Что такое альтернативная продажа квартиры

Порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи

Вот как нужно поступить, если нужно купить или продать жилую недвижимость по альтернативе:


  1. На основании отчета об оценке у риелтора или сравнительного анализа предложений на рынке производится оценка стоимости недвижимости (о том, как провести оценку квартиры для сделки купли-продажи, читайте в нашей статье) .
  2. На квартиру подыскивается потенциальный покупатель.
  3. Поиск альтернативного жилья.
  4. Проверка сделки на чистоту у юриста.
  5. Получение аванса за жилье, которое продается и внесение денег за покупаемую квартиру (больше деталей об авансе при покупке и продаже квартиры можно узнать здесь).
  6. Составление предварительного договора сделки и его подписание.
  7. Подготовка перечня документов для заключения купли-продажи.
  8. Подписание договоров с участием всех сторон цепочки.

Перерегистрация прав собственности производится через Росреестр (о том, как происходит регистрация права собственности на квартиру, читайте в этом материале). Изменения в ЕГРН вносятся по нескольким квартирам одновременно. Выписки из ЕГРН покупатели получают на руки, что подтверждает их статус собственника жилья.

Если оплата сделки производилась через банковское хранилище, то деньги переводятся в ячейку или на счет. Продавцы также должны получить выписку из ЕГРН о том, что они выполнили свои договорные обязательства. На основе выписки они получат причитающиеся им деньги. Через подписание акта производится приемка-передача квартиры.

Необходимая документация

Продавцы недвижимости должны собрать определенный перечень документов, подтверждающей юридическую прозрачность сделки. Перечень необходимых документов:

  1. Удостоверения личности участников сделки: паспорта, военный билет, свидетельства о рождении детей.
  2. Выписка из домовой книги, чтобы доказать, что кроме участников сделки в квартире никто не прописан.
  3. Документ из ЕИРЦ о том, что из квартиры никто не выписывался.
  4. Правоустанавливающие документы на жилой объект: свидетельство права собственности, договор передачи приватизированного жилья или договор предыдущей купли-продажи.
  5. Документы БТИ: сведения об отсутствии обременений и ареста недвижимости, справка о стоимости квартиры, экспликация и поэтажный план.
  6. Копия финансово-лицевого счета.
  7. Выписка из ЕГРН о сделках с недвижимым имуществом и о праве собственности продавца на квартиру.

Особенности в составлении договора

В оформлении документов альтернативный тип продажи имеет тонкую специфику. В сложной альтернативной цепочке все участники хотят получить юридические гарантии, и хотя такие сделки взаимосвязаны, оформляются они отдельными договорами.

Отличием от стандартных договоров, в альтернативном соглашении может быть указан специальный пункт о регистрации права собственности только при условии регистрации прав и на другие квартиры, задействованные в цепочке.

Условия каждого отдельного соглашения вступают в силу, только если остальные участники альтернативы выполняют все договоренности. Заключаться и исполняться они должны одновременно, но если хотя бы один договор заключить не удалось, то и остальные соглашения в цепочке придется расторгнуть.

К особенностям договора при альтернативных сделках также относится перечисление членов семьи продавца. Они еще остаются прописанными в квартире на момент сделки, поэтому обязательно указываются сроки их выписки по окончании процедуры.

Внимание! В регистрации договора может быть отказано, если права на квартиру обременены. Провести сделку купли-продажи квартиры можно разными способами. Рекомендуем прочесть следующий материал для выбора наиболее подходящего способа:

  • Купля-продажа квартиры с пожизненным проживанием продавца.
  • Покупка квартиры, если она в залоге у банка.
  • Продажа квартиру в рассрочку между физлицами.
  • Купля-продажа квартиры за наличный расчет.
  • Покупка квартиры по переуступке прав.
  • Договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку.
  • Приобретение и продажа квартиры без посредников.

