Рынок жилья петербурга: цены растут на спаде

Вторичный рынок жилья

Вслед за первичным рынком подтягивается и вторичный. За сентябрь здесь цены выросли почти на столько же – на 0,53%, или 652 руб. с кв. м. И к концу месяца средняя цена предложения на вторичное жилье составила 124,7 тыс. руб. за кв. м.


Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья, руб./кв. м

Средняя цена предложения по типу квартир на конец сентября 2019 года студии и однокомнатные – 5,0 млн руб. двухкомнатные – 8,0 млн руб. трехкомнатные – 11,6 млн руб.

Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья по типу квартир, руб./кв. м

Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:

– Ожидания торможения активности спроса осенью не оправдались. В сентябре цены продолжили повышаться примерно на 0,5%. Это ниже, чем годовая динамика. С января они увеличивались в среднем на 1% в месяц. Возможно, это является предвестником стагнации, так как рост длится уже почти два года (начало процесса отмечаю ноябрем 2017 года). Такой длительный рост цен, если откинуть статистику 90-х годов XX столетия, был только в период 2002–2004 годов.

Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербургав вы можете заказать через свой личный кабинет.

Продажа

Студия | 27 м2| 12/23 этаж

2 800 000 ₽

Русановская ул., 19

Показать номер

Продажа

Студия | 21 м2| 8/9 этаж

1 635 736 ₽

Ломоносов, Михайловская ул.

Показать номер

Продажа

Студия | 23 м2| 1/9 этаж

1 843 117 ₽

Ломоносов, Михайловская ул.

Показать номер

Продажа

Студия | 15 м2| 2/5 этаж

1 850 000 ₽

Псковская, 11

Показать номер

Продажа

Студия | 11 м2| 2/5 этаж

1 850 000 ₽

Фурштатская, 54

Показать номер

Продажа

Студия | 13 м2| 1/9 этаж

1 880 000 ₽

Учебный пер., 6 к 1

Показать номер

Продажа

Студия | 13 м2| 1/9 этаж

1 890 000 ₽

Наличная, 36 к 3

Показать номер

Продажа

Студия | 26 м2| 7/10 этаж

1 899 000 ₽

Шушары п., Ленсоветовский, 23

Показать номер

Продажа

1-комн. кв. | 25 м2| 5/9 этаж

1 900 000 ₽

г. Ломоносов, ул. Михайловская

Показать номер

Продажа

Студия | 24 м2| 1/9 этаж

1 902 368 ₽

Ломоносов, Михайловская ул.

Показать номер

Продажа

Студия | 24 м2| 1/9 этаж

1 902 368 ₽

Ломоносов, Михайловская ул.

Показать номер

Продажа

Студия | 17 м2| 1/9 этаж

1 910 000 ₽

Наставников пр., 15к2

Показать номер

Продажа

Студия | 26 м2| 7/10 этаж

1 899 000 ₽

Шушары п., Ленсоветовский, 23

Показать номер

Продажа

Студия | 21 м2| 8/9 этаж

1 635 736 ₽

Ломоносов, Михайловская ул.

Показать номер

На сколько подорожают новостройки до конца года

Цены на новостройки в августе: вверх или вниз?

Текст: По данным Центра оценки и аналитики BN.ru    Фото: Алексей Александронок   

Арендные каникулы: как договориться?

В обозримой перспективе нас также ждет массовое снижение ставок на ранее сданные объекты. Так, по словам Аллы Казаковой, большинству съемщиков вряд ли имеет смысл рассчитывать на арендные каникулы.

Но если хозяева адекватны, можно попытаться договориться о снижении ставки на те же 25–30% – как минимум на период неопределенности, до сентября.

Алла Казакова, руководитель направления «Аренда» агентства «Итака»:


– Собственники вынуждены идти на уступки, потому что других съемщиков за те же деньги им уже не найти. Например, квартиры-студии, которые раньше сдавали за 17–19 тыс. руб., теперь предлагают за 14–15 тыс. руб. в месяц, а очереди желающих не выстраиваются. Но если переговоры о снижении ставки зашли в тупик, у съемщиков почти всегда есть возможность переехать в жилье аналогичного или лучшего качества, предлагаемое по новой, «антикризисной» ставке.

