Что надо знать о сделке альтернативной купли-продажи квартиры

Купля продажа квартиры

Приобретение квартиры обозначенным способом отражает универсальные характеристики этой процедуры.


Покупатели занимаются поиском подходящего жилья, одновременно выставляя на торги старую квартиру. Им требуется скоординировать по времени моменты нахождения готовых вариантов приоритетных для приобретения квартир, с наличием клиента на покупку собственной квартиры.

Возникают отношения купли продажи, по типу обмена квартирами. Они отличаются от процесса мены, который требует предоставления большего пакета документации и представляется наиболее хлопотным. А в случае неравноценности объектов – дополнительных действий с денежной компенсацией.

Альтернативная форма передачи прав состоит из двух совмещённых процедур для каждого владельца, участвующего в ней. имущественную сделку

Такое возможно, если покупатель старой квартиры заплатит наличными или получит кредит в банке, а продавец помещения, в которое вселяются участники указанных правоотношений, положит вырученные деньги на депозитный счёт или распорядится иным образом, не вкладывая их в приобретение недвижимости. Такие случаи считаются наиболее приемлемыми с точки зрения агентов рынка недвижимости.

Если правовая цепочка складывается из двух или трёх альтернативных сделок – процедура усложняется. Каждому участнику процесса требуется набор вариантов. Заинтересованным лицам следует держать обратную связь друг с другом практически постоянно, обговорив условия возврата аванса, оплаченного в виде гарантии за удержание объекта до момента сделки.

Созависимость данной ситуации приводит к тому, что каждое из звеньев имущественной операции требует полноценного функционирования. Участник, выпавший из процесса, приводит к разрыву всей правовой цепочки.

Так же дополнительные организационные действия предстоят альтернативщикам, меняющим населённый пункт или регион проживания.

В этом случае предусматриваются уступки по фактическому вступлению в права на жилплощадь, с целью допустимости проживания на момент оформления документации в Росреестре.

○ Как избежать рисков?

Чтобы избежать подобных рисков, можно воспользоваться услугами нотариуса либо следовать рекомендация риэлтора.

Помощь нотариуса.

Обращение к нотариусу имеет особенное значение в вопросах с альтернативной сделкой. Связано это с тем, что если договор по сделке с недвижимостью заверен нотариально, то он не проходит дополнительную проверку юристами. Соответственно, срок регистрации короче, а риск частичной регистрации или отказа – ниже.

Соблюдать рекомендации риэлторов.

Проведение альтернативной сделки лучше доверить профессионалам. Потому что в данном случае, количество документов, которые нужно проверить на подлинность больше. Также могут возникнуть сложности с организацией самого процесса подписания всех договоров. Именно поэтому, для максимального повышения вероятности успешного проведения сделки, стоит обратиться к грамотному риэлтору.

Алгоритм действий при альтернативной сделке

В трёхсторонней сделке для конечных покупателя и продавца – крайних «звеньев цепи» ситуация аналогична «чистой» продаже. Особенности данного вида реализации заключаются для среднего звена, для которого рекомендуется следующий пошаговый алгоритм действий:

