Регистрация дду: как это делается

Принудительные «допы»: кто виноват и что делать?

С другой стороны, навязывание услуг – не всегда инициатива менеджмента компании, так как есть много застройщиков, которые соблюдают закон не только «формально». Иногда это просто горячее желание менеджеров, которые получают бонусы за продажу «допов».


Они частенько отдают предпочтение клиентам, которые склонны платить, и всячески препятствуют заключению договоров с теми, кто не хочет дополнительных услуг. В подобных случаях бывает достаточно выйти на вышестоящее руководство и правильно мотивировать свои пожелания, чтобы заключить договор без лишних услуг.

Если переговоры с руководством не принесли желаемого результата – можно направить жалобы в государственные органы, контролирующие деятельность застройщика. Такое поведение застройщиков является нарушением, поэтому власти иногда реагируют на удивление оперативно. Нередко дольщики объединяются и подают групповые иски, что облегчает задачу поиска доказательств того, что застройщик нарушает закон.

Фото: dengi.bm.img.com

Кроме того, сегодня продажи недвижимости несколько упали, покупатель стал более привередлив и не желает переплачивать, поэтому все больше застройщиков идут на уступки дольщикам. Скажем, тот же “ПИК” поступает следующим образом: предлагает дольщикам скидку по ДДУ ровно на ту сумму, которую просит за регистрацию. В принципе – это хорошее решение, как говорится: «и волки сыты и овцы целы».

Менее элегантно поступает MR Group (или отдельно взятые особо рьяные сотрудники, не берусь утверждать) – передает в работу SMM-менеджерам посыл о том, что 30 000 за регистрацию ДДУ – это нормально, а они разносят это по форумам. .

Удорожание страховки

На сегодняшний день страховые фирмы отчисляют в специализированный Фонд по защите дольщиков 1,2% от каждого заключенного ДДУ. Со следующего года этот процент увеличится почти на пять пунктов, и составит 6%, что приведет в повышению цен на квартиры.

Основная задача Фонда – обеспечение финансирования достройки объекта в случае банкротства строительной фирмы. Сегодня в России недостроенными остаются более тысячи многоквартирных домов.

Фонд будет принимать отчисления вплоть до 1 июля 2019 года, после чего планируется заключение ДДУ через счета эскроу.

Изменения в законе призваны защитить права и финансы граждан. Но при этом рынок жилья претерпит сильные изменения, что, несомненно, отразится на стоимости квартир. Пока поправки не вступили в полную силу, инвестирование в недвижимость будет иметь хороший результат. Поэтому гражданам, которые планировали приобрести жилплощадь в ближайшее время, не стоит откладывать покупку «в долгий ящик».

Как проверить?

Регистрацией данного документа занимается Росреестр. ДДУ, согласно действующим законодательным нормам, подлежат обязательной регистрации. В них не должны содержаться пункты, которые тем или иным образом ущемляют права дольщиков. При покупке квартиры в строящемся доме необходимо проверить документацию на участок земли. В пункте договора о типе участия должен быть указан тип сооружения (многоквартирное или высотное здание, малоэтажное строительство). Прочих формулировок быть не должно, иначе подобные действия расцениваются как мошеннические.

Чтобы убедиться в том, что ДДУ был действительно зарегистрирован, необходимо внимательно ознакомиться с ним при получении. В нем должна быть проставлена отметка. Также можно получить выписку из ЕГРП.

Что такое ДДУ

ДДУ (договор долевого участия) – двухстороннее соглашение, которое регулирует взаимоотношения между строительной компанией и участником долевого строительства. Согласно этому документу дольщик вкладывает в строительство жилого многоквартирного дома некую сумму денежных средств. За это застройщик по завершении возведения здания обязуется передать участнику долевого строительства в собственность квартиру в новостройке.

В соглашении прописываются:

  • нюансы и детали взаимоотношений сторон соглашения;
  • методы решения разных вопросов, которые могут возникнуть в процессе;
  • права и обязанности каждой из сторон;
  • ответственность сторон в случае уклонения от выполнения условий ДДУ;
  • цена вопроса (стоимость квадратных метров и общая стоимость квартиры);
  • сроки выполнения сторонами их обязательств (осуществление расчетов, ввод дома в эксплуатацию и т.д.);
  • технические характеристики будущего жилища и дома.