Текст: Филипп Урбан    Фото: ru.freepik.com   

Рынок меняется

Усиливающаяся тенденция – малогабаритные квартиры продолжают захватывать рынок новостроек. По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, доля студий и однушек в квартирографии новых жилых комплексов Петербурга за 11 месяцев выросла с 65,1 до 66,3%, а в Ленобласти увеличилась с 74,6% до 77,5%. Тает и средняя площадь квартир – в городских новостройках она снизилась до 45 кв. м, потеряв за год один квадрат. В пригородах средний метраж квартир уменьшился еще больше – с 40,0 до 37,6 кв. м.

Директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева уверена, что просторные и качественные семейные квартиры будут в тренде и в следующем году спрос на них будет только усиливаться. «Покупателю теперь некуда спешить: 1 июля миновало, ажиотажный спрос прошел, и к выбору жилья клиенты подходят вдумчиво и обстоятельно», – говорит эксперт. По ее словам, в локациях, рассчитанных на семейных покупателей, двушки с трешками сейчас расходятся быстрее, чем однушки.

Появления в новостройках крохотных студий метражом 11 кв. м, как это происходит на столичном рынке, эксперты не прогнозируют. «Такое жилье – это копейка в копилку черного рынка аренды, с которым государство начало вести активную борьбу. Такие объекты приобретаются исключительно инвесторами для сдачи в аренду», – отмечает директор по продажам Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») Дмитрий Фалкин.

Сами инвесторы с первичного рынка жилья уже окончательно ушли в апартаменты, о чем в том числе свидетельствует бурный рост сегмента – объем предложения здесь за год вырос с 600 тыс. до 900 тыс. кв. м. При этом рынок стал расслаиваться. Если раньше его развитие было связано исключительно с апартаментами со средней стоимостью 157 тыс. руб. за кв. м в центральной части города и Московском районе, то теперь появились локации на окраинах со средней ценой 88 тыс. руб. за кв. м. «Рынок разделился, и уже в 2020 году мы будем говорить об апартаментах классов комфорт/бизнес и эконом/комфорт. У нас появляется как минимум два сегмента сервисных апартаментов – продуктов, разных по составу, локациям и ценовым характеристикам», – отмечает Дмитрий Фалкин.

Еще один тренд, который обсудили участники круглого стола, – цифровые технологии стремительно уводят рынок недвижимости в интернет. «Помимо введения эскроу-счетов, самые глобальные изменения на рынке, на мой взгляд, происходят в генерации лидов – поиске и привлечении клиентов. „Дом-клик“ Сбербанка по объемам уже вошел в четверку самых крупных сервисов. Новую платформу по продаже недвижимости в ближайшее время запускает ВТБ. Это кардинально меняет рынок недвижимости в сфере рекламы и продажи квартир», – отмечает Василий Павлов. По его словам, у риэлторов остается все меньше времени на перестройку в условиях ужесточившейся конкуренции.

Текст: Александр Смирнов    Фото: pixabay.com, Алексей Александронок   

Картина дня

Ставки на аренду жилья в Москве, рухнувшие во время весеннего карантина, пока не вернулись на прежний уровень и, скорее всего, в ближайшие месяцы не вернутся, несмотря на надежды многих арендодателей на сезонный всплеск спроса. В лучшем случае все будет, как сейчас, в худшем – если опять всех «самоизолируют» – ставки упадут еще больше.

В «первом поясе» за ТТК преобладает бизнес-класс, комфорткласса в три раза меньше Внутри МКАД – однушки и редкие двушки, в Подмосковье возможно всё Кому банки не хотят одобрять ипотеку и как повысить шансы на получение кредита В центре и не только Власти вынуждены снижать первоначальный взнос В августе застройщики предлагают ипотечные ставки от 0,1% и страховку от потери работы

Переоценка ценностей. Куда идем?

Опрошенные нами эксперты уверены, что в обозримой перспективе ситуация вряд ли вернется в привычное русло.

Да, на протяжении последнего десятилетия многие петербуржцы покупали недвижимость именно чтобы зарабатывать, сдавая ее в аренду. Но проблема пришла откуда не ждали: пандемия закрыла детские сады и перевела школы на дистанционное обучение, сорвала туристический сезон и заставила пересмотреть трудовые отношения в пользу перевода значительной части персонала на удаленную работу с редкими визитами в офис. Рынок труда от этого не перевернулся.