  1. Поиск продавцов и покупателей. Поскольку процедура лимитирована во времени, то целесообразно воспользоваться услугами посредников – риелторов или агентств недвижимости. Потеря порядка 5 % в денежном измерении даст выигрыш во времени и ускорит поиск потенциальных контрагентов, проводя первичную проверку.
  2. Проверка юридической «чистоты» квартиры и дееспособности участников. Альтернативная сделка с недвижимостью «рухнет», если хотя бы одна из сторон окажется недееспособной. При самостоятельном поиске для проверки жилья у перспективного продавца следует потребовать и проанализировать:
    • выписку из ЕГРН – на право собственности, наличие совладельцев и ограничений или обременений;
    • выписку из домовой книги – на оценку прописанных несовершеннолетних, находящихся на иждивении и сохранивших пожизненное право на проживание;
    • расширенную выписку из ЕИРЦ – на наличие снятых с регистрации лиц вследствие отбывания наказания в виде лишения свободы или признания безвестно отсутствующими с последующим восстановлением прописки;
    • техническую документацию БТИ – на проверку незаконных перепланировок.
  1. Выбор формы расчётов. Подобрать удобную систему взаиморасчётов при альтернативных сделках с недвижимостью могут помочь сотрудники финансовых учреждений в виде предложенных:
    • банковских ячеек;
    • аккредитивного способа.
  1. Составление предварительного и основного договора. Заключение двух предварительных соглашений с продавцом и покупателем с передачей аванса или задатка минимизирует риски сторон. Образец альтернативного договора купли-продажи квартиры должен включать:
    • паспортные данные сторон-участников;
    • детальную информацию об объектах недвижимости;
    • договорную цену;
    • условия и порядок взаиморасчётов.
  1. Регистрация прав собственности. При нахождении в одном населённом пункте желательно посетить отделение Росреестра всем участникам одновременно и представить с заявлением документы для регистрации:
    • паспорта, удостоверяющие личности владельцев;
    • правоподтверждающую и правоустанавливающую документацию на передаваемые объекты недвижимости;
    • техническую документацию;
    • справки ЖКХ об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
    • квитанцию об оплате государственной пошлины.

Срок регистрации составляет десять дней и сокращается при условии нотариального удостоверения договора, что может быть важно при альтернативных сделках с недвижимостью. Составление акта приёма-передачи и окончательный расчёт производится на основании условий, предусмотренных в тексте основного соглашения.

Альтернативная сделка: какие риски?

  • В то время как обе стороны уже согласовали предоплату и приближаются к этапу совершения сделки, а продавец все еще в поисках нового жилья для «альтернативы». Или покупатель Вашей квартиры не может согласовать условия по продаже своей собственной. В результате проблемы в любой сделке из тех, что входят в цепочку, влекут за собой последствия для всех сопряженных сделок (вплоть до их полной отмены).
  • Разногласие мнений и неупорядоченность действий сторон сделки. Например, если продавец (покупатель) в процессе выдвинет своё недовольство и несогласие по любым основаниям. Или вовсе передумает продавать (покупать) недвижимость на каком-либо этапе сделки, то она рискует не состояться вовсе. Так как разрушение хотя бы одного звена этой цепи автоматически отменяет все, входящие в неё, сделки.
  • Трудности при оформлении в Росреестре. Регистрация переходов прав на квартиры в альтернативной сделке не взаимосвязана. Каждая из них регистрируется отдельно. Если возникают сложности с оформлением одной квартиры или вовсе отказ (приостановка) в регистрации, то на остальные объекты это не влияет. Данное обстоятельство таит в себе угрозы для продавцов квартир, переход права по которым был зарегистрирован. Надо полагать, в этом случае возникнут проблемы в получении денег за проданные квартиры из-за приостановленных сделок. Покупатели, при этом, хоть и получили документы о праве собственности, но полученное жилье не оплатили.
  • Кроме того, альтернативная сделка включает в себя и те риски, которые присущи стандартным схемам купли-продажи.

Исходя из вышеперечисленных рисков можно сделать вывод, что без привлечения профессионала разобраться в данном процессе трудно. Ещё сложнее его организовать и подвести к успешному завершению.

Что означает подобный договор?

Сделка альтернативы означает, что продавец на деньги, полученные от продажи квартиры покупает себе взамен жилое помещение. Договор заключается, как минимум, с тремя сторонами:

  1. покупателем первой квартиры;
  2. ее продавцом;
  3. продавцом квартиры взамен (продавец альтернативы).

Выделяют следующие виды:

  • легкая альтернатива (когда участвуют всего три стороны);
  • цепочка сделок (когда квартир покупается и продается несколько, соответственно, и сторон тоже более 3-х).

Важно! При альтернативе в купле-продаже не может быть прямой передачи денежной суммы первому продавцу: покупатель передает деньги на счет владельца альтернативной квартиры

Что такое легкая альтернатива?