Единого установленного образца договора долевого участия не существует. Соглашение составляется опытными юристами, специализирующимися в области долевого строительства. При составлении документа учитываются индивидуальные особенности каждого конкретного случая, а также общие требования к оформлению документов.

Внимание! ДДУ подлежит обязательной регистрации в ЕГРН. Без внесения соответствующих сведений в реестр недвижимости он не имеет юридической силы

Государственная регистрация необходима для предотвращения различных махинаций с недвижимым имуществом и многократной продажи одной жилплощади.

Если договор купли-продажи наделяет покупателя правом собственности и позволяет новому владельцу распоряжаться приобретенным жилищем на свое усмотрение, то ДДУ только гарантирует право на получение квартиры в собственность по окончанию строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. Это значит, что покупатель (дольщик) получит свою квартиру только когда застройщик завершит все работы и сдаст дом. С момента оплаты до получения квартиры в собственность пройдет немало времени, а это определенные риски.

Плюсы и минусы

Договор долевого участия имеет ряд своих преимуществ, которые заключаются в следующем:

  1. Дает право дольщику в ближайшем будущем получить квартиру по низкой цене (на 15-30% ниже, чем рыночная стоимость готового жилья).
  2. Независимо от того, сколько времени будет строиться дом и насколько подорожает недвижимость на первичном рынке, цена для дольщиков останется неизменной.
  3. Снижаются риски многократной продажи одной и той же квартиры – федеральное законодательство обязывает сторон сделки зарегистрировать соглашение в Едином государственном реестре недвижимости, что исключает риск продажи одной жилплощади одновременно нескольким покупателям.
  4. К договору обязательно крепятся копии разрешительной документации на строительство, проектных документов и лицензии, поэтому участник долевого строительства может быть спокоен по поводу легитимности деятельности строительной компании.
  5. Уклонение от выполнения обязательств, возникших при подписании ДДУ, любой из сторон наказуемо, меры пресечения прописаны в законодательстве РФ (к примеру, срыв сроков возведения дома влечет за собой немалую неустойку для застройщика, а просрочка платежей дольщиком наказывается наложением штрафа).
  6. ДДУ дает право дольщику в случае невыполнения компанией условий соглашения инициировать расторжение договора, взыскать с застройщика неустойку и вернуть вложенные средства обратно.

К минусам ДДУ следует отнести:

  1. Соглашение не дает право собственности, а лишь право на ее получение в будущем. Чтобы въехать в новую квартиру, дольщику придется пройти еще немало испытаний – дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию, передачи жилья, оформить и собрать кучу разных бумаг и т.д.
  2. До оформления квартиры в собственность могут уйти годы, а в это время нужно где-то жить. Поэтому дольщикам следует быть готовыми к тому, что им придется некоторое время скитаться по съемным квартирам. А это дополнительные неудобства и финансовые траты.
  3. Существует вероятность заключения сделки с недобросовестной строительной компанией, которая безответственно подходит к выполнению своих обязательств, ссылаясь на какие-то несуществующие обстоятельства. Часто это грозит срывом оговоренных в ДДУ сроков возведения дома.
  4. Застройщик имеет право без согласования с участниками долевого строительства в одностороннем порядке внести коррективы в первоначальный проект будущего дома и придомовой инфраструктуры. В результате дольщики могут получить не совсем то или совсем не то, на что рассчитывали и что им обещала строительная компания в момент подписания соглашения.

Преимущества и недостатки

Сущность долевого строительства заключается в том, что инвесторы (в роли которых чаще всего выступают обычные граждане) вкладывают часть средств в строительство многоквартирного дома.


Застройщик же, в свою очередь, гарантирует за эти деньги предоставить им жилье в установленные сроки.

Преимущества от официального оформления сделки и заключения договора состоят в следующем:

  • возможность приобрести жилье по более низкой цене, особенно в сравнении с вторичным рынком (разница может достигать 30%);
  • документальное закрепление сделки и возможность отстоять свои интересы (в частности, договор необходим, если покупатель обращается в суд или другие госорганы с жалобами на застройщика);
  • возможность заранее определить параметры и характеристики будущей квартиры (площадь, этаж, планировку) и закрепить это документально;
  • государственная регистрация договора участия в долевом строительстве в Россреестре (что значительно снижает возможности для мошеннических схем с жильем).

