Добросовестный приобретатель: судебная практика

Содержание

Статистика на рынке продажи недвижимости

  • В числе этих цифр и граждане, ставшие жертвой обмана: честные покупатели жилья, которые уже после совершения сделки, иногда спустя годы узнают, что у приобретенной квартиры — «темное» прошлое, например: права на квартиру оформлено путем обмана, с использованием поддельных документов.
  • Чаще всего, по статистике источника, воровали квартиры у государства: например подделав документы на наследство после смерти хозяина муниципальной квартиры.
  • По имеющейся практике: суды отнимали жилье и целые семьи оказывались на улице: без жилья и без денег.
  • Особенно тяжело было тем, кто покупал такое жилье в ипотеку — оказавшись на улице, граждане вынуждены выплачивать банку деньги за отнятые метры жилья. Все чиновники соглашались, что люди пострадали безвинно, они добросовестные приобретатели, но разводили руками — все по закону.

Защита прав добросовестного приобретателя


Защита прав добросовестного приобретателя тесно связана с такой услугой, как проверка юридической чистоты сделки (юридическое сопровождение сделки).

И если юридическая проверка сделки направлена на пресечение возможного обмана при покупке квартиры, то  защита приобретателя, являющегося добросовестным, предназначена для защиты права собственности на купленное имущество, когда проверка сделки не проводилась или была проведена недостаточно квалифицированно.

Реальный случай из практики:Клиент купил квартиру (могло быть и другое имущество – земельный участок, дом) и через полгода нашел в почтовом ящике «письмо счастья», из которого следует, что один из предыдущих собственников в цепочке сделок с Вашей квартирой намерен вернуть ее себе, так как она была отчуждена незаконно.

В такой ситуации даже юристы не дадут 100%-ной гарантии, что квартира останется за Вами, но тем не менее, ситуацию нужно подробно анализировать, чтобы делать определенные выводы.

Признание добросовестным приобретателем

Во-первых, разберемся с  самим понятием добросовестного приобретателя. Для того, чтобы были какие-то шансы на признание добросовестным приобретателем, Вы обязательно должны обладать признаками такого лица.

И прежде всего, при этом суд будет интересовать, знал ли приобретатель на момент приобретения имущества о том, что продавец не имеет полномочий на продажу имущества. Прежде всего данный признак определяется на основании выписки из ЕГРН (с историей сделок).

Однако само по себе наличие записи в реестре о правах продавца на отчуждаемое имущество не будет свидетельствовать безусловно о Вашей добросовестности. Это будет презюмироваться, но такая  презумпция будет опровержимой.

Если истец докажет, что у вас были основания сомневаться в правах продавца на имущество, то Ваша добросовестность будет под вопросом.

Таковыми могут быть: покупка квартиры через риэлторское агентство, заключение перед покупкой договоров с юристом о проверке юридической чистоты сделки, получение дополнительных документов для того, чтобы убедиться в правах продавца (такими могут быть документы из БТИ, архивов и другие).

Во-вторых, следует понимать, что сама по себе добросовестность не спасает автоматически приобретателя от истребования имущества. Надлежащим способом защиты первоначального собственника от конечного приобретателя будет виндикационный иск (Постановление Конституционного суда № 6 2003 года). Правила о признании сделки недействительной и реституции в данном случае применяться не могут.

Таким образом, важное значение будет иметь наличие у собственника оснований для виндикации имущества от конечного приобретателя. Такими основаниями являются выбытие из владения, выбытие помимо воли, индивидуальная определенность имущества и другие основания, с которыми Вы можете ознакомиться в статье о виндикации (истребовании из чужого незаконного владения)

Само же основание перехода права к добросовестному приобретателю закреплено в статье 223 ГК РФ, из которой следует, что недвижимое имущество будет принадлежать добросовестному приобретателю на праве собственности с момента регистрации такого права, если у первоначального собственника отсутствуют основания истребовать имущество из чужого незаконного владения.

Стоит заметить, что право собственности в таком случае считается перешедшим не только когда отказано в иске об истребовании имущества от добросовестного приобретателя, но и когда основания для истребования просто отсутствуют.

Если Вы попали в ситуацию, когда один из предыдущих собственников недвижимого имущества пытается вернуть его себе, требуя его от Вас, мы рекомендуем незамедлительно обращаться за помощью к компетентному юристу.