Под таковой понимается простая сделка, которую в народе часто путают с договором мены. Это не совсем так, ведь заключение договора легкой альтернативы значит, что продавец меняется не с покупателем, а на деньги от совершенной в его пользу продажи приобретает недвижимость у третьего лица.


То есть, в таком договоре участвуют только три стороны, а само жилье подбирается довольно быстро и, как правило, его сумма совпадает со стоимостью проданной квартиры. Если нет, то в сделке прописывается обязанность первого продавца также оплатить необходимую сумму.

Сфера применения

Применяется тогда, когда продавец желает приобрести собственность взамен проданной. Ситуации могут быть разными:

  • продается коммунальная квартира, и жильцы разъезжаются;
  • желание расширить площадь жилья;
  • продажа долевой собственности (когда каждый собственник желает жить отдельно) и т.д.

Преимущества и недостатки альтернативной сделки с недвижимостью

В число преимуществ проведения альтернативной сделки входят:

  • Короткий по времени срок организации переезда в новое жильё.
  • Сохранение финансового ресурса семьи за счёт аналога мены объектами недвижимости, допускающими непосредственное вступление в фактическое владение.
  • Гарантии приобретения жилья, предоставленные договором сторон.
  • Допустимость использования кредитных средств.
  • Гарантия проведения взаиморасчётов между контрагентами сделок.

В качестве недостатков можно выделить:

  • Сложность организации процедуры, взаимная зависимость участников друг от друга.
  • Зависимость договорённостей от ситуаций, складывающихся у контрагентов.
  • Повышенная степень рисков при вмешательстве объективных обстоятельств.

В силу обстоятельств, способствующих форс-мажору и требующих повышенного внимания при организации альтернативной сделки, покупка таких квартир может представляться привлекательной за счёт снижения стоимости жилья приблизительно на 10% в сравнении со стандартными видами продаж.

Особенности альтернативной сделки, её плюсы и минусы

Ключевое отличие альтернативной купли-продажи состоит в одновременном оформлении и регистрации нескольких соглашений (ДКП). Документы должны соответствовать требованиям законодательства (Гражданский кодекс РФ, статья 549). Нарушение формы договора означает недействительность сделки (Гражданский кодекс РФ, статья 550).

Алгоритм действий многоэтапной продажи включает следующие шаги:

  • определение рыночной стоимости недвижимости (самостоятельно или с помощью профессионального эксперта);
  • поиск покупателя и подбор новой квартиры;
  • подготовка и проверка пакета документов;
  • подписание предварительного соглашения;
  • подготовка к финансовым расчетам (помещение денег в банковскую ячейку или сейф);
  • регистрация основного договора в Росреестре.

На этапе оформления предварительного ДКП заключается соглашение о задатке (Гражданский кодекс РФ, статья 380). Внесение аванса позволяет закрепить намерение покупателя в приобретении квартиры.

Образец предварительного договора купли-продажи можно скачать здесь.

Любое юридическое действие с недвижимостью обладает как преимуществами, так и недостатками. К плюсам альтернативной сделки относят:

  • отсутствие рисков потери недвижимости (для продавца);
  • неограниченное время поиска и свободный выбор жилья (для покупателя);
  • быстрое получение денежных средств;
  • возможность переезда в новую квартиру сразу после оформления.

Среди отрицательных моментов встречной продажи выделяют:

  • необходимость одновременного поиска покупателя на свою жилплощадь и подходящего варианта новой квартиры;
  • длительный срок и сложность проведения сделки;
  • дополнительное согласование условий договора с банком (если недвижимость приобретается в ипотеку).

Кроме того, собственник может столкнуться с необходимостью снижения цены продаваемой квартиры, если поиск нового жилья затягивается.