Но при всем этом сделка имеет и некоторые недостатки:

  • риск невыполнения застройщиком своих обязательств (чаще всего это касается сроков сдачи готового объекта);
  • вероятность банкротства компании (в этом случае инвестор вообще может потерять все вложенные средства);
  • множество различных мошеннических схем (в частности, двойная продажа и хищение вложенных средств, как следствие появляются обманутые дольщики);
  • вероятность несоответствия реального объекта недвижимости тем условиям, что указаны в договоре (чаще всего это касается площади).

Конечно, при наличии официально заключенного договора долевого строительства данные риски существенно снижаются и инвестор может отстоять свои права в суде, в некоторых случаях он все равно рискует потерять и деньги, и жилье.

Поэтому перед оформлением сделки стоит не только внимательно изучить сам договор, но и получить как можно больше информации о самом застройщике.

Расторжение ДДУ

При определенных обстоятельствах можно расторгнуть ДДУ. Что это за процедура и в чем ее суть? Причиной расторжения может быть только неисполнение обязанностей согласно договору застройщиком или участником. Инициатива расторжения может исходить от обеих сторон. Условия для расторжения в одностороннем порядке могут быть следующими:

  • Участник задержал оплату более чем на 2 месяца.
  • Построенный объект имеет существенные недостатки.
  • Застройщик задержал сдачу дома больше чем на 2 месяца.

Также дольщик имеет право подать иск в суд, если строительная организация самовольно внесла изменения в проектную документацию или в условия договора.

Законодательство

Перед тем, как купить квартиру в новостройке, нужно изучить особенности такой покупки. Они регламентируются несколькими законами:

  1. ФЗ от 30.12.2004 №214 «Об участии в долевом строительстве…». Здесь указан порядок расчетов, заключения и расторжения договора, срок передачи объекта застройщиком дольщикам.
  2. ФЗ от 23.12.2003 №177-ФЗ «О страховании вкладов в банках РФ». Размер застрахованной суммы, перечисленной на эскроу-счет по ДДУ, составляет 10 000 000 руб. Если банк обанкротится, средства вернут в полном объеме.
  3. Ст. 860.7 ГК РФ «Договор счета эскроу». Определяет порядок открытия счета эскроу и обязательства по нему.

Важно! ДДУ сейчас заключаются так же, как и раньше. Но изменился порядок расчетов

Если до середины 2019 года на переходном этапе застройщики могли брать деньги с дольщиков через эскроу или напрямую, то сейчас расчеты производятся только через специальные счета. Они открываются для каждого ДДУ. Банк выступает третьим лицом, а его участие минимизирует риски для дольщиков. Они могут быть уверены, что их деньги никуда не денутся, и если даже застройщик обанкротится или заморозит строительство, им вернут полностью всю сумму.

Договор эскроу

Договор эскроу трехсторонний: его заключают покупатель, застройщик и банк. Покупатель вносит деньги за квартиру на специальный счет эскроу в банке. Эти деньги лежат там до момента, когда застройщик сдаст готовый дом. Строительная компания может получить деньги с этих счетов эскроу, только когда первые покупатели получат ключи от своих квартир.

При такой схеме компания получает деньги на строительство от банка в кредит. Но ставки по нему ниже, чем по обычным кредитам на бизнес-проекты.

Какой порядок действий?

  1. Вы выбираете застройщика, дом и квартиру. Застройщик сообщает вам, с каким банком он работает. Это должен быть один из банков, уполномоченных на финансирование долевого строительства через эскроу.Список таких банков можно проверить на сайте Банка России (одновременно нажмите клавиши Сtrl и F, а затем введите в строку поиска «уполномоченные банки»). Если застройщик предлагает вам открыть счет в каком-то другом банке, он нарушает закон.

  2. Вы заключаете трехсторонний договор со строительной компанией и банком. Открываете счет эскроу и вносите на него полную стоимость будущей квартиры. Если у вас нет всей суммы, вы можете взять кредит в том же или другом банке и перечислить его на счет эскроу.

  3. Деньги на счете эскроу считаются вашими — до момента, пока строительная компания не сдаст дом в эксплуатацию и не начнет выдавать ключи от квартир. По закону застройщик получает доступ ко всем счетам эскроу по проекту, как только передаст квартиру в собственность хотя бы одному покупателю. С этого момента строительная компания считается собственником всех денег дольщиков.

