Коммерческая недвижимость в кризис 2020: продавать, покупать или ждать

Содержание

На рынке коммерческой недвижимости открылось второе дыхание

В последние годы на рынке коммерческой недвижимости появились новые тренды. В период экономической нестабильности люди ищут новые способы вложения денег. Например, инвестирование в необычные инструменты, такие как коворкинги и коливинги, либо коллективные инвестиции на базе онлайн-площадок. Современные бизнес-модели по управлению недвижимостью привлекают всё большее количество инвесторов в свои проекты.


Коммерческая недвижимость снова находится в центре внимания

В четвертом квартале 2020 и первом 2020 наблюдался рост спроса на жилую недвижимость, несмотря на повышение стоимости. Обзор показывает, что на рынке коммерческой недвижимости не произошло существенных изменений. Спрос на нее стабилен в последние пару лет. Вырос интерес к офисной недвижимости, так как существует спрос на качественные помещения (если говорить о Москве), а предложение не растет, в отличие от ставок.

Средние цены на продажу коммерческой недвижимости существенно колебались в течение года даже в масштабе всей России. Динамика по отдельным, особенно небольшим городам, обычно еще более сильная, поскольку уход с рынка или вывод в продажу нескольких крупных или особенно дорогих лотов может кардинально изменить картину. Тем не менее можно говорить об относительной стабильности цен.

Отрицательную динамику показали помещения общественного питания (на 1%, до 41 429 руб.) и торговые помещения (на 3%, до 47 170 руб. за кв. м). Среднероссийские цены на офисы и складские помещения остались на уровне I квартала 2020 года.

Динамика цен предложения по типам коммерческой недвижимости в целом по России

В большинстве крупных российских городов основную часть коммерческих площадей на продажу по числу предложений составляют площади свободного назначения. На них приходится от трети до половины всех предложений в зависимости от города. Далее следуют торговые площади и офисы.

Все меняется, и рынок недвижимости тоже. Часть изменений происходит законодательным путем, часть формируется поведением участников рынка. Рассказываем, что изменилось за первое полугодие и к чему может прийти рынок недвижимости в ближайшем будущем.

Благодаря снижению банковских ставок по ипотеке объемы предложений на вторичном рынке недвижимости могут увеличиться. За период с января по апрель текущего года предложения на вторичном рынке жилья выросли примерно на 17%. Это рекордное увеличение за четыре месяца за последние 15 лет, и именно благодаря ему цены на недвижимость остаются в разумных пределах. Если объем предложений на вторичном рынке не будет расти, начнется серьезный рост цен.

Рынок недвижимости в 2020: что происходит и чего ожидать

При этом цены на недвижимость выросли примерно на 10-12%, а объем предложений по России с декабря по июль увеличился на 20-22%. Это рекордный рост объема и предложения, но для рынка такая ситуация нонсенс – падение спроса на фоне роста предложения и цен.

Цены на недвижимость

Несмотря на выросший в несколько раз интерес к загородной недвижимости, цены на аренду растут более скромными темпами. По данным «Авито», сильнее всего выросла ставка на долгосрочную аренду загородных домов — на 33%. Дачи и коттеджи показали рост в 11 и почти 17% соответственно. «Во многом это объясняется покупательной способностью россиян — аренда загородной недвижимости остается по-прежнему доступной», — считают в компании.

При этом в регионах, где предложение на сдачу в аренду дач традиционно невелико, бюджетные варианты уже разобраны. В одном из риэлтерских агентств Ханты-Мансийска ТАСС рассказали, что на рынке остались лишь единичные варианты дач, цена на которые за месяц может доходить до 100 тыс. рублей. «Люди стремятся на летний сезон снять дачу и уехать из города туда. В обычное время цена за съем на месяц дачи может быть около 40 тыс. рублей», — сказал собеседник агентства.