Момент и порядок передачи денег

Финансовые расчеты при проведении альтернативной сделки чаще всего проводятся через банковские ячейки. Отличие от обычной купли-продажи состоит в том, что участие в операции принимают несколько сторон (три или более). Образец договора купли-продажи можно скачать здесь.

Порядок расчета включает следующие этапы:

  1. Аренда сейфа в банке.
  2. Составление соглашения о сроках аренды и условиях доступа к деньгам.
  3. Закладка наличных в ячейки.
  4. Подписание документов купли-продажи на все объекты, участвующие в сделке.
  5. Регистрация договоров в Росреестре.
  6. Изъятие наличных в соответствии с условиями соглашения.

Ключи от ячеек передаются продавцу в обмен на расписку в получении денег. Расписка подтверждает, что обязательства по сделке исполнены (Гражданский кодекс РФ, статья 408). Кроме расписки, для доступа к сейфу необходима выписка из ЕГРН о переходе права собственности и оформленный договор купли-продажи.

Передача квартиры

Если деньги за жилплощадь первым получает «нижний» участник сделки (продавец последней альтернативной квартиры), то в новое жилье первым заселяется «верхний» покупатель. Далее в последовательности, определенной условиями ДКП, переезжают остальные участники.

Получение недвижимости происходит по акту приема-передачи (Гражданский кодекс РФ, статья 556). Документ можно составить одновременно с договором купли-продажи. Подписания акта обозначает фактическое завершение сделки.

Налогообложение при альтернативной сделке

Средства, которые участники получают от продажи своей недвижимости, облагаются налогом. При альтернативной сделке к каждому участнику возможно применять по два налоговых вычета, так как гражданин является и продавцом, и покупателем. В некоторых случаях разница между проданной и приобретённой недвижимостью облагается налогом. Так не происходит, если она отрицательная.

Уплата налога в первую очередь зависит от того, сколько времени вы владели квартирой на момент продажи. Лицо освобождается от уплаты налога, если квартира была в его собственности более 5 лет. Максимальный вычет для уменьшения налоговой ставки предусмотрен в 1 миллион рублей. Эта сумма вычитается из вырученных денег от продажи недвижимости. Рассмотрим на примере.

В 2015 году гражданин Иванов купил квартиру за 2 500 000 рублей. В 2017 году она продал её за 3 000 000 рублей. Так как жильё находилось в собственности у Иванова менее 5 лет, он обязан предоставить налоговую декларацию за 2017 год. Облагаемый налогом доход составит 2 000 000 рублей, так как из 3 000 000 вычитается максимальная сумма в 1 миллион.

Применить сразу два вычета возможно в следующих случаях:

  • лицо приобрело квартиру у постороннего гражданина, а не у близкого родственника. В противном случае у налоговой возникнут к вам вопросы.
  • вычет используется лицами впервые.
  • покупка и продажа недвижимости произошли в течение одного календарного года.

Не стоит указывать в договоре цену меньше, нежели она есть на самом деле. Необходимо указывать реальную стоимость по нескольким причинам:

  • заниженная цена представляет собой ещё один фактор риска. Обычно этой схемой пользуются злоумышленники. Они расторгают договор и остаются с деньгами, которые представляют собой разницу между полученными средствами и теми, которые им нужно вернуть.
  • налоговые органы могут заинтересоваться, почему квартира продаётся по такой низкой цене.

Что такое реализация жилья с альтернативой?

Рассмотрим, что это такое — продажа жилой площади с альтернативой. В законодательстве не существует такого понятия, как альтернативная сделка. Но, несмотря на это, специалисты агентств недвижимости употребляют в своей профессиональной деятельности этот термин при купле – продаже недвижимости.

Особенность такой сделки состоит в том, что собственнику жилья необходимо найти покупателя для своей недвижимости и одновременно присмотреть другую жилплощадь, которая удовлетворяет его требованиям. Так вот, приобретаемая им недвижимость и будет альтернативной.

У альтернативного соглашения должно быть как минимум 3 участника:

  • покупатель первой продаваемой жилплощади;
  • собственник первой продаваемой жилплощади, который одновременно будет покупателем второй альтернативной жилплощади;
  • продавец альтернативной жилплощади.