  4. Застройщик выдает ключи, и вы переезжаете в новую квартиру.

Плюсы

  • Риски потерять деньги сведены к минимуму. Суммы на счетах эскроу в размере до 10 млн рублей попадают в систему страхования вкладов.

  • В случае банкротства застройщика покупатель может забрать деньги со счета эскроу в любой момент. Не нужно совершать никаких дополнительных действий.

  • Строительные компании получают не деньги дольщиков, а кредиты от банков. В такой ситуации им выгодно закончить строительство как можно быстрее, чтобы заплатить меньше процентов банку. А у вас — все шансы въехать в новую квартиру как минимум в срок, который обещает застройщик, а то и раньше.

Онлайн проверка ДДУ

Самый простой вариант – это проверка договора долевого участия через интернет на сайте Росреестра.  Онлайн проверка позволяет бесплатно и быстро убедиться, что ДДУ зарегистрирован Росреестром.

Внимание! Согласно закону 214 ФЗ, оплата квартиры производится только после регистрации договора долевого строительства. Не платите застройщику раньше!. Проверить регистрацию ДДУ на сайте Росреестра можно как по описанию земельного участка, так и по номеру регистрации договора в Росреестре.  Однако, при этом дольщик не получит на руки никакого подтверждения регистрации

Проверить регистрацию ДДУ на сайте Росреестра можно как по описанию земельного участка, так и по номеру регистрации договора в Росреестре.  Однако, при этом дольщик не получит на руки никакого подтверждения регистрации.

Кроме того, в результате проверки можно будет увидеть только номер регистрации ДДУ, без указания других данных (даты ДДУ, выданного застройщиком регистрационного номера договора, Ф.И.О. дольщика).  Поэтому данный вариант лучше всего подойдет для дольщиков, которые уже имеют на руках зарегистрированный ДДУ, но хотят убедиться, что все действительно в порядке.  Если же договор долевого участия ещё не вернули дольщику, лучше заказать выписку из реестра недвижимости (ЕГРН).

Для онлайн проверки регистрации ДДУ, не выходя из дома, необходимо:

  • зайти на сайт Росреестра: https://rosreestr.ru
  • в нижней части сайта нажать на ссылку «Электронные услуги», и далее зайти в подраздел «Справочная информация».

На появившейся странице нужно указать информацию о земельном участке, приведенную в договоре долевого участия. Как правило, эти данные застройщики указывают в первом или втором разделе, который называется «Предмет договора».

Внимание!

Для проверки регистрации ДДУ нужно запрашивать сведения из ЕГРН в отношении именно земельного участка.  Поиск данных о будущем доме или квартире не принесет результатов. Договор долевого участия в строительстве регистрируется в качестве обременения земельного участка, на котором появится новостройка

Именно поэтому в форме запроса на сайте Росреестра нужно указать всю имеющуюся в ДДУ информацию об этом земельном участке. Как правило, указываются кадастровый номер, площадь и адрес. Указывать данные по квартире обычно нет смысла.  На момент регистрации ДДУ квартира еще не построена, и Росреестр не сможет ее обнаружить в своей базе данных

Договор долевого участия в строительстве регистрируется в качестве обременения земельного участка, на котором появится новостройка. Именно поэтому в форме запроса на сайте Росреестра нужно указать всю имеющуюся в ДДУ информацию об этом земельном участке. Как правило, указываются кадастровый номер, площадь и адрес. Указывать данные по квартире обычно нет смысла.  На момент регистрации ДДУ квартира еще не построена, и Росреестр не сможет ее обнаружить в своей базе данных.

Если зарегистрированный ДДУ уже имеется на руках, можно провести его онлайн-проверку по номеру регистрации, присвоенному Росреестром.


После заполнения информации необходимо нажать кнопку внизу экрана «Сформировать запрос».  На обновившейся странице появится ссылка с описанием земельного участка.  Если на предыдущем шаге информация была введена не точно, таких ссылок может быть несколько.  В этом случае, необходимо выбрать из них нужную или уточнить запрос.

Список содержит только номера обременений.  Если номер регистрации договора пока неизвестен, рекомендуем проверить ДДУ, получив выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) о земельном участке.

В силу технических особенностей в списке после номера регистрации обременения может быть поставлена пометка «залог» вместо «договор долевого участия».