Цены же на недвижимость, рассказали в «Авито», изменились незначительно — от падения на 4,5% на дома до роста на 4,22% на таунхаусы. В оренбургском агентстве «Милана» также отметили, что изменений в цене по сравнению с весной прошлого года пока не произошло. «Те, кто хочет купить, ищут дешевле, а те, кто хочет продать, цену сбрасывать не хотят, и все аргументируют свою позицию кризисом. Эксперты прогнозируют падение цен на рынке недвижимости на 20-30%, но пока этого нет, по крайней мере у нас в Оренбурге», — подытожила Левченко.

Грядущие перемены на рынке в 2014 г.

Компания Jones Lang LaSalle отмечает, что недавняя девальвация рубля и изменения в налоговом законодательстве окажут определенное влияние на рынок коммерческой недвижимости и арендные ставки.

Если девальвация рубля будет непродолжительной, то этот фактор несущественно отразится на ставках аренды. В противном случае от этой ситуации в первую очередь пострадают арендаторы офисов низкого класса, где как правило договора заключены на короткий срок, а ставки указаны в рублях.

Нововведения в налоговом законодательстве затронут в первую очередь офисные здания в центре города, имеющие низкое качество. В этом случае существенная разница между кадастровой и балансовой стоимостью значительно увеличит расходы владельцев объектов.

Классификация коммерческой недвижимости – 6 основных видов

Есть несколько типов классификации коммерческой недвижимости. Она бывает городской и загородной, российской и зарубежной.

Как и в случае жилых зданий, существует первичный рынок коммерческой недвижимости и вторичный. Кроме того, нежилые помещения различаются по площади, статусу и стоимости.

В этом разделе мы рассмотрим классификацию объектов по их целевому назначению.

Вид 1. Недвижимость свободного назначения

К этому виду относятся помещения, которые используются для различных целей – к примеру, их оборудуют под кафе, ресторан, салон красоты, развлекательный комплекс.

В эту категорию попадают нежилые площади, которые располагаются на первых этажах новостроек. Зачастую застройщик сам не в курсе, для каких целей будут использоваться в дальнейшем эти помещения. Кроме того, их назначение нередко меняется, когда объект переходит от одного владельца к другому.

Недвижимостью свободного профиля интересуются, в первую очередь, представители малого бизнеса. Многофункциональность таких помещений делает их выгодными объектами для инвестирования средств.

Вид 2. Недвижимость для розничной торговли

К этому виду относятся самые перспективные с точки зрения коммерческой прибыли объекты. Торговая недвижимость предназначена для непосредственного проведения продаж.

Есть десятки разновидностей торговых объектов:

  • киоски;
  • бутики;
  • павильоны;
  • аптеки;
  • магазины;
  • универсальные торговые центры;
  • супермаркеты;
  • гипермаркеты;
  • моллы;
  • галереи;
  • торговые дома.

Крупные объекты строятся с заранее определенной планировкой. В современных торговых комплексах, помимо торговых точек, имеются зоны отдыха и развлечения, кафе и киоски быстрого питания, мелкие мастерские и другие предприятия сферы услуг. Нередко такие помещения требуют огромного вложения средств.

Параллельно развивается рынок недвижимости для «массовой» торговли. Сетевые гипермаркеты десятками открывают новые филиалы как в мегаполисах, так и в маленьких городах.

Вид 3. Офисная недвижимость


Ещё одна популярная разновидность нежилой недвижимости. Офисы (они же кабинеты, если говорить по-русски) – это помещения, расположенные, как правило, в специальных офисных зданиях (бизнес-центрах).

В офисах занимаются ведением бизнеса – управлением, переговорами, работой с документами.

Офисные помещения, расположенные в деловом центре города, стоят приличных денег. О репутации и престиже фирмы можно судить по местоположению и состоянию её офиса.

Вид 4. Индустриальная недвижимость

Сюда относятся промышленные объекты. Есть огромное множество их разновидностей – заводы, фабрики, цеха, мастерские, склады, базы, ангары. В помещениях индустриальной недвижимости занимаются производством продукции и её хранением.

Вид 5. Апартаменты

В качестве коммерческих объектов иногда используют жилые многоквартирные дома, превращая их в апартаменты для приезжих и сдавая в аренду на короткие сроки.