Вторичный рынок жилья Москвы и Петербурга. Что происходит с ценами и спросом?

Эксперты поделились своим видением ситуации на рынке новостроек

Спрос то вверх, то вниз, а цены?

Почему новостройки продолжают дорожать

Рынок аренды скорее жив, чем мертв

Как мы боремся с мошенниками. Исповедь модератора сайта

Рынок аренды скорее жив, чем мертв

Грозит ли крах рынку найма жилья из-за ситуации с коронавирусом?

Специалисты оценили состояние петербургского рынка аренды

Тихая революция на рынке аренды

При этом выяснилось, что малогабаритные однушки и студии вблизи метро, которые долгие годы были основными хитами спроса на рынке аренды, не лучший рабочий кабинет и, мягко говоря, не идеальное место для самоизоляции.

А если дети вынуждены «самоизолироваться» вместе с родителями, собственников и съемщиков начинает неудержимо тянуть за город, на дачу – подальше и от мегаполиса, и от метро. И к такому повороту событий, как оказалось, не готовы наши дачные поселки и садоводства: уже в марте ликвидных загородных объектов в каталогах аренды не осталось.

Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон»:

– Такой весны у нас не было никогда. С марта количество запросов на аренду квартир уменьшилось в 2,5 раза, при этом спрос на дачи и коттеджи вырос в пять раз. Результат: все загородные объекты, в том числе такие, которые в прежние годы считались почти безнадежными, разобрали уже к апрелю. Вот и получается: в городе – выбор вариантов почти безграничный, множество интересных объектов готовы сдавать на очень привлекательных условиях. За городом – предлагать больше нечего.

Откуда они берутся?

Во-первых, из съемных квартир съезжают те, кто не смог договориться с хозяевами об арендных каникулах и снижении ставок на период «недокарантина», иногородние студенты, а также те, кто остались без работы или вынуждены поставить бизнес на паузу.

Во-вторых, сегодня на рынок долгосрочной и среднесрочной аренды выброшено множество объектов в историческом центре – тех, что готовили к посуточной сдаче в туристический сезон. Надежды заработать на туристах в белые ночи не оправдались.

Кстати, по словам Аллы Казаковой, падение спроса и ставок более всего заметно там, где традиционно много арендаторов, а именно в историческом центре и в окраинных ЖК, под завязку укомплектованных квартирами-студиями.

«Получается парадокс: 14–15 тыс. в месяц просят за студии в Мурино, – рассказывает менеджер агентства „Экотон“ Александр Кондрашов, – при этом за ту же сумму сегодня можно снять почти идеально обставленную мини-квартиру в историческом центре, рядом с „Адмиралтейской“».

Но есть и еще один источник, за счет которого листинги аренды пополнились новыми объектами. Пенсионеры и предпенсионеры, серьезно отнесшиеся к предложению «самоизолироваться», решили сдать жилье и переждать пандемию за городом – на собственных и съемных дачах. В основном это объекты класса «бабушкин ремонт».

Кстати, по словам Александра Кондрашова, резко увеличилось предложение двух- и трехкомнатных квартир, в которых одна из комнат спешно превращена в склад вещей покинувших город хозяев.

Предложение подтаивает

Застройщики все реже подстегивают спрос стартапами: с начала этого года их было лишь 28 – против 60 за девять месяцев 2018-го. Особенно бедна на новинки оказалась Ленобласть – за третий квартал здесь на рынок вышел только один новый ЖК. Необходимость запускать все новые стройки только через эскроу с проектным финансированием резко сократило число пилотов.

Но и пополнять рынок за счет предложения в старых проектах многие игроки после 1 июля уже не торопятся.

С июля по сентябрь застройщики вывели чуть более полумиллиона квадратов – вдвое меньше по сравнению с третьим кварталом 2018-го. К примеру, в сентябре предложение обновилось лишь на 2,3 тыс. квартир – в семь раз меньше, чем в апреле.

Всего за девять месяцев, по сведениям Центра оценки и аналитики БН, рынок строящегося жилья Петербурга и Ленобласти пополнился на 2,58 млн кв. м (58,9 тыс. квартир). По сравнению с прошлым годом снижение новых объемов в городе составило 13% (2,26 млн). Ленобласть отметилась новым антирекордом – минус 54% (323 тыс. кв. м).  