Онлайн информация запаздывает.  Если номер регистрации ДДУ отсутствует в списке обременений, — возможно, данные еще не обновились. В этом случае необходимо проверить, когда произошли последние изменения, известные Росреестру.  Эта информация видна  в строке «дата обновления информации».

Что за этим последует

Эксперты прогнозируют, что из-за ужесточения законодательства цены на долевое участие в строительстве поднимутся минимум на 10%. Переход к новой системе покупки жилья у застройщиков займет около пяти лет.

На сегодняшний день строительные компании имеют три источника инвестиций:

  • собственные средства;
  • банковские кредиты;
  • финансы дольщиков.

Именно последний источник средств является наиболее привлекательным для застройщика. Это связано с отсутствием необходимости уплачивать проценты за пользование деньгами, в отличие от банковских кредитов.

Сегодня на первичном рынке жилья в Москве до 85% квартир продаются через ДДУ, и лишь оставшиеся 15% по договорам купли-продажи после введения объекта в эксплуатацию.

Из-за необходимости оформлять ссуду в банке на строительство многоквартирного дома издержки застройщиков увеличатся, а, вслед за этим, возрастет стоимость готового жилья.

Также из-за ужесточившихся требований к строительным компаниям многие «слабые» игроки не выдержат и уйдут с рынка. А это в свою очередь приведет к увеличению количества брошенных недостроенных объектов.

На строительном рынке останутся только крупные компании, со стабильным финансовым положением.

Выгода и риски долевого строительства

В долевом строительстве одной стороной сделки всегда выступает только юридическое лицо — застройщик. Вторую сторону (физическое или юридическое лицо) принято называть покупателем, но фактически это не покупатель, а пока только инвестор.

Это означает, что, заключая договор с застройщиком и внося средства за покупаемую квартиру, будущий собственник покупает не саму квартиру, а право требовать ее оформления в собственность на свое имя в будущем, когда дом будет сдан. Причина в том, что еще не построенное жилье не является собственностью и поэтому не может быть продано или куплено. В то же время ДДУ регистрируется в Росреестре и впоследствии становится основанием права собственности на квартиру.

Для инвесторов заключение таких договоров привлекательно по нескольким причинам:

  • стоимость квартир в новостройках значительно ниже аналогичных «вторичек»;
  • цена покупки сопоставима с самыми недорогими «вторичками», но при этом площадь и комфортабельность квартир в современном доме несопоставимо выше;
  • первичное жилье не имеет юридической истории, что обеспечивает защиту от большинства рисков при покупке вторичного жилья;
  • богатый выбор современных ЖК, классов жилья (а, значит, и социального уровня соседей), физических характеристик квартир и многих других составляющих будущего образа жизни;
  • приобретая «первичку» с использованием заемных средств, инвестор получает существенно более низкую ставку по ипотечному кредиту;
  • покупка «первички» для последующей перепродажи — это всегда гарантия получения прибыли в будущем, ведь на каждом очередном этапе строительства рыночная ценность объекта возрастает.

Но наряду с явными выгодами, покупка квартир по ДДУ сопряжена и с рисками:

  • заключение ДДУ не предполагает возможности скорого заселения, ждать завершения строительства придется от нескольких месяцев до полутора-двух лет;
  • вместе с расходами на приобретение необходимо учитывать и расходы на последующий ремонт и интерьер — в среднем от 1-1,5 миллионов рублей;
  • право требования инвестора гарантирует вступление в собственность после ввода дома в эксплуатацию, но не дает гарантии, что дом когда-либо будет достроен;

Таким образом, важно с самого начала учитывать все плюсы и минусы, сопряженные с инвестированием в долевое строительство

Требования к содержанию договора

От содержания ДДУ зависит, сможет ли дольщик предъявить обоснованные претензии к строительной компании по качеству квартиры, срокам ее сдачи, по иным пунктам. Основной блок сведений, которые стороны обязаны указать в соглашении, определен статьей 4 Закона № 214-ФЗ

Важно, что содержание ДДУ должно соответствовать проектной и иной документации застройщика, не нарушать права дольщика, предусмотренные законом. В перечень обязательных пунктов входит:

  • признаки и характеристики, позволяющие однозначно идентифицировать объект (назначение, этаж, количество и площадь комнат, наличие балконов и лоджий, иные характеристики);
  • срок, в течение которого строительная компания обязуется передать квартиру (по проектной декларации срок передачи должен быть одинаков для всех дольщиков дома, однако точная дата будет зависеть от процесса приема-передачи);
  • стоимость квартиры или за 1 кв.м. площади, порядок и сроки взаиморасчетов;
  • гарантия, которую застройщик устанавливает на качество объекта (по закону он не может быть менее 5 лет);
  • подтверждение условия для привлечения денег дольщика (это может быть использование эскроу-счетов, отчисления в компенсационные фонды).