В каждом крупном городе существуют хостелы, в которых за небольшую плату студенты, путешественники и туристы могут снять недорогое жильё на часы, сутки, недели.

Вид 6. Социальная недвижимость

К социальной недвижимости относятся медицинские центры, бассейны, оздоровительные и спортивные комплексы, фитнес-клубы, а также аэропорты.

У таких помещений бывают частные владельцы, которые получают за использование их собственности третьими лицами прямой доход или арендную плату.

Таблица даст более наглядное представление о видах и типичных примерах коммерческой недвижимости:

Виды коммерческой недвижимости Типичные примеры
1 Недвижимость свободного назначения Помещения, используемые владельцами по своему усмотрению
2 Торговые помещения Магазины, бутики, универсамы
3 Офисная недвижимость Кабинеты, представительства, филиалы известных фирм
4 Индустриальная недвижимость Промышленные объекты, склады, ангары
5 Апартаменты Многоквартирные дома, используемые для краткосрочной аренды
6 Социальная недвижимость Бассейны, спортивные залы

Предложение

В 2013 году было введено 888,3 тыс. кв.м. офисных площадей, что на 57% больше, чем в 2012 г. Таким образом, общий объем предложения по Москве составил 15,6 млн. кв.м.

Основные показатели 2013 г.

Прогноз на 12 мес.

Объем завершенных проектов

888 269 кв.м.

Доля свободных площадей

13,7%

Объем купленных и арендованных площадей

1 427 391 кв.м.

Максимальные ставки аренды

950 – 1 150 $/кв.м./год

Из введенных в эксплуатацию объектов 60% находится за пределами ТТК, что на 4% меньше аналогичного показателя в 2012 г. Большая часть новых объектов 2013 г. относилась в классу В+.

Общий объем предложения по классам

Завершенные проекты, 2013 г.

Название здания

Класс

Офисная площадь,

кв. м

B+

92 000

A

87 574

A

63 900

B+

52 000

БЦ «ЛОТТЕ»

B+

38 480

Рига Лэнд (фаза II, Блок A)

B+

33 924

B+

20 825

A

20 493

Завершенные проекты по классам

Завершенные проекты по расположению

На 2014 г. заявлен ввод около 1 млн. кв.м. офисных площадей. Из-за вероятного переноса сроков сдачи некоторых проектов реальный показатель может оказаться около 865 тыс. кв.м. В этом случае общий объем московского рынка составит 16,4 млн. кв.м.

Динамика предложения и доли свободных площадей

За счет стабильного спроса на качественные и при этом доступные офисы, а так же ввиду намерений столичных властей ограничить строительство офисных центров внутри ТТК ожидается большая децентрализация предложения. Доля запланированных к вводу офисных площадей в 2014 г. за пределами ТТК возрастет до 70%.

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?

В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество

Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций

Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.


Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране

Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку

Владельцы бизнеса, прошедшие кризисы 2008 и 2014 года в этот раз действуют на опережение, стараясь минимизировать постоянную расходную часть. В первую очередь это относится к арендным платежам. Мы уже наблюдали волну миграции из ЦАО за пределы ТТК, из больших офисов с кабинетной системой в agile-офисы с опенспейсами и т.д. Сейчас не только волатильность рубля сказывается на арендаторах, но и переход в режим удаленной работы, рекомендованный «РосПотребНадзором» и мэром Москвы. Предполагаю, что часть бизнесов просто не выдержит новых условий и скорее всего прекратит существование. А другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им понадобятся меньшие площади.

В связи с этим предполагаю, что собственники офисных пространств сейчас должны оперативно разработать систему скидок, рассрочек оплаты арендных платежей для удержания постоянных стабильных арендаторов. Тем не менее, часть офисных пространств высвободится и будет доступна не только для аренды, но и для покупки. И в летний период мы получим интересные и выгодные проекты.