Значение

Со значением у нас лучше, потому что толковый словарь может ответить на вопрос о том, что такое альтернатива. Чтобы духовно обогатиться, нам нужно открыть книжку и прочесть там в соответствующем месте: «Необходимость выбора одного из двух (или нескольких) возможных решений». Есть пометка, что существительное книжное. Естественно, а как же могло быть иначе?


Альтернатива – это то, чего всегда человек жаждет. Исключения составляют только любовные отношения. Когда же общение с другим человеком причиняет боль и мучает, то ему тоже хочется подыскать замену, а вернее, чтобы замена сама свалилась прямо в руки.

Людям хотелось бы, чтобы была альтернатива их работе, дому, жизни, в конце концов. Когда такого не наблюдается, то человек чувствует себя в западне

А важности выбора мы еще поговорим, а пока нужно вживить слово «альтернатива» в какой-нибудь знакомый контекст

Предложения

Читатель, наверное, понял, что нам надо сочинить иллюстрации к значению существительного, чтобы смысл засверкал. Возьмемся же скорее за дело:

  • А скажите, у меня есть какая-нибудь альтернатива вашему предложению? Что ж, тогда мы мне не оставляете выбора.
  • Я хотел бы найти альтернативу этому дорогущему зарубежному лекарству!
  • Что значит у реальности нет альтернативы? А как же фантазия и ее филиал — художественное творчество, искусство? То-то же. Надо же думать, когда что-то утверждаете.
  • Наличие альтернативы определяет существование свободы. Например, в мире Олдоса Хаксли никаких альтернатив не было. Человека готовили к его социальной роли еще до рождения.
  • Любовь – прекрасное светлое чувство, но проблема любви в том, что она закрывает другие альтернативы. Человек не видит иных вариантов развития событий своей личной жизни. А это, в свою очередь, может кончиться как очень плохо, так и очень хорошо.
  • У человека должна быть какая-то альтернатива. В противном случае исчезает ощущение жизни. Правда, с течением времени все труднее поверить в существование выбора. Мы привыкаем к нашей работе, жизни и не представляем иных вариантов бытия.

Как видим, на вопрос, что такое альтернатива, можно ответить так: это выбор.

Плюсы и минусы альтернативного соглашения

Как и любой гражданско-правовой договор, альтернативное соглашение имеет свои положительные и отрицательные стороны. Рассмотрим каждую из них и выявим отличительные особенности.

Плюсы:

  1. Всесторонняя свобода в выборе объекта недвижимости — встречная сторона никак не влияет на вашу волю.
  2. Вы можете продавать свою квартиру тогда, когда найдёте подходящий вариант для себя.
  3. Альтернативная сделка гораздо проще, чем мена квартир.
  4. В рамках соглашения возможно приобрести недвижимость как на вторичном, так и на первичном рынках.
  5. Вы можете привлечь профессионала — специалиста по недвижимости. Он сэкономит ваше время и силы, окажет квалифицированную помощь и поможет избежать негативных нюансов.

Отрицательные стороны:

  1. Сложность проведения, особенно когда в цепочке участвует больше двух объектов недвижимости. Здесь срабатывает так называемый «принцип домино»: если «упадёт» один элемент, то все остальные последуют его примеру.
  2. Лицу приходится и продавать свою квартиру, и одновременно искать подходящую недвижимость. Специалисты советуют перед тем, как выставлять объект на продажу, уже подыскать подходящий вариант.
  3. С привлечением заёмных средств продажа усложняется из-за банковских барьеров.
  4. В цепочке могут участвовать третьи лица — банки, органы опеки и попечительства и другие. Это усложняет и замедляет процесс проведения сделки. Согласовать сроки и условия — всё это требует много терпения и сил.

Риски

Один из самых распространённых рисков при проведении сделки — никто не знает, как и когда сделка окончится. В некоторых ситуациях продажа может затянуться на целый год и более. Также помните, что, как правило, недвижимость реализуется по более низкой цене, нежели при стандартной купле-продаже.


