Коммерческая недвижимость в кризис 2020: продавать, покупать или ждать

На рынке коммерческой недвижимости открылось второе дыхание

В последние годы на рынке коммерческой недвижимости появились новые тренды. В период экономической нестабильности люди ищут новые способы вложения денег. Например, инвестирование в необычные инструменты, такие как коворкинги и коливинги, либо коллективные инвестиции на базе онлайн-площадок. Современные бизнес-модели по управлению недвижимостью привлекают всё большее количество инвесторов в свои проекты.

Коммерческая недвижимость снова находится в центре внимания

В четвертом квартале 2020 и первом 2020 наблюдался рост спроса на жилую недвижимость, несмотря на повышение стоимости. Обзор показывает, что на рынке коммерческой недвижимости не произошло существенных изменений. Спрос на нее стабилен в последние пару лет. Вырос интерес к офисной недвижимости, так как существует спрос на качественные помещения (если говорить о Москве), а предложение не растет, в отличие от ставок.

Средние цены на продажу коммерческой недвижимости существенно колебались в течение года даже в масштабе всей России. Динамика по отдельным, особенно небольшим городам, обычно еще более сильная, поскольку уход с рынка или вывод в продажу нескольких крупных или особенно дорогих лотов может кардинально изменить картину. Тем не менее можно говорить об относительной стабильности цен.

Отрицательную динамику показали помещения общественного питания (на 1%, до 41 429 руб.) и торговые помещения (на 3%, до 47 170 руб. за кв. м). Среднероссийские цены на офисы и складские помещения остались на уровне I квартала 2020 года.

Динамика цен предложения по типам коммерческой недвижимости в целом по России

В большинстве крупных российских городов основную часть коммерческих площадей на продажу по числу предложений составляют площади свободного назначения. На них приходится от трети до половины всех предложений в зависимости от города. Далее следуют торговые площади и офисы.

Все меняется, и рынок недвижимости тоже. Часть изменений происходит законодательным путем, часть формируется поведением участников рынка. Рассказываем, что изменилось за первое полугодие и к чему может прийти рынок недвижимости в ближайшем будущем.

Благодаря снижению банковских ставок по ипотеке объемы предложений на вторичном рынке недвижимости могут увеличиться. За период с января по апрель текущего года предложения на вторичном рынке жилья выросли примерно на 17%. Это рекордное увеличение за четыре месяца за последние 15 лет, и именно благодаря ему цены на недвижимость остаются в разумных пределах. Если объем предложений на вторичном рынке не будет расти, начнется серьезный рост цен.

Рынок недвижимости в 2020: что происходит и чего ожидать

При этом цены на недвижимость выросли примерно на 10-12%, а объем предложений по России с декабря по июль увеличился на 20-22%. Это рекордный рост объема и предложения, но для рынка такая ситуация нонсенс – падение спроса на фоне роста предложения и цен.

Цены на недвижимость

Несмотря на выросший в несколько раз интерес к загородной недвижимости, цены на аренду растут более скромными темпами. По данным «Авито», сильнее всего выросла ставка на долгосрочную аренду загородных домов — на 33%. Дачи и коттеджи показали рост в 11 и почти 17% соответственно. «Во многом это объясняется покупательной способностью россиян — аренда загородной недвижимости остается по-прежнему доступной», — считают в компании.

При этом в регионах, где предложение на сдачу в аренду дач традиционно невелико, бюджетные варианты уже разобраны. В одном из риэлтерских агентств Ханты-Мансийска ТАСС рассказали, что на рынке остались лишь единичные варианты дач, цена на которые за месяц может доходить до 100 тыс. рублей. «Люди стремятся на летний сезон снять дачу и уехать из города туда. В обычное время цена за съем на месяц дачи может быть около 40 тыс. рублей», — сказал собеседник агентства.

Цены же на недвижимость, рассказали в «Авито», изменились незначительно — от падения на 4,5% на дома до роста на 4,22% на таунхаусы. В оренбургском агентстве «Милана» также отметили, что изменений в цене по сравнению с весной прошлого года пока не произошло. «Те, кто хочет купить, ищут дешевле, а те, кто хочет продать, цену сбрасывать не хотят, и все аргументируют свою позицию кризисом. Эксперты прогнозируют падение цен на рынке недвижимости на 20-30%, но пока этого нет, по крайней мере у нас в Оренбурге», — подытожила Левченко.

Грядущие перемены на рынке в 2014 г.

Компания Jones Lang LaSalle отмечает, что недавняя девальвация рубля и изменения в налоговом законодательстве окажут определенное влияние на рынок коммерческой недвижимости и арендные ставки.