Екатерина Никитина, генеральный директор компании «PRO ОБМЕН»

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за первую половину 2020 года

  • В 1-ой половине 2020 г. уровень вакантных площадей снизился относительно показателя 2020 г. на 1,1 п.п. и составил 7,9%. В IП 2020 г. вакансия планомерно снижается во всех кольцевых зонах. Интенсивно площади уходят в центральных зонах столицы: Бульварное и Садовое кольцо – уровень вакантных площадей ниже среднерыночного.
  • За первые полгода 2020 на 2 п.п. снизился уровень вакансии в классе А (до 9,1%), и теперь во всех классах уровень вакансии ниже 10%. При этом в зоне Бульварного кольца показатель снизился почти на 5 п.п. за указанный период.
  • За первые 6 месяцев 2020 в классе B+ уровень вакантных площадей уменьшился с 9% до 7,7%. Особенно заметное падение вакансии наблюдается в зоне МКАД (почти на 6 п.п).
  • Уровень вакантных площадей в объектах класса B остался на уровне итогов 2020 г. – 6,5%.
  • Во 2-й половине 2020 г. средний уровень вакантных площадей продолжит снижение. По итогам 2020 г. мы ожидаем снижение среднерыночного значения еще на 2-3% п.п. Однако темпы будут замедляться в связи с вымыванием предложения и низкой активностью девелопмента новых объектов.

Последние новости

  • В первой половине 2020 года среднерыночный уровень арендной ставки плавно растет (менее 1%), превысив показатель 18 100 руб./кв. м/год. Давление в сторону роста арендной ставки подкрепляется снижением уровня вакантных площадей.
  • В 2020 году драйвером роста арендой ставки выступает класс В+. За первое полугодие 2020 года мы наблюдали рост средневзвешенной арендой ставки в классе В+ на 3% (13 500 руб./кв .м/год). В классе А уровень арендной ставки остался неизменным (24 800 руб./кв. м/год.).
  • Тенденция к росту арендной ставки будет усиливаться в 2020 году. Интенсивность роста будет зависеть от запуска новых офисных объектов, арендная ставка которых будет учитывать ожидания рынка. Однако потенциал роста ограничен внутренним спросом, санкциями и низкими темпами роста экономики.

Законодательно рынок коммерческой недвижимости в 2020 лучше регулируется. Договоры оформляются официально, владельцы платят налоги. Однако это более сложный инструмент вложения средств по сравнению с покупкой квартиры. В первую очередь, необходимо оценить инвестиционную привлекательность объекта: назначение (офисы, стрит-ретейл), удачное местоположение, транспортная доступность, хорошее внешнее состояние, качественный состав арендаторов. Иногда отсутствие одного из этих важных параметров делает покупку помещения абсолютно неликвидной.

Купить домик в деревне

Эксперты отмечают, что многие клиенты рассматривают и возможность приобретения недвижимости. Так, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области интерес к покупке коттеджей и дач вырос в марте-апреле на 35% по сравнению с прошлым годом, рассказал Попов. По его словам, это обусловлено ослаблением рубля и желанием клиентов вложить средства в более стабильный капитал, например, недвижимость. Он уточнил, что часть покупателей переориентировалась с финского рынка загородной недвижимости.

А жители Новосибирска, рассказал ТАСС директор крупного новосибирского агентства недвижимости «Грановит» Александр Бычковский, иногда готовы даже вообще переехать за город. «Есть тенденция — это недорогие коттеджные поселки, тем более, там дают сельскую ипотеку под низкий процент. В прошлом году спрос на такие коттеджные поселки был очень вялым. Сейчас же некоторые клиенты даже продают квартиры и хотят покупать коттеджи для постоянного проживания», — отметил Бычковский.

Но такой интерес к загородным домам наблюдается не везде. В Свердловской области спрос вырос, но ажиотажным назвать его нельзя, сообщил ТАСС руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. «Найти какое-то хорошее предложение сейчас уже сложно. Но это все-таки не ажиотаж, это сезонное оживление. <…> Это же касается продаж. Для ажиотажа должно быть огромное количество покупателей с деньгами, а в текущих условиях их нет. Люди опасаются вкладывать деньги, как в покупку, так и в аренду с учетом ситуации с коронавирусом и имеющимися обязательствами по ипотеке, образованию детей и т.д.», — считает он.