Судебная практика о защите прав добросовестного приобретателя

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Из материалов дела видно, что *** Т.А. приобрел спорную квартиру на основании письменного договора купли-продажи от 04.05.2009 г.

, денежные средства за объект недвижимости получены покупателем в полном объеме, право собственности предшественника *** Т.С.

зарегистрировано в установленном законом порядке и не было оспорено, обременений не имелось. Данная сделка отвечает всем признакам действительности.

Компенсация за утрату жилья

Согласно новому Закону граждане России смогут рассчитывать на получение компенсации за утрату недвижимости, если они будут признаны добросовестными приобретателями.

В Законе четко прописано, что если жилое помещение, опираясь на ст.302 Гражданского кодекса, было истребовано у добросовестного приобретателя, он вправе получить выплату, а именно компенсацию из государственной казны.

В частности, суд принимает решение о взыскании компенсации с государства, если по исполнительному документу выплаты:

  • были осуществлены частично;
  • не осуществлялись на протяжении полугода со дня предъявления документа к исполнению.

Ранее на законодательном уровне был установлен предельный размер компенсации, которая не могла превышать одного миллиона рублей.

В новом Законе максимальный размер компенсации не указывается.


Однако прописаны критерии определения такой компенсации:

  • суд оценивает реальную сумму ущерба и на основании полученных данных устанавливает размер компенсации;
  • добросовестный приобретатель имеет право потребовать исчислять компенсацию, опираясь на кадастровую стоимость имущества.

К сожалению, вопросы финансирования и определения величины выплат за счет государственной казны продолжают оставаться открытыми, поскольку величина реального ущерба и кадастровая стоимость имущества существенно отличается в разных регионах России.

Комментируя Закон о добросовестном покупателе недвижимости, вступивший в силу в 2020 году, юристы опасаются, что ситуация может усугубиться, если будет установлен высокий стандарт доказывания приобретателем своей добросовестности. Это может случиться, если возникнет финансовый интерес государства.

Изменение норм о добросовестном приобретении

Ранее при приобретении недвижимости существовал риск признания сделки недействительной. Это случалось, когда обнаруживалось, что на недвижимость имеют права третьи лица, не предоставившие своего согласия на совершение продажи квартиры или дома.

1 января 2020 года вступили в силу нововведения, которые очень обнадежили приобретателей недвижимости. В частности, Закон, защищающий добросовестных покупателей жилья, предусматривает признание покупателя добросовестным, если при приобретении квартиры или дома использовались данные ЕГРН.

Оспорить такое признание можно только в судебном порядке, представляя убедительные доказательства того, что приобретатель знал или должен был знать о том, что права на отчуждение имущества отсутствуют у лица, выступавшего в процессе сделки в качестве продавца – владельца имущества.

Полезно знать, что ранее в Гражданском кодексе было прописано, что для получения прав собственности, опираясь на правила о приобретательной давности, нужно было владеть непрерывно и открыто не менее пятнадцати лет конкретным недвижимым имуществом. Для другого имущества такой срок был немного меньшим и составлял всего пять лет. В частности, эти требования распространяются на земельные участки.

В новом Законе такие сроки ориентированы только на случаи, которые не предусмотрены Гражданским кодексом. Согласно нововведениям, срок приобретательной давности начинает исчисляться с момента перехода имущества в открытое владение добросовестному приобретателю.

Если после приобретения имущества права на него были зарегистрированы в установленном порядке, срок приобретательной давности начинает исчисляться с даты, которая указана в госрегистрации.

В России

История

Законодательство Российской империи различало недобросовестного и добросовестного приобретателей, однако слабо охраняло права последнего. Имущество у добросовестного приобретателя могло быть изъято по решению суда о признании владения незаконным. При изъятии, однако, закон позволял добросовестному приобретателю оставить себе доход, полученный от имущества во время незаконного владения и позволял требовать от законного владельца возмещение за улучшения имущества за время незаконного владения.

В современном законодательстве

По действующему российскому праву имущество от добросовестного приобретателя возвращается собственнику лишь в двух случаях: если оно приобретено безвозмездно или если имущество было утеряно собственником, либо похищено, либо выбыло из владения собственника иным путём помимо его воли. Исключение составляют деньги и ценные бумаги — от добросовестного приобретателя они не могут быть истребованы (п. 3 ст. 302 ГК РФ).