Если девальвация рубля будет непродолжительной, то этот фактор несущественно отразится на ставках аренды. В противном случае от этой ситуации в первую очередь пострадают арендаторы офисов низкого класса, где как правило договора заключены на короткий срок, а ставки указаны в рублях.

Нововведения в налоговом законодательстве затронут в первую очередь офисные здания в центре города, имеющие низкое качество. В этом случае существенная разница между кадастровой и балансовой стоимостью значительно увеличит расходы владельцев объектов.

Классификация коммерческой недвижимости – 6 основных видов

Есть несколько типов классификации коммерческой недвижимости. Она бывает городской и загородной, российской и зарубежной.

Как и в случае жилых зданий, существует первичный рынок коммерческой недвижимости и вторичный. Кроме того, нежилые помещения различаются по площади, статусу и стоимости.

В этом разделе мы рассмотрим классификацию объектов по их целевому назначению.

Вид 1. Недвижимость свободного назначения

К этому виду относятся помещения, которые используются для различных целей – к примеру, их оборудуют под кафе, ресторан, салон красоты, развлекательный комплекс.

В эту категорию попадают нежилые площади, которые располагаются на первых этажах новостроек. Зачастую застройщик сам не в курсе, для каких целей будут использоваться в дальнейшем эти помещения. Кроме того, их назначение нередко меняется, когда объект переходит от одного владельца к другому.

Недвижимостью свободного профиля интересуются, в первую очередь, представители малого бизнеса. Многофункциональность таких помещений делает их выгодными объектами для инвестирования средств.

Вид 2. Недвижимость для розничной торговли

К этому виду относятся самые перспективные с точки зрения коммерческой прибыли объекты. Торговая недвижимость предназначена для непосредственного проведения продаж.

Есть десятки разновидностей торговых объектов:

• киоски;
• бутики;
• павильоны;
• аптеки;
• магазины;
• универсальные торговые центры;
• супермаркеты;
• гипермаркеты;
• моллы;
• галереи;
• торговые дома.

Крупные объекты строятся с заранее определенной планировкой. В современных торговых комплексах, помимо торговых точек, имеются зоны отдыха и развлечения, кафе и киоски быстрого питания, мелкие мастерские и другие предприятия сферы услуг. Нередко такие помещения требуют огромного вложения средств.

Параллельно развивается рынок недвижимости для «массовой» торговли. Сетевые гипермаркеты десятками открывают новые филиалы как в мегаполисах, так и в маленьких городах.

Вид 3. Офисная недвижимость

Ещё одна популярная разновидность нежилой недвижимости. Офисы (они же кабинеты, если говорить по-русски) – это помещения, расположенные, как правило, в специальных офисных зданиях (бизнес-центрах).

В офисах занимаются ведением бизнеса – управлением, переговорами, работой с документами.

Офисные помещения, расположенные в деловом центре города, стоят приличных денег. О репутации и престиже фирмы можно судить по местоположению и состоянию её офиса.

Вид 4. Индустриальная недвижимость

Сюда относятся промышленные объекты. Есть огромное множество их разновидностей – заводы, фабрики, цеха, мастерские, склады, базы, ангары. В помещениях индустриальной недвижимости занимаются производством продукции и её хранением.

Вид 5. Апартаменты

В качестве коммерческих объектов иногда используют жилые многоквартирные дома, превращая их в апартаменты для приезжих и сдавая в аренду на короткие сроки.

В каждом крупном городе существуют хостелы, в которых за небольшую плату студенты, путешественники и туристы могут снять недорогое жильё на часы, сутки, недели.

Вид 6. Социальная недвижимость

К социальной недвижимости относятся медицинские центры, бассейны, оздоровительные и спортивные комплексы, фитнес-клубы, а также аэропорты.

У таких помещений бывают частные владельцы, которые получают за использование их собственности третьими лицами прямой доход или арендную плату.

Таблица даст более наглядное представление о видах и типичных примерах коммерческой недвижимости:

Предложение

В 2013 году было введено 888,3 тыс. кв.м. офисных площадей, что на 57% больше, чем в 2012 г. Таким образом, общий объем предложения по Москве составил 15,6 млн. кв.м.

Основные показатели 2013 г.

Из введенных в эксплуатацию объектов 60% находится за пределами ТТК, что на 4% меньше аналогичного показателя в 2012 г. Большая часть новых объектов 2013 г. относилась в классу В+.

Общий объем предложения по классам

Завершенные проекты, 2013 г.