Также некоторые из опрошенных ТАСС экспертов отметили, что пандемия несколько ограничивает возможности по продаже и сдаче в аренду загородной недвижимости. «Многие пока побаиваются выходить и смотреть объекты, хотя мы уже показываем клиентам дома, соблюдая все необходимые меры: предоставляем маски, перчатки, дезинфицирующие средства», — сказала ТАСС президент крупнейшей риэлтерской компании Оренбургской области «Милана» Милана Левченко.

А председатель пермского отделения Союза садоводов России Сергей Шумихин рассказал, что из-за коронавируса возникли трудности и с оформлением покупки недвижимости — из-за введенных ограничений процесс вступления в права собственников замедлился.

Особые требования

Пандемия коронавируса диктует особые требования к арендуемой и покупаемой загородной недвижимости. Особенно это касается наличия продуктовых магазинов и транспортной доступности — все хотят иметь возможность купить неподалеку продукты и не тратить много времени на дорогу в город, куда многие по-прежнему ездят на работу. Именно по этой причине, отмечает Попов, в Московской области 61% просмотров приходится на объявления о сдаче в аренду домов, расположенных до 30 км от МКАД.

Похожие пожелания высказывают и оренбургские покупатели и арендаторы. Левченко рассказала, что клиенты агентства недвижимости ищут объекты близко к городу или остановке общественного транспорта, выбирают ухоженные микрорайоны и поселки, а сами участки — с уже обустроенными площадками, где можно поставить бассейн и мангал, создать зону для детского отдыха.

Впрочем, в Алтайском крае в условиях пандемии стали востребованы даже те земельные участки, которые не пользовались спросом из-за значительной удаленности от Барнаула. Так, в садоводстве «Огоньки», которое находится примерно в 40 км от краевого центра Барнаула, что по меркам Алтайского края считается достаточно дальним расстоянием для поездок на дачу, в 2019 году земельные участки были вынуждены раздавать бесплатно. «В прошлом году было мало движения, а в этом начался ажиотаж. Очень много людей появилось, наверное, благодаря коронавирусу <…>. Раздача участков идет каждый день, с домиками почти ничего не осталось, остались просто земельные участки. Кто годами не мог продать дачу — сейчас продают», — рассказали ТАСС в дирекции садоводства.

Ранее вынужденный отток населения из городов вызывал у сельских жителей опасения, что горожане раскупят в местных магазинах все товары. Однако практика показала, что миграция городского населения за город не привела к острому дефициту продуктов. По словам Шумихина, все магазины имеют запасы товаров, к тому же большинство дачников привозят продукты с собой из города. А председатель товарищества собственников недвижимости (ТСН) «Отрадное», которое находится в 20 км от Красноярска, Андрей Халецкий добавил, у садоводов есть проблемы с приобретением хозяйственных и строительных товаров, но они вызваны ограничениями работы таких магазинов.

Баланс рынка

В 2013 г. показатель уровня вакантных площадей достиг 13,7%.

Класс, А, динамика распределения свободных площадей

Класс В+, динамика распределения свободных площадей

Класс В-, динамика распределения свободных площадей

Премиальные офисы в Москве держали стабильную арендную ставку 950 — 1 150 долл. кв.м. в год. Диапазон ставок класса, А составил 580 — 850 долл. за кв.м., а в классе В+ от 350 до 600 долл. за кв.м.

Базовые ставки аренды, долл. США/кв. м./год

Р айон Класс A Класс B+ Класс B-

ЦДР

580 – 1 150

500 – 600

300 – 500

600 – 900

От Садового кольца до ТТК

500 – 700

400 – 550

300 – 400

Вне ТТК

400 – 600

350 – 450

250 – 350

В 2014 г. ожидается увеличение доли свободных площадей до 13,8%. Достаточно активный спрос и сделки предварительной аренды скомпенсируют ввод новых зданий на рынок в этом году.