Выяснение вопроса о способах защиты добросовестного приобретателя от собственника связано с распространённой в российском законодательстве и судебной практике проблемой конкуренции исков о реституции владения с одной стороны и виндикации — с другой.

Защищенный от виндикации нормами статьи 302 ГК РФ добросовестный приобретатель является беззащитным против реституции (п. 2 ст. 167 ГК РФ) — так называемого иска о применении последствий недействительности сделки. Сложившаяся практика несколько изменилась в результате постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 года № 8, которое разъясняло: «Если собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю, в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано».

Позиция судов, не допускающая применения реституции и виндикации по отношению к приобретателю, отвечающему требованиям добросовестности, представляется[кому?] единственно верной для российской доктрины права. Однако широко применяемая практика арбитражных судов не такова у судов общей юрисдикции. Не учитывая добросовестность приобретателя, суды общей юрисдикции применяли реституцию и возвращали имущество его первоначальному обладателю. Особенно трагичной такая практика была тогда, когда применялась к правоотношениям в сфере купли-продажи недвижимости. Так, добросовестный приобретатель лишался купленной квартиры, не имея реальной возможности взыскать уплаченные за квартиру денежные средства с продавца, который нередко к тому времени уже без вести пропадал или истрачивал средства от продажи квартиры.

21 апреля 2003 года Конституционный суд РФ своим постановлением № 6 подтвердил невозможность изъятия вещи в порядке реституции у лица, отвечающего установленным в ст. 302 ГК РФ требованиям. Кроме этого, суд сделал вывод о том, что защита прав собственника, не являющегося стороной по сделке, возможна лишь путём удовлетворения виндикационного иска. Для такого иска же необходимы предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, дающие право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

В 2014 году в решении Московского арбитражного суда по делу «Башнефти» было признано право Российской Федерации предъявлять претензии к собственникам компании на тот момент по поводу имущества, приватизированного за 21 год до этого другими лицами: каждый последующий приобретатель акций не становился их законным владельцем.

На что сможет рассчитывать добросовестный приобретатель после вступления в силу изменений в Закон о госрегистрации недвижимости?

Незаконные действия злоумышленников по отчуждению не принадлежащего им имущества нарушают права не только собственника жилого помещения, но и человека, который формально хоть и не имел на это право, но добросовестно получил такое помещение во владение.

Предусмотренный Гражданским кодексом РФ порядок истребования вещи у добросовестного приобретателя14 обеспечивает утратившему владение собственнику возможность восстановить титул. Вводимый же государством механизм компенсации призван защитить права честных приобретателей, которые наряду с собственниками жилья стали жертвами недобросовестных лиц.

Отныне физическому лицу – добросовестному приобретателю, который был в судебном порядке лишен жилого помещения по виндикационному иску собственника, будет предоставлена государственная гарантия возмещения понесенных им убытков.

Зачастую гражданин, столкнувшийся с мошенничеством при покупке квартиры или дома, а потом и с лишением жилья в судебном порядке, отстаивает свое право на возмещение убытков в суде, однако не может добиться исполнения судебного акта в полном объеме по независящим от него причинам: невозможно установить местонахождение виновного или его имущества, недостаточность такого имущества, бездействие судебных приставов и т.д.

Такого рода нюансы делают институт судебной защиты неэффективным и создают препятствия для возврата гражданами денег, потраченных на новое жилье. Поэтому если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа по иску добросовестного приобретателя об убытках не будет произведено исполнение или оно будет произведено частично, приобретатель получит право на выплату однократной единовременной компенсации понесенных им убытков за счет казны РФ.

Для получения компенсации нужно будет обратиться в суд с иском к Российской Федерации. Размер компенсации будет устанавливаться судом индивидуально в каждом конкретном случае – по выбору приобретателя он будет равен сумме, уплаченной за жилое помещение, либо размеру кадастровой стоимости истребованного жилья, определенной на дату вступления в силу решения о взыскании убытков.

Если в ходе исполнительного производства приобретатель все же частично взыщет убытки, размер компенсации будет уменьшен судом на сумму взысканных убытков.

После выплаты компенсации добросовестному приобретателю право требовать убытки с их причинителя перейдет к Российской Федерации. Размер такого требования будет равен сумме выплаченной компенсации.

Добросовестный приобретатель после 2020 г.

В связи с принятием Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившего в силу с 1 января 2020 г., позиция добросовестных приобретателей по самому дорогому виду имущества — недвижимому — значительно упростилась.