Завершенные проекты по классам

Завершенные проекты по расположению

На 2014 г. заявлен ввод около 1 млн. кв.м. офисных площадей. Из-за вероятного переноса сроков сдачи некоторых проектов реальный показатель может оказаться около 865 тыс. кв.м. В этом случае общий объем московского рынка составит 16,4 млн. кв.м.

Динамика предложения и доли свободных площадей

За счет стабильного спроса на качественные и при этом доступные офисы, а так же ввиду намерений столичных властей ограничить строительство офисных центров внутри ТТК ожидается большая децентрализация предложения. Доля запланированных к вводу офисных площадей в 2014 г. за пределами ТТК возрастет до 70%.

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?

В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество

Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций

Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.

Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране

Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку

Владельцы бизнеса, прошедшие кризисы 2008 и 2014 года в этот раз действуют на опережение, стараясь минимизировать постоянную расходную часть. В первую очередь это относится к арендным платежам. Мы уже наблюдали волну миграции из ЦАО за пределы ТТК, из больших офисов с кабинетной системой в agile-офисы с опенспейсами и т.д. Сейчас не только волатильность рубля сказывается на арендаторах, но и переход в режим удаленной работы, рекомендованный «РосПотребНадзором» и мэром Москвы. Предполагаю, что часть бизнесов просто не выдержит новых условий и скорее всего прекратит существование. А другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им понадобятся меньшие площади.

В связи с этим предполагаю, что собственники офисных пространств сейчас должны оперативно разработать систему скидок, рассрочек оплаты арендных платежей для удержания постоянных стабильных арендаторов. Тем не менее, часть офисных пространств высвободится и будет доступна не только для аренды, но и для покупки. И в летний период мы получим интересные и выгодные проекты.

Екатерина Никитина, генеральный директор компании «PRO ОБМЕН»

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за первую половину 2020 года

• В 1-ой половине 2020 г. уровень вакантных площадей снизился относительно показателя 2020 г. на 1,1 п.п. и составил 7,9%. В IП 2020 г. вакансия планомерно снижается во всех кольцевых зонах. Интенсивно площади уходят в центральных зонах столицы: Бульварное и Садовое кольцо – уровень вакантных площадей ниже среднерыночного.
• За первые полгода 2020 на 2 п.п. снизился уровень вакансии в классе А (до 9,1%), и теперь во всех классах уровень вакансии ниже 10%. При этом в зоне Бульварного кольца показатель снизился почти на 5 п.п. за указанный период.
• За первые 6 месяцев 2020 в классе B+ уровень вакантных площадей уменьшился с 9% до 7,7%. Особенно заметное падение вакансии наблюдается в зоне МКАД (почти на 6 п.п).
• Уровень вакантных площадей в объектах класса B остался на уровне итогов 2020 г. – 6,5%.
• Во 2-й половине 2020 г. средний уровень вакантных площадей продолжит снижение. По итогам 2020 г. мы ожидаем снижение среднерыночного значения еще на 2-3% п.п. Однако темпы будут замедляться в связи с вымыванием предложения и низкой активностью девелопмента новых объектов.

Последние новости

• В первой половине 2020 года среднерыночный уровень арендной ставки плавно растет (менее 1%), превысив показатель 18 100 руб./кв. м/год. Давление в сторону роста арендной ставки подкрепляется снижением уровня вакантных площадей.
• В 2020 году драйвером роста арендой ставки выступает класс В+. За первое полугодие 2020 года мы наблюдали рост средневзвешенной арендой ставки в классе В+ на 3% (13 500 руб./кв .м/год). В классе А уровень арендной ставки остался неизменным (24 800 руб./кв. м/год.).
• Тенденция к росту арендной ставки будет усиливаться в 2020 году. Интенсивность роста будет зависеть от запуска новых офисных объектов, арендная ставка которых будет учитывать ожидания рынка. Однако потенциал роста ограничен внутренним спросом, санкциями и низкими темпами роста экономики.

Законодательно рынок коммерческой недвижимости в 2020 лучше регулируется. Договоры оформляются официально, владельцы платят налоги. Однако это более сложный инструмент вложения средств по сравнению с покупкой квартиры. В первую очередь, необходимо оценить инвестиционную привлекательность объекта: назначение (офисы, стрит-ретейл), удачное местоположение, транспортная доступность, хорошее внешнее состояние, качественный состав арендаторов. Иногда отсутствие одного из этих важных параметров делает покупку помещения абсолютно неликвидной.