Большинство игроков из первой двадцатки (по объемам вывода) активно пополняли рынок в прошлом году, но существенно снизили обороты в этом (Группа ЦДС, «Полис Групп», «Главстрой Санкт-Петербург», «КВС» и др.). К примеру, Группа ЦДС с января по сентябрь вывела в продажу в два с половиной раза меньше новых квартир (150 тыс. кв. м), чем за девять месяцев прошлого года. А у группы «Эталон» этот показатель снизился в восемь раз – до 30 тыс. кв. м (впрочем, в октябре застройщик отметился крупным стартапом).

Данные аналитиков БН свидетельствуют, что пополнение рынка сейчас идет в основном за счет двух лидеров, которые продолжают активно наращивать объемы нового строительства. За девять месяцев на их долю пришлось около 40% всех новых объемов – это свыше 1,1 млн кв. м. Так, Setl City вывел 638 тыс. кв. м – почти вдвое больше, чем за аналогичный период 2018-го). Почти втрое усилила строительную активность «Группа ЛСР» – 477 тыс. квадратов. На счету у лидеров в этом году по два-три стартапа.

На долю первой десятки компаний (по объемам вывода), как подсчитал БН, всегда приходилось около 60%, а в этом году показатель вырос до 70%. Эксперты все чаще начали говорить об укрупнении рынка и угрозе его монополизации.

Несмотря на некоторый спад предложения, до дефицита петербургскому рынку новостроек еще шагать и шагать. Как утверждают чиновники Смольного, по старым правилам, без эскроу, застройщики смогут достроить свыше 11 млн кв. м жилья. В Ленобласти запасы также имеются, но там конъюнктура рынка и прочие факторы все меньше способствуют активности застройщиков.

Подборка однокомнатных квартир в новостройках Петербурга до 4 млн руб.

Продажа

1-комн. кв. | 39 м2| 3/5 этаж


3 886 575 ₽

Шушары Пулковское, Кокколевская ул., к.1

Показать номер

Продажа

1-комн. кв. | 24 м2| 4/5 этаж

2 552 150 ₽

Шушары Пулковское, Кокколевская ул., к.4

Показать номер

Продажа

1-комн. кв. | 24 м2| 2/5 этаж

2 552 150 ₽

Шушары Пулковское, Кокколевская ул., к.4

Показать номер

Продажа

1-комн. кв. | 34 м2| 6/9 этаж

2 800 000 ₽

г. Ломоносов, ул. Михайловская, 5

Показать номер

Продажа

1-комн. кв. | 35 м2| 4/9 этаж

2 999 000 ₽

Ломоносов, Михайловская улица, 51

Показать номер

Продажа

1-комн. кв. | 35 м2| 12/18 этаж

3 292 451 ₽

Девяткино, п. Мурино

Показать номер

Продажа

1-комн. кв. | 35 м2| 17/18 этаж

3 292 451 ₽

Девяткино, п. Мурино

Показать номер

Продажа

1-комн. кв. | 35 м2| 16/18 этаж

3 292 451 ₽

Девяткино, п. Мурино

Показать номер

Продажа

1-комн. кв. | 35 м2| 15/18 этаж

3 292 451 ₽

Девяткино, п. Мурино

Показать номер

Продажа

1-комн. кв. | 35 м2| 9/18 этаж

3 299 903 ₽

Девяткино, п. Мурино

Показать номер

Продажа

1-комн. кв. | 35 м2| 6/18 этаж

3 299 903 ₽

Девяткино, п. Мурино

Показать номер

Продажа

1-комн. кв. | 34 м2| 11/18 этаж

3 300 000 ₽

дор. Муринская, 16к1

Показать номер

Как застройщики и банки начали работать с эскроу

Рынок строительства монополизируется на всех уровнях

Дешевые квартиры в Ленобласти скоро закончатся

Сбербанк собрался подмять весь строительный рынок

Как среда обитания влияет на уровень счастья

Квартира за миллион

При этом все указанные в рекламных листингах цены уже включают 10-15% скидки, на которые по-прежнему щедры многие застройщики. Но такой бонус действителен лишь при стопроцентной оплате квартиры или покупке ее в ипотеку. В случае рассрочки придется оплачивать базовую стоимость жилья, а размер скидки будет зависеть от величины первого взноса.