И далее можно цитатами из ГК РФ:

Таким образом, с 1 января 2020 г. положение добросовестных приобретателей недвижимого имущества, в установленном законом порядке зарегистрировавшие право собственности, а также приобретателей имущества у государства, находятся в заведомо более выгодном положении, чем это было до вступления в силу указанных поправок.

В конце стоит сделать лишь две оговорки. О том, что указанные изменения в ГК РФ не имеют обратной силы, поэтому касаются только лишь сделок, заключенных и зарегистрированных после 1 января 2020 г. На сделки, заключенные до 1 января 2020 г. изменения не распространяются.

Кроме того, изменения касаются только недвижимого имущества. То есть, к остальным вещам, автомобилям, в том числе, применяются положения до 2020 года.

На этом все, желаю всем быть осмотрительным и бдительным при совершении крупных и важных для вас сделок.

Всегда ваш,

Адвокат Лавренов

Франчайзинг уже давно вошел в привычный оборот…

  • 31.01.2019
  • By admin_mEc26
  • гражданское право

Понятие добросовестного приобретателя

В ст. 302 ГК содержится определение такому приобретателю.

Он представлен лицом, которое приобрело определенное имущество за соответствующую цену у другого лица, не обладающего законными и официальными основания для изначального отчуждения ценности. Приобретатель не мог знать о том, что он сотрудничает с мошенником, поэтому в любом случае является добросовестным.

Важно! Не допускается называть приобретателя добросовестным, если ему изначально было известно, что у продавца нет прав продавать оборудование, недвижимость, автомобили или другое имущество

Как не лишиться прав на имущество

Компании и граждане при сотрудничестве с другими лицами нередко вынуждены сталкиваться с мошенничеством, хотя сами являются действительно добросовестными покупателями

Поэтому важно разобраться в том, как не лишиться прав на официально купленные ценности


Статус добросовестного покупателя может возникать у лица при условиях:

  • покупка разного имущества у человека или компании, не обладающей правом изначально отчуждать его;
  • покупатель не обладал сведениями о том, что продавец реализовать ценности, не принадлежащие ему.

Что делать добросовестному приобретателю? Советы от юриста в этом видео:

При появлении спорных вопросов именно вышеуказанные факты должны доказываться покупателями. При этом учитывается, был ли покупатель осторожным. Если он никаким образом не проверят продавца, то обычно суд принимает решение относительно того, чтобы изъять имущество.

Разумная осторожность является важным моментом крупной покупки. К ней причисляются разные моменты:

К ней причисляются разные моменты:

  • пользовался ли покупатель разными возможностями, чтобы убедиться, что продавец обладает всеми законными правами для продажи имущества;
  • осматривал ли он покупаемые объекты, которыми может выступать недвижимость, участки земли, автомобили или другие ценности;
  • соответствует ли цена купленного предмета рыночной стоимости;
  • обладал ли он информацией о том, что на этот объект претендуют третьи лица.

Как осуществить обмен квартиры? Подробнее здесь.

Только если сможет доказать фирма или частное лицо, что во время покупки были выполнены все необходимые условия и действия, а при этом не были обнаружены какие-либо недостатки и проблемы, можно говорить о том, что они действительно являются добросовестными приобретателями, поэтому не пытались мошенническими схемами завладеть по низкой цене имуществом.

Чтобы не быть обманутым, желательно учитывать рекомендации:

  • перед совершением покупки надо проверить продавца и покупаемую квартиру на юридическую чистоту, причем целесообразно для этого привлекать специалистов, обладающих опытом в данной сфере;
  • надо убедиться в дееспособности продавца;
  • следует изучить историю продаж, чтобы узнать, сколько собственников сменилось у квартиры;
  • если продается объект по доверенности, то надо убедиться в ее подлинности и действительности;
  • в договоре следует указывать настоящую покупную сумму;
  • при передаче средств надо составлять расписку.

Если возникла ситуация, при которой связался покупатель с мошенниками, то надо сразу обращаться к юристам и подавать иск в суд для защиты своих прав, а также в Росреестре надо установить запрет на совершение разных операций с объектом.

