика (если квартира ведомственная с возможностью дальнейшей приватизации и отчуждения).
  • лицо, получающее объект в собственность, обязуется выплачивать так называемую ренту (либо в денежном, либо в ином выражении);
  • условия ренты (ее размер, форма выражения и сроки выплаты) определяются сторонами по взаимному согласию и подробно фиксируются в договоре.

Стороны получают каждая свою выгоду, но у них также есть ограничения:

  • плательщик ренты хотя условно и является новым собственником, однако при желании перепродать квартиру третьим лицам сможет сделать это только «в комплекте» со своими обязательствами по уплате ренты;
  • после передачи своей квартиры новому собственнику ее предыдущий владелец может проживать в квартире (если другие условия не закреплены договором).

Мошенничество

К сделкам такого типа граждане всегда относятся с некоторым опасением. И не зря — на современном рынке достаточно часто встречаются мошенники. Именно по этой причине опытные юристы рекомендуют заключать сделки только со знакомыми людьми или ближайшими родственниками, в честности которых можно быть уверенным на 100%.

Конечно, некоторую защиту может предоставить сам договор: новые собственники не смогут распоряжаться имуществом без согласия хозяина.

Основные риски сводятся:

  1. К неправильному выбору партнёра. Каждая из сторон должна убедиться, что может длительное время общаться с выбранным человеком, а также в том, что этот человек заслуживает доверия.
  2. К неправильному определению своих возможностей. Это относится в большей мере к плательщику. Перед заключением сделки необходимо изначально оценить своё финансовое положение и возможность обеспечения ежемесячных выплат.

Причём мошенничество распространено и среди хозяев. Например, старики через время обвиняют плательщика в неисполнении взятых обязательств и требуют расторжения договора через суд. Или имитируются психические заболевания, а родственники ссылаются на недееспособность хозяина, подписывавшего договор.

Как и когда можно расторгнуть договор ренты?

В случае соглашения ренты ее получатель полностью защищен законом. Следовательно, требование со стороны покупателя расторгнуть договор будет считаться незаконным. Исключительной возможностью может быть желание плательщика выкупить договорной объект досрочно.

Заключение договора двумя сторонами требует полного выполнения правил соглашения. Плательщик ренты не может отказаться от выплат и настаивать на расторжении договора.

Для разрыва соглашения существует две причины:

  1. Задержка ежемесячной оплаты или ее полное отсутствие. Получатель может обратиться в суд с и выдвинуть требования о полном выкупе ренты или возвращение всех убытков (сюда входят невыплаченные суммы и начисление просроченных средств).
  2. При нанесении ущерба имуществу, получатель также может потребовать расторжение соглашения и возврата ему имущества через судебные органы. Оценка ущерба будет добавлена в общую сумму. Плательщик обязан и дальше оплачивать положенную ему сумму.

Доход в виде ежемесячных рентных платежей

Суммы ежемесячно получаемой денежной ренты на содержание относятся к доходам, полученным от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ. Указанные доходы облагаются НДФЛ по ставке 13% (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Если плательщик ренты — гражданин, не являющийся индивидуальным предпринимателем, то не позднее 30 апреля следующего года вы обязаны представить в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ и затем не позднее 15 июля уплатить налог (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). В 2020 г. декларацию необходимо представить не позднее 30.07.2020 (пп. 4 п. 3 ст. 4 НК РФ; п. 3 постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 409; Информация ФНС России от 06.04.2020 «Декларационную кампанию продлили на три месяца»).

Если плательщиком ренты является организация или индивидуальный предприниматель, то рассчитывать и уплачивать НДФЛ с ежемесячных выплат должен плательщик ренты. Это означает, что при выплате вам ежемесячных платежей он удерживает их часть в размере 13% и перечисляет в бюджет. Таким образом, ежемесячные выплаты, которые вы получаете, уменьшаются на сумму налога. Плательщик ренты выступает в данном случае налоговым агентом (ст. 24, п. п. 1, 2, 4 ст. 226 НК РФ).

Если плательщик ренты полностью удержал и уплатил в бюджет НДФЛ, то по окончании года вы можете не подавать налоговую декларацию (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ).