Также отметим, что самое «вкусное» предложение зачастую устанавливается застройщиками на старте продаж на незначительное число квартир. Или касается лишь вариантов с неудачной планировкой или расположением — на первых/последних этажах. К примеру, по данным аналитиков БН у одного из крупных застройщиков в городском проекте предлагалась студия на первом этаже за 1,3 млн рублей, у другого за 1,4 млн — но такие цены сейчас с трудом можно отыскать даже в пригородных «муравейниках». В наш рейтинг такие предложения не попали — в отделах продаж застройщиков сообщили, что эти варианты были «вымыты» сразу после старта продаж.

Еще один секрет низких цен: верхние строчки рейтингов формируют квартиры без отделки — это означает, что к итоговой цене нужно прибавить еще 7-10% от полной стоимости квартиры.

Ипотека не унывает

Представители банков говорят, что в первой половине 2019 года на ипотечном рынке наблюдался рост, но после завершения ажиотажа «1 июля» количество кредитов начало сокращаться. При этом объемы ипотеки в денежном выражении во многих банках прирастают. Что объясняется просто: в условиях повышения цен единственный способ приобрести квартиру– взять больший кредит. «У нас на начало года средний размер кредита был на уровне 2,2 млн руб., на текущий момент – 2,5 млн руб. И мы фиксируем, что этот показатель приближается к 2,7 млн руб.», – рассказал заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью департамента продуктов банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров. По его словам, на первичку будет выходить все меньше новых объектов. Конкурировать с госбанками становится все труднее – у них больше возможностей демпинговать по ставкам. «В будущем году мы ставим себе задачу наращивания объемов кредитования на вторичном рынке. Сейчас соотношение выданных кредитов в нашем банке – 70/30 в пользу новостроек», – говорит он.

Цены на пике. Пора продавать недвижимость?

Почему недвижимость в мегаполисах обречена… на рост цен

Самые необычные запросы покупателей жилья

Посуточная аренда: запретили или нет?

Логово Будущего: в новостройках уже появились квартиры по 11 кв. м


Начальник управления Росбанка по СЗФО Ирина Илясова отмечает, что рост цен ведет к повышению не только суммы займов, но и сроков кредитования. Средний срок, на который берется ипотека, сейчас вырос с 15 до 18 лет. «Люди вынуждены брать кредит на большую сумму и на больший срок, чтобы обеспечить себе комфортные ежемесячные платежи. Увеличился и средний срок досрочного погашения ипотеки – теперь это восемь-девять лет вместо семи», – отмечает Ирина Илясова. Тем не менее ипотечные прогнозы на будущий год, по ее словам, самые позитивные. Ставки и дальше будут снижаться, а банки вряд ли пойдут на дальнейшее ужесточение условий кредитования. Повод для оптимизма – уровень задолженности заемщиков по ипотеке продолжает уменьшаться. Покупатель жилья подходит к ипотечным займам более осознанно по сравнению с потребительскими кредитами или кредитными картами.

Застройщики будут делать ставку и на развитие других инструментов, альтернативных ипотеке. По словам Максима Разуменко, в этом году на фоне увеличения объемов продаж доля ипотечных сделок в компании «Строительный трест» снизилась с 68 до 60%. При этом все большее развитие получает программа трейд-ин – покупка при условии продажи имеющегося жилья. «В следующем году эта программа будет иметь большие перспективы, так как все большее число клиентов стремятся качественно улучшить свои жилищные условия», – отмечает Максим Разуменко.

Миниатюрные предместья

За самым недорогим жильем нужно отправляться во Всеволожский район Ленобласти. Бесспорным лидером по числу дешевого предложения выступает компания «Петрострой», у нее близкий уровень цен во всех проектах, реализуемых в Сертолово, Мурино и Кудрово. Отметим, что у этого застройщика, который работает в сегменте «жесткого эконома», нередки переносы сроков сдачи — в некоторых случаях задержки могут доходить до полугода. Впрочем, эта особенность характерна для многих застройщиков, возводящих многоэтажки в закадье, в том числе попавших в наш рейтинг.

Самые дешевые студии в предместьях близки по своему метражу и стартовому ценнику — 20-метровые варианты стоят около 1,6 млн руб. В рейтинге представлены и стартапы на стадии котлована, в частности, это новый проект «ПаркЛэнд» в Кудрово от компании «Полис групп». Стоимость «квадрата» здесь самая высокая в нашем рейтинге, но скромные площади квартир (что свойственно проектам данного застройщика), позволяют сформировать вполне привлекательный для покупателя ценник.