Купить домик в деревне

Эксперты отмечают, что многие клиенты рассматривают и возможность приобретения недвижимости. Так, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области интерес к покупке коттеджей и дач вырос в марте-апреле на 35% по сравнению с прошлым годом, рассказал Попов. По его словам, это обусловлено ослаблением рубля и желанием клиентов вложить средства в более стабильный капитал, например, недвижимость. Он уточнил, что часть покупателей переориентировалась с финского рынка загородной недвижимости.

А жители Новосибирска, рассказал ТАСС директор крупного новосибирского агентства недвижимости «Грановит» Александр Бычковский, иногда готовы даже вообще переехать за город. «Есть тенденция — это недорогие коттеджные поселки, тем более, там дают сельскую ипотеку под низкий процент. В прошлом году спрос на такие коттеджные поселки был очень вялым. Сейчас же некоторые клиенты даже продают квартиры и хотят покупать коттеджи для постоянного проживания», — отметил Бычковский.

Но такой интерес к загородным домам наблюдается не везде. В Свердловской области спрос вырос, но ажиотажным назвать его нельзя, сообщил ТАСС руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. «Найти какое-то хорошее предложение сейчас уже сложно. Но это все-таки не ажиотаж, это сезонное оживление. <…> Это же касается продаж. Для ажиотажа должно быть огромное количество покупателей с деньгами, а в текущих условиях их нет. Люди опасаются вкладывать деньги, как в покупку, так и в аренду с учетом ситуации с коронавирусом и имеющимися обязательствами по ипотеке, образованию детей и т.д.», — считает он.

Также некоторые из опрошенных ТАСС экспертов отметили, что пандемия несколько ограничивает возможности по продаже и сдаче в аренду загородной недвижимости. «Многие пока побаиваются выходить и смотреть объекты, хотя мы уже показываем клиентам дома, соблюдая все необходимые меры: предоставляем маски, перчатки, дезинфицирующие средства», — сказала ТАСС президент крупнейшей риэлтерской компании Оренбургской области «Милана» Милана Левченко.

А председатель пермского отделения Союза садоводов России Сергей Шумихин рассказал, что из-за коронавируса возникли трудности и с оформлением покупки недвижимости — из-за введенных ограничений процесс вступления в права собственников замедлился.

Особые требования

Пандемия коронавируса диктует особые требования к арендуемой и покупаемой загородной недвижимости. Особенно это касается наличия продуктовых магазинов и транспортной доступности — все хотят иметь возможность купить неподалеку продукты и не тратить много времени на дорогу в город, куда многие по-прежнему ездят на работу. Именно по этой причине, отмечает Попов, в Московской области 61% просмотров приходится на объявления о сдаче в аренду домов, расположенных до 30 км от МКАД.

Похожие пожелания высказывают и оренбургские покупатели и арендаторы. Левченко рассказала, что клиенты агентства недвижимости ищут объекты близко к городу или остановке общественного транспорта, выбирают ухоженные микрорайоны и поселки, а сами участки — с уже обустроенными площадками, где можно поставить бассейн и мангал, создать зону для детского отдыха.

Впрочем, в Алтайском крае в условиях пандемии стали востребованы даже те земельные участки, которые не пользовались спросом из-за значительной удаленности от Барнаула. Так, в садоводстве «Огоньки», которое находится примерно в 40 км от краевого центра Барнаула, что по меркам Алтайского края считается достаточно дальним расстоянием для поездок на дачу, в 2019 году земельные участки были вынуждены раздавать бесплатно. «В прошлом году было мало движения, а в этом начался ажиотаж. Очень много людей появилось, наверное, благодаря коронавирусу <…>. Раздача участков идет каждый день, с домиками почти ничего не осталось, остались просто земельные участки. Кто годами не мог продать дачу — сейчас продают», — рассказали ТАСС в дирекции садоводства.

Ранее вынужденный отток населения из городов вызывал у сельских жителей опасения, что горожане раскупят в местных магазинах все товары. Однако практика показала, что миграция городского населения за город не привела к острому дефициту продуктов. По словам Шумихина, все магазины имеют запасы товаров, к тому же большинство дачников привозят продукты с собой из города. А председатель товарищества собственников недвижимости (ТСН) «Отрадное», которое находится в 20 км от Красноярска, Андрей Халецкий добавил, у садоводов есть проблемы с приобретением хозяйственных и строительных товаров, но они вызваны ограничениями работы таких магазинов.

Баланс рынка

В 2013 г. показатель уровня вакантных площадей достиг 13,7%.

Класс, А, динамика распределения свободных площадей

Класс В+, динамика распределения свободных площадей

Класс В-, динамика распределения свободных площадей

Премиальные офисы в Москве держали стабильную арендную ставку 950 — 1 150 долл. кв.м. в год. Диапазон ставок класса, А составил 580 — 850 долл. за кв.м., а в классе В+ от 350 до 600 долл. за кв.м.