Также не требуется подавать декларацию, если плательщик ренты как налоговый агент не удержал налог и направил в налоговый орган сообщение об этом с указанием суммы дохода, с которого не удержан НДФЛ, и самой суммы неудержанного налога. Информируется об этом и налогоплательщик. В этом случае налог уплачивается на основании налогового уведомления, направляемого налоговым органом. Срок его уплаты — не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим (п. 7 ст. 6.1, ст. 216, п. 5 ст. 226, пп. 4 п. 1, п. п. 6, 7 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Налог рассчитывается по окончании года по формуле (п. 1 ст. 224, ст. 225 НК РФ):

Обратите внимание! При определении размера налоговой базы по доходам в виде рентной платы вы вправе воспользоваться стандартными налоговыми вычетами в установленном порядке (ст. 218 НК РФ)


Ежемесячные рентные платежи не являются доходами от продажи имущества, в связи с чем имущественный вычет в данном случае неприменим.

По материалам («Электронный журнал «Азбука права», 2020)

Что это такое?

Рентой называют плату за использование имущества, причём не обязательно речь идёт о недвижимости. После подписания соглашения имущество переходит в собственность плательщика (покупателя), который обязан ежемесячно вносить суммы не ниже прожиточного минимума в качестве ренты. С учётом инфляции и изменения прожиточного минимума, платежи перерассчитываются.

Справка. Условиями договора может быть установлен другой порядок перерасчёта платежей в течении жизни продавца. При этом условие: «сумма ежемесячного платежа не ниже прожиточного минимума на момент выплаты» должно соблюдаться всегда.

Если схема расчётов, описанная в договоре, приведёт к сумме ниже установленного законом порога в некотором периоде, покупатель обязан вносить сумму, равную прожиточному минимум (или больше него, если соглашение предусматривает особый порядок расчёта ренты при понижении до прожиточного минимума).

Отличия от соглашения с содержанием

Если владелец недвижимости не может самостоятельно выполнять домашние обязанности, ходить в магазин или нуждается в регулярном медицинском уходе, может быть удобен договор ренты с содержанием. По условиям соглашения продавец передаёт право собственности на объект недвижимости плательщику, если последний обязуется оказывать первому ряд услуг:

  • Самостоятельно приобретать продукты питания, одежду и другие предметы личного пользования.
  • Приобретать медикаменты и оказывать медицинские услуги на территории плательщика ренты.
  • Выполнять перечень обязанностей в отношении объекта недвижимости и получателя платежей, например: уборка помещения, приготовление пищи, помощь получателю ренты в пользовании бытовыми приборами и санузлом.

Законом не установлен порядок содержания по соглашению о пожизненной ренте, поэтому список услуг должен быть явно описан в договоре. Передать право получения услуг от плательщика нельзя ни по договору купли-продажи или дарения, ни по наследству. Если с продавцом планируют проживать его родственники, которые также нуждаются в содержании, то возможны 3 варианта:

  • Если все лица, которым будут оказываться услуги, являются собственниками объекта недвижимости, выступающего предметом договора, то оформляется групповое соглашение о пожизненной ренте.
  • Предполагается оказывать услуги лицам, проживающим с собственником. Тогда оформляется приложение к договору ренты с содержанием, в котором описывается порядок оказания услуг.
  • Соглашение предусматривает оказание услуг только в отношении получателя/лей ренты, являющегося/щихся собственником/ами, а проживание третьих лиц исключено, либо допускается на особых условиях: снижение размера платежей, возмещение расходов плательщика при оказании услуг третьим лицам и др.

К сведению. Во всех случаях приобретение продуктов питания, медикаментов и других товаров в рамках оказания услуг по содержанию получателя/лей ренты может производиться как за счёт плательщика, так и за счёт лица, которому оказывается услуга.

Если договор не содержит явных указаний, покупателю должны возмещаться все расходы, понесённые при оказании услуг продавцу. Главное отличие от договора пожизненной ренты: снижение суммы ежемесячных платежей за счёт оказываемых услуг.

Плательщик ренты получает возможность купить жильё ниже рыночной стоимости, а продавцу гарантирован бесплатный уход на всю жизнь.

Далее вы можете посмотреть видео о том, чем отличается договор ренты от договора пожизненного содержания с иждивением:

Все отличия, а также недостатки и преимущества договора пожизненной ренты с содержанием и без, были подробно рассмотрены нами тут.

Существует ли соглашение с пожизненным проживанием?

Юридически предусмотрено 2 вида пожизненной ренты: с содержанием и без. Но в различных источниках встречается формулировка «договор ренты с пожизненным проживанием». Она не является юридически корректной и подразумевает ренту с содержанием, в условия которой включено проживание покупателя в приобретаемом объекте недвижимости на период ухода за продавцом.