Не стоит забывать, что на рынке полно мошенников и злоумышленников. Они могут ввести встречную сторону в заблуждение, особенно это касается доверчивых пенсионеров. Поэтому лучше всего обратиться за помощью к риэлтору. При альтернативной продаже нужно постоянно контролировать всех участников, следить за движением документов, соблюдать сроки.

Если действия участников сделки не согласованы между собой, это может также увеличить срок проведения купли-продажи. Задержки по оплате могут привести к выплате неустойки или вовсе сорвать сделку. Все эти риски объясняют, почему квартиры при альтернативной сделке стоят дешевле. При этом вознаграждение риэлтора обычно стоит в 2 раза больше.

Особенности проведения альтернативной сделки

Сбор цепочки

Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру. Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке. Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.

Чтобы избежать ошибок и ускорить куплю-продажу, люди обращаются за помощью к специалистам (риелторам или юристам). Так как каждый участник цепочки отвечает за свой участок сделки, то и специалиста каждый для себя нанимает сам. Задача профессионала – решение всех организационных вопросов с другими покупателями и продавцами.

Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.

Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

Подписание договоров

Специального договора купли-продажи для этого случая не существует. Для каждой сделки в цепочке составляется свой договор, который не связан с остальными. Каждый договор подписывается отдельно и на регистрацию подается тоже отдельно.


Допускается заключать договор в простой письменной форме (ППФ) или с участием нотариуса. Первый вариант подходит для сделок, которые не являются обязательными для нотариального удостоверения.

  • Если вы хотите использовать ППФ, лучше обратиться к юристу, который проверит все детали договора.
  • Услуги нотариуса необходимы, если в сделке участвуют несовершеннолетние, заключается договор пожизненного содержания с иждивением (рента), у квартиры несколько собственников и т. д.

Передача денег

Передача денег по договорам купли-продажи  проходит одновременно для всех участников сделки. И это условие не зависит от количества участников сделки: их может быть хоть 10, хоть 20. Это справедливо для случаев, когда в договоре не прописаны особые условия. В порядке исключения вы можете добавить пункт, по которому оплата производится только после регистрации всей цепочки сделок.

Для неподготовленного человека передача денег – это самый сложный и рискованный этап. Именно при обсуждении условий того, как продавец получит оплату, возникает больше всего разногласий. Поэтому часто без помощи юриста здесь не обойтись.

Важно! Не стоит передавать деньги наличными из рук в руки. Используйте для этого аккредитив или банковскую ячейку

Подробнее о процедуре мы рассказывали в статье «Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция». В таком случае получить деньги можно будет только после государственной регистрации передачи права собственности

Обратите внимание, что ипотечный займ и средства материнского капитала в альтернативных сделках можно использовать на стандартных условиях

Регистрация сделок

Регистрация сделок в МФЦ не требует одновременной подачи документов для всех сделок из цепочки. Хотя этого никто и не запрещает. Стороны каждой сделки выбирают день и время и вместе приходят с готовыми документами. При наличии доверенности от всех участников подать документы могут доверенные лица: родственники, юристы, риелторы и т. д.

После подачи документы попадают к разным государственным регистраторам

Отследить связь между квартирами регистратор не может, поэтому особенно важно правильно подготовить документы. Если одну из сделок не зарегистрируют, вся цепочка приостановится, пока не исправят проблему или не найдут замену проблемной квартире

Синонимы

Мы оставили позади и значение, и историю, и даже предложения. Поэтому готовы морально и фактически, чтобы предоставить читателю список возможных замен объекта исследования. Синонимы к слову «альтернатива» мелькали то тут, то там, но давайте сведем их вместе в перечне:

  • вариант;
  • выбор;
  • дилемма;
  • возможность.

К сожалению, это все. И здесь мы изменяем себе, потому что для самостоятельных изысканий читателя ничего не остается. В списке самые лучшие и, пожалуй, единственные замены существительного «альтернатива». В данном случае истина побеждает педагогическую строгость и рвение. Надеемся, вопрос, что такое альтернатива, больше не вызывает трудностей. Если читателю не нравится наш материал или подход, то у него есть альтернатива – проверить все самостоятельно.


С этим читают