Доля свободных площадей

Краткосрочный цикл максимальных ставок аренды

Спрос

За 2013 г. общий спрос составил 1,43 млн. кв.м., почти не изменившись по сравнению с 1,49 млн. кв.м. в 2012 г. Половина этого объема приходится на объекты за пределами ТТК.

Спрос был сконцентрирован на офисах площадью менее 1 тыс. кв.м. А большая доля транзакций (около 60%) пришлась на российские компании.

Распределение сделок по отраслям

Основные сделки, 2013 г.

Название здания Класс Площадь, кв. м Арендатор / Покупатель

A/B+

55 000

Яндекс

Меркурий Сити Тауэр

A

14 000

Норильский Никель

A

11 935

Банк Русский Стандарт

B+

10 809

Publicis Groupe

Меркурий Сити Тауэр

A

10 000

Japan Tobacco International

A

8 678

IBM

«Мирленд» БЦ

B+

7 287

Тинькофф Кредитные Системы

A

6 578

Стройтрансгаз

Арендованные и купленные площади по классам

Арендованные и купленные площади по расположению

Темпы роста ВВП и спрос на офисные площади довольно тесно взаимосвязаны. Ожидая, что в 2014 г. темп роста ВВП возрастет до 2% по сравнению с 1,3% в 2013 г., эксперты прогнозируют небольшое увеличение спроса на офисную недвижимость. Таким образом общий объем площадей в сделках аренды и продажи может составить 1,5 млн. кв.м. (по сравнению с 1,4 млн. кв.м. в 2013 г.).

Арендованные и купленные площади и темп роста ВВП

Так же ожидается, что спрос на площади за пределами ТТК продолжит увеличиваться.

Дача на лето

В пресс-службе компании «Авито», всероссийского интернет-сервиса объявлений, ТАСС рассказали, что спрос на аренду загородной недвижимости вырос во всех регионах страны. Согласно данным агрегатора, в апреле сильнее всего повысился интерес к долгосрочной аренде коттеджей и таунхаусов — на 213,3% и 171,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Востребованность же дач выросла на 93,4%, а домов — на 21,7%.

По словам Попова, за пределами столичного региона наибольший рост спроса на аренду дач и домов отмечен в Красноярском крае (в 4,3 раза) и Волгоградской области (в 3,8 раза). «Однако в целом интерес жителей в регионах к аренде домов оказался ниже, чем в Московской области (рост в 4,7 раза — прим. ТАСС). Во-первых, уровень доходов в регионах не всегда позволяет арендовать дом на несколько месяцев. Во-вторых, в регионах жители чаще имеют дачи в собственности за счет их большей доступности», — считает руководитель аналитического центра.

Итоги первого полугодия 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы

По предварительным данным в первом полугодии 2020 года было введено 7 объектов или 123 112 кв. м офисных площадей (4 из которых во 2-м квартале — 95,5 тыс. кв. м), что сопоставимо с объемом нового строительства за весь прошлый год (127 236 кв. м). Крупнейшим открытием 2-го квартала стал бизнес центр класса А — Искра-Парк (58 383 тыс. кв. м). Первый крупный офисный объект (более 30 000 кв. м) за последние полтора года (2020-2020гг.).

Итоги первого полугодия 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы

С начала 2020 года мы наблюдаем постепенный рост средней арендной ставки на качественные офисные площади. Второй квартал показал рост +3% относительно начала года. Средневзвешенная ставка аренды на конец 2 квартала составляет 19 038 руб. за кв. м в год.

  • Ввод новых качественных площадей сохраняется на минимальном уровне. По предварительным итогам 1-го полугодия 2020 г. объем нового предложения составил всего около 24 тыс. кв. м, что на 41% меньше показателя аналогичного периода 2020 г — 40 тыс. кв. м. По итогам IП 2020 г. совокупный объем предложения может составить 15,9 млн кв. м.
  • По заявлению девелоперов, во 2-ой половине 2020 г. к вводу планируется около 385 тыс. кв. м. Отметим, что 59% составят качественные бизнес-центры класса А. Более половины новых объектов будут введены в зонах ТТК и МКАД (57% и 31% соответственно).

С этим читают