Предпосылки внесения изменений

Закон № 430-ФЗ прошел, в целом, довольно незаметно, я не могу сказать, что он вызвал какую-то бурную реакцию в юридическом сообществе. Тут надо понимать, что этот закон № 430-ФЗ был принят во исполнение известного постановления Конституционного суда РФ от 22.06.2017 г. № 16-П «По делу о проверке конституционности положения п. 1 ст. 302 ГК РФ Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» (далее – Постановление № 16-П), которое все знают как дело Дубовца.

Давайте я сначала кратко опишу смысл дела Дубовца и постановления Конституционного суда РФ № 16-П, а потом мы перейдем к анализу тех норм, которые в законе № 430-ФЗ сосредоточены.

В деле Дубовца был такой довольно распространенный сюжет, когда выморочная квартира (то есть квартира, которая перешла к государству от умершего гражданина, не оставившего наследников) оказалась неправильно оформлена на другое лицо, т.е. не государство, не муниципалитет. Это государство совершило сделку по отчуждению этой квартиры, и вот гражданин Дубовец, добросовестный приобретатель, как он сам себя называет, приобрел эту квартиру.

Через какое-то время государство просыпается, говорит: «Ой, квартиру украли» – и истребует у гражданина Дубовца эту квартиру. Суды в рамках этого дела констатируют, что квартира выбыла от государства помимо воли, потому что государственные чиновники, государственные служащие, действуя от имени государственных органов, не совершали каких-либо действий по передаче этой квартиры. То есть фактически суды говорят, что квартира была похищена у государства. Поэтому, невзирая на добросовестность гражданина Дубовца, приобретателя, квартира была у него истребована.

Гражданин Дубовец обжаловал конституционность соответствующих положений ГК РФ в Конституционный суд РФ. Конституционный суд РФ заинтересовался этим вопросом и взял дело на рассмотрение. В постановлении № 16-П Конституционный суд РФ очень пространно рассуждает о том, что у государства намного больше возможностей по защите своей собственности, и поэтому возможности государства по истребованию от добросовестных приобретателей должны быть ограничены в том случае, если даже есть какие-то сомнения в том, а не выбыло ли имущество от государства помимо воли. Все равно должен быть защищен добросовестный приобретатель. То есть мы берем с вами общую схему, которая есть в ст. 302 ГК РФ. В споре между собственником, утратившим вещь помимо воли, без воли, и добросовестным приобретателем, по общему правилу, побеждает собственник.

И нам Конституционный суд РФ говорит: «А вот в деле Дубовца это нарушает конституционные принципы, потому что у государства намного больше способов защищать себя и следить за своим имуществом, и поэтому должен быть все-таки защищен гражданин, который приобрел вот такую квартиру».

И после разрешения спора Дубовца Конституционный суд РФ говорит, что федеральному законодательству следует изменить ГК РФ в этой части для того, чтобы привести его, федеральное законодательство, в соответствие с правовыми позициями Конституционного суда. И наш федеральный законодатель взялся за дело. И, как я уже сказал, закон № 430-ФЗ – это выполнение вот таких наказов, если можно так выразиться, Конституционного суда РФ.

Если внимательно читать закон № 430-ФЗ и не знать той истории, которую я вам рассказал, кажется, что никакой связи между делом Дубовца и этим законом № 430-ФЗ нет. Потому что мы видим, что центральная идея дела Дубовца о том, что государство, даже утратившее помимо своей воли имущество, квартиру, не должно получать защиту в споре с добросовестным приобретателем, – эта идея не реализована в этом законе № 430-ФЗ. Этот закон № 430-ФЗ наполнен другими полезными идеями, которые мы сейчас с вами как раз разберем, но в нем нет того принципа, который был сформулирован Конституционным судом РФ в деле Дубовца.

Что показывает судебная практика

Судебная практика по этим вопросам указывает на то, что часто суд принимает как сторону истца, так и покупателя. Для этого учитываются разные нюансы данного дела.

Принимаются в расчет обстоятельства:

  • приобретатели могут пользоваться для своей защиты многими правовыми инструментами;
  • указывается в судебной практике, что проверять документы на подлинность должны государственные работники, а не сами граждане, поэтому требовать от них такие дорогостоящие исследования нецелесообразно, поэтому нередко причиной споров являются ошибки разных государственных учреждений;
  • если приватизация по каким-либо причинам признается незаконной, то это так же является ошибкой государственных служащих, которые первоначально приняли предоставленную документацию и воспользовались ею для регистрации права;
  • Постановление КС №6-П содержит сведения о том, что права добросовестных покупателей относятся к имущественным правам, так как они могут по закону пользоваться и распоряжаться купленным имуществом, поэтому они могут требовать от государства защиты таких своих прав;
  • дополнительно в этом Постановлении прописывается, что все права должны предоставляться гражданам справедливо, адекватно и пропорционально, поэтому невозможно наличие обратной силы;
  • в судебной практике существуют примеры даже необоснованного обогащения за счет использования статуса добросовестного покупателя, поэтому получает имущество гражданин без учета законодательства и правовых актов, а в этом случае имеется возможность истребовать у такого приобретателя имущество.