Cамые маленькие квартиры в новостройках

Застройщики торопятся: их время истекает

Рассрочка от застройщика как альтернатива ипотеке

Битвы девелоперов: новостройки меряются фишками

Отмена долевки оживила спрос и цены на новостройки

Цены и метры

Размеры самых дешевых квартир в целом начали радовать. По данным Центра оценки и аналитики БН, доля студий в квартирографии новых проектов, выходящих на рынок Петербурга, сокращается, а их площадь подрастает. В черте города свыше 80% предложения студий — это квартиры площадью 24 «квадрата» и более, в пригородных районах около 60% вариантов укладываются в диапазон площадей между 24 и 26 кв. м. А вот всеволожские застройщики по-прежнему склонны к «мелкой нарезке» — там почти половина студий имеют площадь 22-24 кв. м. Впрочем, квартиры метражом меньше 20 квадратов даже в закадье практически никто из застройщиков не проектирует. Похоже, что курс на жесткий минимализм с целью предложить покупателю максимально дешевый продукт перестал быть преобладающим трендом, как это было несколько лет назад.

В целом можно видеть, что за этот год на рынке появилось достаточно много доступного жилья на стадии котлована. Самыми богатыми на новинки были летние месяцы — впрочем, и в сентябре застройщики, похоже, не сбавят обороты. А цены на «стартапы», заявленные весной, похоже, стали подрастать более активно. Так в марте мы проводили похожий анализ самых дешевых объектов, выведенных на рынок в пределах городской черты. В тот рейтинг попали сразу несколько новостроек с отдаленными сроками сдачи, фигурирующих и в нынешнем топ-10. Как можно видеть, всего за несколько месяцев стоимость квадрата в одних и тех же проектах увеличилась на 2-4 тыс. руб.

В целом цена входного билета на рынок строящегося жилья Петербурга повышается. Как и в областных предместьях, где еще весной стоимость самых бюджетных вариантов стартовала с 800 тыс. руб. Сейчас таких цен уже не найти.

Таблица 1

Самые доступные студии в новостройках спальных районов Санкт-Петербурга

Название ЖК Район Застройщик Срок сдачи Площадь, кв. м Цена, млн руб. Цена тыс. руб./кв. м Отделка
Полис на Комендантском Приморский Полис Групп IV кв. 2020 21 1,7 81 без отделки
ЖИВИ! в Рыбацком Невский СПб Реновация II кв. 2021 21,2 1,8 87 чистовая
YOGA Приморский Лидер Групп IV кв. 2020 22,9 1,8 77 чистовая
Солнечный город Красносельский Setl City IV кв. 2019 24,7 1,8 74 чистовая
Приневский Невский ЦДС III кв. 2020 24,5 1,9 78 без отделки
Богатырь 3 Приморский Лидер Групп IV кв. 2019 23,2 1,9 83 без отделки
Невские паруса Невский Setl City IV кв. 2019 24,6 1,9 78 чистовая
Шуваловский дуэт Выборгский Прок IV кв. 2020 28 2 70 предчистовая
Петр Великий и Екатерина Великая Невский РосСтройИнвест IV кв. 2019 25 2 78 предчистовая
Дом на Львовской Красногвардейский Мегалит III кв. 2020 25,6 2 80 предчистовая

Таблица 2

Самые доступные студии в новостройках пригородных районов Санкт-Петербурга

Название ЖК Район Застройщик Срок сдачи Площадь (кв. м) Цена (млн. руб) Цена кв. м (тыс. руб) Отделка
Ломоносовъ Петродворцовый СК Петрострой III кв. 2020 21,6 1,4 63 без отделки
Новое Колпино Колпинский СПб Реновация II кв. 2021 22,5 1,4 65 чистовая
Живи! В Курортном Курортный СПб Реновация IV кв. 2020 25,3 1,7 67 чистовая
Новый Петергоф Петродворцовый Абсолют Строй Сервис IV кв. 2019 25,6 1,7 66 чистовая
All Inclusive Пушкинский Аквилон-Инвест II кв. 2021 22 1,7 78 предчистовая
UP-квартал Московский Пушкинский ФСК Лидер IV кв. 2019 22,4 1,8 79 предчистовая
Фортеция Кронштадтский Setl City III кв. 2020 23 2,3 98 чистовая
Юттери Колпинский Ленстройтрест III кв. 2019 29,3 2,4 81 без отделки
СолнцеPARK Пушкинский Аквилон-Инвест III кв. 2019 25,6 2,5 99 предчистовая