По умолчанию договор ренты с содержанием допускает пребывание плательщика на территории продавца в период оказания услуг. Явно может быть прописан график посещений, вне которого находиться в доме или квартире получателя ренты запрещено без предварительного согласования с последним.

В последнее время становятся популярны договора выкупной аренды. Они подразумевают проживание нанимателя в помещении собственника подобно классической аренде жилья, но отличаются повышенной суммой платежей и возможностью передачи недвижимости в собственность арендатора по достижении определённого срока проживания или суммы выплат.

Порядок оформления договора содержания с иждивением

Оформление договора пожизненного содержания включает несколько шагов, которые мы кратко опишем ниже.

На первом шаге будущий получатель содержания (получатель ренты) должен получить в БТИ по месту нахождения квартиры или в МФЦ поэтажный план и экспликацию квартиры.

В случае обращения в БТИ или МФЦ представителя получателя ренты ему необходимо представить оригинал доверенности и ее копию.

Срок изготовления документов составляет, как правило, не более 10 дней.

На следующем шаге необходимо получить следующие документы:

  • выписку из домовой книги;
  • копию финансово-лицевого счета;
  • единый жилищный документ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (Росреестр) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на квартиру;
  • выписку из Росреестра о кадастровой стоимости квартиры.

На третьем шаге обеим сторонам желательно получить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Это может быть важным в случае, если стороны решат включить в договор содержания с иждивением условие об отсутствии наркологических и психоневрологических ограничений.

На четвертом шаге необходимо обратиться к нотариусу для оформления и удостоверения договора пожизненной ренты. Для этого нотариусу надо представить следующие документы:

  • распечатанный текст договора пожизненной ренты (напомним, что ознакомиться с образцом такого договора можно здесь);
  • документ, на основании которого возникло право собственности на квартиру у получателя ренты;
  • свидетельство о государственной регистрации, если собственность на квартиру зарегистрирована до 15.07.2016, либо выписку из Росреестра;
  • выписку из домовой книги;
  • копию финансово-лицевого счета;
  • единый жилищный документ;
  • поэтажный план и экспликацию из БТИ;
  • выписка из Росреестра о кадастровой стоимости;
  • выписка из Росреестра об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (квартиру).

Указанный перечень документов не является исчерпывающим, и в ряде случаев может потребоваться представление дополнительных документов или части указанных. Поэтому рекомендуется заранее уточнить у нотариуса перечень необходимых документов.

Договор о содержании с иждивением нотариус удостоверяет в день обращения при заявителях.

За совершение нотариальных действий необходимо уплатить госпошлину, которая в зависимости от цены квартиры составляет 0,5 процента от ее стоимости, но не более 20 000 рублей.

На пятом шаге необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре.


Для этого надо подготовить следующие документы:

  • заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
  • договор пожизненного содержания с иждивением в трех экземплярах;
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность.

При обращении через представителя он должен представить нотариальную доверенность.

За регистрацию права собственности уплачивается госпошлина в размере 2 000 рублей.

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов:

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • по почте ценным отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Срок государственной регистрации в Росреестре составляет не более трех рабочих дней с даты поступления заявления и документов в Росреестр, а в случае подачи заявления и документов через МФЦ — пять рабочих дней. Если документы направляются в электронной форме, регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления таких документов.

После совершения регистрации Росреестр выдает выписку из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющую проведенную государственную регистрацию, а также договор содержания с иждивением, с проставленной отметкой о регистрации права собственности.

Объект недвижимости, по договору ренты можно передавать бесплатно и за плату.

Если квартира (комната, дом, земля) передаются , то весь объем содержания должен быть установлен в договоре и не может быть ниже прожиточного минимума, установленного на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации. Причем величина прожитого минимума определяется по субъекту Федерации, где расположено имущество – предмет договора.

В таком случае к договору ренты будет применяться правила договора дарения.

Если недвижимость передается за плату, то в этом случае размер содержания должны решать стороны. При рассмотрении споров суды будут руководствоваться принципами разумного и соразмерности, поэтому ущемление интересов получателя ренты не допускается.

В этом случае к договору ренты будут применяться правила, установленные гражданским законодательством для договоров купли-продажи.

Внимание Следует отметить, что замена содержания денежным эквивалентом допускается только с согласия получателя ренты. Это согласие должно быть выражено либо в самом договоре, либо в виде дополнительного соглашения к договору.