Дольщик не обязан подписывать проект документа сразу после его передачи строительной организацией. Мы рекомендуем внимательно ознакомиться с ним в спокойной обстановке, сравнить с документацией на сайте застройщика, проверить на предмет соответствия закону. Чтобы избежать проблем и рисков, связанных с исполнением ДДУ, вы можете воспользоваться услугами наших юристов.

Права и обязанности по ДДУ

Ключевым правом дольщика является требование передачи готовой квартиры в оговоренный срок. Указанный срок не может меняться застройщиком в одностороннем порядке, иначе возникнут основания для взыскания штрафных санкций. Также участник строительства приобретает следующие права:

  • требовать безвозмездного устранения недоделок, снижения цены по договору или его расторжения, если строительная организация нарушает требования по качеству;
  • уступать права другим лицам по цессии без согласия застройщика (если иное не указано в ДДУ);
  • требовать выплаты неустойки и штрафов за нарушение сроков передачи готового объекта.

Основной обязанностью дольщика является выполнение условий в части оплаты. Если участник допустил прострочку по платежам более двух месяцев подряд, строительная организация может отказаться от исполнения обязательств в одностороннем порядке. Таких проблем не возникает, если вся сумма по ДДУ уплачена сразу при его заключении.

Порядок взаиморасчетов

Стороны могут сами определить формат и условия взаиморасчетов по ДДУ. Однако они должны соблюсти ряд требований закона в сфере долевого строительства:

  • перечислять деньги в пользу застройщика можно только после госрегистрации договора;
  • для оплаты можно использовать собственные сбережения, средства ипотечных и потребительских кредитов, маткапитал, иные источники;
  • с июля 2019 года деньги по ДДУ могут перечисляться только через эскроу-счета, а работать по старой схеме можно только по уже возводимым объектам.

Эскроу-счета гарантируют сохранность денег на случай банкротства застройщика, приостановления или прекращения строительства. Подробнее об этом нововведении 214-ФЗ вы можете узнать из материалов на нашем сайте, либо на консультации юристов.

Взыскание неустойки и возврат денег

Для составления неустойки и обращения в суд лучше всего воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Однако и при самостоятельном составлении претензии следует опираться на существующую нормативно-правовую базу. Претензия составляется на основании ст.6 и 10 Федерального закона №214-ФЗ, ст.309-310 ГК РФ и со ссылкой на нарушенные условия договора. Документ направляется по юридическому и фактическому адресам застройщика (первый лучше выяснять доподлинно, путем заказа выписки из ЕГРЮЛ) и доставляется лично либо по почте, заказным письмом с составлением описи вложения. Отметка о получении претензии застройщиком необходима для дальнейшего разбирательства в суде.

Сумма неустойки рассчитывается исходя из даты передачи застройщиком квартиры инвестору по договору долевого участия

Причем важно учитывать и срок, указанный в самом договоре, и конечную сумму неустойки — если истец по ошибке ее завысит, суд все равно сделает расчет по закону, однако итоговая сумма, превышающая 1 миллион рублей, влечет за собой обязательную оплату государственной пошлины

Правила оформления договора долевого участия

ДДУ не требует нотариального заверения, он заключается в простой письменной форме с последующей регистрацией в Росреестре. В договоре прописываются обязательства застройщика, а именно: своевременные постройка, сдача, ввод в эксплуатацию и передача дольщику обозначенного объекта недвижимости. Вторая сторона обязуется выплатить в полном объеме сумму, указанную в договоре, а также поставить подпись в акте приема-передачи, если квартира полностью соответствует нормам качества.

Кроме того, должны присутствовать реквизиты сторон, документы, подтверждающие право на ведение строительства, стоимость одного квадратного метра жилья и итоговая цена квартиры, основания для пересмотра стоимости, права и обязанности обеих сторон, ответственность в случае нарушения сторонами условий договора. При отсутствии существенных условий в регистрации договора будет отказано. Условия ДДУ сверяются в соответствии с проектной декларацией. Регистрация в Росреестре призвана обезопасить дольщика, подтвердить его право собственности, а также исключить вероятность двойной продажи.