Таблица 3

Студии в новостройках Всеволожского района Ленобласти

ЖК Район Застройщик Срок сдачи Площадь, кв. м Цена, млн руб. Цена, тыс. руб/кв. м Отделка
Северный вальс Всеволожский ЛО СК Петрострой II кв. 2020 21 1,2 57 без отделки
Чистый ручей Всеволожский ЛО СК Петрострой III кв. 2020 21,2 1,3 58 без отделки
Материк Всеволожский ЛО СК Петрострой II кв. 2020 21,9 1,4 60 без отделки
Геометрия Всеволожский ЛО Инвесторг IV кв. 2020 23 1,4 61 без отделки
Европейский парк Всеволожский ЛО Инвесторг IV кв. 2020 23,7 1,5 63 без отделки
Краски лета Всеволожский ЛО Полис Групп II кв. 2020 20,5 1,6 78 без отделки
ПаркЛэнд Всеволожский ЛО Полис Групп II кв. 2020 20 1,6 78 чистовая
Тридевяткино царство Всеволожский ЛО УНИСТО Петросталь IV кв. 2019 24,1 1,6 67 чистовая
Мурино 2019 Всеволожский ЛО Самолет ЛО III кв. 2019 23,5 1,6 68 чистовая
Муринский посад Всеволожский ЛО ЦДС III кв. 2020 24,7 1,6 66 без отделки

Текст: Александр Смирнов    Фото: Алексей Александронок   

Продажи на миллион

За три месяца после «сакральной» даты 1 июля – начала перехода застройщиков на рельсы эскроу – особого провала не случилось. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», с июля по сентябрь застройщиками Петербурга и ближайших пригородов реализовано 1 млн кв. м жилья (25 тыс. квартир) – традиционный уровень продаж последних четырех-пяти лет. Но это уже гораздо меньше, чем в ажиотажном втором полугодии 2018-го (1,3 млн и 1,5 млн квадратов за квартал) и в первом полугодии 2019-го (по 1,1 млн кв. м).

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу фиксирует за девять месяцев рост заключенных ДДУ на 26% (66,3 тыс.) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но если сравнивать третий квартал со вторым, то обнаружится спад на 40% (17,2 тыс. ДДУ против 28 тыс.).

Эксперты в тренде снижения не видят ничего критичного. «Продажи идут в спокойном режиме, без ажиотажного спроса», – отмечает руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.

«Безусловно, того спроса, который мы наблюдали до вступления в силу поправок в жилищное законодательство, уже нет. Покупательская активность возвращается в свое привычное русло. Говорить, что спрос себя исчерпал, вряд ли возможно», – говорит генеральный директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич.

Некоторые компании отчитались об увеличении объемов сделок за девять месяцев. Но победных релизов застройщиков о росте продаж стало гораздо меньше: конкуренция на рынке обостряется, и «остающегося» спроса перестает на всех хватать.   

По словам всех экспертов, главным драйвером рынка остается ипотека: все надежды связаны с дальнейшим смягчением банками условий кредитования, что поддержит покупательскую активность. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», если в первом полугодии на фоне повысившихся ставок доля сделок с ипотекой снизилась с 64 до 58%, то по итогам третьего квартала этот показатель подрос до 64,6%.

Плоды эскроу-реформы

Уходящий год стал переломным для рынка недвижимости: стартовал переход строительной отрасли под контроль банков. В портфелях многих застройщиков появились проекты, которые реализуются по-новому – через эскроу-счета и с банковским финансированием. Для самих покупателей разница между схемами расчетов, похоже, оказалась непринципиальной. «Клиентов покупка жилья по эскроу совершенно не пугает, мы постарались оградить их от технических неудобств, связанных с новой схемой», – отмечает директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.