Критерии добросовестного приобретателя.

Существует много примеров аналогичных дел, причем решение суда зависело действительно от многочисленных нюансов.

Как покупатель может себя защитить

Покупка имущества, на которое притязают другие лица, является неприятным моментом для каждого человека. В этом случае можно лишиться своих ценностей, а при этом сложно будет вернуть деньги. Поэтому желательно разобраться в том, какими способами может человек защититься, чтобы предотвратить общение с мошенниками.

К основным таким советам относится:

перед подписанием контракта и оформлением сделки надо самостоятельно или с помощью профессиональных специалистов проверить покупаемое имущество на юридическую чистоту; следует изучить историю продаж конкретной недвижимости или транспорта, так как если предмет постоянно продается и покупается, то это должно вызывать подозрения; важно убедиться, что продавец является реальным владельцем имущества, а при этом он должен быть дееспособным, поэтому желательно потребовать от него получения соответствующей медицинской справки; если продавец выполняет все действия на основании доверенности, то надо обратиться к нотариусу, выдавшему документ, чтобы убедиться в его действительности и подлинности, а также все равно следует настаивать на встрече с настоящими владельцами, чтобы спросить у них, действительно ли они желают продать имущество; в соглашении надо прописывать настоящую покупную цену, а не заниженный показатель, как это часто просят продавцы, чтобы снизить размер налога; передавать средства надо с одновременным составлением расписки, где указывается точная сумма, причем желательно формировать ее при двух свидетелях.

Какчерез суд оформить прав собственности на квартиру? Узнайте тут.


Если точно следовать вышеуказанным рекомендациям, то повышается вероятность того, что человек даже по суду будет признан добросовестным приобретателем, поэтому к нему не смогут предъявить какие-либо претензии третьи лица.

Обзор судебной практики

Приобретателям, получившим в собственность спорное имущество, следует учитывать, что существует достаточное количество правовых инструментов, которые могут помочь им в защите своих прав. В качестве примера приведем некоторую судебную практику, рассмотрение которой даст возможность приобретателю определить и использовать конкретные обстоятельства для защиты своих законных прав и восстановления справедливости.

В обзоре судебной практике, который был утвержден Президиумом Верховного суда РФ 01 октября прошлого года, описаны несколько конкретных правовых ситуаций, которые связаны с истребованием у добросовестных приобретателей имущества. Как пример в пользу добросовестного приобретателя было отмечено Постановление ЕСПЧ от 06 декабря 2011 года по делу «Гладышева против России». В нем было указано, что необходимость проверки подлинности документов, которые касаются приватизации жилья, обязано проводить государство, а не граждане, и в этом случае истребование у добросовестного приобретателя квартиры является незаконным. В данном случае речь идет об ошибках государственных органов, которые они допустили в процессе приватизации жилья, и поэтому, в случае признания приватизации незаконной, все риски должно нести государство.

В защиту правовой позиции, которая определяет презумпцию добросовестности, говорит и Постановление КС России от 21 апреля 2003 года № 6-П, в котором указывается, что к числу имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей, поскольку лицам, которые владеют, пользуются и распоряжаются вещью (квартирой, земельным участком, автомобилем) должна гарантироваться государственная защита их прав. В этом постановлении также указывается, что права владения, распоряжения и пользования имуществом должны отвечать требованиям справедливости, должны быть пропорциональными, адекватными и соразмерными, и не иметь обратной силы, то есть не ограничивать пределы основного содержания конституционных норм. Данная правовая позиция изложена в контексте презумпции добросовестности приобретения. Пунктом 3.2 этого постановления в контексте статьи 167 ГК РФ говорится, что положение о последствиях недействительности сделки, которая касается обязанности каждой из сторон возвращения другой стороне всего полученного по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя.