Данный вид сделки должен быть оформлен отдельными соглашениями, которые подписываются в одно и то же время. Дальнейшие процедуры, связанные с расчётами за жильё, регистрацией права собственности также осуществляются одномоментно.

Альтернативная сделка проводится в следующих ситуациях:

  1. Необходимо улучшить жилищные условия.
  2. Переезд на новое место жительства.

В некоторых случаях такой вид купли-продажи охватывает несколько объектов. То есть имеет место так называемая альтернативная цепочка. Иначе говоря, продаётся не одна квартира, а несколько, иногда 4-5. Здесь продавцы каждого такого жилья являются одновременно покупателями иного жилья, из чего и складывается данная цепочка.

Важно знать, что такая недвижимость не реализуется друг за другом или последовательно. Эту процедуру следует тщательно спланировать, вплоть до мельчайших деталей, для того, чтобы в чём-то не ошибиться или не промахнуться

В противном случае, нарушится вся цепочка. От длины цепочки прежде всего зависит то, насколько сложной будет сделка.


Число квартир, которые могут быть задействованы в этой схеме законодательно не ограничено. Сложность данного вида покупки и продажи жилья заключается еще и в том, что её объектами могут выступать как недвижимость в новостройках, так и жильё на вторичном рынке одновременно.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Подробный алгоритм проведения сделки по продаже долевой собственности в квартире через нотариуса
  • Особенности продажи квартиры в рассрочку: как учесть все нюансы сделки?
  • Сделки с неприватизированным жильём — можно ли продать такую квартиру, как это сделать на законных основаниях?
  • Особенности сделки с квартирой после дарения: когда можно продать недвижимость?
  • Сделка без риска и мошенничества, или Как безопасно продать квартиру самому? Уязвимость жилищных сертификатов

Особенности альтернативной сделки

Обычно продажа квартиры связана с определёнными жизненными обстоятельствами:

  • люди хотят увеличить жилплощадь или купить меньше;
  • переехать из многоквартирного дома в частный и наоборот;
  • разменять одну квартиру на несколько или продать несколько, а на вырученные деньги приобрести одну и так далее.

Не имея при этом свободных средств на приобретение нового жилья, совершение желаемой сделки проводится путём обмена того, что имеется на то, что подходит под желаемый результат. Поскольку прямой обмен возможен только для некоторых категорий недвижимости, заключаются сделки по продаже и покупке.

Зачастую продавцу некуда переехать на время подбора квартиры, поэтому одновременно происходит поиск покупателя на старую жилплощадь и подходящего для покупки жилья. На момент продажи квартиры, прежние жильцы остаются в ней, дата переезда оговаривается в договоре.

Или, если собственник квартиры относится к социально незащищённому слою населения (несовершеннолетние, пенсионеры). Продать собственность такой категории граждан можно с условием предоставления им другого жилья, такого же или лучше. Альтернативная продажа здесь становится единственной доступной возможностью.

Во всех случаях подписание договора купли-продажи и передача документов для регистрации прав проводится единовременно – это особенность подобных сделок.

Одновременная продажа и покупка жилья образует своеобразную цепочку.

Например, цепочка из трёх звеньев:

  1. Покупатель;
  2. Продавец, он же покупатель;
  3. Продавец.

Здесь человек продаёт свою квартиру и покупает взамен новую. Это самая простая схема.

Практика показывает, что участников альтернативной продажи может быть больше. Например, люди продают две квартиры, чтобы взамен купить одну большей площади.

Получается:

  1. Два покупателя;
  2. Два продавца, они же один покупатель;
  3. Продавец.

В свою очередь, последний продавец тоже может быть покупателем, то есть цепочка продолжается.

Чем больше людей заинтересовано, тем сложнее организовать процесс. Если один из участников в процессе откажется, придётся всё начинать сначала.


С этим читают