Но уровень цен из-за реформы становится другим – в себестоимость квадратного метра застройщики теперь закладывают банковский процент по кредитам. В «Полис Групп» удорожание по эскроу составило 12-13% по сравнению с проектом компании в той же локации, который реализуется по прежним правилам. Руководитель группы ипотеки отдела недвижимости «Строительного треста» Максим Разуменко отмечает, что в его компании проект по эскроу изначально запускался с увеличением цены в 10%.

Примерно на столько же подросли за год и цены на рынке новостроек. По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за 11 месяцев средняя цена предложения увеличилась на 9,2%, достигнув к декабрю отметки 117,9 тыс. руб. за кв. м.

Другим следствием реформы стало сокращение нового предложения – несмотря на большие запасы разрешений, девелоперы осторожничают. По словам ведущего аналитика BN.ru Ольги Романовой, за 11 месяцев застройщики вывели на рынок Петербурга и пригородов более 3,5 млн кв. м жилья – это на 25% меньше, чем в прошлом году. Из них на Ленобласть пришлось лишь чуть более полумиллиона квадратов (минус 44%). То есть выбор новостроек «в полях» возле города становится все меньше. А в Петербурге более 50% всех новых строек теперь концентрируются в Приморском, Московском и Выборгском районах – объемы предложения здесь за год выросли в два-три раза.

Еще один тренд – новые стройки сейчас запускают в основном крупные компании. «На первую десятку застройщиков в этом году пришлось почти 70% всех новых объемов, тогда как раньше этот показатель не превышал 56-57%», – отмечает Ольга Романова. Доля на рынке двух лидеров – Setl City и «Группы ЛСР» – 37% всех новых строек.   

Дорогой Петербург

В городской черте минимальные цены на строящееся жилье сейчас стартуют с отметки 1,7 млн рублей — к примеру, за такие деньги можно приобрести минимальную по метражу студию без отделки у компании «Полис Групп» в последней очереди ЖК «Полис на Комендантском». 

Разрыв между ценами на самые бюджетные варианты в пределах городской черты оказался невелик — их стоимость укладывается в диапазон 1,7-2 млн рублей. При этом далеко не все застройщики привлекают покупателя низкими ценами именно на котловане. В нашем списке оказалось немало объектов со сроками сдачи через год с небольшим: некоторые застройщики предпочитают выводить в продажу новостройки уже в «средней» стадии готовности. Основные поставщики недорого предложения — Невский и Приморский районы, здесь сконцентрированы почти все подобные варианты.

Интересно, что наиболее дорогой «квадрат» оказался у объекта с самыми отдаленными  перспективами сдачи — около 81 тыс. руб./кв. м стоит крохотная студия в третьей очереди ЖК «Живи! В Рыбацком», которую компания «СПб Реновация» планирует сдать во втором квартале 2021 года. Самый дешевый «квадрат» (70 тыс. руб.) в нашем рейтинге — в квартирах второй очереди ЖК «Шуваловский дуэт» от ГК «Прок». Добавим, что этот застройщик при строительстве своих объектов не всегда отличается пунктуальностью.

Среди поставщиков дешевых предложений почти нет стартапов, в основном это очереди в уже давно реализуемых проектах. Из новичков можно выделить только ЖК «Дом на Львовской» в Красногвардейском районе от компания «Мегалит», продажи в котором стартовали в марте.

Удаленный пригород

А вот разброс цен в десятке самых дешевых квартир в новостройках пригородных районов Петербурга оказался более впечатляющим — от 1,4 до 2,5 млн рублей. Это объясняется не слишком широким ассортиментом, разной степенью удаленности локаций от мегаполиса. Кроме того, в пригородах застройщики все чаще запускают малоэтажные и среднеэтажные проекты комфорт-класса, ценник в которых будет повыше, чем в «муравейниках» предместий.

Отметим, что число стартапов в пригородах оказалось велико — почти в половине объектов  продажи открылись этой весной-летом.

Дешевле всего предлагаются строящиеся студии в таких городках как Ломоносов и Колпино (компании «Петрострой» и «СПб Реновация»). А в некоторых пригородных стартапах цены оказались гораздо выше, чем у самых доступных объектов Петербурга. Так среднегородской ценник на уровне 100 тыс. руб./кв. м заявлен в новом проекте ЖК «Фортеция» от Setl City в Крондштадте и в ЖК «СолнцеPARK» — новом среднеэтажном проекте от компании «Аквилон Инвест» в Пушкинском районе, неподалеку от «Экспофорума».


С этим читают