В дополнительном соглашении к ДДУ могут быть указаны некоторые условия, не прописанные в основном договоре, на это также стоит обратить внимание. Зачастую речь в них идет о переносе даты сдачи дома вследствие увеличения срока строительства

Ознакомившись с подобными условиями, дольщик вправе отказаться от заключения договора. Кроме того, по закону он может оспорить задержку строительных работ в суде. К дополнительным условиям относятся:

  • право уступки требования по ДДУ;
  • возможность расторжения договора в одностороннем порядке;
  • четко обозначенные сроки сдачи и приемки объекта;
  • регламент разрешения конфликтов;
  • условия расторжения соглашения.

Для подписи дополнительных условий также не требуется присутствие нотариуса. Они имеют такое же значение, что и сам договор, поэтому прежде, чем подписать дополнительное соглашение, проконсультируйтесь с юристом или другими дольщиками.

Возврат денег, неустойки, компенсации

Жители Саратова помнят резонансное дело о том, как председатель ЖСК «Капитель-2002» оставила без квартир 274 участника, при этом, порядка 160 млн. рублей были похищены, а строительство замерло на уровне восьмого этажа. Стоит ли говорить о том, что никакого возмещения участники кооператива так и не получили?

Согласно ФЗ-214 (поправки, вступившие в силу с 2017 года)

компания-застройщик должна состоять в саморегулируемом обществе, иметь уставной капитал и выплачивать взносы в компенсационный фонд(общий для всех застройщиков) . В случае банкротства застройщика все выплаты в пользу дольщиков будут компенсироваться средствами из этого фонда. То есть, если на момент банкротства дом не будет достроен или сдан в эксплуатацию, дольщик может рассчитывать, что ему вернут деньги или достроят все-таки дом(в таких случаях СРО может передать объект другому застройщику) .

Добиться в подобных случаях чего-либо от кооператива (ЖСК)

проблематично. ЖСК сможет вернуть деньги только в том случае, если они есть на счете(хотя факт остановки строительства сам по себе говорит об отсутствии денег) . Разумеется, на дополнительные выплаты(пени, компенсации) рассчитывать не приходится, порядок возврата определяет сам кооператив, если участнику кооператива и удастся вернуть хотя бы часть, это будет очень хорошо.

Справедливости ради, стоит отметить, что новые поправки по ДДУ еще только на стадии внедрения, однако уже сейчас есть механизмы, которые позволяют обеспечить выплаты дольщикам – это страхование ответственности и поручительство банка.

В случае с ЖСК страхование не является обязательным требованием. Так что, если менеджмент при организации строительных работ окажется неэффективным (чего нельзя исключать, так члены правления кооператива необязательно являются профессионалами строительного рынка)

, и на окончание строительства денег не хватит, то либо придется изыскивать дополнительные суммы либо пытаться каким-то образом реализовать недострой.

Давайте рассмотрим плюсы и минусы участия в ЖСК?

Плюсы:

  • Пай вы можете погашать постепенно, и поэтому вам не понадобится брать ипотеку
  • Есть возможность владения и пользования жилплощадью еще до полной оплаты пая
  • Обычно покупка жилплощади через ЖСК более бюджетна
  • В кооператив вступить просто и нет необходимости регистрации договора

Минусы:

Минусы вышеописанной конструкции проявились именно на практике. Например, строительные фирмы, благодаря ряду «белых пятен» в законодательстве, стали создавать прямо или отчасти аффилированные ЖСК, для избежания обеспечения прав и гарантий граждан, которые установлены законом о защите прав потребителей:

  1. Так как фундамент для изменения сроков сдачи объекта, а также цены, порядок уплата и так далее регулируются уставом кооператива, а не законодательством, кооператив начинает злоупотреблять своими правами
  2. Не представляется возможным требовать неустойку или штраф за нарушение обязательств, а также устранение недостатков в работе
  3. Следует упомянуть о дополнительных обязанностях, которые предусматривает устав кооператива: личное участие, различные запреты.
  4. Так как договор с ЖСК не проходит регистрацию, есть шанс двойной продажи одно и того же объекта.

С этим читают