Исходя из обзора судебной практики по неосновательному обогащению, можно сделать вывод, что таковым является получение имущественного права лицом без установленных законом, правовыми актами или сделкой оснований. Поскольку добросовестный приобретатель получает имущественное право по сделке, которая на момент ее совершения является законным основанием для перехода прав, то положения статей о необоснованном обогащении не могут применяться как правовое основание для истребования имущества у добросовестного приобретателя.

В германском обычном праве

В обороте движимого имущества в германском обычном праве действовал принцип «Hand muss Hand wahren»: изъятию и возврату прежнему собственнику подлежали только вещи, вышедшие из рук владельца против его воли (похищенные, потерянные). Те же вещи, которые были им кому-нибудь добровольно вверены, в случае отчуждения их этим последним уходят от собственника окончательно и всякий добросовестный приобретатель таких вещей делается бесповоротным собственником. Прежний собственник получал право на иск об убытках к тому, кому он их вверил: «wo man seinen Glauben gelassen hat, da muss man ihn suchen».

Судебная практика о добросовестном приобретателе недвижимого имущества

Добросовестный приобретатель: критерии допустимой защиты

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества и его особенности

Истребование имущества у добросовестного приобретателя

Особенности, связанные с добросовестным приобретением земельного участка

Судебная практика по исковым заявлениям о признании добросовестным приобретателем квартиры

Исковое заявление о добросовестном приобретении

Компенсация за утрату права собственности

Добросовестный приобретатель: критерии допустимой защиты 

Для начала определимся с терминологией, а именно установим, кто может получить защиту в качестве добросовестного приобретателя. Ответ на этот вопрос мы найдем в п. 1 ст. 302 ГК РФ. Приобретателя можно однозначно рассматривать как добросовестного и имеющего право на защиту от истребования у него его приобретения, если он отвечает таким критериям:

  1. Он не знал и не имел возможности узнать о том, что приобретает имущество не у собственника или его надлежащего представителя, а у человека, который вовсе не был наделен правом на отчуждение.
  2. Приобрел имущество на возмездной основе (иными словами, не получил его в дар, а предоставил равноценное возмещение — деньги или иные материальные или нематериальные ценности). 

Отметим, что для жилого помещения, виндикационный иск в отношении которого предъявило публично-правовое образование (РФ, ее регион, район или город) существует однозначный маркер добросовестности – регистрация прав в ЕГРН за добросовестным приобретателем в течение 3-х лет после того, как собственник перестал владеть жильем. Если первоначальный собственник все же надеется на возврат помещения, то ему придется доказать недобросовестность приобретения (п. 4 ст. 302 ГК РФ, действует с 01.01.2020).

Оспаривая добросовестность приобретателя, при рассмотрении вопроса о наличии у него осведомленности относительно полномочий продавца в качестве доказательств можно представить документы, подтверждающие наличие между сторонами:

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

  • родственных связей;
  • служебных связей;
  • участия в уставных капиталах организаций;
  • иных форм аффилированности. 

ВАЖНО! Добросовестность приобретения по критерию возмездности сделки оценивается не только на момент ее заключения, но и на момент передачи имущества, а также на момент исполнения обязательства по его оплате. 

Так, если вещь не была оплачена покупателем по возмездному договору в установленный срок, то и требовать защиты как добросовестный приобретатель он не имеет права (п. 4 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» от 13.11.2008 № 126).

Приведем еще один пример, когда отсутствие возмездности при получении имущества является основанием для отказа в защите, казалось бы, абсолютно добросовестного приобретения.

Спорное имущество было передано в хозяйственное ведение унитарному предприятию.

Суд при рассмотрении иска собственника об истребовании такого имущества указал, что передача имущества унитарному предприятию была произведена безвозмездно, а, следовательно, защита добросовестного приобретения на эту ситуацию не распространяется. 

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества и его особенности 

Добросовестный приобретатель недвижимости отличается от любого иного прежде всего тем, что обретение им права собственности на такое имущество связано с процедурой государственной регистрации. Во-первых, совершение акта регистрации со стороны государственной власти обуславливает момент наступления права собственности, во-вторых, предоставляет правообладателю особую защиту.

Вспомним общее правило, закрепленное в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ. Согласно этому правилу право собственности на объект недвижимости возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества.

Оспаривание зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя допускается только путем истребования такого имущества и только в случаях, установленных законом. Об этих случаях мы будем говорить подробнее в следующем разделе.


С этим читают