Сравнение с дарением

Ещё один способ передачи имущественного права – это дарение. Необходимо внимательно изучить плюсы и минусы обоих способов. Это:

  Рента Дарение
Плюсы • чёткое описание условий передачи права; • сложно оспорить; • нотариальное заверение; • квартира под обременением для выполнения условий; • получатель имеет право пожизненного проживания; • обязанность по уплате ЖКУ возложена на плательщика. • если стороны являются близкими родственниками, нет обязанности по уплате налога; • минимальный комплект документов; • стоимость регистрации сделки довольно мала; • если в квартире кто и прописан, то они могут остаться здесь жить; • есть возможность аннулировать сделку, если доказать, что она была совершена под давлением.
Минусы • даже мелкое нарушение может стать основанием для расторжения договора в судебном порядке; • риск недобросовестности обеих сторон; • риск заинтересованности в скорейшей смерти владельца помещения; • до момента снятия обременения может пройти длительный период времени. • не расторгается без веских оснований; • риск отмены сделки.

Заключение договора ренты

Оформление пожизненного соглашения отличается рядом особенностей, нехарактерных для обычной купли-продажи или дарения.

Образец и необходимые документы

Контракт пожизненной ренты оформляется путем составления одного документа, подписанного сторонами сделки.

Для заключения соглашения и последующей государственной регистрации сделки потребуются следующие документы:

  • паспорта сторон;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на жилье;
  • согласие супругов на сделку (нотариальные);
  • технический паспорт квартиры;
  • справка об отсутствии прописанных в квартире;
  • иногда требуется справка о стоимости жилья;
  • в ряде случаев нотариус может попросить выписку из медицинского учреждения о состоянии разума получателя ренты;
  • справка об оплате госпошлины за регистрацию в ЕГРН 2 000 рублей.

С подготовленными документами необходимо подойти на прием к нотариусу, где получить договор пожизненной ренты на специальном бланке.

Что прописать в договоре

В обязательном порядке прописывают:

Если договор не будет содержать обязательных пунктов, его признают незаключенным.

Нужен ли нотариус

Да, при любом виде договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Как правило, процедура заверения происходит так:

  1. Сначала стороны подходят на предварительный прием, на котором излагают суть дела и получают рекомендации нотариуса.
  2. Далее сотрудники нотариальной конторы начинают разработку текста договора пожизненной ренты, а стороны занимаются сбором документов. Чаще всего нотариусы удостоверяют только свои договоры, поскольку так проще проконтролировать их законность.
  3. В назначенное время стороны собираются на основном приеме у нотариуса, где им зачитывают текст сделки, проверяют дееспособность и вменяемость получателя ренты. Здесь же можно сразу оформить согласие супругов на сделку. Стороны подписывают договор, нотариус проставляет удостоверительную надпись и скрепляет договор печатью.
  4. После окончательного оформления договора можно переходить к регистрации в Росреестре.

Участие нотариуса в сделке нельзя обойти никакими способами. Если договор не заверен, сделка считается не состоявшейся.

Регистрация в Росреестре

У сторон есть два альтернативных способа регистрации:

  • регистрация самостоятельно через МФЦ;
  • регистрация через нотариуса в электронном виде.

Подать документы через МФЦ – дешевле, но потребует больше усилий. Стороны должны присутствовать на приеме в полном составе или направить своих представителей с нотариальными доверенностями. Срок регистрации составит 9-14 рабочих дней.

Нотариус поможет подать документы в электронном виде через свою систему взаимодействия с Росреестром. Это чуть дороже, но экономит массу времени. Сторонам достаточно договориться об электронной регистрации с нотариусом, и подача документов произойдет прямо в день сделки. Регистрация займет 1-3 рабочих дня.

По итогу регистрации стороны получат по экземпляру договора, а плательщик дополнительно – выписку из ЕГРН о своем праве на квартиру. В ней сразу будет отмечено обременение.

Сколько стоит заключить договор

Итоговая стоимость оформления сделки зависит от количества услуг, необходимых сторонам при ее заключении. Обычно требуются следующие действия:

  • нотариальное удостоверение – от 5 000 рублей;
  • нотариальное согласие супруга – от 1 000 рублей;
  • госпошлина для регистрации в Росреестре – 2 000 рублей;
  • изготовление технического плана квартиры – от 2 000 рублей.

Дополнительные услуги потребуют дополнительных расходов. Например, консультационные услуги юриста или риэлтора обходятся в несколько тысяч рублей. Вы можете значительно сэкономить, проконсультировавшись со специалистом на нашем портале – через окно чата.


С этим читают