Базовые ставки аренды, долл. США/кв. м./год

В 2014 г. ожидается увеличение доли свободных площадей до 13,8%. Достаточно активный спрос и сделки предварительной аренды скомпенсируют ввод новых зданий на рынок в этом году.

Доля свободных площадей

Краткосрочный цикл максимальных ставок аренды

Спрос

За 2013 г. общий спрос составил 1,43 млн. кв.м., почти не изменившись по сравнению с 1,49 млн. кв.м. в 2012 г. Половина этого объема приходится на объекты за пределами ТТК.

Спрос был сконцентрирован на офисах площадью менее 1 тыс. кв.м. А большая доля транзакций (около 60%) пришлась на российские компании.

Распределение сделок по отраслям

Основные сделки, 2013 г.

Арендованные и купленные площади по классам

Арендованные и купленные площади по расположению

Темпы роста ВВП и спрос на офисные площади довольно тесно взаимосвязаны. Ожидая, что в 2014 г. темп роста ВВП возрастет до 2% по сравнению с 1,3% в 2013 г., эксперты прогнозируют небольшое увеличение спроса на офисную недвижимость. Таким образом общий объем площадей в сделках аренды и продажи может составить 1,5 млн. кв.м. (по сравнению с 1,4 млн. кв.м. в 2013 г.).

Арендованные и купленные площади и темп роста ВВП

Так же ожидается, что спрос на площади за пределами ТТК продолжит увеличиваться.

Дача на лето

В пресс-службе компании «Авито», всероссийского интернет-сервиса объявлений, ТАСС рассказали, что спрос на аренду загородной недвижимости вырос во всех регионах страны. Согласно данным агрегатора, в апреле сильнее всего повысился интерес к долгосрочной аренде коттеджей и таунхаусов — на 213,3% и 171,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Востребованность же дач выросла на 93,4%, а домов — на 21,7%.

По словам Попова, за пределами столичного региона наибольший рост спроса на аренду дач и домов отмечен в Красноярском крае (в 4,3 раза) и Волгоградской области (в 3,8 раза). «Однако в целом интерес жителей в регионах к аренде домов оказался ниже, чем в Московской области (рост в 4,7 раза — прим. ТАСС). Во-первых, уровень доходов в регионах не всегда позволяет арендовать дом на несколько месяцев. Во-вторых, в регионах жители чаще имеют дачи в собственности за счет их большей доступности», — считает руководитель аналитического центра.

Итоги первого полугодия 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы

По предварительным данным в первом полугодии 2020 года было введено 7 объектов или 123 112 кв. м офисных площадей (4 из которых во 2-м квартале — 95,5 тыс. кв. м), что сопоставимо с объемом нового строительства за весь прошлый год (127 236 кв. м). Крупнейшим открытием 2-го квартала стал бизнес центр класса А — Искра-Парк (58 383 тыс. кв. м). Первый крупный офисный объект (более 30 000 кв. м) за последние полтора года (2020-2020гг.).

Итоги первого полугодия 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы

С начала 2020 года мы наблюдаем постепенный рост средней арендной ставки на качественные офисные площади. Второй квартал показал рост +3% относительно начала года. Средневзвешенная ставка аренды на конец 2 квартала составляет 19 038 руб. за кв. м в год.

• Ввод новых качественных площадей сохраняется на минимальном уровне. По предварительным итогам 1-го полугодия 2020 г. объем нового предложения составил всего около 24 тыс. кв. м, что на 41% меньше показателя аналогичного периода 2020 г — 40 тыс. кв. м. По итогам IП 2020 г. совокупный объем предложения может составить 15,9 млн кв. м.
• По заявлению девелоперов, во 2-ой половине 2020 г. к вводу планируется около 385 тыс. кв. м. Отметим, что 59% составят качественные бизнес-центры класса А. Более половины новых объектов будут введены в зонах ТТК и МКАД (57% и 31% соответственно).

С этим читают

• Юбилейные монеты россии 10 рублей: каталог с ценами
• Обязан ли собственник коммерческой недвижимости платить налог? нюансы процедуры
• Что входит в общую жилую площадь квартиры
• Обзор цен на недвижимость в португалии
• Коммерческая недвижимость в новостройках москвы от застройщика
• 8500 долларов в рублях
• Патентная система налогообложения
• 10 долларов в рублях
• Почем квартира в украине: как будут меняться цены и когда лучше покупать
• Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке